某某、宁某某房地产开发有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

宁夏回族自治区**市利通区人民法院 民事判决书 （2023）宁0302民初277号 原告：**，住宁夏回族自治区**市。 委托诉讼代理人：**、**，系宁***律师事务所律师，特别授权代理。 被告：宁***房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640300564142047K。 法定代表人：**1。 委托诉讼代理人：**，系宁夏***师事务所律师，特别授权代理。 第三人：**市古城建筑工程有限公司，统一社会信用代码91640300228280256E。 法定代表人：**2。 委托诉讼代理人：**，系宁夏明佑律师事务所律师，特别授权代理。 原告**与被告宁***房地产开发有限公司（以下简称润翔公司）、第三人**市古城建筑工程有限公司（以下简称古城公司）合同纠纷一案，本院于2023年1月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告**及委托诉讼代理人**、**，被告润翔公司的委托诉讼代理人**、第三人古城公司的委托诉讼代理人**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即协助原告办理将**市利通区利华街西侧富平街北侧鑫地源世家二号楼11101号、2703号、21301号，三号楼2101号、2103号、2303号、21202号、21703号、六号楼11301号房屋的产权过户登记至原告名下的相关手续，并承担由此产生的房屋交易税费；2、依法判令被告立即协助原告办理将**市利通区利华街西侧友谊路南侧鑫地源世家二期二号楼1-2层101号、102号、103号、104号房屋的产权过户登记至原告名下的相关手续，并承担由此产生的房屋交易税费；如被告无法办理上述房屋的产权过户登记手续，请求贵院判令被告按每平米9000元向原告支付工程款及逾期付款利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月26日，原告及***等人借用第三人古城公司与被告签订《工程施工承包协议书》，约定由古城公司承揽被告开发建设的**市鑫地源·世家一标段“吴南华庭”二期项目1#、2#、3#楼及商网工程，施工价格为住宅及商铺按照建筑面积1850元／平方米包死价计算，工程款支付方式为所有工程款以古城公司完成工程的房屋抵顶，就案涉工程被告不再向古城公司支付现金，具体抵顶事项如下：1．在工程开挖之前，应确定好所施工房屋及抵顶房屋的楼号及房号。所有工程款除被告扣除5％工程质量保证金外，其余的工程价款，被告抵顶给古城公司的房屋中其中80％以住宅每平米3300元的价格抵顶，20％以商网二层9000元／平米的价格抵顶。上述合同签订后，原告及***、***自行组织人员、材料、机械设备进行施工，并依约完成全部施工内容。2017年7月17日，被告与原告及***签订《顶房清单》，约定原告、***承揽案涉工程并签订《工程施工承包协议书》，现双方就具体抵顶房屋列明清单如下：将案涉工程2#楼约12608.96平方米（2个单元106户）、3#楼东单元约6322.06平方米（54户），3#西单元东户1-3层，共计19055.02平方米（163户）抵顶给原告及***。2018年9月27日，原告及***与被告公司总经理**1签章形成《鑫地源二期一标段工程结算明细表（**、***）》，结算确认原告施工建筑面积41626.71㎡．承包单价1850元，承包总价为77009413.5元，按照80％住宅、20％商网、住宅面积3300元、商网面积9000元、抵顶住宅64039998元，抵顶商铺7866270元，扣门窗、借款、退施工保证金等事项1840702元，扣质保金2594340元，结论为被告欠款668103.5元。同日，***签字确认《鑫地源世家二期一标段1#2#3#楼（***）抵顶明细》：“一、住宅共计l61套，抵顶面积总计19406.06㎡，单价3300元／㎡，总计总价64039998元，其中1#住宅5套、2#住宅85套、3#住宅58套、6#住宅1套、7#住宅12套；二、商网（8套），面积总计1162.29㎡，单价9000元／㎡，总计总价10460610元。