某某与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市阎良区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0114民初1049号

原告:***。

委托诉讼代理人：黄猛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。

被告：**。

委托诉讼代理人：刘晓洁，陕西泽界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王**，陕西泽界律师事务所实习律师。

第三人：西安利鑫商业运营管理有限公司。住所地：西安市阎良区胜利路中段东侧。

法定代表人：周文义，系该公司经理。

委托诉讼代理人：韩娟，系该公司职工。

委托诉讼代理人：刘宇，系该公司执行董事。

第三人：西安嘉华房地产开发集团有限公司。住所地：西安市阎良区胜利路中段嘉华商城1幢4层。

法定代表人：叶兆春，系该公司经理。

委托诉讼代理人：蔡万顷,系该公司职工。

原告***与被告**及第三人西安利鑫商业运营管理有限公司（以下简称利鑫公司）、第三人西安嘉华房地产开发集团有限公司（以下简称嘉华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人黄猛，被告**委托诉讼代理人刘晓洁、王**，第三人利鑫公司委托诉讼代理人韩娟、刘宇，第三人嘉华公司委托诉讼代理人蔡万顷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2017年12月20日签订的《商场租赁合同》；2、依法判令被告立即返还收取原告的租赁费400000元、租赁保证金10000元，并以410000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息支付自2017年12月21日起至实际返还之日的利息；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年5月23日，原告与第三人利鑫公司签订《利鑫商贸二楼租赁合同书》，租期为8年，自2016年6月5日至2024年8月4日（免租期两个月），第三人利鑫公司将其运营管理的阎良区胜利路“利鑫商贸”二层建筑面积4999平方米的商铺租赁于原告，用于经营服装、百货，该商铺登记所有权人为第三人嘉华公司。2017年4月24日，被告**因与房屋所有权人即第三人嘉华公司民间借贷纠纷，以物抵债取得该商铺房屋所有权。在法院执行期间，被告**强行要求原告***与其另行签订《房屋租赁合同》，迫于无奈，2017年12月20日，原告***与被告**在西安市中级人民法院执行局签订《商铺租赁合同》，租期一年，年租金为40万元，原告***商场得以正常经营。但原告***与第三人利鑫公司于2016年5月23日签订的合同未被解除的情况下，第三人利鑫公司作为原告***商场的物业管理人要求原告***继续履行租金交纳义务，为了正常经营，原告***只得继续向第三人利鑫公司交纳。为了防止损失继续扩大，原告***在向被告**交纳了一年租金后未继续向被告**交纳，与第三人利鑫公司的租赁合同继续履行。为了明确两份租赁合同的效力，原告***曾于2019年1月18日诉至阎良区人民法院，请求撤销原、被告之间的租赁合同，但因该案审理须等待另一案的处理结果，故原告***撤诉，现被告已再次诉至阎良区人民法院，请求法院对两份租赁合同的法律效力作出明确认定。

被告**辩称，2017年12月20日，原告与被告双方签订的《商场租赁合同》，系双方真实意思表示，合同约定租期一年，期限届满后，原告***一直未向被告支付房屋占有使用费，双方之间形成的是事实租赁关系；原告***称合同目的无法实现不能成立，陕西佳佰汇服饰有限公司及念良服装店一直在正常使用该涉案房屋，陕西佳佰汇服饰有限公司也在正常经营，被告**作为房屋所有权人有权收取租金。故原告***的诉讼请求不能成立，其应继续向被告**支付房屋占有使用费并腾房。

第三人利鑫公司述称，2013年2月10日，第三人利鑫公司与第三人嘉华公司签订了《利鑫商城租赁合同》一份，约定第三人嘉华公司将其所有的位于西安市阎良区胜利路中段东侧，面积为13251.32平方米的商铺出租给第三人利鑫公司经营使用。2016年，第三人利鑫公司收到西安市中级人民法院的法律文书，并向执行法官提交了该租赁合同，但法官拒收。2016年8月22日，第三人利鑫公司与被告**签订房屋买卖合同，后第三人利鑫公司支付了定金85万元，因后面发生分歧致合同没有履行。第三人利鑫公司拥有合法的租赁权，被告**在没有通知第三人利鑫公司的前提下与原告***签订了新的租赁合同。

第三人嘉华公司述称，2013年2月10日，嘉华公司与利鑫公司签订了《利鑫商城租赁合同》，约定商铺租赁期限自2013年3月1日至2025年3月1日。2016年，在法院执行期间，嘉华公司已经向西安市中院递交了房屋租赁合同及情况说明，并申请了评估。嘉华公司已收取了利鑫公司租赁费14600000元。

