南京华东电力设备安装有限公司滁州分公司、滁州波力文体传媒有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省滁州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)皖11民终759号

上诉人(原审被告):南京华东电力设备安装有限公司滁州分公司,住所地安徽省滁州市,统一社会信用代码341103000007691。

负责人：李明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):滁州波力文体传媒有限公司,住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码913411033995420890（1-1）。

法定代表人：张丽萍，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘君莉，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：赵之侨，安徽皖江律师事务所律师。

原审被告:南京华东电力设备安装有限公司,住所地江苏省南京经济技术开发区（江宁滨江开发区中环大道），统一社会信用代码91320192704165305B。

法定代表人：赵建光，该公司总经理。

委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。

上诉人南京华东电力设备安装有限公司滁州分公司（以下简称华东公司滁州分公司）因与被上诉人滁州波力文体传媒有限公司（以下简称波力公司）、原审被告南京华东电力设备安装有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院(2016)皖1103民初3556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华东公司滁州分公司及原审被告华东公司的委托诉讼代理人庞仁兵、被上诉人波力公司的委托诉讼代理人赵之侨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华东公司滁州分公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回波力公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由波力公司承担。事实与理由：1、涉案房屋的业主方滁州体育馆不认可波力公司的出租人地位，波力公司不是适格的房屋使用权人，不具备对外出租的主体资格，租赁合同应属无效，原审认定租赁合同有效，属认定事实不清，适用法律错误，即使租赁合同有效，也是波力公司违约在先，其公司不存在违约行为，不应解除租赁合同；2、备忘录中“给华东公司滁州分公司造成的经济损失，波力公司免收两年房租”独立于该条款的前半部分，其所举证据证明经营过程中水电不通、道路不通等情形，必然给其经营造成影响，完全符合免收两年房租的情形，波力公司无权向其收取租金。

波力公司答辩称，1、其公司于一审中举证的证明、通告、租赁合同、补充协议及华东公司滁州分公司举证的委托经营合同，足以证明其公司对涉案房屋享有经营管理权，其公司与华东公司滁州分公司之间形成合法有效的租赁关系；2、滁州体育馆的回复意见仅是滁州体育馆的单方陈述，和华东公司滁州分公司所举的证明、通告内容相矛盾，不能作为合法有效的证据使用；3、华东公司滁州分公司称符合免除两年房租没有法律依据，其公司与房屋产权人滁州体育馆存在纠纷且在合肥市仲裁委立案受理和本案无关，与本案不属于同一法律关系，根据合同的相对性，其公司与华东公司滁州分公司之间系合法有效的租赁合同关系，依据法律规定，华东公司滁州分公司应按照合同约定缴纳相应的租金。

华东公司述称，同意华东公司滁州分公司的上诉意见。

波力公司向一审法院起诉请求：1、解除波力公司和华东公司滁州分公司签订的《租赁合同》；2、华东公司滁州分公司、华东公司支付波力公司自2015年9月30日至2016年11月30日房屋租金61180元；3、华东公司滁州分公司、华东公司支付逾期支付租金的滞纳金9177元（自2015年9月30日至2016年11月30日，以实欠租金的金额为基数，按照月利率2%计算）；4、华东公司滁州分公司、华东公司支付违约金10000元；5、华东公司滁州分公司、华东公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年2月26日，滁州体育馆与桐乡健佑商贸有限公司（以下简称桐乡公司）签订《滁州体育馆委托经营管理合同》，约定唯一授权桐乡公司经营管理滁州体育馆，经营管理期限10年（自2014年5月1日至2024年4月30日），桐乡公司对滁州体育馆的全部经营管理活动行使权利和义务，桐乡公司在滁州体育馆所在地注册成立滁州体育馆管理有限责任公司（暂定名），在滁州体育馆管理有限责任公司登记设立后，滁州体育馆同意滁州体育馆管理有限责任公司的名义履行桐乡公司在本合同项下的全部权利和义务。

2014年8月14日，滁州体育馆出具《证明》1份，证明滁州市体育馆总承包于波力公司进行独立经营，有权对外租赁所属体育馆的经营性产业用房，承包期限自2014年5月1日至2024年4月30日。