其中质保金2套抵顶2-103、2-104营业房，抵顶面积小计288.26㎡，单价9000元／㎡，小计总价2594340元；营业房6套，抵顶2-101、2-102、3-102、3-103、3-104、3-105营业房，抵顶面积小计874.03㎡，单价9000元／㎡，小计7866270元；三、住宅和商网共计抵项总金额74500608元；四、公司垫付门窗1231365元，垫付***21万，垫付**存2万，前期借款2379337元，共计已支付78341310元，与鑫地源世家二期一标段1#2#3#楼***结算77009413.5元，返施工保证金200万元，下欠668103.5元工程款（保修费）”，明细中列明了抵顶房屋的具体房号。2019年5月5日，案涉工程竣工验收合格，同年8月20日，办理了竣工验收备案登记，但被告仅将上述抵顶房屋中的部分房屋备案或过户至原告指定人员名下，但剩余的位于鑫地源世家二号楼11101号、2703号、21301号，三号楼2101号、2103号、2303号、21202号、21703号，六号楼11301号住宅及二期××楼、102号、103号、104号营业房（共13套房产）的产权过户登记手续始终未予办理。2021年4月26日，原告及***、***共同向**市中级人民法院提起民事诉讼，诉请要求被告支付工程款、违约金，并请求将上述13套未抵顶房屋不动产登记手续办理到原告指定人员名下及承担房屋交易税费。2022年3月15日，**市中级人民法院作出（2021）宁03民初41号《民事判决书》，认定原告、***、***均系案涉工程实际施工人，润翔公司以抵顶房屋（含案涉13套房产）等方式支付工程款78341310元，并以原告等人诉请要求被告办理案涉13套房屋过户与该案并非同一法律关系为由，不予处理，并告知原告等人另行依法解决。2022年9月5日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2022）**终408号《民事判决书》，维持了一审判决关于原告要求被告办理案涉13套房产的判决结果。现案涉工程实际施工人***、***均同意被告将上述房屋产权过户登记手续办理至原告名下。据此，为维护原告合法权益，***诉***，***明鉴案情，并判如所请。 被告润翔公司辩称，一、2017年4月26日，被告与***和第三人古城建筑公司签订了工程承包协议，就涉案工程的施工进行了明确的约定。原告与被告之间没有合同关系。二、涉案房屋没有达到办理过户手续的条件，原告要求被告办理过户手续，没有事实和法律依据。 第三人古城公司述称，2017年4月26日，第三人古城公司中标承建被告发包的涉案工程，第三人将涉案工程转包给原告及***、***实际施工、在施工过程中，第三人及***、***、**与被告达成共识，全部工程款以房抵付，但被告应当以现金方式向第三人支付，古城公司向被告出具相应的票据，所转入古城公司的款项，再返还给原告。在实际操作过程中，正如原告诉请的事实没有差异，但涉及到被告答辩中所陈述的7777366.5元的增值税发票未开具。是由于被告并未按双方约定将该款项转入第三人古城公司的账户，按照现有财税制度要求，没有资金流是不能够开具相应的增值税发票。在开庭之前，古城公司已经与原告达成共识，在两个月内向被告出具7777366.5元的增值税发票。因此，就开具增值税发票并不影响本案的审理结果。 原告**对其主张提供以下证据材料： 一、（2021）宁03民初41号《民事判决书》1份（复印件）、（2022）**终408号《民事判决书》1份（原件）。拟证明：1．原告及***、***三人系案涉工程的实际施工人，有权取得被告支付工程价款；2．案涉工程结算总价为77009413.5元，被告以房屋抵顶方式向原告支付工程款74500608元，其中：住宅共计161套（单价3300元／平米），金额为64039998元；商铺共计8套（单价9000元／平米），金额为10460610元；3．生效判决已确认上述总价为74500608元的抵顶房屋系被告向原告已付工程款，则被告有义务将抵顶房屋产权过户登记至原告名下；4．生效判决已经确认要求***向被告开具7777366.5元的增值税发票，并判令第三人古城公司承担协助义务，即增值税发票开具的问题，**中院及自治区高院的判决书已作出处理，故发票开具的问题与本案的产权过户没有关联性； 二、《鑫地源二期一标段工程结算明细表（**、***）》1份（原件）、《鑫地源世家二期一标段1#2#3#楼（***）抵顶明细》1份（复印件），证据内容：1．