原告***围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《商场租赁合同》一份、收条两张、工商银行转款电子回单两张。证明2017年12月20日，原告***与被告**签订涉案房屋租赁合同及被告**收取租金40万元、保证金1万元的事实；2、《利鑫商贸二楼租赁合同书》一份，证明2016年5月23日，原告***与第三人利鑫公司就涉案房屋签订租赁合同，并实际履行至今；3、阎良法院拍卖公告一份，证明阎良法院已对利鑫公司与嘉华公司的租赁关系予以确认；4、转账凭证4张及手机支付凭证一份，证明在法院查封之前，原告***与第三人利鑫公司已建立租赁关系。被告**质证后对第一组证据真实性及证明目的均予以认可；对第二组证据真实性及证明目的均不予认可，认为原告***与第三人利鑫公司签订合同的时间为2016年5月23日，而涉案房屋2015年已被法院查封，第三人利鑫公司无合法的出租权；对第三组证据真实性及证明目的均不予认可，认为原告未提供原始载体，且拍卖公告仅能说明法院对标的物现状的描述，而不是对租赁关系的认定；对第四组证据真实性及证明目的均不予认可，认为转账信息不全无法核实，且并非利鑫公司与原告***之间的转账，不能据此认定第三人利鑫公司与原告***之间合法的租赁关系。第三人利鑫公司质证后对第一组证据，认为其不知情，故不予认可；对第二、三、四组证据真实性及证明目的均予以认可。第三人嘉华公司质证后对第一、二、三、四组证据真实性及证明目的均予以认可。

被告**向本院提交了如下证据：1、陕西省西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00037号执行裁定书一份，证明2016年5月23日，原告***与第三人利鑫公司签订《利鑫商贸二楼租赁合同书》，该行为系第三人利鑫公司对外出租法院查封标的物，第三人利鑫公司无权取得租金，更不能对抗房屋所有权人**；2、陕西省西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00037-2号执行裁定书一份、编号为陕（2017）阎良区不动产第1223480、1211083号《不动产登记证书》二份，《商场租赁合同》一份，证明被告**系涉案房屋的合法所有权人，有权收取房屋租金及房屋占用费，涉案合同真实有效，不具备解除的法定事由；3、西安市中级人民法院《谈话笔录》一份，证明第三人利鑫公司并未取得涉案房屋的合法出租权，其非合法所有权人及使用人，故第三人利鑫公司无权对外出租；4、(2019)陕0114民再审3号《民事裁定书》以及（2018）陕0114民初1403号《民事调解书》，证明民事调解书已撤销，现已恢复至原始权利状态，涉案房屋并不存在两个合法权利人，故被告**作为房屋所有权人有权继续收取租金；5、第三人利鑫公司与第三人嘉华公司企业公示信息，证明第三人利鑫公司为第三人嘉华公司的商业运营公司，两公司之间存在高度关联，属于关联企业；6、西安市阎良区念良服装店营业执照及企业公示信息系统查询截图、陕西佳佰汇服饰有限公司公示信息系统查询截图、佳佰汇服装批发城照片4张，证明念良服装店、佳佰汇公司实际占用涉案房屋，涉案合同不存在解除的事由，应驳回原告***的诉讼请求。原告***质证后对第一组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认为原告***对查封不知情，原告***与第三人利鑫公司签订租赁合同是基于2013年第三人利鑫公司已经取得了租赁权；对第二组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认可被告**以物抵债取得了房屋所有权，但是否有权收取占有费应以审理结果为准；对第三组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认为第三人利鑫公司在西安中院的谈话，原告***不知情也未参与，达成的承诺不对抗原告***；对第四组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认为该调解书是否撤销，与本案无直接关联，调解书双方当事人有银行转账凭证，现仍继续租赁，不存在虚假诉讼；对第五组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认为第三人利鑫公司与第三人嘉华公司是否是关联企业，与原告***无关；对第六组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认为念良服装店及佳佰汇公司占用的涉案房屋是第三人利鑫公司交付，而非被告**交付。第三人利鑫公司质证后对第一组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认为第三人利鑫公司与原告***签订租赁合同后才公示拍卖，第三人利鑫公司与原告***不存在恶意；对第二组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，被告**无租赁权且其知晓第三人利鑫公司对商铺进行出租；对第三组证据真实性及证明目的均不予认可，认为谈话笔录确实是第三人利鑫公司执行董事刘宇签的字，但是并未同意10日内腾退房屋；对第四、五组证据真实性予以认可，证明目的不予认可；对第六组证据真实性及证明目的均予以认可。第三人嘉华公司质证意见同原告***。

第三人利鑫公司向本院提交了如下证据：1、西安市中级人民法院《谈话笔录》一份，证明第三人利鑫公司在法院执行期间提交了租赁合同，被迫购买涉案房屋；2、房屋购买协议一份，证明在法院查封期间，被告**诱导第三人利鑫公司实际控股股东刘宇购买涉案房屋，并向被告**交付了定金85万元；3、陕西省西安市中级人民法院拍卖公告截图一份，证明2016年5月23日，第三人利鑫公司与原告***签订租赁合同后，收到了拍卖公告；4、租赁合同及相应的转账凭证，证明其和第三人嘉华公司之间的租赁关系及支付了相应租金的事实。原告***质证后对第一、二、三、四组证据的真实性予以认可，对于谈话笔录和房屋购买协议，认为其未参与，不发表意见。被告**质证后对第一组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，认为当时法官已明确告知涉案房屋是查封房屋，不能进行买卖，无法证明强迫买卖房屋的事实；对第二组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，认为虽然签订了买卖合同但合同并未履行，根据合同约定，逾期购买定金就转为违约金了；对第三组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，认为法院公告是送达的最后途径，不能证明法院在执行程序上存在问题；对第四组证据的真实性及证明目的均不予认可，认为第三人利鑫公司与第三人嘉华公司系关联公司，且转账凭证有的备注为往来款，有的备注为租金，还有的备注为还款，加之一次性支付租金有违常理。第三人嘉华公司对该四组证据的真实性均予以认可。

