浙江恒力电力承装有限公司与***、***等物业服务合同纠纷一审民事判决书

浙江省临安市人民法院

民 事 判 决 书

（2015）杭临民初字第274号

原告浙江恒力电力承装有限公司。

法定代表人张志宏。

委托代理人张骐，北京大成（杭州）律师事务所律师。

委托代理人郑江江。

被告***。

被告***。

被告陈浩。

被告陈超。

四被告共同委托代理人马志明、方贞贞，浙江天目源律师事务所律师。

原告浙江恒力电力承装有限公司（以下简称恒力电力公司）与被告***、***、陈浩、陈超物业服务合同纠纷一案，原告于2015年1月30日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员张晓颖独任审判，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告恒力电力公司的委托代理人张骐、郑江江、被告***、***、陈浩的共同委托代理人马志明到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序审理，并依原告申请追加陈超作为本案被告参加诉讼，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告恒力电力公司的委托代理人张骐、郑江江、被告***、***、陈浩、陈超的共同委托代理人马志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告恒力电力公司诉称：被告与临安恒晟物业管理有限公司（以下简称恒晟物业公司）在2004年5月11日签订《前期物业管理服务协议》，对物业服务及物业服务费的支付等权利义务做了约定，之后恒晟物业公司也依约提供了物业管理服务，但自2005年起，被告一直拒绝支付物业服务费，恒晟物业公司多次催收未果。2013年11月，恒晟物业公司被原告吸收合并，全部权利义务关系由原告继承，因此原告有权向被告催讨拖欠的物业服务费，故请求法院判决：1、四被告支付物业服务费51816元及按照年利率6%计算的滞纳金17057元（滞纳金暂计算至2014年11月5日，实际计算至付清之日止），共计人民币68873元。

原告恒力电力公司为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：

证据一、前期物业管理服务协议及临时公约、物业接收表、入住登记表各1份，用于证明被告与恒晟物业公司签订了前期物业管理服务协议，2004年入住云中绿园小区，开始接受恒晟物业公司物业管理服务，应依约支付物业服务费，根据协议规定，逾期支付物业服务费的，恒晟物业公司有权以拖欠金额日千分之二的标准收取滞纳金，发生纠纷由临安市法院管辖的事实。

证据二、2011年物业服务费催讨公证书1份、2013年物业费催讨公证书1份、物业费催讨照片打印件5份、关于催收物业服务费的律师函复印件1份、快递单1份、快递详情单打印件1份，用于证明恒晟物业公司2007年至2013年连续向被告催讨物业服务费，被告拒不支付的事实；原告2014年委托律师发函向被告催讨物业服务费，被告拒不支付的事实。

证据三、恒晟物业被吸收合并的股东会决议、恒力同意吸收合并的股东会决议、吸收合并协议、公告各1份，用于证明2013年11月，恒晟物业公司被原告吸收合并，约定其全部权利义务关系由原告承继的事实。

证据四、起诉状复印件1份、受理通知书1份、今日临安报公告1份，用于证明2011年恒晟物业公司以公告方式向被告主张债权，2012年又以起诉的方式向被告主张债权的事实。

证据五、房产信息查询表2份，用于证明四被告是案涉房屋所有权人的事实。

被告***、***、陈浩、陈超未向法庭提交证据，但在庭审中辩称：2013年11月恒晟物业公司与原告的吸收合并，***是不知情的。从法律上讲，恒晟物业公司的主体资格已经消失，被告与恒晟物业公司之间的合同在2013年11月份已经不存在了。本案被告从未与原告签订过物业合同，原告主体资格不适格。原告不能承继被告与恒晟物业公司之间的物业合同关系问题。恒晟物业公司自2005年起从未向***主张过权利，已经超过了诉讼时效。临安公证处在2011年12月31日才作出公证书，是不合法的，被告也没有收到公证书。原告没有在起诉前进行催收。恒晟物业公司未尽物业服务合同约定的相关义务，违反了约定。综上，原告主体不适格，应当裁定驳回起诉或判决驳回原告的诉请。

