上海伸立物流管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪01民终184号

上诉人（原审原告）：上海伸立物流管理有限公司，住所地上海市宝山区华秋路207号。

法定代表人：张鹏展，董事长。

委托诉讼代理人：吴刚，上海慧谷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：居懿，上海慧谷律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：张文平，男，1971年10月4日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。

委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李忠发，男，1957年12月28日生，汉族，住上海市徐汇区（XX公司推荐）。

原审第三人：上海金鼎市政工程建设有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇松金公路1793号19-4。

法定代表人：沈长勇，总经理。

委托诉讼代理人：柯华国，浙江圣文律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱安平，浙江圣文律师事务所律师。

上诉人上海伸立物流管理有限公司（以下简称“伸立公司”）与上诉人张文平、原审第三人上海金鼎市政工程建设有限公司（以下简称“金鼎公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭，于同年2月6日公开开庭进行了审理。上诉人伸立公司的委托诉讼代理人吴刚，上诉人张文平的委托诉讼代理人吴雯麒、李忠发，原审第三人金鼎公司的委托诉讼代理人柯华国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人伸立公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。

事实和理由：根据（2016）沪0116民初3816号案件（以下简称“3816号案”）的生效判决，张文平作为次承租人，对于上海市金山区XX路XX号的酒店及庭院场地（以下简称“涉案租赁物”）也负有腾退义务，故本案中应由张文平举证证明其已退房；3816号案判决认定的另一名次承租人张某在该案中明确表示拒绝退房，故张某的退房义务也应转由张文平承担。

上诉人张文平上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判驳回伸立公司在一审中的全部诉讼请求。

事实和理由：张文平并非次承租人，在2013年之后，涉案租赁物的租金一直由上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）支付给原审第三人，而非由张文平支付，实际占用涉案租赁物的也是XX公司，因此，张文平与伸立公司之间并无租赁关系；张文平与伸立公司签订转让协议的目的是为获得酒店经营权，与房屋租赁事宜无关，而且张文平最终也未获得经营权。

两上诉人均否认对方上诉请求并坚持己方上诉请求。

原审第三人金鼎公司述称，关于涉案租赁物的腾退问题，3816号案件是在2016年9月才判决的，这意味着伸立公司、张文平和张某在此之前都没有腾房，而且在该案判决之后，至少到金鼎公司申请执行之时，伸立公司和张文平也没有腾房，实际上涉案租赁物是在2016年9月底才腾空的；请求二审依法裁判。

伸立公司诉至一审法院，请求判令：1、张文平向伸立公司支付租金人民币（以下币种均为人民币）761,000元；2、张文平向伸立公司支付占有使用费暂算为587,099元（自2016年4月17日起至实际搬离日止，按782,800元/年租金标准计算）；3、张文平向伸立公司赔偿损失195,700元。

一审法院认定事实：业已生效的（2016）沪0116民初3816号民事判决查明：涉案租赁物登记权利人为金鼎公司。XX公司成立于1998年9月22日，金鼎公司系该公司股东之一。2011年10月8日及2011年12月31日，伸立公司、金鼎公司分别签订了《XX公司租赁承包协议书》及《补充协议》，约定由伸立公司租赁涉案租赁物用于宾馆、商务、餐饮，如需转租需征得金鼎公司同意。2013年3月1日，伸立公司法定代表人张鹏展（甲方）与张文平（乙方）签订《转让协议书》。约定：甲方将XX公司经营使用权转让于乙方；使用年限从2013年3月1日至2023年12月31日，押金、租金1,050,000元；此协议如涉及到具体事项由双方据实结算；等条件成熟再与房东签署正式合同。2013年7月4日，XX公司作出聘请张文平担任公司法定代表人兼执行董事职务的股东会决议。2013年7月11日，工商登记部门对于XX公司法定代表人、经营范围变更的申请发出准予变更登记通知书。2015年1月13日，双方为XX公司的承包经营合同发生纠纷并诉至法院。此外，伸立公司确认转包给张文平后未向金鼎公司支付过租金；张文平确认2015年前的租金以XX公司名义向金鼎公司已全部付清，2015年后的租金仅支付过100,000元。金鼎公司认同双方关于支付租金的情况。

该判决确认伸立公司与金鼎公司间租赁协议于2016年4月16日解除；双方及案外人张某搬离涉案租赁物并将涉案租赁物返还金鼎公司；伸立公司向金鼎公司支付租金761,000元、占有使用费（自2016年4月17日起至实际搬离日止，按782,800元/年租金标准计算）及违约金195,700元。该案判决生效后，金鼎公司向法院申请执行，与伸立公司达成和解协议：双方确认涉案租赁物搬离工作已完成并就占有使用费等达成协议。另，涉案租赁物一直处于空置状态，至2016年9月底金鼎公司才另租他人占有使用。伸立公司据此判决结果向张文平提起本案诉讼。

一审另查明，在伸立公司与张文平双方发生纠纷的（2015）金民二（商）初字第148号案件中，双方一致确认《转让协议书》约定的1,050,000元系包含押金150,000元的转让费。

