广西长湖房地产开发有限责任公司、南宁市长湖景苑业主委员会等业主撤销权纠纷民事一审民事判决书

1 广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初12467号 原告：广西长湖房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市青秀区长湖路13号。 法定代表人：杨海彬，总经理。 委托诉讼代理人：**，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广西广合律师事务所律师。 被告：南宁市长湖景苑业主委员会，住所地：南宁市青秀区长湖路13号。 负责人：***，主任。 被告：深圳市绿清物业发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道龙城晨光路99号缤纷世纪公寓A座31B。 法定代表人：**，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：***，广西龙登律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：***，广西龙登律师事务所律师。 案由：业主撤销权纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年10月11日 开庭时间：2018年4月11日 当事人到庭情况： 原告方：**、**到庭。 被告方：***及***、***到庭。 2 原告诉请 原告广西长湖房地产开发有限责任公司（下称长湖房地产公司）向本院提出如下诉讼请求：1、撤销被告南宁市长湖景苑业主委员会（下称长湖景苑业委会）作出的关于选聘被告深圳市绿清物业发展有限公司（下称绿清公司）为长湖景苑小区物业服务企业的决定；2、确认被告长湖景苑业委会、绿清公司于2017年8月4日所签订的《南宁市长湖景苑小区物业服务合同》无效；3、诉讼费由两被告共同承担。 被告答辩意见 被告长湖景苑业委会答辩称：1、原告不是真正的业主，更非适格撤销权诉讼主体。2、根据《物业管理条例》等，《前期物业服务合同》可以约定期限，但期限未满、业委会与物业服务企业签订固定物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。两被告签订的《物业管理合同》，未违反法律禁止性规定，合法成立并生效。综上，请求法院驳回原告起诉或驳回原告的全部诉请。 被告绿清公司答辩称：1、原告已将涉案商业用房通过拍卖公司拍卖，其不是长湖景苑小区的业主，应依法驳回起诉。2、长湖景苑业委会系依法成立，合法有效，原告的各项诉请没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告起诉或驳回原告的全部诉请。 事实 原告长湖房地产公司系南宁市青秀区长湖路13号长湖景苑小区的开发企业，该项目规划的住宅建筑面积为207192.5㎡（共计1224套），商业建筑面积为20390.34㎡，车库面积为51615.81㎡及物业管理用房等。2012年6月13日，原告长湖房地产公司与案外人广西诚愉和物业服务有限公司（下称诚愉和公司）签订《长湖景苑前期物业服务合同》，载明：原告长湖房地产公司将长湖景苑小区委托给诚愉和公司实行前期物业管理，期限3年等。2015年6月13年，原告 3 长湖房地产公司与诚愉和公司签订《长湖景苑小区前期物业服务补充协议》，约定由诚愉和公司继续服务至2015年12月13日。后原告长湖房地产公司与诚愉和公司公司分别于2015年12月14日、2016年9月20日签订物业服务延长协议，将前期物业服务时间延长至2016年12月13日、2018年12月13日。 另查明，2013年8月22日，南宁市青秀区建政街道办事处向长湖景苑小区全体业主发出《关于报名参加长湖景苑小区业主大会筹备组的通知》，指导业主开展成立业主大会、选举首届业主委员会的筹备工作。2016年1月22日，南宁市青秀区住房和城乡建设局作出《关于给予南宁市长湖景苑第一届业主委员会备案的通知》，确认长湖景苑第一届业主委员会备案材料齐全，符合业主委员会备案要求，予以备案。2016年9月27日，被告长湖景苑业委会向诚愉和公司发出《关于选聘物业服务企业的告知函》。后被告长湖景苑业委会通过在小区张贴公告及登报的方式发出选聘物业服务企业及表决选聘新物业服务企业的通知，2017年3月28日，在建政街道办事处及长湖社区居委会的指导监督下，被告长湖景苑业委会召开了小区业主大会，会议情况如下（《长湖景苑小区业主大会会议纪要》、《关于长湖景苑小区业主大会会议结果的通告》）：1、本区域专有部分物业总建筑面积为227286㎡，业主总人数为1224个；2、经开箱验票、唱票、计票，确定参与本次业主大会会议的共有专有部分物业建筑面积124569㎡（占专有部分物业总面积的55.11%）、业主747个（占业主总人数的61.03%），本次会议有效召开，会议结果如下，被告绿清公司专有部分物业建筑面积数占比53.39%，业主人数占比59.07%。