辽宁岩港基础工程有限公司、沈阳华锐世纪投资发展有限公司等合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终8720号

上诉人（原审原告）：辽宁岩港基础工程有限公司，住所地沈阳市铁西区保工街100号。

法定代表人：张景辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马云鹤，辽宁同方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵文博，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沈阳华锐世纪投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路11号2804室。

法定代表人：张连臣，该公司董事长。

委托诉讼代理人：丁敏杰，辽宁晟盟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨晓宁，辽宁晟盟律师事务所律师。

原审第三人：辽宁有色基础工程有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年北大街7号。

法定代表人：姚文生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：石锐，辽宁申扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王园媛，辽宁申扬律师事务所律师。

原审第三人：张汉德，男，1954年12月3日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。

上诉人辽宁岩港基础工程有限公司（以下简称岩港公司）因与被上诉人沈阳华锐世纪投资发展有限公司（以下简称华锐公司）原审第三人辽宁有色基础工程有限公司（以下简称有色公司）、张汉德合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

岩港公司上诉请求:1、请求法院依法撤销一审判决，依法改判解除《工程款抵房协议书》并向上诉人支付工程款19832833.27元及延迟工程款违约金5050121.88元；2、被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定“《工程款抵房协议书》未限制抵顶条件达成为办理产权登记”“涉案房屋可以办理房屋入住及进行房屋备案，故不符合法定解除条件”属于认定事实错误，适用法律不当。二、原审法院判决双方继续履行协议，但《工程款抵房协议书》不具备继续履行的条件。补充：1.按照双方的合同签订的目的以及双方交易惯例，依照法律规定，如不能办产权登记不能实现消除双方债权债务的目的，因此双方合同目的能否实现应当以被上诉人能否未上诉人办理房屋产权登记权属证明为判断标准。2.抵顶协议书中，涉及沈阳华府丹郡项目和华府天地项目，华府天地项目结算完毕，我方此次起诉要求给付的就是华府天地项目，要求按照结算款扣减已付款给付欠款，但由于无法办理产权变更，该抵房协议书现无法履行，抵债协议目的不能实现。

被上诉人华锐公司辩称，一、权属登记并非《工程款抵房协议书》的主要合同目的。《工程款抵房协议书》的合同目的是通过对房屋的占用、使用、处分等支配实现债权，是否取得权属登记并非合同目的。权属登记是房屋登记机关将房屋权利设定、变更、转让和消灭的事实记载于不动产登记簿，并向相关权利人颁发产权证书的行为。其性质属于行政管理，目的在于明晰房屋权利归属，作为课征税收、推行房产政策的依据。《民法典》第二百三十一条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，案涉抵债房屋所有权自房屋建造成就之日产生，而非取得权属登记之日，未取得权属登记不等于不享有房屋所有权。案涉房屋开发建设手续完备可以办理权属，房屋具备使用条件，能够取得产权登记，岩港公司抵顶工程款的目的完全可以实现。二、《工程款抵房协议书》完全具备继续履行条件。1、上诉人称华锐公司未在合理期限内交付房屋错误。《工程款抵房协议书》签订时案涉房屋正在建设过程中，岩港公司对此明知且认可，房屋开发建设手续齐备，取得了预售许可证，可以销售备案。2018年8月，华锐公司多次通知上诉人及张汉德继续履行《工程款抵房协议书》即签订《商品房买卖合同》，上诉人及张汉德拒绝办理。案涉房地产项目规划审批手续齐备，具备取得房产证的条件。办理房产证需要先签署《商品房买卖合同》并进行备案，然后按照《商品房买卖合同》（官方文本）约定时间办理房产证。2、抵账房屋抵账明确，《工程款抵房协议书》可以履行。因《工程款抵房协议书》签订时地名办尚未审批房屋门牌号，故双方以项目地址确定的房屋地址。但《工程款抵房协议书》明确了抵账房屋系A1楼31层。另外，《工程款抵房协议书》签订前，岩港公司受托人张汉德多次亲自前往房屋所在楼宇确定的具体楼层，因此双方对于房屋具体地址坐落、楼层完全明确。3、《工程款抵房协议书》内容明确，具备履行条件。《工程款抵房协议书》第二条约定抵顶房屋面积约1542平方米（以房产局测绘面积为准），抵顶价格按销售价格85折计算，交付日期以商品房买卖合同约定为准，均明确约定了合同继续履行的条件。沈阳市目前实行严格的房价现价政策，一房一价进行备案。目前抵顶房屋面积（1543.16平方米）、抵顶价格（15000元×0.85）、交付时间（现房交付）均已经明确，抵房协议完全具备履行条件。综上所述，答辩人认为：一审判决认定案件事实及适用法律正确，岩港公司上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。补充：华锐公司与辽宁有色的工程已全部结算完毕。