对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:坐落于西安市阎良区胜利街中段东侧（皇城丽都综合楼）综合楼幢的10201室【现房产证号：陕（2017）阎良区不动产权第1223480号，建筑面积：960.84平方米】、10202室【现房产证号：陕（2017）阎良区不动产权第1211083号，建筑面积：945.29平方米】即涉案房屋原所有权人为第三人嘉华公司。

2013年10月31日,第三人嘉华公司因项目工程款支付所需向被告**借款人民币捌佰万元整，为确保该笔债务的履行，第三人嘉华公司自愿将其所有的涉案房屋为该笔借款提供了抵押担保，双方分别签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》，并办理抵押登记。后经双方共同申请，2013年11月1日，西安市雁塔区公证处向双方出具了编号为（2013）西雁证经字第8924号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。借款到期后，第三人嘉华公司未履行相应还款义务，2015年3月23日，被告**依据生效的公证债权文书向西安市中级人民法院申请强制执行，后西安市中级人民法院于2015年5月21日依法查封了第三人嘉华公司名下的本案涉案房屋两套，在对该两套房屋“未带租”进行拍卖的过程中，因无人竞买导致三次拍卖均流拍，后被告**申请将涉案两套房屋以第三次流拍价1005.44万元抵偿债务，2017年4月24日，西安市中级人民法院依法裁定将涉案两套房屋作价1005.44万元交付被告**抵偿债务，该两套房屋所有权自裁定送达被告**时起转移，2017年6月30日、2017年7月5日，被告**分别将涉案两套房屋过户至其名下。2016年5月23日，原告***作为乙方与第三人利鑫公司作为甲方签订《利鑫商贸二楼租赁合同书》一份，合同约定了第三人利鑫公司将位于西安市阎良区胜利街利鑫商贸二层、包括涉案房屋在内的、建筑面积为4999平方米的商铺租赁给原告***用于经营服装、百货；租赁期为八年，自2016年6月5日至2024年8月4日，免租期2个月，自2016年6月5日至2016年8月4日；基准租金为每年壹佰万元，前四年不变，以后每年递增5%；乙方经营期间需按每月1元/㎡缴纳公共物业维护费、每年5万元电梯费等内容。2017年12月20日，原告***在明知被告**取得涉案房屋所有权的情况下，与被告**签订了《商场租赁合同》一份，合同约定了被告**将其所有的位于西安市阎良区胜利街中段东侧（皇城丽都综合楼）二层房号为10201室、10202室的涉案房屋出租给原告***用于经营服装、百货；租期自2017年12月20日起至2018年12月20日止；基准租金为每年人民币400000元；为保证原告***按合同约定的期限和方式支付租金，原告***须于签订合同时向被告**一次性交付保证金10000元；如原告***愿意在租期届满后继续承租商铺，需在合同终止日期前60日向被告**提出书面续租申请，否则视为不续租等内容。2017年12月22日，原告***向被告**支付了租金400000元及保证金10000元。该合同到期后，原、被告双方未续签合同，经被告**催告，原告***亦未向被告**续缴租金，截止庭审之日，原告***未将涉案房屋返还被告**。

庭审中，第三人利鑫公司向本院提交了一份其与第三人嘉华公司于2013年2月10日签订的《利鑫商城租赁合同》一份，该合同载明：嘉华公司将其自有的位于西安市阎良区胜利路中段东侧建筑面积为13251.32平方米的商铺（其中包括涉案两间门面房在内）租赁给利鑫公司用于商业运营、开发、租赁；租赁期自2013年3月1日至2025年3月1日，租金共计为人民币14600000元；利鑫公司可分多次且每次支付金额不限，最迟于2015年11月底前支付上述全部租金；利鑫公司可将租赁商铺的全部或部分面积转租，并有权向转承租人收取租金等内容。

以上事实,有陕西省西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00037-2号执行裁定书一份、编号为陕（2017）阎良区不动产第1223480、1211083号《不动产登记证书》二份，《利鑫商贸二楼租赁合同书》、《商场租赁合同》等证据材料在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告**在依法取得涉案商铺的所有权后，与原告***就涉案商铺签订的《商场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自的权利义务，合同签订后原告***依约向被告**支付了租金400000元及保证金10000元，且原告***正常使用该涉案商铺，现该合同已经履行完毕，故原告***要求依法解除合同及返还租赁费400000元、保证金10000元及相应利息的请求，无事实和法律依据,本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费7375元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员　　丁琼琼

二〇二一年八月十九日

书记员　　王　夏