某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

西安市阎良区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0114民初516号

原告:**。

委托诉讼代理人：刘晓洁，陕西泽界律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔拓，陕西泽界律师事务所律师。

被告：***。

委托诉讼代理人：黄猛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。

被告：西安市阎良区念良服装店。住所地：西安市阎良区胜利街利鑫商贸二层。

经营者：金念良。

委托诉讼代理人：黄猛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。

被告：陕西佳佰汇服饰有限公司。住所地：陕西省西安市新城区长缨西路1号华东万和城1栋1单元10层。

法定代表人：***，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄猛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。

第三人：西安利鑫商业运营管理有限公司。住所地：西安市阎良区胜利路中段东侧。

法定代表人：周文义，系该公司经理。

委托诉讼代理人：韩娟，系该公司职工。

委托诉讼代理人：刘宇，系该公司执行董事。

第三人：西安嘉华房地产开发集团有限公司。住所地：西安市阎良区胜利路中段嘉华商城1幢4层。

法定代表人：叶兆春，系该公司经理。

委托诉讼代理人：蔡万顷，系该公司职工。

原告**与被告***、被告西安市阎良区念良服装店（以下简称念良服装店）、被告陕西佳佰汇服饰有限公司（以下简称佳佰汇公司）及第三人西安利鑫商业运营管理有限公司（以下简称利鑫公司）、第三人西安嘉华房地产开发集团有限公司（以下简称嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人刘晓洁、崔拓，被告***、念良服装店、佳佰汇公司的共同委托诉讼代理人黄猛，第三人利鑫公司委托诉讼代理人韩娟、第三人嘉华公司委托诉讼代理人蔡万顷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告立即向原告腾退西安市阎良区胜利街中段东侧皇城丽都综合楼10201室（不动产证号：陕（2017）阎良区不动产权第1223480号，建筑面积：960.84平方米）、10202室（不动产证号：陕（2017）阎良区不动产权第1211083号，建筑面积：945.29平方米）；2、依法判令三被告立即共同向原告支付自2018年12月21日至腾房之日的房屋占用费及利息（暂计至2021年1月18日的房屋占用费为831780.82元，利息为51220.94元）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告**于2017年4月24日在诉讼纠纷执行中因裁定抵债的方式取得西安市阎良区胜利街中段东侧皇城丽都综合楼10201室、10202室房屋的所有权，2017年6月30日、7月5日，**完成上述房屋的变更手续。2017年12月20日，**与被告***签订了《商场租赁合同》，合同约定**将位于西安市阎良区胜利街中段东侧皇城丽都综合楼二层房号为10201、10202，总建筑面积为1906.13平方米的商铺租赁给***，租期为2017年12月20日起至2018年12月20日，租金为每年40万元，支付方式为一年一次性付清。合同还约定了***若有意续租须在合同终止日期前60日向**提出书面申请，否则视为不续租。合同签订后，***向**支付了租金40万元及保证金1万元。***的哥哥金念良曾在涉案房屋注册了西安市阎良区念良服装店，陕西佳佰汇服饰公司也在涉案房屋开设分店。2018年12月，在**向***催要下年度租金时***称不应向**支付租金，***在当月向阎良区人民法院提起诉讼要求**退还租金，此后，2019年11月***向阎良区人民法院申请撤诉并经法院准许。**于2021年1月11日以书面方式向***、金念良催收房屋占用费，并要求签订租赁合同但该二人一直未回复，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。

被告***辩称，2016年5月23日，被告***与第三人利鑫公司签订《利鑫商贸二楼租赁合同书》，租期8年，自2016年6月5日至2024年8月4日，第三人利鑫公司将其运营管理的阎良区胜利路利鑫商贸二层建筑面积4999平方米的商铺租赁于被告***，用于经营服装、百货。2017年4月24日，原告**以物抵债取得涉案商铺房屋所有权。在法院执行期间，原告**强行要求被告***与其另行签订《房屋租赁合同》，迫于无奈，2017年12月20日，被告***与原告**在西安市中级人民法院执行局签订《商铺租赁合同》，租期一年，年租金为40万，被告***商场得以正常经营。但被告***与第三人利鑫公司于2016年5月23日签订的合同未被解除的情况下，第三人利鑫公司作为被告***商场的物业管理人要求被告***继续履行租金缴纳义务，为了正常经营，被告***只得继续向第三人利鑫公司缴纳。为了防止损失继续扩大，被告***在向原告**交纳了一年租金后未继续向原告**缴纳，与第三人利鑫公司的租赁合同继续履行。为了明确两份租赁合同的效力，被告***曾于2019年1月18日诉至阎良区人民法院，请求撤销原、被告之间的租赁合同，但因该案审理须等待另一案的处理结果，故被告***于2021年春节前撤诉，现被告已再次诉至阎良区人民法院，要求撤销原、被告之间的租赁合同，故原、被告之间是否存在租赁关系以及原、被告之间租赁合同是否应当撤销，均需等待另案的判决结果，故建议法院中止审理；原、被告之间的租赁合同目前效力待定，即使有效，在租赁合同未解除前，原告无权直接要求被告腾房。

