简阳市德顺建筑工程有限公司、贵州省遵义市富强电气建安有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省沐川县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）川1129执异15号

案外人：严贤光，男，1980年3月8日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。

申请执行人：简阳市德顺建筑工程有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇政府街183号附9-11号，统一社会信用代码91512081686134600Y。

法定代表人：张良，该公司总经理。

申请执行人：贵州省遵义市富强电气建安有限公司。住所地：贵州省遵义市南部新区南关办核桃村，统一社会信用代码91520302214786205H（1-1）。

法定代表人：陈应权，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周琦，女，该公司员工。

申请执行人：四川乐山市嘉凌建设有限公司。住所地：四川省乐山市市中区凌云路118号，统一社会信用代码91511100207051358R。

法定代表人：姚洪元，该公司董事长。

被执行人:沐川州绿置业有限公司。住所地：四川省乐山市沐川县幸福乡柏香村三组，注册号511129000008688（1-1）。

法定代表人：陈华峰，该公司董事长。

被执行人：上海州绿实业投资（集团）有限公司。住所地：上海市普陀区柳园路556号5幢1258室，统一社会信用代码913100000625716428。

法定代表人：陈家林，该公司董事长。

被执行人：道真州绿房地产发展有限公司。住所地：贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县迎江大道上坝段上海州绿国际商贸城1号楼，统一社会信用代码915203250760106947。

法定代表人：叶真强，该公司董事长。

以上三名被执行人共同委托诉讼代理人:陈家林，男，该公司员工。

被执行人：陈家林，男，1964年3月7日出生，汉族，住贵州省遵义县。

在本院执行简阳市德顺建筑工程有限公司（以下简称德顺公司）、贵州省遵义市富强电气建安有限公司（以下简称富强公司）、四川乐山市嘉凌建设有限公司（以下简称嘉凌公司）分别与沐川州绿置业有限公司（以下简称沐川州绿公司）、上海州绿实业投资（集团）有限公司（以下简称上海州绿公司）、道真州绿房地产发展有限公司（以下简称道真州绿公司）、陈家林建设工程施工合同纠纷案中，案外人胡会于2021年6月21日对执行四川省沐川县人民法院（2018）川1129民初904号、（2018）川1129民初895号、（2018）川1129民初909号、（2019）川1129民初285号民事裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年6月23日举行了听证。案外人胡贤光、富强公司委托诉讼代理人周琦参加了听证。现已审查终结。

案外人严贤光称，要求依法解除严贤光购买的道真州绿国际商贸城16#楼11号商铺和8#楼6号商铺的查封。事实和理由：严贤光于2015年2月16日向道真州绿公司开发的房屋，一次性支付了16号楼11-1-11号商铺即16#楼11号商铺购房款301350元，2015年2月18日，与道真州绿公司补签了商品房买卖合同。2016年4月14日，支付广西矿建集团有限公司第二十二工程分公司（以下简称广西矿建第二十二分公司）及道真州绿公司8号楼1-6号商铺即8#楼6号商铺购房款382452元。该购买行为的认定，见中华人民共和国最高人民法院《2020最高法民终746号裁定书》第23页第二段载明事项，该裁定已认定该款项折扣道真州绿公司工程款，严贤光的购买行为属于善意购买，但该商铺已被四川省沐川县人民法院（2018）川1129民初904号、（2018）川1129民初895号、（2018）川1129民初909号、（2019）川1129执保6号及（2019）川1129民初285号民事裁定书查封，导致无法办理案涉房屋产权证。

富强公司称，对严贤光付款事实的真实性存疑、因对涉案商铺的具体房号以及商铺面积不清楚，请求法院依法核实。

道真州绿公司提交书面答辩意见称，2015年7月26日，道真州绿公司就道真上海州绿国际商贸城项目与广西矿建第二十二分公司签订《剩余工程施工合同》，由于资金问题导致工程进展缓慢，广西矿建第二十二分公司法人刘家金和项目负责人荣文箐为了工程进展，将道真州绿公司开发的上海州绿国际商贸城商铺出售，收取房款维持施工。道真州绿公司默认了广西矿建第二十二分公司的行为，严贤光等业主就是购房户之一。严贤光等业主支付的房款由广西矿建第二十二分公司直接收取，已从道真州绿公司应付广西矿建第二十二分公司的工程款中进行了扣减，严贤光等业主的行为属于善意购买。