原审第三人有色公司辩称，我们基本上同意上诉人岩港公司的意见，我们第三人与被上诉人双方签订的以房抵顶工程款协议是在2014.11.19签订的，签订之后该协议至今到现在没有全部履行，而且该协议当中主要的指向目标就是案涉的抵顶的房屋，现在岩港提出的诉求我们认为符合法律规定，被上诉人没有完全履行合同的义务，岩港公司提出的请求合理的。案涉工程款未结算，根据2020最高法民申6153号在债务履行期限届满前，达成的以物抵债协议应为无效，因此本案中的以房抵债协议应无效。

原审第三人张汉德辩称，同意岩港意见。

岩港公司向原审法院提出起诉请求：1、判令解除原告、第三人辽宁有色基础工程有限公司共同委托第三人张汉德与被告所签署的《工程款抵房协议书》；2、判令被告向原告支付工程款19835833.27元；3、判令被告向原告支付延迟支付工程款违约金5050121.88元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年9月7日，原告辽宁岩港基础工程有限公司以建设工程合同纠纷为由，将被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司，第三人辽宁有色基础工程公司、第三人张汉德诉至本院，要求被告向原告支付工程款19835833.27元，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付工程款利息450万元（暂计至2018年11月12日，支付到实际付清为止）。本院作出（2018）辽0103民初14481号民事裁定，认定事实如下：2009年4月20日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司（甲方）与第三人辽宁有色基础工程公司（乙方）签订《沈阳华府天地二期基坑支护及降水工程施工合同》，合同约定，工程名称为沈阳华府天地二期基坑支护及降水工程；工程地点为沈阳市沈河区惠工广场西侧；工程内容为基坑支护及降水工程专业分包工程的施工图设计、报审、材料供应、现场施工、成品保护、调试、保险直至竣工验收交付使用以及维护运行管理和维修保养；工程承包方式为包工包料，工程未经甲方同意严禁转包、分包；合同总价暂定为15200000元。落款处，由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司加盖合同专用章。

2010年3月3日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司（甲方）与第三人辽宁有色基础工程公司（乙方）签订《沈阳华府天地二期基坑支护及降水工程施工合同补充协议（一）》，合同约定，基坑支护及降水施工工程开工日期为2010年3月1日，完工日期为2010年4月10日；付款方式执行原合同，甲方每次付款前，乙方均应提供相应金额的正规税务发票，否则甲方有权暂停付款。落款处，由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司加盖合同专用章。

2010年3月20日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司（甲方）与第三人辽宁有色基础工程公司（乙方）签订《沈阳华府新天地基础抗拔桩工程施工合同》，合同约定，工程名称为沈阳华府新天地基础抗拔桩工程；工程地点为沈阳市沈河区惠工广场/哈尔滨路/北京街/团结路；工程内容为沈阳华府新天地基础抗拔桩工程，包括施工图设计、报审、材料供应、现场施工、桩体土方及泥浆清理外运、桩头处理、桩检测、成品保护、保险直至移交；工程承包方式为包工包料，工程未经甲方同意严禁转包、分包；净工期定为13个日历日，工程预期起止时间为2010年4月2日开工，2010年4月15日竣工；合同总价暂定为3523490.76元。落款处，由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司加盖合同专用章。