2017年8月4日，被告长湖景苑业委会与被告绿清公司签订《南宁市长湖景苑小区物业服务合同》。2017年8月29日，南宁市青秀区住房和城乡建设局向被告长湖景苑业委会作出《关于对长湖景苑小区选聘物业服务企业进驻小区有关情况的回复》，载明：贵委《长湖景苑小区关于选聘物业进驻工作的报告》收悉，答复如下，长湖景苑小区于2017年3月18日至3月27日召开业主大会会议，经建政街道办、长湖社区指导和监督，会议表决绿清公司为长湖景苑小区新的物业服 4 务企业……我局已与建政街道办事处对接，由建政街道办事处对长湖景苑小区新老物业的交接进行指导和监督。 再查明，原告长湖房地产公司于2011年12月与案外人百汇盛公司签订《委托拍卖合同》，委托百汇盛公司对长湖景苑商铺按现状拍卖，案外人潮盈公司、耀南公司最终竞价成交，并经广西壮族自治区高级人民法院作出（2015）**二终字第25号民事判决书判决：长湖房地产公司应作为出卖方，与共同作为买受方的潮盈公司、耀南公司就出售长湖景苑小区（包括沿街商业用房，建筑面积约20479㎡）的事项签订《商品房买卖合同》……办理完成过户手续拿到产权证后十个工作日内，潮盈公司、耀南公司再向长湖房地产公司支付拍卖成交价的20%即52240000元等。后原告长湖房地产公司（甲方）与案外人潮盈公司、耀南公司（乙方）签订《长湖××小区沿街商业用房拍卖纠纷执行和解协议》，约定乙方放弃购买长湖××小区沿街商业用房，改为潮盈公司收购甲方股东100%股权的方式解决双方纠纷。后原告长湖房地产公司、案外人潮盈公司于2016年4月签订了股权转让合同，并于2016年5月办理了股权变更登记。 裁判理由 一、关于原告长湖房地产公司提起本案诉讼主体是否适格的认定。原告长湖房地产公司作为长湖景苑小区的开发企业，其对未出售的商铺依法享有所有权，被告长湖景苑业委会、绿清公司主张原告长湖房地产公司已将小区商铺出卖给案外人，不再具有业主身份。根据原告长湖房地产公司提交的执行和解协议、股权转让合同及长湖房地产公司的登记信息等，原告长湖房地产公司仍为小区商铺的所有人，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告长湖房地产公司作为小区业主，有权提起本案诉讼。 5 二、根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”被告长湖景苑业委会虽提交有业主大会会议纪要、业主大会会议结果的通告，但其中所记载的业主人数为1224，即仅包含了住宅部分的小区业主，原告长湖房地产公司作为小区商铺的业主，依法享有业主的各项权利，现被告长湖景苑业委会在作出选聘物业服务企业的决定时遗漏原告长湖房地产公司，违反了上述规定中选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定的规定，损害了原告长湖房地产公司作为业主享有的对小区进行共同管理的权利，现其在一年期间内行使业主撤销权，请求撤销被告长湖景苑业委会作出的选聘被告绿清公司为物业服务企业的决定，符合法律规定，本院予以支持。但，被告长湖景苑业委会、绿清公司所签订的《南宁市长湖景苑小区物业服务合同》，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，依法有效，原告长湖房地产公司亦非合同当事人，其要求确认上述物业服务合同无效于法无据，本院不予支持。综上，为保证长湖景苑小区物业服务的连续性，被告长湖景苑业委会应在其选聘被告绿清公司为物业服务企业的决定被撤销后一个月内，重新召开业主大会，由全体业主共同决定选聘物业服务企业的事项。 裁判结果 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下： 一、撤销被告南宁市长湖景苑业主委员会作出的选聘被告深圳市绿清物业发展有限公司为长湖景苑小区物业服务企业的决定； 二、驳回原告广西长湖房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告广西长湖房地产开发有限责任公司负担50元，由被告南宁市长湖景苑业主委员会负担50元。 6 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　李　慈 人民陪审员　　*** 二〇二〇年十一月十日 书　记　员　　巫林徽 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十六下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； 7 （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。