被告润翔公司向原告等实际施工人抵顶住宅共计161套，抵顶金额为64039998元，其中：（1）1#住宅楼5套，7#住宅楼12套；（2）2#住宅楼85套，其中包含案涉二号楼11101号、2703号、21301号房屋；（3）3#住宅58套，其中包括案涉三号楼2101号、2103号、2303号、21202号、21703号房屋；（4）6#住宅1套，为案涉六号楼11301号房屋；2．被告润翔公司向原告等抵顶商铺共计8套，面积总计1162.29㎡，单价为9000元／㎡，抵顶金额为10460610元，其中：（1）质保金2套抵顶2-103、2-104号营业房，为案涉二号楼103、104号营业房，面积均为144.13㎡，小计288.26㎡；（2）剩余营业房6套，分别为2-101、2-102、3-102、3-103、3-104、3-105号营业房，其中包括案涉二号楼101、102号营业房，面积分别为147.01㎡、144.13㎡，该两套营业房小计291.14㎡。拟证明：案涉9套住宅、4套营业房均包含在被告给原告抵顶的总价为74500608元的抵顶总房屋中； 三、《利通区不动产登记信息查询单》9份（原件）、《鑫地源世家工程规划总平面图》1份3页（提交复印件，加盖**市自然资源局公章）、《建设工程规划许可证》照片打印件1份、《**市建设项目规划验收合格证》照片打印件1份，拟证明：1．截止目前，在案涉13套房屋中，被告仅完成9套住宅的不动产首次登记，该部分房屋具备不动产登记过户条件，但对案涉4套营业房，被告并未完成不动产首次登记，该部分营业房目前依法不具备不动产过户登记条件；2．原案涉工程2#楼规划总建筑面积13551.01㎡，其中商业面积1152.82㎡，但目前**市自然资源局规划验收合格工程的建筑面积仅为12835，98㎡，2#楼商业用房至今尚未通过规划验收，这是不动产登记部门未准许被告办理案涉4套营业房不动产首次登记的重要原因，则该4套营业房显然不具备将产权过户至原告名下的条件；3．若因案涉4套营业房无法办理产权过户登记手续导致原告取得该抵顶营业房产权的合同目的已无法实现，则被告应以现金形式向原告支付工程款5214600元及逾期付款利息【4套营业房建筑面积：579.4㎡（147.01㎡﹢144.13㎡﹢144.13㎡﹢144.13㎡）×房屋抵顶单价：9000元／平米】； 四、《建设工程竣工验收备案表》1份（彩印件）、《顶房协议》1份（原件），拟证明：1．案涉工程于2019年5月5日竣工验收合格，则应从该日起计算工程质保期限；而截止目前，案涉工程中除防水、有防水要求的卫生间和外墙面防渗漏等防水工程质保期尚未届满外，其他分项工程质保期均已届满，则被告理应退还质保金；2．工程质保金总额为2594340元，被告承诺自工程交工之日起每年向原告等退还质保金总额的33％，则该工程质保金的退还条件已成就，被告有义务要将抵作质保金的这2套营业房（2-103、2-104号）产权过户至原告等名下； 五、《协议书》1份（原件），拟证明：现案涉工程实际施工人***、***均同意被告将案涉13套房屋的产权过户登记至原告名下，则原告的诉讼主体身份是适格的。 经质证，被告对原告出示证据一的真实性、合法性认可，但与原告没有关联性，被告与***之间有法律关系，且该两份判决最终确定***与古城公司***公司开具发票的义务，并没有原告。对证据二中明细表的真实性、合法性认可，但与原告没有关联性，因明细是复印件，无法确定其真实性；对证据三中查询单真实性、合法性认可，但与原告没有关联性，对平面图的真实性没有异议，对其合法性及关联性不予认可；对建设工程规划许可证、验收合格证三性及证明目的不予认可；对验收备案表三性予以认可，但与原告没有关联性。对顶房协议因有涂改和烧损的痕迹，对其三性和证明目的均不予认可。对证据五的三性和证明目的均不予认可。 第三人对原告提交的上述证据的三性及证明目的均无异议。 被告润翔公司向本院提交如下证据材料： 工程施工承包协议书（提交复印件，核对原件），拟证明：2017年4月26日，被告与***及古城公司签订了工程承包协议书，涉案房屋的合同相对方没有原告，原告在本案中的主体不适格。该证据与原告出示的两份判决相互印证； 二、协议书1份（提交复印件，核对原件），拟证明：2022年11月10日，被告与***约定就涉案的房屋办理产权过户手续，必须满足两个条件，第一就是***向被告提供7777366.5元的增值税发票，且必须工程过质量保证期后，具体时间为2024年11月30日后。 