被告念良服装店辩称，被告念良服装店与原告**之间无任何合同关系，根据合同的相对性原则，原告**无权要求被告念良服装店腾房及支付房屋占有使用费，故请求法院依法驳回原告**对被告念良服装店的诉讼请求。

被告佳佰汇公司辩称，被告佳佰汇公司与原告**之间无任何合同关系，根据合同的相对性原则，原告**无权要求被告佳佰汇公司腾房及支付房屋占有使用费，故请求法院依法驳回原告**对被告佳佰汇公司的诉讼请求。

第三人利鑫公司的述称意见同被告***。

第三人嘉华公司的述称意见同被告***。

原告**围绕诉讼请求提交了如下证据：1、陕西省西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00037-2号执行裁定书一份、编号为陕（2017）阎良区不动产第1223480、1211083号《不动产登记证书》二份，证明原告**系涉案房屋的合法所有权人，有权收取房屋租金及房屋占用费；2、《商场租赁合同》一份，证明2017年12月20日，原告**与被告***依法签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋出租给被告***，租金标准为40万元，被告***在合同约定租期届满后仍未支付租金，应立即向原告**腾退房屋，且被告***应当按照此标准向原告**支付租期届满后的房屋占用费；3、西安市阎良区念良服装店营业执照及企业公示信息系统查询截图、陕西佳佰汇服饰有限公司公示信息系统查询截图、佳佰汇服装批发城照片4张，证明被告念良服装店、佳佰汇公司实际占用涉案房屋，故应与被告***共同支付房屋占用费；4、《催款函》及微信聊天记录、催收照片，证明原告**在起诉前，于2021年1月11日向房屋实际占用人催要租金；5、民事起诉书一份，证明原、被告签订房屋租赁合同后，被告***按合同约定履行了给付租金义务；6、（2015）西中执证字第00037号案卷档案一份，证明涉案房屋在被告***与第三人利鑫公司签订租赁合同前已被查封，查封裁定、司法公开告知书、协助执行通知书已经送达，且查封裁定中明确告知不得对所查封财产设立任何权利负担，故被告***与第三人利鑫公司的租赁合同违反了已经公示的法院查封裁定，侵害了原告**对涉案房屋的所有权，该租赁合同无效且对原告**不具有任何法律效力。被告***质证后对第一组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认为被告***与第三人利鑫公司的租赁合同在前，原告**取得房屋所有权在后，根据买卖不破租赁的原则，原告**无权要求被告支付租金；对第二组证据真实性无异议，证明目的不认可，认为该份租赁合同是在原告**的强迫下所签，双方未实际履行，且合同目的无法实现；对第三组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，商场营业执照有六到八个，原告**无法证明被告念良服装店及被告佳佰汇公司占用的系涉案房屋；对第四组证据真实性和证明目的均不予认可；对第五组证据真实性予以认可，证明目的不予认可，认为其系从第三人利鑫公司处租赁的场地，而非原告**处；对第六组证据真实性予以认可，证明目的不予认可。被告念良服装店及被告佳佰汇公司对该六组证据表示与其无关，不予质证。第三人利鑫公司质证后对第一、三、五、六份证据真实性认可，证明目的不予认可；对第二、四份证据，认为其不知情，故不予认可。第三人嘉华公司质证后对第一、六份证据真实性认可，证明目的不认可，对其余证据表示具体情况不清楚。

