***、黑龙江省**建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黑01民终1943号

上诉人（原审原告）：***，女，1964年7月18日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市呼兰区联通公司退休人员，住哈尔滨市呼兰区。

委托诉讼代理人：付广文，黑龙江千水律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：黑龙江省**建筑安装工程有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝镇化家村化家屯。

法定代表人：梁晓东，经理。

原审被告：夏福臣，男，1959年8月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省。

上诉人***因与被上诉人黑龙江省**建筑安装工程有限公司（以下简称**公司）、原审被告夏福臣房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持***的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。在一审开庭时，**公司的委托代理人自认夏福臣与**公司是挂靠关系及夏福臣是实际施工人，然而一审法院却没有认定。二、**公司的挂靠行为违法，存在重大过错。《建筑法》第二十六条规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。**公司允许夏福臣以该公司名义承揽工程，并于2017年12月任命夏福臣为**公司伸马托斯卡纳项目部经理，违反了上述规定，存在重大过错。三、一审判决认定案涉《房屋买卖合同》对**公司不发生效力是错误的。1.**公司存在违法行为，夏福臣与**公司是挂靠关系，违反了《建筑法》第二十六条关于禁止挂靠的规定。2.**公司不采取积极的手段，比如诉讼、报警等，要求夏福臣返还**公司伸马托斯卡纳项目部章，而是采用在都市资讯报刊登声明的方式，声明“2018年1月1日起，**公司伸马托斯卡纳项目部章作废”，其目的明显是在逃避法律责任。3.夏福臣以**公司下属的伸马托斯卡纳项目部与***签订的《房屋买卖合同》的行为，构成表见代理。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。本案从***提供的《房屋产权转让更名申请》可以看出，**公司下属的伸马托斯卡纳项目部出卖给***的房产是**公司已接收的黑龙江伸马房地产开发有限公司建设的伸马托斯卡纳三期C4栋1单元1803号楼房。该套楼房是用于充抵工程款60万元，而夏福臣是**公司伸马托斯卡纳项目部经理、实际施工人。因此***有理由相信**公司下属的伸马托斯卡纳项目部有代理权，夏福臣与**公司伸马托斯卡纳项目部的名义出售冲抵**公司工程款楼房的行为构成表见代理，该代理行为有效。4.**公司、夏福臣应当共同返还***购楼款60万元，并赔偿给***损失。夏福臣以**公司下属的伸马托斯卡纳项目部的名义与***签订的《房屋买卖合同》合法有效，对**公司、夏福臣均有法律约束力。四、一审判决适用法律错误。

