金念谱、陕西佳佰汇服饰有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终18109号 上诉人（原审被告）：金念谱，男，1989年12月25日生，汉族，湖南省邵东县村民，住。 上诉人（原审被告）：陕西佳佰汇服饰有限公司，住所地陕西省西安市新城区长缨西路1号华东万和城1栋1**10层。 法定代表人：金念谱，系该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：***，陕***律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：西安**商业运营管理有限公司，住所地西安市***胜利路中段东侧。 法定代表人：***，系该公司经理。 委托诉讼代理人：韩娟，女，1981年5月25日生，汉族，住西安市***，系该公司职工。 被上诉人（原审原告）：**,男,1973年9月3日生,汉族,住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：***，陕西泽界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，陕西泽界律师事务所实习律师。 原审被告：西安市***念良服装店，住所地西安市***胜利街**商贸二层。 经营者：***。 原审第三人：西安嘉华房地产开发集团有限公司，住所地西安市***胜利路中***商城1幢4层。 法定代表人：***，系该公司经理。 上诉人金念谱、陕西佳佰汇服饰有限公司（以下简称佳佰汇公司）、西安**商业运营管理有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人**、原审被告西安市***念良服装店（以下简称念良服装店）、原审第三人西安嘉华房地产开发集团有限公司（以下简称嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市***人民法院（2021）陕0114民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。 金念谱、佳佰汇公司上诉请求：1、撤销一审判决书的第一项改判金念谱及佳佰汇公司无需向**腾交坐落于西安市***房屋（其中10201室建筑面积960.84平方米，10202室建筑面积945.29平方米）；2、撤销一审判决书的第二项改判金念谱不需要向**支付2018年12月21日至腾房之日止的房屋使用费；3、判令本案的费用由**承担。事实与理由：1、**公司取得涉案场地租赁权早于**对于涉案房屋的抵押权，更是远远早于**取得房屋所有权的时间，应该依据“买卖不破租赁原则”**公司自2013年3月至今一直享有涉案场地租赁权及对外转租权；2、金念谱及佳佰汇公司获得涉案场地租赁权符合法律规定；3、金念谱及佳佰汇公司使用场地期间已经支付了全部的费用，不应该再次支付费用，否则就成了使用一份场地支付两份租金，于理不合；4、**取得涉案场地时的权利是不完整的，所以2017年12月20日**与金念谱签订的《商场租赁合同》应属无效；5、本案中佳佰汇公司也是相关权利人。 **辩称,1、一审法院对涉案房屋的权属问题认定事实正确，且有充足的证据证明，金念谱、佳佰汇公司认为一审法院对租赁权权属问题没有查明，适用法律错误的主张没有事实依据、没有证据支持；2、涉案房屋查封在前，金念谱与**公司之间签订的《**商贸二楼租赁合同书》在后，属于恶意串通损害第三人合法权益的合同，依法应属无效合同，且违反了人民法院作出的具有公示效力的查封法律文书，属于恶意规避执行的行为；3、金念谱、佳佰汇公司所称金念谱依约向**公司交纳租金至2022年，显然脱离实际、违背常理；4、**与金念谱签订的《商场租赁合同》系双方真实意思表示，金念谱无权撤销，也不应属无效；5、**已取得案涉房屋所有权4年有余，但截至答辩之时，**未能对涉案房屋实际行使过处分、收益、使用、占有的权利，在**公司与嘉华公司及金念谱等人的恶意串通下“名存实亡”，令**苦不堪言，且**公司等一直企图通过拖延诉讼的方式继续侵占涉案房屋，因此，**请求法院驳回其上诉请求。 念良服装店、嘉华公司经本院合法传唤未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩状。 **公司上诉请求：1、撤销一审判决书，改判驳回**的一审全部诉讼请求；2、本案上诉费由**承担。事实与理由：1、一审将**公司的商业运营行为认定为转租错误；2、影响案件定性的西安中院（2015）西中执证字第00037-2号执行裁定书未送达**公司，对**公司不发生法律效力；3、一审未对**公司与金念谱的租赁合同作出明确定性，属于认定事实不清；4、一审未对**公司与**签订的《房屋买卖合同》作出定性，亦属认定事实不清。 **辩称，1、**公司作为本案原审第三人，**在一审诉讼请求中并未要求其承担责任，判决结果也未要求其承担任何责任，其应属于无独立请求权第三人，无权对本案提起上诉；2、执行裁定即使未直接送达**公司，但在中院笔录中体现出其对查封是知情的，再者，法院也在涉案房屋进门处张贴了查封公告，**公司主张其在涉案房屋拍卖时才知情查封与事实严重不符；3、涉案房屋查封在前，**公司与金念谱的租赁合同签订在后，本案依法属于不应适用“买卖不破租赁”的情形，一审法院对此事实认定正确，法律适用正确；4、**与**之间的《房屋购买协议》并未实际履行，也不具备履行的现实条件，且与本案没有实质性关联。 