关于《转让协议书》约定的1,050,000元，伸立公司认为是包含押金在内的转让费，租金并不包含在内；张文平认为包含了租金。张文平还认为其并非支付租金的主体，支付租金的主体是XX公司。关于涉案租赁物的交接，伸立公司认为2013年3月1日签订《转让协议书》当天即将租赁物交付张文平；张文平认为租赁物始终没有交付。张文平另称其于2016年4月16日已经离开涉案租赁物，因为当初到隆盛大酒店的时候就是去了一个人，并未办理交接手续，故离开的时候也不需要办理交接手续。其在另案执行过程中也未收到法院腾房通知。

一审中，伸立公司提出财产保全申请，法院经审查裁定予以准许。

一审法院认为：本案争议焦点在于伸立公司、张文平及金鼎公司间的法律关系。涉案租赁物系伸立公司从金鼎公司处承租而来，后伸立公司与张文平签订《转让协议书》涉及XX公司经营使用权转让、押金、租金等。《转让协议书》签订后，张文平对涉案租赁物进行投入、以XX公司名义经营，并对部分租赁物进行转租，可见涉案租赁物由张文平实际占有使用，故法院难以采信张文平认为涉案租赁物没有实际交付的辩解。关于费用支付，在（2015）金民二（商）初字第148号案中，双方一致确认1,050,000元系包含押金150,000元的转让费；就双方间《转让协议书》约定使用年限、转让金额与伸立公司与金鼎公司间约定的租金金额相距甚远，也与常理不符，故法院对张文平认为《转让协议书》约定的转让费包含租金的辩解无从认同。从租金支付来看，双方均确认《转让协议书》签订后，租金实际由张文平支付。虽然双方之间存在XX公司经营使用权转让等意思表示且办理了法人变更登记，但各方均无证据证明金鼎公司知道且同意其与伸立公司租赁合同关系项下权利义务的概括转让。因此，就涉案租赁物而言，张文平实际占有使用并支付租金，其与伸立公司虽无书面租赁合同但实际构成租赁合同关系，张文平系涉案租赁物的次承租人，承租涉案租赁物理应支付相应租金。至于支付标准，张文平在2015年前已按伸立公司与金鼎公司合同约定支付，表明其对租金支付的标准清楚并认同，故伸立公司主张其向金鼎公司应支付的租金由张文平支付并无不当。

关于占有使用费。伸立公司与张文平对于交接涉案租赁物从未办理书面手续；张文平认为其于合同解除之日已经离开涉案租赁物；伸立公司也无证据证明张文平一直占有使用涉案租赁物。鉴于双方间为不定期租赁合同，法律赋于张文平可随时解除合同的权利。又（2016）沪0116民初3816号案件民事判决是为租赁关系解除之确认。上述案件民事判决生效后，伸立公司与金鼎公司间办理了涉案租赁物交接，也并未通知张文平予以配合。由此可见，伸立公司主张张文平支付占有使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

关于赔偿损失。伸立公司认为因张文平拖欠租金导致其向金鼎公司支付了违约金，该损失应由张文平承担。法院认为，伸立公司作为承租人向金鼎公司支付租金是其合同义务，在实际履行中张文平直接支付给金鼎公司的支付方式并非免除了伸立公司支付租金的义务；伸立公司向金鼎公司承担违约金系因为其违反租赁合同项下的义务，并非张文平原因；且伸立公司在张文平迟延支付的情况下也未进行催告。因此，伸立公司据此要求张文平承担赔偿损失责任并无法律依据，相关诉请法院亦不予支持。

一审法院审理后，根据依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,于二〇一七年十二月七日作出判决，判决如下：一、张文平应于判决生效之日起十日内支付伸立公司租金761,000元；二、驳回伸立公司其他诉讼请求。如果张文平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,694元、财产保全费5,000元等合计23,694元，由伸立公司负担12,014元，张文平负担11,680元。张文平所负之款，应于判决生效后七日内缴纳法院。

二审中，伸立公司、金鼎公司都没有提交新证据。张文平提供了从3816号案卷中调取的下列材料：1、有张文平签名、落款日期为2016年8月5日的《说明》一份，内容为“2015前租金（隆盛大酒店）全部付清，2015年后支付了壹拾万元整。”张文平在本案二审中主张，该份《说明》是XX公司出具的；2、张某与XX公司签订的《补充协议》一份，内容为XX公司同意张某在酒店南门右边开启一扇门、合同终止后张某必须恢复原样等，落款日期为2013年8月11日。张文平欲以上述两份证据证明其并非涉案租赁物的次承租人。伸立公司对上述证据1、2的形式真实性无异议，但认为证据1是张文平个人出具的，张文平在3816号案件中也是当事人。金鼎公司同意伸立公司的上述质证意见。本院经审查后认为，上述证据1有张文平签名，但无XX公司加盖公章，且内容中“租金（隆盛大酒店）”之表述显存歧义（“由隆盛大酒店付的租金”抑或“承租隆盛大酒店的租金”），故不能支持张文平的主张；证据2的内容与本案讼争事项无直接关联；因此，对于张文平提交的上述证据，本院均不予采信。