被告***向本院提交了如下证据：1、《利鑫商贸二楼租赁合同书》一份及支付凭证3张。证明涉案商铺系被告***与第三人利鑫公司的合同，被告***使用该商铺，交了两份租金；2、阎良法院诉讼费票据一张，证明被告***起诉原告**要求返还租金及保证金共计410000元的案件，阎良法院已经受理，本案应以该案裁判结果为依据；3、转账凭证4张及手机支付凭证一份，证明在法院查封之前，被告***与第三人利鑫公司已建立租赁关系；4、营业执照三份，证明原告**起诉被告***和被告念良服装店主体不适格，该二被告不应当承担相应责任。原告**质证后对第一份证据的真实性及证明目的均不认可，认为该合同真实性无法辨别，且第三人利鑫公司无合法的出租权；对第二份证据的真实性予以认可，证明目的不予认可；认为第三份证据真实性无法核实、法院依法予以认定，证明目的不予认可；对第四份证据真实性予以认可，证明目的不认可。第三人利鑫公司对该四份证据均予以认可；第三人嘉华公司对第一、二、三份证据予以认可，对第四份证据表示不知情，法院依法予以认定。

第三人利鑫公司向本院提交了如下证据：1、租赁合同及相应的转账凭证，证明其和第三人嘉华公司之间的租赁关系及支付了相应租金的事实；2、房屋购买协议一份，证明原告**将涉案房屋卖给了第三人利鑫公司实际控股股东刘宇指定的第三人，并向原告**交付了定金85万元。原告**质证后对第一份证据的真实性及证明目的均不认可，认为第三人利鑫公司与第三人嘉华公司系关联公司，且转账凭证有的备注为往来款，有的备注为租金，还有的备注为还款，加之一次性支付租金有违常理；对第二份证据真实性予以认可，但认为根据合同约定，逾期购买就转为违约金了。被告***、被告念良服装店、被告佳佰汇公司对该两份证据均予以认可。第三人嘉华公司对该两份证据均予以认可。

对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:坐落于西安市阎良区胜利街中段东侧（皇城丽都综合楼）综合楼幢的10201室【现房产证号：陕（2017）阎良区不动产权第1223480号，建筑面积：960.84平方米】、10202室【现房产证号：陕（2017）阎良区不动产权第1211083号，建筑面积：945.29平方米】即涉案房屋原所有权人为第三人嘉华公司。

2013年10月31日,第三人嘉华公司因项目工程款支付所需向原告**借款人民币捌佰万元整，为确保该笔债务的履行，第三人嘉华公司自愿将其所有的涉案房屋为该笔借款提供了抵押担保，双方分别签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》，并办理抵押登记。后经双方共同申请，2013年11月1日，西安市雁塔区公证处向双方出具了编号为（2013）西雁证经字第8924号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。借款到期后，第三人嘉华公司未履行相应还款义务，2015年3月23日，原告**依据生效的公证债权文书向西安市中级人民法院申请强制执行，后西安市中级人民法院于2015年5月21日依法查封了第三人嘉华公司名下的本案涉案房屋两套，在对该两套房屋“未带租”进行拍卖的过程中，因无人竞买导致三次拍卖均流拍，后原告**申请将涉案两套房屋以第三次流拍价1005.44万元抵偿债务，2017年4月24日，西安市中级人民法院依法裁定将涉案两套房屋作价1005.44万元交付原告**抵偿债务，该两套房屋所有权自裁定送达原告**时起转移，2017年6月30日、2017年7月5日，原告**分别将涉案两套房屋过户至其名下。2016年5月23日，被告***作为乙方与第三人利鑫公司作为甲方签订《利鑫商贸二楼租赁合同书》一份，合同约定了第三人利鑫公司将位于西安市阎良区胜利街利鑫商贸二层、包括涉案房屋在内的、建筑面积为4999平方米的商铺租赁给被告***用于经营服装、百货；租赁期为八年，自2016年6月5日至2024年8月4日，免租期2个月，自2006年6月5日至2016年8月4日；基准租金为每年壹佰万元，前四年不变，以后每年递增5%；乙方经营期间需按每月1元/㎡缴纳公共物业维护费、每年5万元电梯费等内容。2017年12月20日，被告***在明知原告**取得涉案房屋所有权的情况下，与原告**签订了《商场租赁合同》一份，合同约定了原告**将其所有的位于西安市阎良区胜利街中段东侧（皇城丽都综合楼）二层房号为10201室、10202室的涉案房屋出租给被告***用于经营服装、百货；租期自2017年12月20日起至2018年12月20日止；基准租金为每年人民币400000元；为保证被告***按合同约定的期限和方式支付租金，被告***须于签订合同时向原告**一次性交付保证金10000元；如被告***愿意在租期届满后继续承租商铺，需在合同终止日期前60日向原告**提出书面续租申请，否则视为不续租等内容。2017年12月22日，被告***向原告**支付了租金400000元及保证金10000元。该合同到期后，原、被告双方未续签合同，经原告**催告，被告***亦未向原告**续缴租金，截止庭审之日，被告***未将涉案房屋返还原告**，现涉案房屋实际使用人为被告佳佰汇公司。

