***与上***建筑工程有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

上海市金山区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0116民初7137号 原告（执行案外人）：***，男，1961年5月29日出生，汉族，住上海市松江区思贤路1370弄12号101室。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（上海）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘美娟，北京盈科（上海）律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：上***建筑工程有限公司，住所地上海市奉贤区沪杭公路3256号5幢。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京京师（合肥）律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：***，男，1962年8月11日出生，汉族，住上海市松江区泗泾镇古楼村318号。 原告***与被告上***建筑工程有限公司（以下简称“英硕公司”）、第三人***案外人执行异议之诉一案，本院于2022年6月10日立案后，依法适用普通程序于2022年9月14日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**、刘美娟、被告英硕公司的委托诉讼代理人***、第三人***到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行坐落于上海市松江区新松江路1388弄紫东新苑85号101室房屋（以下简称“案涉房屋”），并确认案涉房屋归原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人就案涉房屋在人民法院查封前达成合法有效的以房抵债合意，并且不存在通过抵债逃避债务、规避执行的情形。抵偿之债的清偿期限届满，房屋交易价格为当时的市场价，所以原告通过抵债以及支付尾款已经支付全部房款。原告在人民法院查封前已经合法占有案涉房屋，未办理过户不是原告的原因。原告曾多次催促第三人协助办理过户手续，但是第三人因为购房抵押贷款不能一次性还清以及在贷款还清后办理过户因房产增值需要缴纳一大笔税收（约30余万）未能协助原告办理过户。综上所述，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第二十八条，法院在异议程序中驳回原告的异议请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院支持原告的诉请。 被告辩称，原告的诉讼请求不能成立。原告主张其诉请符合《异议复议规定》第二十八条，但是该条明确规定案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而案涉房屋仍登记在开发商上海**房地产发展有限公司（以下简称“**公司”）名下，所以不适用前述规定，原告适用法律依据错误。即使适用前述规定，原告的诉请亦不符合该规定的要件要求，首先协议书违反了我国房地产管理法有关未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的禁止性规定，协议应属无效。其次，已经支付全部房款未得到证明。从协议书的内容看，协议并没有以借款抵房款的明确约定，而且借条显示的借款人是上海亿达房地产公司第五十六分公司，并不是出卖人***，所以原告主张买卖双方达成以房抵债协议不成立。此外，原告并没有举证证明借款已经交付，加之借条存在日期涂改，协议书的内容过于简单，借款是否真实发生存疑，所以原告主张已经支付48万元房款不成立。原告主张尾款3万元已经支付，但是没有相应的支付证据予以证实，可见原告的诉请亦不符合付清全款的要件。最后，原告对案涉房屋长达16年未办理过户登记至原告名下存在明显地过错，所以也不符合未办理过户不是买受人的原因的要件。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，请求予以驳回。 第三人述称，认可原告所陈述的事实和诉讼主张，第三人和原告是朋友关系，案涉房屋确实是第三人抵债给原告。2003年，第三人因为资金需求向原告借款45万元，借期1年，到期还本付息48万元，第三人收到了原告现金交付的款项。借款当时，第三人名下设立有物流公司，准备开办一家房产中介公司，为了体现借款是因为开办房产公司资金不足，所以借条将公司的名字一并写入。借款到期后，第三人无力偿还借款，用案涉房屋冲抵借款，所以与原告签了购房协议书，约定原告再支付3万元，案涉房屋转卖原告，第三人收到了原告现金支付的3万元。案涉房屋是第三人购买的期房，其上有购房贷款抵押，第三人因为没有能力一次性还清贷款，所以和原告商量贷款由第三人继续按照贷款合同偿还，原告予以同意。而后因为还款逾期第三人被贷款银行起诉，原告替第三人还清了剩余的贷款。还清贷款后，由于第三人工作原因一直出差以及新冠疫情等客观情况，所以一直未能办理过户手续。综上所述，案涉房屋虽未办理过户，但是已经属于原告，与第三人没有关系，请求支持原告的诉请。 