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院另查明，张文平与伸立公司曾因企业承包经营合同纠纷诉诸一审法院，案号为（2016）沪0116民初1249号，该案一审判决后，伸立公司不服，向本院提起上诉，案号为（2016）沪01民终7261号（以下简称“民终7261号”）。在民终7261号案件庭审中，本院询问：“酒店承包转让后，房屋租赁费由谁支付？”伸立公司回答：“转让后由被上诉人（即张文平）支付租金，转让前是我方支付。”本院询问：“张文平是否确认？”张文平回答：“确认。”以上事实有伸立公司在本案一审中提供的民终7261号案件庭审笔录为证，应予认定。

本院再查明，3816号案件一审判决日期为2016年9月14日；在3816号判决执行过程中，金鼎公司与伸立公司达成和解，金鼎公司确认涉案租赁物的腾退搬离工作已经完成、占有使用费计算至2016年9月30日，一审法院遂于2017年3月13日出具（2017）沪0116执239号执行裁定书，确认被执行人（伸立公司、张文平、张某）主动搬离涉案租赁物。以上事实有伸立公司在一审中提交的3816号案件一审民事判决书、2017年3月13日执行笔录及（2017）沪0116执239号执行裁定书为证，应予认定。

本院认为，关于本案讼争各方间的法律关系（即金鼎公司为出租人、伸立公司为承租人、张文平为次承租人），3816号案件生效裁判已做出明确认定及充分阐释，本院不再赘述。并予确认转租合同得以履行的基础，在于承租人保持其租赁权，若承租人的租赁权因租赁合同的终止、解除、无效等事由而丧失，因丧失标的物之合法权源，转租合同将无从履行。出租人并非转租合同的当事人，在出租人与次承租人不能就履约达成一致的情况下，亦不能强迫出租人继续履行转租合同。根据生效裁判，金鼎公司与伸立公司间的租赁合同于2016年4月16日解除，且金鼎公司在前案中明确要求收回涉案租赁物，在此情况下，伸立公司自2016年4月17日起已无权转租涉案租赁物，故伸立公司与张文平间的转租合同应随上述租赁合同一并解除。

转租合同解除后，张文平作为次承租人，负有向承租人伸立公司返还涉案租赁物之义务，而租赁物的返还，显然应有一定的交接、确认及结算等手续，绝非单方面一走了之；此等义务不仅源于法定，亦为社会行为和市场交易中的一般规则，张文平理应恪守。本院注意到，3816号案件一审判决之日为2016年9月14日，因此，涉案租赁物的返还显然不可能早于上述日期；而根据现有事实，金鼎公司在2016年9月底将涉案租赁物重新出租给他人，且在3816号案件执行过程中，金鼎公司确认伸立公司的占有使用费计算至2016年9月30日，因此，张文平履行返还义务的时间亦不可能晚于上述日期。查现有事实，伸立公司与张文平签订的《转让协议书》约定有明确、具体的使用期限，一审认定伸立公司与张文平之间系不定期租赁关系，并据此判决驳回伸立公司就占有使用费提出的全部诉求，缺乏充分的事实依据，本院应予纠正。伸立公司的上诉请求部分成立。张文平主张其早已腾退完毕，对此，张文平负有举证证明之责。然在本案一、二审期间，张文平均无证据能够有效地证明其在2016年9月30日以前已返还涉案租赁物。在此情况下，本院确定张文平应向伸立公司支付2016年4月17日至9月30日期间的占有使用费。

伸立公司在3816号案件中须向金鼎公司支付违约金，系基于伸立公司未履行租赁合同项下约定的租金给付义务，此等给付义务并非必然因次承租人曾经的代位付款行为而得以豁免，故伸立公司将上述违约金作为“损失”，并要求张文平予以赔偿等诉求缺乏法律依据，本院无法支持。

张文平上诉虽坚称其并非次承租人，且相关租金系XX公司所付而非其个人所付，但并无证据能够否定前案生效裁判所做出的认定，且张文平在另案审理期间对租金给付情况已做出过确认，故张文平的上诉主张无事实依据，本院无法采信。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

一、维持上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初3904号民事判决主文第一项；

二、撤销上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初3904号民事判决主文第二项；

三、张文平应于本判决生效之日起十日内支付上海伸立物流管理有限公司房屋占有使用费人民币356,013.15元（按人民币782,800元/年租金标准，自2016年4月17日起计付至2016年9月30日止，共166天）；

四、驳回上海伸立物流管理有限公司要求张文平赔偿损失人民币195,700元的上诉请求；

五、驳回张文平的上诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费、财产保全费共计人民币23,694元，由上海伸立物流管理有限公司负担人民币8,841元，张文平负担人民币14,853元；二审案件受理费人民币23,038元，由上诉人上海伸立物流管理有限公司负担人民币4,987.80元，上诉人张文平负担人民币18,050.20元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　叶振军

代理审判员　　王振伟

审　判　员　　刘　佳

二〇一八年三月十二日

书　记　员　　郭圣达

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。