2010年4月13日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为100万元的发票。同日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付100万元。

2010年5月14日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为2336873元的发票。同日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司支付电费55232.50元。

2010年5月17日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付2281640.50元。

2010年7月8日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为250万元的发票。同日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司支付电费168596.28元。

2010年7月9日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付2331403.72元。

2010年7月27日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为626210元的发票。

2010年7月，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付626210元。

2010年7月26日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司在《工程（结）算核定表》上盖章确认，工程名称为华府新天地基础抗拔桩工程，合同金额为3523491元，报送结算金额为6993887元，净核减金额368054元，结算总计金额为6625833元。

2010年7月30日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为2632501.75元的发票。

2010年8月2日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付2632501.75元。

2010年10月28日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为100万元的发票。

2010年10月29日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付100万元。

2010年12月23日，案外人沈阳华苏置业有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付1156973元。

2011年1月12日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为331291.65元的发票。

2011年1月13日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付325166.60元。

2011年11月20日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司（甲方）与第三人辽宁有色基础工程公司（乙方）签订《沈阳华府新天地AB组团基础抗拔桩工程施工合同》，合同约定，工程名称为沈阳华府新天地AB组团基础抗拔桩工程；工程地点为沈阳市沈河区惠工广场/哈尔滨路/北京街/团结路；工程内容为沈阳华府新天地AB组团基础抗拔桩工程，包括施工图设计、报审、材料供应、现场施工、桩体土方及泥浆清理外运、桩头处理、桩检测、成品保护、保险直至移交；工程承包方式为包工包料，工程未经甲方同意严禁转包、分包；净工期定为128个日历日，工程预期起止时间为2011年11月25日开工，2012年3月31日竣工；合同总价暂定为9908053元。落款处，由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司加盖印章。

2011年12月19日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司在《工程（结）算核定表》上盖章确认，工程名称为沈阳华府天地二期基坑支护及降水工程[C组团]，合同金额为14855031元，报送结算金额为10780657元，净核减金额684097元，结算总计金额为10096560元。

2012年1月11日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为300万元的发票。

2012年1月13日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付2166232.33元。同日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司支付电费833767.67元。

2012年2月23日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为2970350元的发票。

2012年2月29日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司支付电费296371.62元。

2012年2月27日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向第三人辽宁有色基础工程公司支付2158470.38元。

2012年6月6日，沈阳市规划和国土资源局向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司颁发《建设工程规划许可证》，载明，建设项目名称为沈阳华府新天地二期北区（住宅、商业），建设位置为沈阳市沈河区惠工广场西侧，建设规模为236367.80平方米。

2013年6月3日，沈阳市规划和国土资源局向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司颁发《建设工程规划许可证》，载明，建设项目名称为住宅、商业沈阳华府新天地二期（北区），建设位置为沈阳市沈河区惠工广场西，建设规模为153657.10平方米。

2014年4月22日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司在《工程（结）算核定表》上盖章确认，工程名称为沈阳华府新天地AB组团抗拔桩工程，合同金额为9908253元，报送结算金额为11087163元，净核减金额767904元，结算总计金额为10319259元。

2014年4月22日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司在《工程（结）算核定表》上盖章确认，工程名称为沈阳华府新天地AB组团基坑支护及降水工程，合同金额为8233967元，报送结算金额为8858210元，净核减金额484807元，结算总计金额为8373403元。

2014年5月15日，沈阳市房产局向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具《商品房预售许可证》，载明，项目地址为沈河区惠工广场西，项目名称为华府新天地二期北区，其中商品房共2栋，建筑面积65434.55平方米，经审查，符合商品房预售条件，准予预售。

