河南汇龙建筑安装有限公司、河南长通电动科技有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫08民终2822号

上诉人（原审被告、反诉原告）：河南汇龙建筑安装有限公司，住所地：郑州高新技术产业开发区西三环路****楼****。

法定代表人：杨玉霞，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：朱命强，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢蕾，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南长通电动科技有限公司，住所地，住所地：武陟县乔庙镇马村东南国道路北）。

法定代表人：王爱军，总经理。

委托诉讼代理人：尚明柱，河南明柱律师事务所律师。

上诉人河南汇龙建筑安装有限公司（以下简称“汇龙公司”）因与被上诉人河南长通电动科技有限公司（以下简称“长通公司”）建设用地使用权纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

汇龙公司上诉请求：1.请求撤销河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初852号民事判决，并改判：（1）汇龙公司以300万元为基数，按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率，承担长通公司自2020年4月25日起至实际收款期间的损失；（2）长通公司向汇龙公司返还土地使用权转让差价216894元；（3）长通公司向汇龙公司支付逾期交付厂房所造成的损失631800元；（4）长通公司向汇龙公司支付厂区大门建造费237500元；（5）长通公司向汇龙公司支付侵占土地所造成的损失49528元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定长通公司主张的逾期损失应自2017年1月18日起计算，属于认定事实错误。《土地转让协议》第二条第一款约定“甲方确保乙方能就此分割地块于2016年11月30日前与乔庙乡人民政府和马村村民委员会签订《项目合作协议书》及《土地租赁合同》”；第三条第一款第四项约定“甲方应当在2016年10月9日前将转让土地范围内与协议无关的人与物清理完毕交付乙方”。从上述条款约定的时间节点看，长通公司履行交付及清场义务应当先于汇龙公司履行支付300万元转让款的义务。根据《合同法》第六十七条的规定，若长通公司未全面或部分履行先合同义务，汇龙公司可依后履行抗辩权的规定，暂不支付300万元。由于长通公司于2020年4月24日才完全履行完毕协议约定的清场及交付义务，汇龙公司依据后履行抗辩权的事由终止，故至次日，即2020年4月25日汇龙公司才应当支付300万元。一审判决按照年利率7.125%计算逾期损失，属于适用法律错误。汇龙公司延期支付转让费是基于长通公司的过错，即逾期移交厂房，并非恶意拒付。因延付转让费，即使可能致长通公司损失，也仅仅是资金的占用利息。一审判决长通公司仅返还土地转让差价跨41507.69元，属于事实认定错误。一审诉讼中，双方对长通公司实际转让给汇龙公司的土地面积为61.2927亩均无异议。故长通公司应返还土地差价款为216894元。一审判决长通公司仅赔偿逾期交付厂房的损失129000元，属于事实认定错误。2016年汇龙公司决定受让长通公司的厂房等设施是为了扩大生产。事实上建成厂房的最主要价值在于使用，若以货币方式体现就是房租。关于房租的标准可以参照长通公司法定代表人王爱军所主张月租金9元/平米，据此长通公司应向汇龙公司支付逾期交付厂房所造成的损失为631800元。一审判决驳回汇龙公司所主张长通公司支付大门建造费用，属于事实认定错误。汇龙公司为建造新大门共花费约32万元。因新建大门中心位于长通公司和汇龙公司土地分解除，相应的建造费用应双方分摊。另新建大门所硬化的地面完全位于长通公司土地范围内，改建成砼地面可以独立为长通公司使用，故硬化地面费用应全部由长通公司承担。一审判决驳回汇龙公司主张长通公司侵占土地造成的损失的诉请，属于适用法律错误。长通公司侵占土地造成的损失，虽带有侵权性质，但该项反诉请求亦基于涉案《土地转让协议》产生的权利义务关系，与本诉诉讼请求均基于相同的事实，应当与本案合并审理。即便该项请求不符合本案合并审理的案件，一审法院也应针对该项请求单独作出“驳回起诉”的程序性裁定，而非驳回该项诉讼请求的实体性判决。