本院查明，原告英硕公司诉被告***等股东损害公司债权人利益责任纠纷一案，本院于2021年2月9日作出（2020）沪0116民初12201号民事判决书如下：一、被告***应于本判决生效之日起十日内在人民币7,500万元范围***喆加伦（上海）房地产开发有限公司在（2018）沪0115民初94307号民事调解书项下不能清偿的债务对原告上***建筑工程有限公司承担补充赔偿责任； 二、被告***应于本判决生效之日起十日内在人民币1,500万元范围***喆加伦（上海）房地产开发有限公司在（2018）沪0115民初94307号民事调解书项下不能清偿的债务对原告上***建筑工程有限公司承担补充赔偿责任； 三、被告**应于本判决生效之日起十日内在人民币500万元范围***喆加伦（上海）房地产开发有限公司在（2018）沪0115民初94307号民事调解书项下不能清偿的债务对原告上***建筑工程有限公司承担补充赔偿责任； 四、被告上海加伦低碳建筑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内在人民币300万元范围***喆加伦（上海）房地产开发有限公司在（2018）沪0115民初94307号民事调解书项下不能清偿的债务对原告上***建筑工程有限公司承担补充赔偿责任； 五、被告中喆置业有限公司应于本判决生效之日起十日内在人民币200万元范围***喆加伦（上海）房地产开发有限公司在（2018）沪0115民初94307号民事调解书项下不能清偿的债务对原告上***建筑工程有限公司承担补充赔偿责任。 本院立案（2021）沪0116执5616号执行前述（2020）沪0116民初12201号民事判决，并于执行中预查封案涉房屋。 ***向本院提出案外人执行异议，本院于2022年5月28日作出（2022）沪0116执异146号执行裁定，驳回了***的异议请求。***不服裁定，遂提起本诉。 另查明，2003年1月15日的借条内容如下：“上海亿达房地产公司第五十六分公司向***借款45万元正，借款期限为一年，到期归还***本息合计人民币现金48万元正，此条一式两份，双方各持一份。”落款借方上海亿达房地产公司第五十六分公司，法人代表***签字，未加盖公司公章，贷方***签字。 2004年1月14日，上海亿达房地产经纪有限公司第五十六分公司经注册登记成立，负责人***。2005年11月22日，公司被准予注销登记。 2004年3月8日，**公司（出售方）与***（购买方）就案涉房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定购房总价是451,105元，2005年12月30日前交付房屋，出售方交房需提前10天通知购买方，购买方接到通知后30日内验房交接。出售方取得大产证后30日内，签署《房屋交接书》，签署交接书后30日内办理过户手续。当日，出售方开具91,404元的发票。 2004年7月7日，出售方开具363,000元的发票。2006年2月20日，因多出面积补差价，出售方开具13,110元的发票。 2005年3月13日的《协议书》显示，甲方（出售方）***，乙方（购买方）***，丙方（中介方）亿达房产，协议约定甲方将案涉房屋（面积119.58㎡）以51万元出卖给乙方***，付款约定明确乙方已付48万元，合同其他条款的可填空处多为空白。另补充条款约定，乙方付甲方3万元正，交易时各自付契税，交易房屋时，贷款由甲方一次付清。甲方、乙方在落款处签字、写日期，丙方落款处空白。 2006年2月20日，***缴纳案涉房屋2006年2月-7月的物业费。2009年4月19日，***缴纳2006年8-12月、2007年、2008年的物业费。2010年11月2日，***缴纳2009年、2010年物业费。此后***按年缴纳2011年、2012年、2015年、2016年、2017年、2018年、2021年物业管理费。 2013年10月，***及其家人购买装修材料以及家居用品等，对案涉房屋进行装修装饰。装修完毕，***及其家人占有使用案涉房屋。 再查明，2019年1月25日，上海市**区人民法院就原告中国工商银行股份有限公司上海市**支行（以下简称“工行**支行”）诉被告***、**公司金融借款合同纠纷一案作出判决，判令***归还原告工行**支行借款本金165,130.07元及利息、逾期利息，在案涉房屋抵押权人设定为工行**支行前，**公司承担连带清偿责任，**公司承担保证责任后有权追偿。 2019年8月19日，***的儿媳金******偿还前述购房贷款本金、利息及复息等。 2019年9月3日，上海市**区人民法院作出民事裁定，解除对被申请人***、**公司银行存款169,237.07元的冻结及其等值财产的查封。 截至2022年8月21日，案涉房屋登记的权利人是**公司，土地使用权来源出让，土地用途商品住宅，2005年竣工，产证核准日期是2006年6月28日，房地产权证号松2006013624，备注新建商品房，面积123.03平方米，预告登记的预购房屋权利人是***，预告登记核准日期2004年3月24日。2021年11月16日，本院预查封案涉房屋，查封案号（2021）沪0116执5616号，查封结束日期2024年11月15日。 以上事实有民事判决书、执行通知书、执行裁定书（执行异议）、异议审查笔录、借条、工商内档、商品房预售合同、房地产销售统一发票、协议书、物业费发票、物业费收费换票凭证、购买装修材料和家居用品等单据、电费缴费凭证、水费缴费凭证、燃气费缴费凭证、民事判决书（**）、个人还款凭证、户口簿、结婚证、民事裁定书、不动产登记簿、各方当事人当庭的陈述、书面质证意见以及本案庭审音视频元数据予以证实，并经本院查证属实。 本院认为，案外人以对人民法院的执行标的享有实体权益为由提出执行异议，异议请求被裁定驳回后进而提出执行异议之诉，执行异议之诉人民法院应当围绕原告对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权益进行审理，所以本案的争议焦点是原告***对案涉房屋是否享有足以排除本院执行的实体权益。原告***主张，其提出不得执行案涉房屋的诉讼请求符合《异议复议办法》第二十八条的规定，所以原告享有排除执行的实体权益。被告英硕公司主张，原告的诉请不适用前述规定，即使适用也不符合该规定的要件要求。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结，更何况案涉房屋至今登记的预购权利人仍是被执行人，所以本院查封案涉房屋与查封登记在***名下的房屋具有同等的法律效力。