某某、漯河市召陵区农村信用合作联社等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫民终406号 上诉人（一审原告、案外人）：**，男，汉族，1972年8月2日出生，住河南省开封市顺河回族区。 委托诉讼代理人：***，上海段和段（郑州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海段和段（郑州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：漯河市召陵区农村信用合作联社，住所地漯河经济开发区湘江路28号。 法定代表人：***，理事长。 委托诉讼代理人：***，河南智言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南智言律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人、被执行人）：河南开心一方置地集团有限公司，住所地开封市一营房街38号。 法定代表人：***。 上诉人**因与被上诉人漯河市召陵区农村信用合作联社（以下简称召陵农信社）、河南开心一方置地集团有限公司（以下简称开心一方公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）（2021）豫01民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2022年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人***、**，被上诉人召陵农信社的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **上诉请求：1、依法撤销一审法院(2021)豫01民初1455号《民事判决书》,并依法改判支持上诉人**的一审诉讼请求;2、依法判令召陵农信社承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:在本案中,一审法院未查明案件事实,对**提交证据的认定严重偏离实际情况。具体情况如下:一、《商品房买卖合同》明确约定了交房时间及总价款,结合付款凭证时间、金额,足以证明合同真实有效。一审判决却认定未约定交房时间等,无法让人信服。二、开心一方公司已将案涉房屋实际交付给**,《商品房买卖合同》的约定已经实际履行,**已合法占有案涉房屋,已依法享有该房屋的使用、收益的相关权利。三、**已通过现金、转账的方式向开心一方公司支付了人民币30万元,另通过其他房屋折抵的方式支付了剩余房屋价款,就以其他房屋折抵案涉房屋购房款的事实**已经穷尽举证能力,**已按照《商品房买卖合同》的约定,向开心一方公司支付了涉案房屋的全部价款。 召陵农信社辩称：**上诉称一审法院未查明案件事实,对证据的认定严重偏离实际情况，并称其已合法占有案涉房屋。还称已向开心一方公司支付了涉案房屋的全部价款。上诉状中的这些理由和涉案事实,一审均进行了详细的审查,一审判决书也进行了充分的说理,作出了正确的判决。我方的二审意见同一审时的意见。 开心一方公司未提交书面意见。 **向一审法院提出诉讼请求：1.终止对开心一方公司名下登记的开封市***城××期××号楼××层××号（所有权证号为：××）房产的执行；2.解除对开心一方公司名下所有权证号为××房产的查封；3.确认上述房产为原告所有；4.本案诉讼费用由召陵农信社承担。 一审法院查明：一、原告召陵农信社诉被告河南开心置业有限公司、漯河精益包装材料有限公司、开封市万和置地有限公司、开心一方公司、河南宝美投资有限公司、***、**连、**和***合同纠纷一案，该院作出的(2018)豫01民初4229号民事判决书已发生法律效力，判决执行内容为：一、判令被告河南开心置业有限公司立即向原告支付信托本金70584423.33元、信托收益2117532.7元（按年化收益百分之十二，自2018年3月21日计至2018年6月20日）、利息4362117.36元（自2018年6月21日始，按日万分之五暂计至2018年10月20日，以后利息按仍此标准至实际付清之日止）。二、判令被告开封市万和置地有限公司立即向原告支付信托本金140415576.67元、信托收益4212467.3元（按年化收益百分之十二，自2018年3月21日计至2018年6月20日）、利息8677682.64元（自2018年6月21日始，按日万分之五暂计至2018年10月20日，以后利息按仍此标准至实际付清之日止）。三、判令被告万和置地公司对开心置业公司应付原告款项承担连带清偿责任。四、判决原告对质押在第三人名下、由被告万和置地公司享有的开心置业公司百分之十六股权（出资额2400万元）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、判决原告对质押在第三人名下、由被告***享有的开心置业公司百分之四的股权（出资额600万元）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。六、判令被告河南宝美投资有限公司、开心一方公司、漯河精益包装材料有限公司、***、**连、**对开心置业公司、万和置地公司应付原告款项承担连带清偿责任。七、由被告共同承担本案诉讼费用。后该院立案执行，案号为（2020）豫01执213号。并于2020年8月18日作出（2020）豫01执213号执行裁定书，因穷尽财产调查措施，已发现的财产因被执行人正在积极想办法履行还款义务而申请执行人申请暂不处置，故裁定终结本次执行程序。 二、在执行过程中，该院于2020年5月12日作出（2020）豫01执213号之四协助执行通知书，查封被执行人开心一方公司名下位于开封市龙亭区的十八套房产，具体如下：开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期×楼×**×层×号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号（所有权证号为××）、开封市龙亭区蓝城××期××号楼××层××号（所有权证号为××）和开封市龙亭区蓝城××期××号楼××**××层××号。现**对该院查封开心一方公司名下位于开封市龙亭区××开封市龙亭区××期××号楼××层××号（所有权证号为××）房产不服，向该院提出执行异议申请，该院于2021年11月29日作出（2021）豫01执异1003号执行裁定，裁定：驳回**的异议请求。