2014年11月19日，原告辽宁岩港基础工程有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司共同作为委托人作出《授权委托书》，并向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具，载明，受托人为第三人张汉德，鉴于辽宁岩港基础工程有限公司及辽宁有色基础工程公司为沈阳华府丹郡项目、沈阳华府新天地AB、C组团项目进行桩基础工程及基坑支护、降水施工。贵司与辽宁岩港基础工程有限公司和辽宁有色基础工程公司共同确认：贵司应付两家公司的工程款（最终工程款金额以贵司与上述两家公司共同确认的工程结算单为依据）以贵司开发的沈阳华府新天地AB组团项目的房屋抵顶贵司应支付该两家公司的工程款。该商品房的抵付即视为向辽宁岩港基础工程有限公司和辽宁有色基础工程公司支付对应金额的工程款。现委托人将上述事宜委托给受托人全权办理，具体委托事宜如下：1、原告辽宁岩港基础工程有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司共同指定受托人为工程款项及房屋受领人，受领上述相关抵顶沈阳华府新天地项目房屋事宜及受领相应工程款；2、与贵司签订《工程款抵房协议书》，并对其内容完全认可；3、受托人在贵司处领取的任何款项、房屋等均视为我公司领取，均承认其法律效力；4、自授权之日至委托人的解除授权的书面通知送给贵司之日止，本授权持续有效。受托人无权转委托。落款处，由原告辽宁岩港基础工程有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司加盖公司印章。

嗣后，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司（甲方）与第三人张汉德（乙方）签订《工程款抵房协议书》，协议约定，一、辽宁岩港基础工程有限公司及辽宁有色基础工程公司为沈阳华府丹郡项目、沈阳华府新天地AB、C组团项目进行桩基础工程及基坑支护、降水施工。甲方与辽宁岩港基础工程有限公司和辽宁有色基础工程公司共同确认：甲方应付两家公司的工程款（最终工程款金额以甲方与上述两家公司共同确认的工程结算单为依据）以甲方开发的沈阳华府新天地AB组团项目的房屋抵顶甲方应支付该两家公司的工程款。该商品房的抵付即视为甲方已向辽宁岩港基础工程有限公司和辽宁有色基础工程公司支付对应金额的工程款。二、乙方为辽宁岩港基础工程有限公司和辽宁有色基础工程公司共同指定的工程款项及房屋受领人，受领本协议第一条所述相关抵顶沈阳华府新天地项目房屋事宜及受领相应工程款，具体如下：1、甲方于2014年12月31日前向乙方支付工程款200万元，其余全部工程款以房屋抵顶形式支付；2、抵顶房屋地址：沈阳市沈河区哈尔滨路168号，沈阳华府新天地A1#楼第31层；3、抵顶面积：A1#楼31层整层面积约1542平方米（最终以房产局测绘面积为准）；4、抵顶价格：以沈阳华府新天地A1#楼开盘时31层甲方整体销售价格的85折进行抵顶，房款实行多退少补；5、抵顶房屋交付日期以与甲方实际签订《商品房买卖合同》中约定交屋日期为准等。落款处，由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司加盖公司印章，第三人张汉德签字捺印。

2014年12月24日，原告辽宁岩港基础工程有限公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具了金额为2085108元的发票。

2015年1月15日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司通过银行转账向原告辽宁岩港基础工程有限公司支付2085108元。

2018年8月20日，第三人辽宁有色基础工程公司（甲方、出让方）与原告辽宁岩港基础工程有限公司（乙方、受让方）签订《债权转让协议》，合同约定，甲方将其与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司的《沈阳华府天地二期基坑支护及降水工程施工合同》、《沈阳华府新天地基础抗拔桩工程施工合同》、《沈阳华府新天地AB组团基础抗拔桩工程合同》及沈阳华苏置业有限公司的《沈阳华府丹郡项目一期桩基础工程施工合同》项下所产生的被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司及沈阳华苏置业有限公司应付第三人辽宁有色基础工程公司的全部工程款20101141.27元、利息、违约金等债权的追索权利转让给乙方原告辽宁岩港基础工程有限公司。甲方将其对被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司及沈阳华苏置业有限公司的债权全部转让给乙方行使（包括但不限于诉讼、执行、仲裁等权利），乙方依法取得上述债权。落款处，由第三人辽宁有色基础工程公司与原告辽宁岩港基础工程有限公司加盖公司印章。