庭审中，第三人利鑫公司向本院提交了一份其与第三人嘉华公司于2013年2月10日签订的《利鑫商城租赁合同》一份，该合同载明：嘉华公司将其自有的位于西安市阎良区胜利路中段东侧建筑面积为13251.32平方米的商铺（其中包括涉案两间门面房在内）租赁给利鑫公司用于商业运营、开发、租赁；租赁期自2013年3月1日至2025年3月1日，租金共计为人民币14600000元；利鑫公司可分多次且每次支付金额不限，最迟于2015年11月底前支付上述全部租金；利鑫公司可将租赁商铺的全部或部分面积转租，并有权向转承租人收取租金等内容。

以上事实,有陕西省西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00037-2号执行裁定书一份、编号为陕（2017）阎良区不动产第1223480、1211083号《不动产登记证书》二份，《利鑫商贸二楼租赁合同书》、《商场租赁合同》等证据材料在卷佐证。

本院认为，本案争议的焦点是：1、原告**诉请有无事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告**在依法取得涉案商铺的所有权后，与被告***就涉案商铺签订的商场租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的权利义务，根据合同约定，如被告***愿意在租期届满后继续承租商铺，需在合同终止日期前60日向原告**提出书面续租申请，否则视为不续租，而被告***在合同到期后，未与原告**就续租合同达成一致，亦未向原告**缴纳相应租金，现原告**作为涉案房屋的所有权人要求被告***、被告佳佰汇公司立即向其腾退涉案房屋的诉讼请求，根据合同的相对性原则，被告***作为房屋租赁合同的一方当事人，应由其承担相应的合同责任，房屋承租人***及实际使用人被告佳佰汇公司应当腾退租赁房屋，故对于原告**的该项诉讼请求，本院予以支持；关于原告诉请被告***立即向其支付自2018年12月21日至腾房之日的房屋占用费及利息的诉讼请求，因合同到期后，被告***未将涉案房屋交予原告**，故被告***应向原告**支付自2018年12月21日合同期满之后未交还房屋给原告**带来的房屋使用费的损失，该损失以月租金标准计算为宜，故对于原告**要求被告***支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，但对于其要求被告***支付相应利息的诉讼请求，因原、被告双方未就迟延交付房屋的违约责任进行约定，故对于原告**该项诉请本院不予支持。关于原告**要求被告念良服装店、被告佳佰汇公司就该项诉请承担连带责任的诉讼请求，因被告念良服装店的住所地虽在西安市阎良区胜利街利鑫商贸二层，但涉案房屋仅为利鑫商贸二层的一部分，原告**现有的证据无法证明被告念良服装店使用了涉案商铺，故对其要求被告念良服装店在本案中承担相应责任的诉讼请求，本院不予支持。根据合同的相对性原则，被告佳佰汇公司亦不应当就原告**该项诉请承担连带责任，故对于原告**要求被告念良服装店及被告佳佰汇公司就本项诉请承担相应责任的诉讼请求，本院不予支持。2、本案应否适用“买卖不破租赁”规则。本院认为，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，涉案房屋已于2015年5月21日被法院依法查封,而被告***与第三人利鑫公司系于2016年5月23日签订涉案《利鑫商贸二楼租赁合同书》,即涉案房屋在被告***承租前已被法院依法查封,加之涉案房屋在被法院依法拍卖时系“未带租”拍卖，故本案不应适用“买卖不破租赁”规则，故本院对于被告***的辩解不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

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三、驳回原告**其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12630元，保全费4945元，合计17575元，由原告**负担1019元，由被告***负担16556元，因该费用原告**已预交，故被告***应于本判决生效后十日内向原告**支付。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员　　丁琼琼

二〇二一年七月三十日

书记员　　王　夏