本院查明，2018年8月1日、2日，德顺公司、富强公司、嘉凌公司分别向本院提出财产保全申请，本院于2018年8月1日分别作出（2018）川1129民初904号民事裁定书、（2018）川1129民初895号民事裁定书和（2018）川1129民初909号民事裁定书；2019年3月21日，富强公司向本院申请财产保全，本院于2019年3月27日作出（2019）川1129民初285号民事裁定书。以上四份民事裁定书均裁定：查封道真州绿公司所有的“道真州绿国际商贸城城市综合体专业市场”项目截止2018年8月2日已规划未建设的国有建设用地使用权及未售房产，查封期限三年。该未售房产下的房屋明细包括本案中案涉的道真州绿国际商贸城8#楼6号商铺和16#楼11号商铺。

2015年2月18日，买受人严贤光与出卖人道真州绿公司签订《商品房买卖合同》，约定购买道真州绿公司开发的位于道真自治县，总价款301350元。道真州绿公司出具收据，载明收到严贤光301350元，收款方式为内转账。2021年4月3日，道真州绿公司出具确认书，载明严贤光就16＃楼11号商铺的购房款全部付清。

2016年4月14日，买受人严贤光与出卖人道真州绿公司签订《商品房买卖合同》，约定购买道真州绿公司开发的位于道真自治县，总价款382452元。同日，道真州绿公司出具收据，载明收到严贤光购房款382452元。2020年12月24日，中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民终746号民事裁定书查明广西矿建第二十二分公司收取严贤光的购房款268025元，在与道真州绿公司的案涉工程总款中扣减。2021年4月3日，道真州绿公司出具确认书，载明严贤光就8＃楼6号商铺的购房款全部付清。

2015年10月10日，贵州省遵义市中级人民法院对案涉16#楼11号、8#楼6号商铺进行了查封。2019年9月15日，贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03执异429号执行裁定书对案涉16#楼11号房屋裁定中止执行；鉴于案涉8#楼6号房屋的购房时间发生在该院查封之后，故驳回严贤光对8#楼6号房屋中止执行的异议请求。

2021年3月2日，严贤光作为甲方与乙方道真州绿国际物业管理有限公司签订《超市经营合同书》，约定乙方使用甲方位于上海州绿国际商贸城8号楼6号商铺用于超市经营。

以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民终746号民事裁定书、确认书、超市经营合同书、贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03执异429号执行裁定书、四川省沐川县人民法院（2018）川1129民初895号、（2018）川1129民初904号、（2018）川1129民初909号、（2019）川1129民初285号民事裁定书等证据在案佐证。

本院认为，本案的争议焦点为：买受人基于购买但登记在被执行人名下的案涉商铺提出的异议，能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者以按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案中，严贤光在本院查封之前就已签订案涉16#楼11号、8#楼6号的房屋买卖合同，其全额支付案涉两套房屋购房款的事实，有最高人民法院（2020）最高法民终746号民事裁定书、贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03执异429号执行裁定书、确认书、收据予以证实，严贤光主张在本院予以查封前就签订合法有效的书面买卖合同和已支付两套房屋全部购房款的事实，应当予以采信。严贤光提交了超市经营合同书证明案涉商铺由严贤光在占有、使用和支配，且非因严贤光自身原因致使案涉商铺未能办理过户手续，故案涉房屋查明的事实符合前述法律规定中能够排除执行的情形，严贤光的异议请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止四川省沐川县人民法院（2018）川1129民初895号、（2018）川1129民初904号、（2018）川1129民初909号、（2019）川1129民初285号民事裁定书对道真州绿房地产发展有限公司所有的“道真州绿国际商贸城城市综合体专业市场”项目中16楼11号（16#-11）、8楼6号（8#-6）商铺的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　廖然然

审判员　　黄梦蛟

审判员　　杨甲华

二〇二一年六月二十五日

书记员　　唐小丽

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》

第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。