2018年8月20日，第三人辽宁有色基础工程公司向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司出具《债权转让协议》及《债权转让通知书》，载明，“《沈阳华府天地二期基坑支护及降水工程施工合同》、《沈阳华府新天地基础抗拔桩工程施工合同》、《沈阳华府新天地AB组团基础抗拔桩工程合同》系由辽宁有色基础工程公司履行，现该工程已完工并投入使用。因贵公司未支付我公司工程款，导致我公司无法进行工程款结算。现我公司已经将对贵公司的全部债权（包括工程款19835833.27元、利息及违约金）已依法转让给辽宁岩港基础工程有限公司。请贵司直接向辽宁岩港基础工程有限公司清偿，履行给付工程款义务。特此通知”……（2018）辽0103民初14481号民事裁定认为，原告辽宁岩港基础工程有限公司依据与第三人辽宁有色基础工程公司于2018年8月20日签订的《债权转让协议》向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司主张工程款及利息，但原告辽宁岩港基础工程有限公司与第三人辽宁有色基础工程公司就同一债权已于2014年11月19日共同作为委托人委托第三人张汉德与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司签订《工程款抵房协议书》，该抵房协议部分已实际履行，且该抵房协议已一并由第三人辽宁有色基础工程公司转让债权同时转交给原告辽宁岩港基础工程有限公司。因《工程款抵房协议书》已就案涉工程款项的支付方式作出明确约定，原告本次诉讼中未对《工程款抵房协议书》的性质、效力等法律问题主张相应权利，经本院释明，原告辽宁岩港基础工程有限公司依然坚持诉讼请求，仍未将抵房协议性质、效力等法律问题作为一项诉讼请求，在《工程款抵房协议书》的性质、效力等相关法律问题尚未被生效文书明确的情况下，原告径行要求被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司履行支付工程款的义务，尚不具备起诉条件。原告辽宁岩港基础工程有限公司应以《工程款抵房协议书》性质、效力等法律问题单独或与其他诉讼请求并行另案向被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司主张权利，并裁定驳回原告辽宁岩港基础工程有限公司的起诉。

原告辽宁岩港基础工程有限公司对该裁定不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终13783号民事裁定，认为双方签订以房抵债协议最终目的应当是偿还欠付的工程款，用于抵债的房屋应当以为辽宁岩港基础工程有限公司办理产权登记为标准来判断是否实现合同目的，但现在双方关于房屋是否能够办理产权变更存在争议，该问题与本案双方争议的工程欠款给付问题并非同一法律关系，本院在本案中不宜一并处理，双方需要另外先行解决抵债协议是否还能继续履行的问题，经本院释明，辽宁岩港基础工程有限公司同意另行主张解除双方于2014年签订的工程款抵房协议书，因此在本案中，原审原告辽宁岩港基础工程有限公司不能直接主张其诉讼请求的内容，并裁定驳回上诉，维持原裁定。

2018年7月18日，第三人张汉德与被告法定代表人张连臣微信沟通，询问A1楼什么时候交付。张连臣告知第三人张汉德销售经理电话。2018年7月19日，被告销售经理与第三人张汉德微信沟通A1楼交付问题，并约定见面交流。2018年7月22日，第三人张汉德通过微信，向被告法定代表人张连臣表示A119年、20年都不一定能交付，申报16000元也接受不了，如果给付工程款双方之间就没有这么多争议了。2018年8月2日，被告销售经理通过微信向第三人张汉德发送通知函，通知第三人张汉德于2018年8月8日前到华府新天地项目营销中心签订华府新天地项目施工编号A1楼31层的《商品房买卖合同》。2018年8月10日，第三人张汉德与被告法定代表人张连臣微信沟通，要求给付华府丹郡的钱，张连臣回复“有协议，按协议办，你来投标时明确表示抵房的，否则也不会给你，合作一场，咱们要讲信用，善始善终好吗”，第三人张汉德回复“签合同时是以人民币结算的不是顶房子好好看看合同吧是张汉德本人心好看你资金有困难的太难了后同意顶房子的是全部干完活后确定顶房子的”。