**公司辩称：**公司对夏福臣的授权仅针对工地施工，夏福臣没有对外出售房屋的权利。且***的购房款支付给了夏福臣，没有给付**公司，**公司在***起诉时才知道该情况。不同意***的上诉请求，同意一审判决。

夏福臣未出庭答辩。

***向一审法院起诉请求：1.解除***与**公司伸马托斯卡纳项目部签订的《房屋买卖合同》；2.**公司、夏福臣返还购楼款60万元（含定金12万元）；3.**公司、夏福臣赔偿***损失违约金15万元。

一审法院查明：2018年7月24日，***与夏福臣签定《房屋买卖合同》，约定甲方（夏福臣）将其位于伸马托斯卡纳三期C4栋1单元1803号房屋转让给乙方（***），价格为60万元，一次性付清。同时约定，甲方（夏福臣）三个月内更名过户给乙方（***），如果甲方（夏福臣）毁约应赔偿乙方（***）定金的双倍，乙方（***）毁约则不退还定金。该合同甲方署名处由夏福臣签字并加盖**公司伸马托斯卡纳项目部章。同日，***将购房款交付夏福臣，夏福臣向***出具《房屋买卖定金收条》一份，载明“伸马托斯卡纳C4栋1单元1803室，经买卖双方同意，乙方已预付定金600000元，余款在房屋交易后，乙方办理房证或贷款后补交剩余房款，房产交付日期于2018年7月24日之前交房。”该收条由夏福臣在甲方处签名，由**公司伸马托斯卡纳项目部在公司法人盖章处盖章。同日，***与夏福臣签署《房屋产权转让更名申请》，该申请载明“黑龙江伸马房地产开发有限公司支付***（以下简称个人）工程款合计600000元，大写陆拾万元整，以伸马托斯卡纳C4栋1单元1803号房支付。***现已接收以上1套房源。现夏福臣将上述房屋更名转让给第三方***。申请由伸马房地产开发公司协助办理该房屋转让更名的相关手续。特此声明，夏福臣放弃上述房屋的产权，产权归第三方***所有，由此产生的任何纠纷与黑龙江伸马房地产开发有限公司无关，由**建筑安装工程有限公司自行承担。”该申请书由***、夏福臣在申请人处签名，**公司伸马托斯卡纳项目部盖章。2019年2月21日，夏福臣向***出具欠款书及欠据一份。欠款书内容为夏福臣欠***购房款60万元，同意由伸马集团在欠付夏福臣工程款中支付给***或由伸马集团在欠付夏福臣的工程款中支付楼房一套，楼盘地址为伸马托斯卡纳B8栋2单元1802，交付时间为2019年3月2日，如支付楼房补差价款陆万元给***。欠据内容为工程保证金给付***，夏福臣同意由伸马公司支付给***。该欠款书及欠据均由夏福臣签名并加盖**公司伸马托斯卡纳项目部章。

另查明，夏福臣于2017年12月任**建筑公司伸马托斯卡纳项目部经理。2018年3月15日，**建筑公司在《都市资讯报》刊登声明“2018年1月1日起**公司伸马托斯卡纳项目部章作废”。托斯卡纳三期C4栋1单元1803号房屋于2018年11月27日以工程款名义由伸马公司抵账给**公司，2019年1月3日该房屋在伸马公司更名登记于案外人冷淑兰名下。

一审法院认为，***与夏福臣签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。***按照合同约定履行了给付夏福臣全部房屋价款60万元，但夏福臣在签订合同时尚未取得1803号房屋所有权，夏福臣于2019年2月1日出具的欠款书亦表明已无法向***交付1803号房屋亦无法按合同约定协助***办理房屋更名过户手续，现1803号房屋已登记于案外人名下，夏福臣的行为已经构成违约，双方签订合同的目的无法实现，故***要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故夏福臣应当向***返还购房款60万元并赔偿合理损失。***主张的违约金应当以合同有效为前提，因该合同已经解除，故对该请求一审法院不予支持。但因夏福臣履行不能客观上致使***产生了损失，应当对该部分损失予以赔偿，因***未举证证明其损失具体计算依据，一审法院酌定该损失主要表现为房屋价款的利息损失。夏福臣曾向***出具欠款书，承诺最迟于2019年3月21日将房屋欠款60万元或其他房屋交付***，但均未履行承诺，故上述损失起算点应为2019年3月22日。该利息应以60万元为基数，自2019年3月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对***诉请中超过该数额的部分不予支持。夏福臣未取得案涉房屋所有权即与***签定《房屋买卖合同》的行为性质，应由公安机关予以甄别。

**公司未向**公司伸马托斯卡纳项目部出具授权委托书授权其与***订立该合同，且**公司对该行为拒绝追认，该合同仅对行为人夏福臣产生约束力，对**公司不发生效力，故***主张由**公司共同承担上述责任的证据不足，于法无据，一审法院不予支持。

夏福臣经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对***的诉讼请求及证据的抗辩权利，所引起的诉讼风险应由其自行承担。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、***与夏福臣于2018年7月24日签订的《房屋买卖合同》自判决生效之日起解除；二、夏福臣于判决生效之日起十日内返还***购房款60万元；三、夏福臣于判决生效之日起十日内给付***利息损失，以60万元为基数、自2019年3月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；四、夏福臣给付***利息损失，以60万元为基数、自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、驳回***的其他诉讼请求。