**对该执行裁定不服，提起本案诉讼。 三、**提交如下证据：1.2013年10月10日《***城商品房认购书》一份，内容为：**购买***城××期××号楼××层××房，建筑面积约为250.03平方米，总价为2527705元等；不显示日期的**与开心一方公司签订的《商品房买卖合同》（编号：ＧＦ-2000-0171，合同编号：0××3）一份，内容为：**购买开心一方公司开发的***城××期××幢××层××号（暂定房屋编号：2××9），房屋为商业用房，建筑面积250.03平方米，单价8593.104元／平方米，总金额2148549元。买受人签约当日一次性付清总房款2148549元。该买卖合同没有约定房屋交付日期。2.抬头为开封市开心置业有限公司、加盖公章为开心一方公司、内容为**房款的《收款收据》三份，显示：2013年10月10日2万元、2014年3月30日20万元、2014年9月11日8万元。3.落款显示为***城售房部、**的2015年4月30日《收条》一份，显示：今收到原鼓楼商城业主**送至售楼处房本2个，已更名为***，房号鼓楼街路南鼓楼商城××层××区××号、××号发票两份，代码：2××0；2××0，契税票2份，豫地契耕0××7；豫地现契耕0××6，抵扣***城××商铺。4.开心一方公司于2020年10月10日出具的《证明》一份，显示：**购买的涉案房屋，已缴现金30万元，以及已以其开封市鼓楼街路南鼓楼商城××层××区××号、××号的房产抵价款1848549元，该房款已结清。5.***于2022年1月11日出具的《情况说明》，显示：***名下汴房地产权证第3××8号、3××9号的房屋，本人不主***，系用于**购买***城××期××号商铺抵偿房款所用。6.2015年4月21日**与***签订的《开封市房地产买卖契约》二份（成交价格共计130万元）、2015年2月10日《房地产价格评估报告》二份（房地产价值共计130万元）。7.开封市房地产权证二份、契税完税证及不动产统一发票各二份、个人住房借款合同一份，用于证明抵扣房款的两个商铺系**所有。8.2015年1月27日《交房汇签单》、《城市供用水协议》、水费、电费缴纳清单、物业费缴纳凭证若干份。9.**与**南于2015年1月15日签订的《房屋租赁合同》、**与***于2017年6月23日签订的《房屋租赁合同》、**与**献于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》、**与**宽于2020年1月24日签订的《房屋租赁合同》。10.**的银行流水明细若干份。 一审法院认为，关于本案**是否对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中，涉案房屋系商铺并非用于居住，**请求排除执行的诉讼请求如若成立，必须满足上述第二十八条规定的全部情形且其权利能够排除执行。从**提交的相关证据看，**与开心一方公司签订的《***城商品房认购书》与《商品房买卖合同》约定的房屋总价款不一致，**主张《商品房买卖合同》中约定的系优惠后的价格，但该《商品房买卖合同》中既没有签订日期也没有房屋交付日期，不符合房屋买卖合同的构成要件；该《商品房买卖合同》中单价约定为8593.104元/平方米，已经小到了厘，也不符合市场房屋买卖单价的计算习惯；同时通过计算，该《商品房买卖合同》中约定的总面积250.03平方米×单价8593.104元/平方米=2148533.79元，与合同中的房屋总金额2148549元不符。既然合同中对房屋单价约定到了厘，合同载明的总金额与计算的总金额不一致也不符合常理，故**提交的《商品房买卖合同》的真实性无法认定。从涉案房款交付凭证看，**缴纳部分购房款仅有开心一方公司出具的收据，其余款项**称以其另外两套房屋的抵扣款折抵，但其提交的开心一方公司出具的证明、买卖契约、房屋评估报告、买受人出具的情况说明等相关证据，只能证明**与案外人房屋买卖的事实，且成交价与折低价也不一致，不足以证明**以其他房屋折抵涉案房屋购房款的事实，因此，**不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 综上所述，**对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求停止执行案涉房屋等诉讼请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回**的诉讼请求。一审案件受理费23988元，由**负担。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权，可以排除执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。无论适用第二十八条还是第二十九条，支付房款情况是审查的重点。 本案中，**主张以其名下两套商铺转让给开心一方公司指定的***，以抵偿剩余房款1848549元。但是，**没有证据证明其与开心一方公司就商铺抵房款达成书面协议，无论是商品房认购书，还是商品房买卖合同，均未提及以其他房屋抵案涉房款的情况。**未提交开心一方公司指示其将商铺过户给***作为交付剩余房款的相关手续，也未提供开心一方公司就商铺抵房款的收据、发票，或开心一方公司的记账情况。***诚售房部**出具的收条不显示以商铺抵房款的数额，未加盖开心一方公司的印章。2020年10月10日开心一方公司的证明系查封后出具，显示两套商铺抵1848549元，与**、***签订的房地产买卖契约显示两套商铺成交价共计1300000元不符。**称其名下的两套商铺过户给***抵偿房款，但***出具的《情况说明》载明“***名下汴房地产权证第3××8号、3××9号的房屋，本人不主***，系用于**购买***城××期××号商铺抵偿房款所用”。**的陈述与***出具的情况说明不一致。现有证据不足证明**以两套商铺抵偿剩余房款1848549元，不能认定**已支付全部房款或支付部分房款且将剩余房款交付执行，也不能认定**支付房款超过房屋价款的百分之五十，不符合第二十八条、第二十九条，不能排除执行。 综上，**的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23988元，由**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年六月十五日 法官助理　徐　甜 书 记 员　**月