2018年11月1日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司委托辽宁恒生律师事务所律师向第三人辽宁有色基础工程公司出具《律师函》，载明，第一、针对贵司违法分包的行为，沈阳华锐世纪投资发展有限公司要求贵司按照合同约定支付沈阳华锐世纪投资发展有限公司违约金13579823.90元，贵司自收到本律师函7日内，前来沈阳华锐世纪投资发展有限公司核对确认，否则视为贵司同意该违约金额；第二、贵司将未确定的债权转让给辽宁岩港基础工程有限公司的行为无效，沈阳华锐世纪投资发展有限公司不予认可该债权转让行为，要求贵司7日内撤回向辽宁岩港基础工程有限公司的债权转让，并向沈阳华锐世纪投资发展有限公司提供书面撤回证明等。

2019年11月29日，被告通过EMS邮寄的方式，向第三人张汉德发送《通知函》，通知第三人张汉德收到本函件3日内到被告处洽谈签订哈尔滨路168号A1楼第31层的商品房买卖合同的事宜。同日，被告以同样的方式向第三人辽宁有色基础工程公司发送了《通知函》，内容与前述《通知函》基本相同。

被告向法庭提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、被告与其他业主签订的《商品房买卖合同》，合同记载房屋地址位于沈河区，部分合同附有“华府新天地A1塔楼交房标准”。被告证明案涉抵账房屋规划、建设、销售手续齐备，可以签订商品房买卖合同，目前已经具备使用条件，以房抵债协议可以履行。原告及第三人认为该证据与法庭总结争议焦点无关联，争议焦点涉及合同以房抵债协议能否履行，我们提出不能履行原因多个，意向协议无法协商一致，房屋能否交付和办理房产证为前提，不能是签订商品房买卖合同为前提。

现原告要求解除原告、第三人辽宁有色基础工程有限公司共同委托第三人张汉德与被告所签署的《工程款抵房协议书》，并要求被告向原告支付工程款19835833.27元及延迟支付工程款违约金5050121.88元再次诉至本院。

另，在案件的审理中，承办人与原被告及第三人辽宁有色基础工程公司、张汉德共同前往金融中心A1楼进行现场勘查。经查，该地址为沈河区，该楼挂有“金融中心A座”的牌子，在旋转门右侧有“A1”标识。第31层现场共10间房屋，其中房屋面积198㎡（大约）为6间，房屋面积125㎡（大约）为4间，房间内喷淋、中央空调正常，房间内无装修为毛坯房；公共区域有两个卫生间，走廊部分有装修，地面铺设地砖，墙壁铺设壁布；水电已通；共有8部电梯可正常使用，消防电梯1部；经走访该楼其他楼层，已有部分公司已经装修并正常办公。但现场勘查中，原被告及第三人就该楼层是否为顶账房地点尚有争议。

一审法院认为，本案的争议焦点为原告要求解除被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人张汉德签订的《工程款抵房协议书》是否具有依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与第三人张汉德签订的《工程款抵房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。本案中被告为证明位于沈河区房屋为合同约定抵顶房屋位置，提交了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证以及被告与其他业主签订的《商品房买卖合同》，上述证据能够证明该房屋即为《工程款抵房协议书》中约定的抵顶房屋。原告及第三人虽然对抵顶房屋的地址存有争议，但未能提交充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。原告主张涉案房屋不能办理产权登记而导致合同目的不能实现，但被告已经按照合同约定向原告支付了2085108元，原告对于收到该款项并无异议。同时自2018年起，被告已通过多种方式通知第三人张汉德签订《商品房买卖合同》，沟通房屋交付问题，且涉案房屋可以办理房屋入住及进行房屋备案，《工程款抵房协议书》中亦未限制抵顶条件达成为“办理产权登记”。故本案并不符合法定解除的条件，《工程款抵房协议书》可以继续履行，原告要求解除《工程款抵房协议书》并无依据，本院不予支持。相应的，在《工程款抵房协议书》已经对工程款给付方式进行明确约定的情况下，原告要求被告改为以金钱方式给付工程款及违约金亦无依据，本院不予支持。