经质证，原告对证据一的三性无异议，对证明目的不予认可，根据（2021）宁03民初41号民事判决中**中院查明的案件事实，原告及***本人直接参与了案涉工程合同的搓商，并借用古城公司的资质与被告签订施工合同，且根据该判决的结果已经确认案件的其他事实，两级法院的判决已经确认原告有权获取被告支付的工程款（详见一审判决第20页和二审判决35页）。对证据二的证据三性和证明目的均不予认可，无法核实协议中***的签字，及签署日期是否属实，针对本案所涉13套房产，其实质是被告公司向原告及***、第三人古城公司支付的工程款，则***个人无权代表其他的实际施工人与被告签订抵顶房屋过户条件的相关协议。在**及***不予认可的情况下，这份协议不具有法律效力。对于房产是否具备过户条件，应当综合本案双方证据予以认定。案涉13套房屋中仅有2-103，2-104号为质保金抵顶，其余11套房屋不涉及质保期是否到期的问题，故该协议不产生法律效力。 第三人古城公司对证据一的三性无异议，对证明目的有异议，该份协议虽只有***签订，但还有一人叫***，当时涉案工程是由***和越海公司承建，因其资质无法达到建设工程要求，最后润翔公司与古城公司达成一致签订合同。涉案工程实际是由**具体施工承建，且在**中院和自治区高院对**的身份予以确认为案涉工程的实际施工人。对证据二的三性及证明目的均不予认可，涉案工程是由古城公司取得后转包给***，并不是挂靠。其次该协议书中所说的7777366.5元增值税发票的问题经**市中级人民法院和自治区高院作出判决，由第三人古城公司协助办理，润翔公司已向**中院提起强制执行。第三人古城公司也承诺在两个月内***公司提供7777366.5元增值税发票。另外就质保期的问题应当依据古城公司与润翔公司签订的施工合同确定的质保期为两年，否则质保期的问题将严重损坏第三人的合法权益。 第三人古城公司未提交证据。 本院对原、被告提交的证据综合认证如下：原告提交的证据一、二、四、五具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；证据三真实性予以确认，但达不到原告全部的证明目的。被告提交的证据一具有真实性、合法性、且与本案具有关联性，但不能达到被告的证明目的；被告提交的证据二因涉及案外人的签字，原告不予认可，对其真实性无法确定，其次对于原告共同所有的财产，案外人自行处置的协议效力待定，对其证据效力本院不予确认。 本院认定的事实如下：被告润翔公司开发建设**市鑫地源·世家一标段“吴南华庭”二期项目l#、2#、3#楼及商网工程，原告借用被告古城公司资质承揽施工，双方于2017年4月26日签订《工程施工承包协议书》，协议约定：“……二、施工价格1．（1）住宅及商铺按建筑面积1850元／平方米包死价计算。……三、施工价款的支付：所有工程款以乙方完成工程的房屋抵顶，就本工程甲方不再向乙方支付现金。具体抵顶事项如下：1．甲、乙双方约定在工程开挖之前，应确定好所施工房屋及抵顶房屋的楼号及房号。所有工程价款除甲方扣除5％工程质量保证金外，其余的工程价款，甲方抵顶给乙方的房屋中其中80％以住宅每平米3300元每平米的价格抵顶，20％以商网二层9000元／平米的价格抵顶。……”合同签订后，原告及案外人***、***组织人员、材料进场施工。 2017年7月17日，被告润翔公司与原告、案外人***签订《顶房清单》，内容为：“乙方承揽我宁***房地产开发的吴南华庭三期项目1#2#3#及商网工程，并签订《工程施工承包协议书》。现双方就具体工程《工程施工承包协议书》的框架下，按约定给乙方抵顶房屋，房屋具体清单如下：现将原告2#约12608.96平米（22个单元106户）、3#楼东单元6322.06平米（54户），3#楼西单元东户1-3层。共计19055.02平米（共163户）抵顶给乙方。” 2018年9月27日原告及案外人***与被告润翔公司签订《鑫地源二期一标段工程结算明细表（**、***）》，按照建筑面积41626.71㎡，承包单价1850元，承包总价为77009413.5元，按照80％住宅、20％商网、住宅面积3300元、商网面积9000元、抵顶住宅64039998元、抵顶商铺7866270元，结论为合计欠款668103.5元。