***依据《异议复议办法》第二十八条就案涉房屋提出执行异议，本院于执行异议中适用该条规定予以审查并裁决，适用法律正确。执行异议之诉与执行异议虽为性质不同的对第三人权利的救济制度，但是两者具有较强的牵连性，而且《异议复议办法》第二十八条规定了部分实质审查的内容，所以执行异议之诉的审理可以参照适用该条规定。 《异议复议办法》第二十八条规定了金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，请求得到人民法院支持需要符合的四个构成要件。要件一，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。被告英硕公司主张《协议书》违反禁止性规定应属无效，但是被告主张的该禁止性规定不是效力性的强制规定，不属于原《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律强制性规定，所以《协议书》并不当然无效。从《协议书》的形式和内容看，协议有明确的买卖标的、买卖价格等要素，符合合法有效的书面买卖合同的要素要件。然而，结合原告***、第三人***的陈述以及其他在案证据，可以认定房屋买卖协议之下的实质意思表示是以房抵债。随之带来的问题是是否要以实质的以房抵债的意思表示否定双方签订的房屋买卖协议，进而认定《协议书》是以房抵债协议，而不是房屋买卖合同。本院认为，根据本案案情和在案证据，不宜在本案中如此认定，理由有两个方面：一是双方签订的是房屋买卖协议，而依据在案证据推导出的双方实质意思表示并不能完全否定双方存在买卖房屋的意思表示或者存在意思表示之间的转化；二是案涉抵消之债虽然不是法定优先之债，但在形式上债的发生时间远远早于案涉执行之债，而且法律并未禁止以房抵债。所以，本案中可以认定原告在人民法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。 要件二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据原告提交的有关占有使用的证据材料，再结合被告、第三人的答辩意见，可以认定原告在本院查封之前已合法占有案涉房屋。 要件三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告主张，其已经付清全部价款，其中以房抵债48万元，现金支付3万元。被告主张，借款人不是***，没有证据证明借款已经交付，也没有证据证明3万元已经支付，所以原告未能证明已经付清全部价款。关于借款人，根据原告、第三人的相关陈述，并结合上海亿达房地产经纪有限公司第五十六分公司的成立时间是在借条落款时间后1年的情况，可以认定实际的借款人是***。关于借款交付以及尾款3万元的支付，虽然***于庭审中承认收到了相关款项，但是原告并没有提供相关的直接证据或者其他辅助性的客观证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条的规定，案外人对证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任，所以***的认可并不能免除原告的举证责任。本案纠纷涉及借贷关系之外的债权人，并非单纯的借贷双方之间的纠纷，案件对于证据的证明力要求高于民间借贷纠纷。所以，根据在案证据不能认定原告已经支付了全部价款。 要件四，非因买受人自身原因未办理过户登记。原告主张案涉房屋未能过户主要原因是第三人***不能一次性偿还购房抵押贷款等第三人的原因以及房产增值需要缴纳一笔大额的税收等客观原因所致。被告主张，案涉房屋长达16年未办理过户，且目前仍登记在开发商名下，原告的过错明显。本院认为，原告对案涉房屋未能办理过户存在以下三个方面的过错：一是买卖未依法登记领取权属证书的房地产，违反了我国房地产管理的法律规定。1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了几类房地产不得转让，其中包含未依法登记领取权属证书的房地产。尽管违反了该规定，并不必然导致买卖合同无效，但是由此产生的法律后果和法律风险应由合同当事人自行承担。二是原告明知案涉房屋上存在购房贷款抵押，没有采取积极措施促使抵押的涤除，而且同意第三人继续偿还贷款多年。原告在买卖案涉房屋时知道其上有贷款抵押，并在知道第三人不能一次性偿还抵押贷款的情况下，同意第三人继续偿还贷款十余年，原告放任案涉房屋的登记状况和实际状况不符长达16年，原告应当预知并承担由此产生的风险。三是原告代为一次性偿还案涉房屋的剩余贷款后，至本案预查封案涉房屋期间有2年多，原告仍未采取积极措施涤除抵押、办理过户，而且在本院作出案外人执行异议裁定时，案涉房屋上的抵押仍未注销，直至本案审理期间方才注销。原告主张因房产增值需要缴纳一大笔税收导致未能办理过户，但是缴纳税费是房屋买卖必须履行的法律义务，因为房产增值导致税费大幅增加，买卖双方对此应当预见，更何况税费增加根本上是原告和第三人放任未过户状态长期存续所形成，所以未能办理过户的原因还是在于协议双方。 综上所述，原告未能举证证明其诉讼请求符合《异议复议办法》第二十八条规定的要件要求，所以原告主张依据前述规定对案涉房屋享有能够排除本院强制执行的实体权益不能成立，本院对其不得执行案涉房屋的诉请难以支持。原告另诉请判决案涉房屋归其所有，根据在案证据，案涉房屋的所有权并未变动至原告，所以原告对案涉房屋不享有所有权，原告的该诉请没有法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零九条、第三百一十条第一款第二项、第二款之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 本案案件受理费42,971.2元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　蒋　英 二〇二二年十一月十四日 书　记　员　　刘　燕 附：相关法律条文