原告提交证据，本院作如下认证：

被告对原告提供的证据一、二、四均有异议，认为：证据一中协议上签名是黑色的笔所写，签字使用圆珠笔，不符合规范，是否本人签字需要庭后核实。协议是跟恒晟物业公司签订的，跟原告无关，不能作为本案证据。且原件上有日期的，提供的复印件上是没有日期的。对于证据二，被告没有收到过公证书、律师函，没有看到过照片。第一份公证书是2011年12月31日出具的，该公证书程序上存在问题。被告在2004年5月签订的协议，不能作为向被告催讨物业费的依据，原告的主张已经超过了诉讼时效，且原告没有资格承继恒晟物业公司的权利。证据四中诉状上没有公章，被告没有收到过应诉通知书。《今日临安》只是临安的刊物，且没有刊号，不对外公布发行，不能作为证据。

本院审核后认为，被告对前期物业服务协议是否由被告***所签未予确认，但在之后陈述中多次提到***与恒晟物业公司签订协议，也未提供证据证明该协议并非***所签，另根据被告认可的事实可知，被告于2004年入住案涉小区，系案涉商铺业主，商铺也早已交付并出租，故在被告未提供相反证据证明的情况下，本院对原告提供的证据一的真实性予以确认。

本院审核后对原告提供的证据二、四的真实性予以确认。虽然原告提供的证据二中2013年12月30日的公证书申请主体（恒晟物业公司）已经不存在，但上述瑕疵不能否认恒晟物业公司曾在2011年和2013年通过公证的方式向云中绿园小区欠费商铺业主催讨物业服务费的事实，公证书也指出张贴物业服务费催讨通知的地点包括小区20号营业房。被告未提供证据证明上述公证书的形成存在程序问题，故对其意见不予采纳。虽然被告未提供证据证明原告证据二中的催讨照片系虚假的，但恒晟物业公司将催讨通知张贴在小区内的楼道及电梯上，不能当然认定恒晟物业公司的此行为是向被告主张权利。至于原告提供的律师函、快递单及详情，可以证明浙江恒力电力承装有限公司恒晟物业分公司曾向被告催讨恒晟物业公司在云中绿园小区服务期间被告所欠的物业服务费的事实。恒晟物业公司曾于2012年10月31日就被告拖欠的物业服务费向法院起诉进行主张。至于原告是否是本案适格主体，是否有权向被告主张物业服务费，原告主张的物业服务费有无超过诉讼时效等问题，在本院说理部分予以阐述。

被告对原告提供的证据三、五的真实性无异议，但认为

证据三可以证明恒晟物业公司在2013年11月6日被依法注销，恒晟物业公司与被告的合同在此时已经终止。原告提供其他证据存在程序上的问题，股东决议等不符合公司法规定。被告跟恒晟物业公司签订的协议是合同性质的，如果吸收合并成立，该协议对被告没有约束力，要重新签订合同，且被告***不清楚此事。证据五与本案无关联。本院审核后对原告提供的证据三、五的真实性予以确认。

根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：

2004年至2011年12月31日期间，临安恒晟物业管理有限公司对“恒晟云中绿园”小区进行物业管理。恒晟物业公司与被告***签订前期物业管理服务协议，协议约定：根据“恒晟云中绿园”开发商临安恒晟房地产开发有限公司委托，恒晟物业公司受托对“恒晟云中绿园”进行前期物业管理。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理。物业管理服务费用：非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；每次交纳费用的时间：按半年或一年交纳均可。违约责任：乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，恒晟物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。恒晟云中绿园小区业主委员会成立后未与恒晟物业公司签订物业管理服务协议。被告房屋类型为商铺（非住宅建筑），建筑面积576.24平方米，每月应交纳物业服务费为691.49元，每年应交8298元。四被告是共有权人，各占25%的份额，该商铺目前由被告出租给他人经营使用。被告已支付了商铺交付后第一年的物业服务费，之后的物业服务费未支付。恒晟物业公司曾通过张贴公告与通知、寄送律师函、公证、诉讼等方式多次向被告催讨未果。

另查明，2013年8月7日，恒晟物业公司与本案原告签订合并协议，同意被原告吸收合并。同年8月8日，恒晟物业公司在《浙江工人日报》上发布吸收合并公告。2013年11月6日，恒晟物业公司被注销。

本院认为，物业服务公司与业主对物业服务管理、业主缴费义务等各项内容所作的约定，系双方真实意思表示，若未违反强制性法律法规规定，应为有效。恒晟物业公司自2004年起至2011年12月31日期间在“恒晟云中绿园”小区提供物业服务，被告拥有的坐落于临安市锦城街道云中绿园1-5（1-5幢105、106、205、206）商铺也属于云中绿园小区。故恒晟物业公司有权依据双方签订的前期物业管理服务协议向被告收取物业服务费。