2014年9月15日，滁州体育馆、桐乡公司、波力公司签订《滁州体育馆委托经营管理合同补充协议》，约定桐乡公司已在滁州体育馆所在地注册成立波力公司，由波力公司履行桐乡公司在经营管理合同项下的全部权利和义务，自2015年5月1日起由波力公司直接支付给滁州市非税收入管理局，冠名费仍由桐乡公司支付。

2014年8月13日，波力公司（出租方）与华东公司滁州分公司（承租方）成立房屋租赁合同关系，双方约定：租赁期限自2014年9月1日至2020年9月30日，前三年租金为每月4370元，后三年租金为每月6460元，租金按季度缴纳，如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金的1%加收滞纳金，承租方拖欠租金累计达30天的，应赔偿违约金10000元，一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同终止等内容。在履行合同过程中，双方形成两份《备忘录》，约定了波力公司将体育馆东面内6平方米的空间划分给华东公司滁州分公司作仓库使用、波力公司保证华东公司滁州分公司正常使用水电、厕所等内容，此外，波力公司还承诺：在华东公司滁州分公司房租、水电正常缴纳的情况下，若因波力公司与滁州体育馆矛盾造成华东公司滁州分公司不能经营及正常使用水电，波力公司承担滁州体育馆无正当理由断水断电、道路不通等问题的解决，给华东公司滁州分公司造成的经济损失，波力公司免收两年房租。

2016年3月期间，波力公司多次向滁州体育馆反映断电问题，经体育馆排查，为电表故障，华东公司滁州分公司多次支付维修和更换电表设备费用。华东公司滁州分公司缴纳房租至2015年9月30日，此后的房屋租凭费再未能缴纳。

一审法院认为，波力公司举证的《证明》、《滁州波利体育馆产业用房租赁合同》、《滁州体育馆委托经营管理合同补充协议》，华东公司滁州分公司、华东公司举证的《滁州体育馆委托经营管理合同》均能够证明波力公司对涉案房屋享有经营管理权，其与华东公司滁州分公司成立房屋租赁关系后，有权按照合同约定向华东公司滁州分公司收取房租。

波力公司与华东公司滁州分公司在《备忘录》中约定的波力公司免除华东公司滁州分公司两年房租的条件包括：1、华东公司滁州分公司正常缴纳房租、水电；2、滁州体育馆基于其与波力公司之间的矛盾，无正当理由对华东公司滁州分公司进行断水断电、堵塞道路，造成华东公司滁州分公司无法正常使用水电、不能经营，造成损失。波力公司在房屋租赁期间遭遇的断水断电、道路不通等问题均非滁州体育馆基于其与波力公司之间的矛盾故意导致，华东公司滁州分公司举证的证据无法证明上述免除房租的条件均已成就，且华东公司滁州分公司亦未能举证证明本案存在房租支付条件未成就的其他问题，故自2015年10月1日至2016年2016年9月30日，共4个季度的房租给付条件已经成就，华东公司滁州分公司应当支付相应的租金。

华东公司滁州分公司无正当理由逾期未支付租金，经催缴后亦未能支付，故波力公司有权解除合同。波力公司与华东公司滁州分公司签订的《滁州波利体育馆产业用房租赁合同》合法有效，当事人应按照约定履行各自的义务。波力公司未能按照约定的期限缴纳房租，应承担相应的违约责任。华东公司滁州分公司欠付波力公司租金数额为：自2015年10月1日至2016年11月30日的房租合计为61180元，且均已满足支付条件，故对波力公司要求华东公司滁州分公司、华东公司支付房租61180元的诉请予以支持。此外，波力公司诉请要求华东公司滁州分公司支付违约金10000元的诉请符合双方的约定，不违反法律的规定，对波力公司的该项诉请亦予以支持。关于滞纳金的诉请，因双方对滞纳金和违约金的约定存在重复适用的情形（逾期未达到30日的收取滞纳金，达到30天的支付违约金，超过三十天和合理期限的，合同终止），在其违约金的诉请已经支持的情况下，对波力公司滞纳金的诉请不予支持。华东公司滁州分公司系华东公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由华东公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、解除滁州波力文体传媒有限公司与南京华东电力设备安装有限公司滁州分公司于2014年8月13日签订的《滁州波利体育馆产业用房租赁合同》；二、南京华东电力设备安装有限公司于本判决生效之日起十日内支付滁州波力文体传媒有限公司租金61180元、违约金10000元，合计71180元；三、驳回滁州波力文体传媒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1890元，减半收取计945元，由滁州波力文体传媒有限公司负担100元，南京华东电力设备安装有限公司负担845元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，当事人提供的上述证据用于证明滁州体育馆与波力公司之间存在矛盾，但产权人与出租人之间的关系与本案的租赁关系并不是同一法律关系，双方的矛盾对本案租赁关系的认定并不构成影响，且证据部分内容与华东公司滁州分公司于一审期间提交的由滁州体育馆出具的证明内容相矛盾，无法证明华东公司滁州分公司因双方矛盾而造成了实际损失，故本院对于上述证据均不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、波力公司对涉案房屋是否享有经营管理权，其与华东公司滁州分公司就涉案房屋签订的租赁合同是否合法有效，原审判决解除租赁合同是否正确；2、本案是否存在免收两年租金的情形。