同日，案外人***签字确认《鑫地源世家二期一标段1#2#3#楼（***）抵顶明细》：“一、住宅共计161套，抵顶面积总计19406.06㎡，单价3300元／㎡，单价9000元／㎡，总计总价10460610元，其中质保金2套抵顶2-103、2-104营业房，抵顶面积小计288.26元／㎡，单价9000元／㎡，小计总价2594340元；营业房6套，抵顶2-101、2-102、3-102、3-103、3-105营业房，抵顶面积小计874.03元／㎡，单价9000元／㎡，小计7866270元；三、住宅和商网共计抵顶总价金额74500608元……明细中列明了抵顶房屋的具体房号”其中，本案原告所主张的位于**市××区的位于**市××区、2703号、21301号、三号楼2101号、2103号、2303号、21202号、21703号、六号楼11301号房屋，位于**市××区、102号、103号、104号均在上述约定的协议中。 2019年8月20日经竣工验收备案登记。 2021年4月26日，因被告欠付工程款问题，原告等人将被告诉至**市中级人民法院。2022年3月15日，中院作出（2021）宁03民初41号民事判决书，认定：原告**系案涉工程的实际施工人；被告公司已经以161套住宅和8套商网抵顶工程款74500608元的事实（该案所主张的13套房屋均在其中）；判决案外人***向被告润翔公司提供金额7777366.5元增值税发票，第三人古城公司承担协助履行义务。 2022年9月5日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2022）**终408号判决，对查明的事实、上述认定及判项予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《鑫地源二期一标段工程结算明细表（**、***）》、《鑫地源世家二期一标段1#2#3#楼（***）抵顶明细》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且协议中涉及的房屋、营业房均已经过两级法院的判决确定。被告应当按照协议的内容履行。 关于被告的抗辩：一、原告和被告之间没有合同关系。在原建设工程合同中，原告的主体地位经两级法院确定为实际施工人，顶账协议系原告、被告、案外人共同签订，为合同相对人。被告该抗辩理由本院不予采信；二、被告与案外人***达成协议，约定案涉房屋过户登记，需要满足提供7777366.5元的增值税发票且工程过质量保证其后才能办理。首先，在中、高院的两级法院判决中，案涉房屋已经认定冲抵实际施工人**、***、***的工程款。***个人与被告签订的协议书，无权单独处置润翔公司抵顶给三个实际施工人的共同财产，故对于被告的该抗辩本院不予采信；三、未到质保期。《工程施工承包协议证书》中，并未对质保期进行约定，案涉工程于2019年8月20日完成竣工备案，早已投入使用至今，对于被告该抗辩，本院不予采信。 原告主张被告协助办理位于**市××区、2703号、21301号、三号楼2101号、2103号、2303号、21202号、21703号、六号楼11301号房屋，位于**市××区、102号、103号、104号的诉讼请求本院予以支持；原告主张被告支付因上述房屋过户登记产生的费用，因在合同和顶账协议中，双方亦未对此进行约定，按照法律规定各自承担。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁***房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告**将位于**市××区、2703号、21301号、三号楼2101号、2103号、2303号、21202号、21703号、六号楼11301号房屋，位于**市××区、102号、103号、104号房屋过户登记至原告**名下，上述房屋因过户登记产生的税费，按照法律规定各自承担； 二、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，支付***行金。 案件受理费100元，由被告宁***房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区**市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年七月三日 法官助理*** 书记员*** 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请强制执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。