一审判决：驳回原告辽宁岩港基础工程有限公司的诉讼请求。案件受理费166230元，由原告辽宁岩港基础工程有限公司。

二审中，被上诉人华锐公司提供入住率清单一份、光盘一张，证明实际入住情况、出租情况及A1楼现在的状况。

岩港公司质证称，对证据的真实性合法性关联性均有异议。这张表格是被上诉人制作，我们对真实性是有异议的，关联性更有异议，被上诉人所提出的房屋入住率情况与本案的争议焦点无关，本案争议焦点合同所指定的房屋是否明确是否存在，被上诉人承诺的交付房屋能否办理产权证明是本案的焦点，被上诉人应围绕上诉焦点提供证据。

有色公司、张汉德均质证称，同意上诉人质证意见。本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。另查明，案涉用于抵债的房屋，均未办理房屋初始登记，但可以签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记。华锐公司解释称，由于华锐公司作为开发建设单位与案涉工程总包单位之间存在诉讼，导致资料不齐备，暂时无法办理房屋初始登记。

本院查明的事实与一审基本一致。

本院认为，本案的争议焦点为岩港公司主张的张汉德与华锐公司签订的《工程款抵房协议》是否符合解除条件。岩港公司认为现在抵债房屋无法办理房屋初始登记，因此拒绝再继续履行抵房协议，要求进而要求解除抵房协议。

以物抵债是债务清偿方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题应以尊重当事人的意思自治为基本原则，本案中张汉德与华锐公司签订的《工程款抵房协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效，双方均应遵照履行。在本案审理过程中，华锐公司提交了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证及涉案房屋无在建工程抵押情况证明，因此涉案房屋不存在权利瑕疵，且涉案房屋目前具备合同备案条件。在《工程款抵房协议书》中约定了抵顶房屋交付日期以与华锐公司实际签订《商品房买卖合同》中约定交房日期为准。2018年开始华锐公司多次催促张汉德到销售部办理交房及签订《商品房买卖合同》，但张汉德均未办理，因此对《工程款抵房协议书》未能继续履行华锐公司并无过错。

关于上诉人岩港公司提出目前涉案房屋没有初始登记，所以不能继续履行《工程款抵房协议书》的主张，根据华锐公司提交的相关证据，涉案房屋具备备案条件，目前尚未办理房屋初始登记情况并不影响岩港公司转售房屋，《工程款抵房协议书》能够继续履行下去，且按照抵房协议，华锐公司是按照房屋开盘价85折抵顶给岩港公司，这其中也充分考虑了暂时无法办理房屋产权登记的因素，所以不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的情形，故本案不符合法定的解除条件。双方应当按照《工程款抵房协议书》的约定履行，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。

关于上诉人岩港公司提出抵房协议约定的房产地址不符问题，一审法院已经进行实地勘验，张汉德也进行了现场指认，因此对岩港该项上诉理由不予支持。

综上，原审法院判决正确，本案应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费166230元，由上诉人辽宁岩港基础工程有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王惠丽

审 判 员　相　蒙

审 判 员　王彦艳

二〇二一年八月十七日

法官助理　徐　瑶

书 记 员　焦晓宇

本案裁定所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（七）补正判决书中的笔误；

《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条民事诉讼法第一百五十四条第一款第七项规定的笔误是指法律文书误写、误算、诉讼费用漏写、误算和其他笔误。