对于原告的主体问题。虽然恒晟物业公司因被原告吸收合并而注销，但根据《中华人民共和国公司法》之规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。原告吸收合并恒晟物业公司后，恒晟物业公司的债权债务应由原告承继，即业主拖欠恒晟物业公司提供物业服务期间的物业服务费，原告有权向业主进行主张，故被告抗辩原告诉讼主体资格不符的意见，本院不予采纳。

关于诉讼时效问题。恒晟物业公司在2007年至2010年期间通过在小区楼梯、电梯口张贴通知或公告的方式向业主催讨物业服务费，此期间的催讨方式并不能当然认定是针对被告本人的权利主张，尤其是被告身处外地，且对此提出抗辩，本院认为原告若未提供其他证据佐证恒晟物业公司在此期间已通过其他方式向被告催收的前提下，认定原告的主张中，其中部分已超过诉讼时效。

恒晟物业公司在2011年12月31日及2013年12月30日通过公证处向包括被告在内的云中绿园营业房张贴催讨通知，并在2012年通过诉讼方式向被告主张物业服务费，2014年7月，又以浙江恒力电力承装有限公司恒晟物业分公司的名义向被告主张物业服务费。虽然浙江恒力电力承装有限公司恒晟物业分公司不是本案原告，与恒晟物业公司系不同主体，但鉴于浙江恒力电力承装有限公司恒晟物业分公司与原告之间的关系，且其主张的内容仍是被告拖欠的物业服务费，被告也未提出异议，故本院认为向被告邮寄律师函可视为原告向被告主张权利的行为。因此，恒晟物业公司或者原告自2011年12月31日起都积极地通过各种方式向被告主张物业服务费，且时间上连贯，内容明确。因被告已支付了一年度的物业服务费，被告也认为其于2004年进入小区，根据双方签订的业主临时公约及物业接受表的时间为2004年10月3日，本院认可原告主张的被告应支付物业服务费的期间为2005年10月4日至2011年12月31日。根据协议约定，第一年的物业服务费先预收，未明确约定之后物业服务费收取的具体时间，而是表示按半年或一年交纳均可。因未能明确收费的具体时间，且原告认可先服务后收费，故从有利于被告的角度出发，本院认为被告当年度的物业服务费可在满一年后的第一日支付，即被告应在每年的10月4日前付清前一年度的物业服务费。因此2009年10月4日至2010年10月3日期间的物业服务费原告应自2010年10月4日起主张权利。因恒晟物业服务公司已经在2011年12月31日向被告主张过权利，结合前文认定，本院认为被告应支付未超过诉讼时效的2009年10月4日至2011年12月31日期间的物业服务费18603元（自2009年10月4日至2011年10月3日两年的物业服务费为16596元，自2011年10月4日至2011年12月31日的物业服务费为2007元），对被告认为原告主张的此期间的物业服务费已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。

至于原告要求被告按照年利率6%的标准支付滞纳金的诉讼请求，因被告***、***、陈浩、陈超未提出合理的拒交理由，应当承担延期支付物业服务费的逾期利息损失，故对原告的该项请求予以支持，则被告2009年10月4日至2010年10月3日期间的物业服务费逾期利息损失自2010年10月4日开始计算，2010年10月4日至2011年10月3日的物业服务费逾期利息损失自2011年10月4日开始计算，2011年10月4日至2011年12月31日的物业服务费逾期利息损失自2012年1月1日开始计算。对其利息计算标准，本院按照银行同期同档次贷款利率确定。

据此，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告***、***、陈浩、陈超应在本判决生效之日起十日内支付给原告浙江恒力电力承装有限公司物业服务费18603元，逾期付款利息损失4934元（暂计算至2015年9月25日，此后至本判决确定履行之日止的利息损失按年利率4.6%的标准计算），两项合计23537元。

二、驳回原告浙江恒力电力承装有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1522元，由原告浙江恒力电力承装有限公司负担1134元，被告***、***、陈浩、陈超共同负担388元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1522元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。

审　判　长　　张晓颖

人民陪审员　　周金伟

人民陪审员　　周亚琴

二〇一五年九月二十八日

书　记　员　　陈咏梅

附：相关的法律条文

一、《中华人民共和国公司法》

第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。

二、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

四、国务院《物业管理条例》

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

……

（五）按时交纳物业服务费用；

……

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

……

五、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……