某某、烟台市联民物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁06民终3851号 上诉人（原审被告）：***，男，1970年9月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。 被上诉人（原审原告）：烟台市联民物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区文化路17号。 法定代表人：***，总经理。 诉讼代表人：烟台市联民物业管理有限公司管理人。 委托代理人：***，烟台市联民物业管理有限公司管理人工作人员。 委托代理人：***，烟台市联民物业管理有限公司管理人工作人员。 上诉人***因与被上诉人烟台市联民物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2021）鲁0602民初9767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1.依法予以改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人从未与烟台市联民物业签订任何服务合同。二、上诉人也从未授权任何个人和机构与烟台市联民物业签订任何合同。三、烟台市联民物业与国资委公司签订的物业服务合同上诉人并不知情。综上，在上诉人不知情的事实下签订的合同无效，请求依法改判。本院庭审后上诉人提交两份补充上诉材料，内容主要是：烟铁家园小区物业公司选聘没有和全体业主协商，也没有经过公开招标，是以联民物业单方面的霸王条款来施行的。联民物业在小区服务不到位，针对业主反映的问题不改进，违法阻挠业主回家，违法占用业主公共空间收取停车费，违法对业主进行殴打，给业主的正常生活造成巨大的伤害。联民物业和烟台国资公司所签物业合同,上诉人在一审法庭才见到,之前不知道。 被上诉人烟台市联民物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律完全正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人提交的两份上诉补充意见，均是上诉人单方判断，并没有提供相应的证据支持。在本案中，被上诉人已经按照前期物业服务合同的约定，提供了物业服务。上诉人作为享受物业服务的小区业主，也应当缴纳物业费。至于上诉补充意见中提到的物业服务改进问题等，与本案没有直接的关联。上诉人主张烟铁家园小区选聘物业公司没有经过全体业主的协商，但烟铁家园小区至今没有成立业主委员会，也没有召开过相应的业主会议。由烟铁家园小区的主管部门国资经营管理公司与联民物业公司签订前期物业服务合同，既符合法律规定，也有利于维护业主的合法权益。 原审原告烟台市联民物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付原告2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业费3311.64元及逾期付款违约金218.49元（按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2019年7月11日起暂计至2021年6月10日，自2021年6月11日起至实际给付之日止仍按上述标准计算）。事实和理由：2019年6月28日，原告与烟台市国有资产经营有限公司签订《烟铁家园小区前期物业服务合同》，约定原告为烟铁家园小区提供前期物业服务，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为1.5元/月/平方米。被告作为业主拖欠原告2019年7月1日至2021年6月30日的物业费，原告多次催缴未果。 一审法院认定事实：被告系坐落于烟台市芝罘区××屯路××号××小区××号房屋（以下简称涉案房屋）的业主。原告为证明其诉讼请求提交如下证据：1.2018年8月13日中国铁路济南局集团有限公司建筑段（甲方）与国有资产公司（乙方）签订的《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交实施协议》。合同约定，按照国办发﹝2016﹞45号、国资厅发改革﹝2018﹞7号、铁总运﹝2016﹞180号、**办发﹝2016﹞76号等文件，甲方作为铁路职工家属区“三供一业”分离移交工作的责任主体，将烟台市辖区职工家属区物业管理服务职能、相应公共设施设备及配套用房等移交乙方，另约定了分离移交内容、移交基准日、分离移交费用等内容。2.2019年6月28日原告（乙方）与国有资产公司（甲方）签订的《烟铁家园小区前期物业服务合同》。该合同载明：涉案小区是济南铁路局青岛房建公寓段开发，根据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》（国办发﹝2016﹞45号）、山东省人民政府《“三供一业”等国企办社会职能分离移交工作专题会议纪要》（﹝2018﹞77号）、《关于规范做好烟台市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的通知》（烟国企分离移交办【2018】1号）等文件规定属于分离项目，济南铁路局青岛房建公寓段已与甲方签订物业分离移交实施协议；经济南铁路局青岛房建公寓段以及甲乙三方共同协商，根据《中华人民共和国合同法》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等相关法律、法规和规章，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对涉案小区提供前期物业服务事宜，订立本合同；住宅物业费按照1.50元／月／平方米，业主的物业服务费按每半年预交给原告，业主应在每年的1月10日、7月10日前履行预交义务；本合同有效期三年，自2019年7月1日至2022年6月30日。同时约定了物业服务内容与质量、物业的承接查验、物业的使用与维护及违约责任等内容。3.2020年7月29日原告在被告入户门张贴的催缴通知一张，向被告催收所欠物业费。4.涉案小区原物业服务企业所记载的涉案小区2017年及2019年上半年物业费缴纳情况，其中载明涉案房屋建筑面积为91.99平方米。被告质证称，对以上证据不清楚，与被告无关，未收到原告催缴通知。 一审法院认为，依据相关文件精神，中国铁路济南局集团有限公司建筑段与国有资产公司于2018年8月13日签订了《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交事实协议》，中国铁路济南局集团有限公司建筑段将包括涉案小区在内的烟台13个家属区的物业管理移交给国有资产公司实施运营管理。2019年6月28日国有资产公司与原告签订了《烟铁家园小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。该前期物业服务合同的效力及于烟铁家园小区包括本案被告在内的每一位业主。原告在涉案小区实际提供了物业服务，物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。原告按照1.5元/月/平方米主张物业费，没有超出《烟铁家园小区前期物业服务合同》的约定，亦未违反法律法规的禁止性规定。关于建筑面积，原告提交了涉案小区原物业服务企业物业费缴纳情况登记表，其上载明涉案房屋建筑面积91.99平方米，被告亦称交清此前的物业费，故法院采纳原告所述建筑面积。鉴于原告作为物业服务公司，服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身亦存在瑕疵，故法院对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、限被告***于判决生效之日起10日内向原告烟台市联民物业管理有限公司支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费3311.64元；二、驳回原告烟台市联民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告***负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，上诉人***系烟台市芝罘区××屯路××号××小区××号房屋的业主。2018年8月13日中国铁路济南局集团有限公司建筑段与国有资产公司签订《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交实施协议》，依据相关文件精神，中国铁路济南局集团有限公司建筑段将包括涉案小区在内的烟台13个家属区的物业管理移交给国有资产公司实施运营管理。2019年6月28日国有资产公司与被上诉人烟台市联民物业管理有限公司签订《烟铁家园小区前期物业服务合同》。依据上述法律规定，该前期物业服务合同对上诉人具有法律约束力。前期物业服务合同是物业服务企业履行服务职能的重要依据，同时业主也应依照合同承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。一审法院判决上诉人向被上诉人支付物业服务费，于法不悖。上诉人上诉补充所称的联民物业在小区服务不到位、对业主反映的问题不改进、违法阻挠业主回家、违法占用业主公共空间收取停车费、违法对业主进行殴打等事宜，其在一审时并未提出该主张，未提交证据证实，二审时亦未提交证据。上诉人称烟铁家园小区物业公司选聘没有和全体业主协商，但本案所涉为上述法律规定中的前期物业服务合同，并非经业主大会选聘后订立的物业服务合同。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年七月二十五日 书记员　　***