关于争议焦点一。尽管滁州体育馆与桐乡公司签订的《滁州体育馆委托经营管理合同》约定，唯一授权桐乡公司经营管理滁州体育馆，但依据该合同第2.3条的约定，桐乡公司已在滁州体育馆所在地注册成立波力公司，由波力公司履行桐乡公司在上述合同项下的全部权利和义务，且滁州体育馆、桐乡公司、波力公司签订了《滁州体育馆委托经营管理合同补充协议》对此予以确认；滁州体育馆于2014年8月14日出具的《证明》能够证实，滁州市体育馆总承包于波力公司进行独立经营，波力公司有权对外租赁所属体育馆的经营性产业用房；同时，华东公司滁州分公司提交的滁州体育馆于2016年5月18日出具的《证明》也能够证实，华东公司滁州分公司是通过波力公司承租的涉案房屋，上述证据能够证明波力公司对涉案房屋享有经营管理权。华东公司滁州分公司提出的2015年6月3日之后波力公司资产中无桐乡公司出资的问题，并不影响对波力公司经营管理权的认定。波力公司对于其经营管理房屋的租赁事由有权与承租人签订租赁合同，且本案中波力公司与华东公司滁州分公司签订的《滁州波利体育馆产业用房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原审判决认定该租赁合同合法有效正确。华东公司滁州分公司关于波力公司不是适格的房屋使用权人，不具备对外出租的主体资格，租赁合同应属无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。依据该租赁合同，波力公司与华东公司滁州分公司形成房屋租赁关系，双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，波力公司已将用于出租的房屋交付华东公司滁州分公司使用，但华东公司滁州分公司自2015年9月30日后无正当理由逾期未再支付租金，原审根据波力公司的诉讼请求，判决解除租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。

关于争议焦点二。波力公司与华东公司滁州分公司在《备忘录》中第5条约定：“于即日起，在华东公司滁州分公司房租、水电正常缴纳的情况下，若因波力公司与滁州体育馆矛盾造成华东公司滁州分公司不能经营及正常使用水电，波力公司承担滁州体育馆无正当理由断水断电、道路不通等问题的解决，给华东公司滁州分公司造成的经济损失，波力公司免收两年房租”。关于华东公司滁州分公司提出的免除两年房租条件是否成就问题，应当是对本条约定内容的整体理解，即只有在出现该条前段约定的情形，并且给华东公司滁州分公司造成经济损失的情况下，波力公司才免收两年租金。本案并无证据证明该条前段约定的免除房租前提条件已成就，华东公司滁州分公司应当支付相应的租金。华东公司滁州分公司提出备忘录中“给华东公司滁州分公司造成的经济损失，波力公司免收两年房租”独立于该条款前半部分的主张与事实不符，其关于波力公司无权收取租金的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，华东公司滁州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1580元，由上诉人南京华东电力设备安装有限公司滁州分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孔德敬

审判员　　桑泽祥

审判员　　刘　勇

二〇一七年四月二十七日

书记员　　陈芝梅

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。