本院二审期间，***举示如下证据：

证据一、《陶粒砌块供货合同》一份、预抵房源两张；证据二、出库单四本、送货司机名单及电话；证据三、情况说明一份、委托书一份；证据四、证人张某出庭作证；证据五、变更购房说明。上述证据拟证明：哈尔滨瑞荣新型建筑材料有限公司（以下简称瑞荣公司）与**公司伸马托斯卡纳项目部签订《陶粒砌块供货合同》，瑞荣公司供给**公司承建的伸马托斯卡纳三期项目部陶粒砌块。**公司以房抵付货款。瑞荣公司法定代表人张某欠付***钱款，其授权***与**公司伸马托斯卡纳项目部夏福臣结算。**公司欠瑞荣公司货款53.5万元，其中包含***替瑞荣公司偿还夏福臣、樊工长4.5万元借款后，剩余49万元，抵顶***的购房款共计60万元，不足部分由***当场补交现金11万元。夏福臣将约定的抵顶给***的C4栋1单元1803号房源变更为C2栋1单元1801室。

**公司质证意见：对上述证据的真实性及证明问题均有异议。

本院认证意见：证据一、证据二系**公司伸马托斯卡纳三期项目部与案外人瑞荣公司之间关于陶粒砖块供货的相关证据，与本案***主张的房屋买卖合同法律关系没有关联性，其中证据一的两张预抵房源表并未明确载明接受的主体，证据二又系自制证据，故本院对上述证据不予采信。证据三、证据四系瑞荣公司及其法定代表人的单方陈述和说明，没有体现**公司认可与同意的意思表示，不能以此约束**公司，本院不予采信；证据五系夏福臣作出的变更说明，有夏福臣签字及捺印，本院对该证据的真实性予以确认。

本院经审理查明的其他事实与一审一致。

本院认为，关于**公司是否应与夏福臣共同承担给付***购房款及利息损失责任的问题。《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，***的请求权基础主要来自于2018年7月24日的《房屋买卖合同》。即夏福臣作为**公司伸马托斯卡纳项目经理在该合同上签字以及该合同上盖有**公司伸马托斯卡纳项目部章，能否约束**公司。***并未举示证据证明**公司曾授权夏福臣对外代表**公司出售房屋或**公司出具授权委托书载明项目部章有对外代表公司出售房屋的效力。***主张该情形属于表见代理，但表见代理是指被代理人的行为足以使第三人相信无权代理人具有代理权，并基于这种信赖而与无权代理人实施法律行为的代理。本案中，夏福臣作为项目经理其职责主要系负责工程项目的施工管理活动，并无代表**公司对外出售房屋的授权；项目部章应限于处理特定项目的有关事务，不能代替公司公章作为对外出售房屋的印鉴。案涉《房屋买卖合同》中并未体现该房屋买卖行为与伸马托斯卡纳项目有何关联。除夏福臣外，***未举示证据证明其在房屋买卖过程中与**公司的相关人员进行过交涉。案涉购房款也未给付**公司。***举示的证据不能证明夏福臣签字及盖项目部章的行为足以使***产生相信夏福臣或项目部章具有对外代表**公司出卖房屋的效力，该外观表象不足以产生***主张的信赖保护利益。**公司拒绝追认案涉《房屋买卖合同》并已于2018年1月1日之前在报纸上刊登**公司伸马托斯卡纳项目部章作废的声明，该行为发生在***举示的案涉《房屋买卖合同》签订之前。故一审综合上述情况，认定该合同对**公司不发生效力，并无不当。

综上，***的上诉请求不能成立，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费750元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孟朋卓

审判员　　张禹珩

审判员　　赵　晟

二〇二〇年十月十二日

书记员　　于文娟