念良服装店、嘉华公司经本院合法传唤未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩状。 **向一审法院起诉请求：1、依法判令金念谱、念良服装店、佳佰汇公司立即向**腾退西安市***东侧皇城丽都综合楼10201室（不动产证号：陕（2017）***不动产权第1223480号，建筑面积：960.84平方米）、10202室（不动产证号：陕（2017）***不动产权第1211083号，建筑面积：945.29平方米）；2、依法判令金念谱、念良服装店、佳佰汇公司立即共同向**支付自2018年12月21日至腾房之日的房屋占用费及利息（暂计至2021年1月18日的房屋占用费为831780.82元，利息为51220.94元）；3、本案诉讼费由金念谱、念良服装店、佳佰汇公司负担。 一审法院认定事实：坐落于西安市***东侧（皇城丽都综合楼）综合楼幢的10201室【现房产证号：陕（2017）***不动产权第12234**，建筑面积：960.84平方米】、10202室【现房房产证号：陕（2017）***不动产权第12110**建筑面积：945.29平方米】即涉案房屋原所有权人为嘉华公司。2013年10月31日,嘉华公司因项目工程款支付所需向**借款人民币捌佰万元整，为确保该笔债务的履行，嘉华公司自愿将其所有的涉案房屋为该笔借款提供了抵押担保，双方分别签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》，并办理抵押登记。后经双方共同申请，2013年11月1日，西安市雁塔区公证处向双方出具了编号为（2013）***经字第8924号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。借款到期后，嘉华公司未履行相应还款义务，2015年3月23日，**依据生效的公证债权文书向西安市中级人民法院申请强制执行，后西安市中级人民法院于2015年5月21日依法查封了嘉华公司名下的本案涉案房屋两套，在对该两套房屋“未带租”进行拍卖的过程中，因无人竞买导致三次拍卖均流拍，后**申请将涉案两套房屋以第三次流拍价1005.44万元抵偿债务，2017年4月24日，西安市中级人民法院依法裁定将涉案两套房屋作价1005.44万元交付**抵偿债务，该两套房屋所有权自裁定送达**时起转移，2017年6月30日、2017年7月5日，**分别将涉案两套房屋过户至其名下。2016年5月23日，金念谱作为乙方与**公司作为甲方签订《**商贸二楼租赁合同书》一份，合同约定了**公司将位于西安市***胜利街**商贸二层、包括涉案房屋在内的、建筑面积为4999平方米的商铺租赁给金念谱用于经营服装、百货；租赁期为八年，自2016年6月5日至2024年8月4日，免租期2个月，自2006年6月5日至2016年8月4日；基准租金为每年壹佰万元，前四年不变，以后每年递增5%；乙方经营期间需按每月1元/㎡缴纳公共物业维护费、每年5万元电梯费等内容。2017年12月20日，金念谱在明知**取得涉案房屋所有权的情况下，与**签订了《商场租赁合同》一份，合同约定了**将其所有的位于西安市***东侧（皇城丽都综合楼）二层房号为10201室、10202室的涉案房屋出租给金念谱用于经营服装、百货；租期自2017年12月20日起至2018年12月20日止；基准租金为每年人民币400000元；为保证金念谱按合同约定的期限和方式支付租金，金念谱须于签订合同时向**一次性交付保证金10000元；如金念谱愿意在租期届满后继续承租商铺，需在合同终止日期前60日向**提出书面续租申请，否则视为不续租等内容。2017年12月22日，金念谱向**支付了租金400000元及保证金10000元。该合同到期后，金念谱、**双方未续签合同，经**催告，金念谱亦未向**续缴租金，截止庭审之日，金念谱未将涉案房屋返还**，现涉案房屋实际使用人为佳佰汇公司。庭审中，**公司向***法院提交了一份其与嘉华公司于2013年2月10日签订的《**商城租赁合同》一份，该合同载明：嘉华公司将其自有的位于西安市***胜利路中段东侧建筑面积为13251.32平方米的商铺（其中包括涉案两间门面房在内）租赁给**公司用于商业运营、开发、租赁；租赁期自2013年3月1日至2025年3月1日，租金共计为人民币14600000元；**公司可分多次且每次支付金额不限，最迟于2015年11月底前支付上述全部租金；**公司可将租赁商铺的全部或部分面积转租，并有权向转承租人收取租金等内容。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1、**诉请有无事实和法律依据。