烟台市联民物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0602民初6779号 原告：烟台市联民物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区文化路17号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东盛信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东盛信律师事务所律师。 被告：***。 原告烟台市联民物业管理有限公司与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、***和被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费2469.42元及逾期付款违约金147.40元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告支付原告2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费2469.42元（1.50元/月/平方米×91.46平方米×18个月)，并支付逾期付款违约金170.68元（按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2019年7月11日起暂计至2021年3月10日，自2021年3月11日起至实际给付之日止仍按上述标准计算）。事实和理由：2019年6月28日，原告与烟台市国有资产经营有限公司（以下简称国有资产公司）签订《烟铁家园小区前期物业服务合同》，约定原告为烟铁家园小区（以下简称涉案小区）提供前期物业服务，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为1.5元/月/平方米。被告作为该小区业主，拖欠原告2019年7月1日至2020年12月31日的物业费，原告多次催缴未果。 被告辩称，其未缴纳物业费的理由如下：1.涉案小区是铁路员工全款购买的集资建房，前期物业公司是青岛铁路红宇物业管理有限公司，原、被告未签订物业服务合同；2019年7月因国办发（2016）45号文，涉案小区物业出现变更，原告进入小区长时间人员配置不齐，物业费标准为1.50元/月/平方米，该标准无依据；2.原告工作人员与被告多次因水费、车辆出入、电梯卡等问题发生冲突，外来人员随意出行，被告工具柜丢失；3.原告未制定和公布详细的服务标准，侵占业主公共收益及知情权，且上级部门在改造阶段给每户的拨款也未公示；4.原告在电梯管理、**、水费收取等方面服务不到位，且应当为被告办理空置房，并将部分公共收益返还业主以便在0.80元标准的基础上减少部分物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下： 被告系坐落于烟台市芝罘区芝罘屯路85号烟铁家园小区（以下简称涉案房屋）的业主，建筑面积91.46平方米。 原告为证明其诉讼请求提交如下证据： 1.2018年8月13日中国铁路济南局集团有限公司建筑段（甲方）与国有资产公司（乙方）签订的《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交实施协议》。合同约定，按照国办发﹝2016﹞45号、国资厅发改革﹝2018﹞7号、铁总运﹝2016﹞180号、**办发﹝2016﹞76号等文件，甲方作为铁路职工家属区“三供一业”分离移交工作的责任主体，将烟台市辖区职工家属区物业管理服务职能、相应公共设施设备及配套用房等移交乙方，另约定了分离移交内容、移交基准日、分离移交费用等内容。 2.2019年6月28日原告（乙方）与国有资产公司（甲方）签订的《烟铁家园小区前期物业服务合同》。该合同载明：涉案小区是济南铁路局青岛房建公寓段开发，根据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》(国办发﹝2016﹞45号)、山东省人民政府《“三供一业”等国企办社会职能分离移交工作专题会议纪要》(﹝2018﹞77号)、《关于规范做好烟台市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的通知》(烟国企分离移交办【2018】1号)等文件规定属于分离项目，济南铁路局青岛房建公寓段已与甲方签订物业分离移交实施协议；经济南铁路局青岛房建公寓段以及甲乙三方共同协商，根据《中华人民共和国合同法》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等相关法律、法规和规章，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对涉案小区提供前期物业服务事宜，订立本合同；住宅物业费按照1.50元/月/平方米，业主的物业服务费按每半年预交给原告，业主应在每年的1月10日、7月10日前履行预交义务；本合同有效期三年，自2019年7月1日至2022年6月30日。同时约定了物业服务内容与质量、物业的承接查验、物业的使用与维护及违约责任等内容。 3.2020年7月29日原告在被告入户门张贴的催缴通知一张，向被告催收2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费。 被告质证称，对证据1、2的真实性及证明内容不予认可，不清楚涉案小区物业变更；对证据3的真实性不清楚，未收到该催缴通知。 本院认为，依据相关文件精神，中国铁路济南局集团有限公司建筑段与国有资产公司于2018年8月13日签订了《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交事实协议》，中国铁路济南局集团有限公司建筑段将包括涉案小区在内的烟台13个家属区的物业管理移交给国有资产公司实施运营管理。2019年6月28日国有资产公司与原告签订了《烟铁家园小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。该前期物业服务合同的效力及于烟铁家园小区包括本案被告在内的每一位业主。原告在涉案小区实际提供了物业服务，物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。原告按照1.5元/月/平方米主张物业费，没有超出《烟铁家园小区前期物业服务合同》的约定，也不违反法律法规的禁止性规定。 被告以原告服务不到位为由要求减免、拒付物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。被告认为原告未公示公共收益及被告物品丢失等情况，本案中不予审查，被告可另行诉讼。 鉴于原告作为物业服务公司，服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身亦存在瑕疵，故本院对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、限被告***于本判决生效之日起10日内向原告烟台市联民物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2469.42元； 二、驳回原告烟台市联民物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取25元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员　张　文　君 二〇二一年九月十四日 书记员　**（代）