河南长通电动科技有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持原判。对支付的300万转让款，其时间所附的条件为村委会与乡政府签署合作协议，在该协议成就之后15个工作日。2016年12月27日，上诉人已经与村委会和乡政府签署了合作协议。据此15个工作日就是2017年1月18日，因此一审判决要求上诉人支付300万元转让款的时间及利息是适当的。一审判决已经将少支付的0.17亩土地的转让款退还给上诉人，该案判决符合双方的约定。大门是被上诉人破坏，其本身具有修复的义务，根据乡政府就被上诉人与上诉人之间做调解达成的协议，上诉人有义务重修大门，并且支付相关的费用，在一审开庭过程中，乡政府工作人员吉林涛出庭作证，证明了在乡政府的主持下，双方达成一致意见的过程。从一审开庭到今日，上诉人没有提供任何证据证明被上诉人有侵权行为，因此其要求被上诉人承担侵占土地损失费没有事实与法律依据。

长通公司向一审法院起诉请求：1、判令汇龙公司支付长通公司地上建筑物及构筑物转让款3000000元、逾期付款损失1710000元（自2017年1月18日起按年利率18%计算至2020年3月18日）；2、判令汇龙公司支付自2020年3月19日起至全部转让款还清之日的逾期损失（以3000000元为基数，以王爱军个人民间借贷利率即月息1.5分为基础）；3、案件受理费由被告承担。汇龙公司向法院提出反诉请求：1、判令长通公司返还土地使用权转让差价款216894元；2、判令长通公司支付逾期交付厂房造成的损失631800元；3、判令长通公司支付大门建造费237500元；4、判令长通公司支付侵占土地造成的损失49528元；5、反诉费由被告承担。

一审法院认定事实：2016年8月10日，长通公司与汇龙公司签订《土地转让协议》，该协议约定：长通公司将其公司租用位于武陟县詹店新区西部工业区的乔庙乡马村村委会的土地中的65亩（含地块上建筑物厂房9000平方米及其它构筑物）转让给汇龙公司使用；长通公司保证汇龙公司在2016年11月30日前与乡政府和村委会签订《项目合作协议书》和《土地租赁合同》；土地转让费3800000元（正负误差不能超过3亩，否则按所差面积给予经济或土地补偿），地上建，地上建构筑物转让价3000000元800000元；协议签订后7个工作日内支付3800000元，余款3000000元在汇龙公司与乡政府、村委会签订《项目合作协议书》、《土地租赁合同》15个工作日内支付；长通公司于2016年10月9日前将转让土地范围内与协议内容无关的人与物清理完毕交付汇龙公司；合同还就其它事项进行了约定。协议签订后,汇龙公司依约支付长通公司3800000元转让费；长通公司也在2016年10月8日前,将合同约定的土地（后经丈量为61.2927亩）、部分厂房（6480平方米）和其它构筑物交付汇龙公司。2016年12月7日，在长通公司、汇龙公司努力下，村委会出具书面证明一份，同意长通公司将租用土地中的65亩转让给汇龙公司。2016年12月27日，汇龙公司与乡政府签订了《项目合作协议书》。2017年7月10日、2019年11月28日，长通公司分两次分别交付汇龙公司厂房1800平方米、1440平方米，至此长通公司将合同约定义务履行完毕。由于双方在履行合同义务过程中发生纠纷，致使双方诉至本院。