***法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，**在依法取得涉案商铺的所有权后，与金念谱就涉案商铺签订的商场租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的权利义务，根据合同约定，如金念谱愿意在租期届满后继续承租商铺，需在合同终止日期前60日向**提出书面续租申请，否则视为不续租，而金念谱在合同到期后，未与**就续租合同达成一致，亦未向**缴纳相应租金，现**作为涉案房屋的所有权人要求金念谱、佳佰汇公司立即向其腾退涉案房屋的诉讼请求，根据合同的相对性原则，金念谱作为房屋租赁合同的一方当事人，应由其承担相应的合同责任，房屋承租人金念谱及实际使用人佳佰汇公司应当腾退租赁房屋，故对于**的该项诉讼请求，***法院予以支持；关于**诉请金念谱立即向其支付自2018年12月21日至腾房之日的房屋占用费及利息的诉讼请求，因合同到期后，金念谱未将涉案房屋交予**，故金念谱应向**支付自2018年12月21日合同期满之后未交还房屋给**带来的房屋使用费的损失，该损失以月租金标准计算为宜，故对于**要求金念谱支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持，但对于其要求金念谱支付相应利息的诉讼请求，因**、金念谱双方未就迟延交付房屋的违约责任进行约定，故对于**该项诉请***法院不予支持。关于**要求念良服装店、佳佰汇公司就该项诉请承担连带责任的诉讼请求，因念良服装店的住所地虽在西安市***胜利街**商贸二层，但涉案房屋仅为**商贸二层的一部分，**现有的证据无法证明念良服装店使用了涉案商铺，故对其要求念良服装店在本案中承担相应责任的诉讼请求，***法院不予支持。根据合同的相对性原则，佳佰汇公司亦不应当就**该项诉请承担连带责任，故对于**要求念良服装店及佳佰汇公司就本项诉请承担相应责任的诉讼请求，***法院不予支持。2、本案应否适用“买卖不破租赁”规则。***法院认为，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，涉案房屋已于2015年5月21日被法院依法查封,而金念谱与**公司系于2016年5月23日签订涉案《**商贸二楼租赁合同书》,即涉案房屋在金念谱承租前已被法院依法查封,加之涉案房屋在被法院依法拍卖时系“未带租”拍卖，故本案不应适用“买卖不破租赁”规则，故法院对于金念谱的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，作出判决：一、金念谱、陕西佳佰汇服装有限公司于本判决生效后一个月内向**腾交坐落于西安市***东侧（皇城丽都综合楼）综合楼幢10201室、10202室【其中10201室不动产证号为：陕（2017）***不动产第1223480号，建筑面积：960.84平方米；10202室不动产证号为：陕（2017）***不动产权第1211083号，建筑面积：945.29平方米】；二、金念谱于本判决生效之日起十日内向**支付自2018年12月21日起至实际腾房之日止按照双方约定的年租金400000元标准计算的房屋占有使用费；三、驳回**其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12630元，保全费4945元，合计17575元，由**负担1019元，由金念谱负担16556元，因该费用**已预交，故金念谱应于本判决生效后十日内向**支付。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。庭审中，经询问，**公司庭审中承认涉案商场建成后其公司与嘉华公司签订了一份委托合同，嘉华公司一直委托其公司运营，但未说明具体委托期限。 本院认为，**与金念谱于2017年12月20日签订的《商场租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。合同签订后，金念谱依据合同约定向**支付了租金400000元及保证金10000元，该合同已实际履行，合同到期后，双方未续签合同，但涉案商铺仍由金念谱占有、使用，且未向**缴纳相应租金，现**诉请金念谱腾退涉案房屋并按照合同约定的租金标准支付占用费，有事实及法律依据，该请求本院予以支持；关于**要求念良服装店、佳佰汇公司共同承担上述责任，缺乏事实与法律依据，该请求不予支持。关于**公司、金念谱上诉认为其双方于2016年5月23日签订有《**商贸二楼租赁合同书》，金念谱已向**公司支付了相关租金，经查，涉案房屋已于2015年5月21日被法院依法查封,而金念谱与**公司系于2016年5月23日签订涉案《**商贸二楼租赁合同书》,即涉案房屋在金念谱承租前已被法院依法查封,同时涉案房屋在被法院依法拍卖时系“未带租”拍卖，审理中，**公司亦表示涉案场地嘉华公司建成后委托其运营管理，故本案不应适用“买卖不破租赁”规则，**公司、金念谱称其不知道涉案房屋已被查封，**无权主***等，理由不能成立，金念谱以已向**公司支付了相关租金为由，拒绝向**腾房及支付相关占用费，理由不能成立。关于**公司上诉称其与**已就涉案房屋形成买卖法律关系，因双方交易尚未完成且存在争议，故本案不予涉及。 综上，金念谱、陕西佳佰汇服饰有限公司、西安**商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12630元（西安**商业运营管理有限公司已预交），由上诉人西安**商业运营管理有限公司负担；二审案件受理费12630元（金念谱已预交），由上诉人金念谱负担；二审案件受理费12630元（陕西佳佰汇服装有限公司已预交），由上诉人陕西佳佰汇服装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　陈　平 审 判 员　　李　刚 审 判 员　　陈　帅 二〇二二年三月二日 法官助理　　*** 书 记 员　　李　伟