一审法院认为，一、案涉合同效力的认定：长通公司与汇龙公司签订的《土地转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且双方在前述协议签订后已征得土地所有权人村委会的同意，故该协议不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应认真履行该协议约定的义务。二、关于长通公司的诉讼请求：本案中，2016年12月7日村委会出具书面证明同意长通公司将租用土地中的65亩转让给汇龙公司，2016年12月27日汇龙公司也与乡政府签订了《项目合作协议书》，至此汇龙公司支付长通公司转让余款3000000元的条件已经成就，依法汇龙公司理应将转让余款支付长通公司，汇龙公司至今未付已构成违约；现长通公司主张汇龙公司支付转让余款3000000元并计付逾期损失，于法有据，本院予以支持。由于长通公司主张的逾期损失的计算标准过高，依法长通公司主张的损失应自2017年1月18日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率（三年以上贷款年利率4.75%）为基础上浮50%即年利率7.125%计算至给付完毕之日止。三、关于汇龙公司的反诉请求：双方协议约定，转让土地的正负误差不能超过3亩；长通公司交付汇龙公司的土地比约定少了3.71亩，依法长通公司应就约定误差3亩范围之外的0.71亩对汇龙公司予以经济补偿，经计算，长通公司应返还汇龙公司土地转让款41507.69元。根据协议约定，长通公司应于2016年10月9日前将转让土地范围内与协议内容无关的人与物清理完毕交付汇龙公司，但长通公司仅按合同约定将土地、部分厂房（6480平方米）和其它构筑物交付汇龙公司，尚有3240平方米厂房未按约定予以交付，长通公司的行为已构成违约，现汇龙公司主张长通公司赔偿相应损失，于法有据，本院予以支持；但汇龙公司主张的损失过高，依法汇龙公司主张的损失应参照未交付厂房的价值、迟延交付的期限以及年利率7.125%予以核算；经核算，本院酌定长通公司应赔偿汇龙公司逾期交房的损失为129000元。关于汇龙公司主张长通公司支付的大门建造费，因汇龙公司未提供有效证据予以佐证，本院不予支持。至于汇龙公司主张长通公司赔偿侵占土地造成的损失，因与本案不属同一法律关系，本院不予支持。

一审法院判决:一、被告（反诉原告）河南汇龙建筑安装有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）河南长通电动科技有限公司转让款3000000元及逾期付款损失（以3000000元为计算基数，自2017年1月18日起按年利率7.125%计算至前述义务履行完毕之日止）；二、原告（反诉被告）河南长通电动科技有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）河南汇龙建筑安装有限公司土地转让差价款41507.69元；三、原告（反诉被告）河南长通电动科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）河南汇龙建筑安装有限公司逾期交付厂房的损失129000元；四、驳回原告（反诉被告）河南长通电动科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河南汇龙建筑安装有限公司的其他反诉请求。

本院二审期间，上诉人汇龙公司提交河南省企业投资项目备案确认书一份，项目编号是：豫焦武陟制造【2016】29156号。证明指向：河南汇龙建筑安装有限公司当初受让河南长通电动科技有限公司厂房以及土地承租权主要是为了扩大再生产，满足厂房11000平方米，达到扩大再生产的目的。因河南长通电动科技有限公司逾期交付厂房，打乱我公司投资步骤，未能满足扩大再生产的条件，给我方造成损失。被上诉人长通公司质证称，对真实性无异议，但是该证据不能证明上诉人的证明指向，确认书只是规划，是否实施要看上诉人是否有能力，实际情况是对被上诉人早已交付的部分土地以及厂房仍然在闲置，其根本原因在于上诉人没有能力按照规划生产，与我方交付房屋的时间没有关系。本院分析认证，上诉人汇龙公司所提交河南省企业投资项目备案确认书，不能证明其证明指向，本院不予采纳。二审查明事实与一审认定事实一致。

本院认为，长通公司与汇龙公司自愿签订《土地转让协议》，均应严格按照协议约定的条款履行各自的义务。《土地转让协议》对转让款的支付以及涉案厂房、建筑物的交付均约定有明确的节点和时间，一审法院根据查明的长通公司和汇龙公司各自履约情况，判令各自对转让款和逾期交付厂房的损失承担相应的违约责任，并无不当；对汇龙公司主张的大门建造费和土地被侵占造成的损失，一审法院处理并不违反法律规定。关于汇龙公司主张返还土地使用权转让差价，经查，长通公司与汇龙公司均认可实际转让的土地面积为61.2927亩，与协议约定的65亩，相差3.71亩，已超出3亩，应当按照实际转让的土地面积计算费用，即长通公司应返还汇龙公司土地差价款216894元。综上所述，河南汇龙建筑安装有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初852号民事判决第一、三、四、五项；

二、变更河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初852号民事判决第二项为：河南长通电动科技有限公司于本判决生效后十日内返还河南汇龙建筑安装有限公司土地转让差价款216894元。

如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费，仍按原判决执行。二审案件受理费15021元，由上诉人河南汇龙建筑安装有限公司负担12292元，被上诉人河南长通电动科技有限公司负担2729元。

本判决为终审判决。

审判长　　刘志雷

审判员　　付明亮

审判员　　孙志强

二〇二〇年十一月三十日

书记员　　宁　昊