某某、某某等与枣庄市薛城区房屋建筑工程公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

山东省枣庄市薛城区人民法院

民事判决书

（2017）鲁0403民初511号

原告：***，女，1942年7月15日出生，汉族，退休工人，住山东省枣庄市薛城区。

原告：ＸＸ生，男，1965年8月30日出生，汉族，居民，住址同上。

原告：**，女，1970年4月25日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市薛城区。

原告：***，女，1961年8月1日出生，汉族，居民，住山东省滕州市。

原告：***，女，1963年9月22日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市薛城区。

五原告共同委托诉讼代理人：***、山东信雅律师事务所律师。

五原告共同委托诉讼代理人：***，山东信雅律师事务所律师。

被告：枣庄市薛城区房屋建筑工程公司。

组织机构代码证号16456529-4。

法定代表人：***，经理。

住所地：薛城区永福南路。

委托诉讼代理人：***，山东长明阳律师事务所律师。

被告：山东薛城盛泰房地产开发有限公司。

组织机构代码证号55439363-5。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，山东薛国律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于保静，山东薛国律师事务所律师。

原告***、ＸＸ生、**、***、***与被告枣庄市薛城区房屋建筑工程公司（以下简称薛城房屋建筑公司）、被告山东薛城盛泰房地产开发有限公司（以下简称薛城盛泰房地产公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ生、**、***、***及其五原告共同委托诉讼代理人***、魏显军，被告薛城房屋建筑公司委托诉讼代理人***，被告薛城盛泰发房地产公司委托诉讼代理人***、于保静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、ＸＸ生、**、***、***向本院提出诉讼请求：一、两被告共同交付位于薛城区长江西路南侧（原薛城区石油公司宿舍）沿街东数第三、四间门市房两套、门市房楼东单元三楼东、西户住宅两套、北数第三排西单元一层西户住宅一套、60平方米车库一间；二、判令两被告支付原告违约金每月10,000元（从2012年3月起至房屋交付之日止，按每月10,000元计算）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告***与王允团系夫妻关系，原告ＸＸ生、**、***、***系***、***的子女。***、***在薛城区长江西路南侧原有两层楼房及院落一处。2012年4月7日，***因病去世，2012年7月11日办理户口注销手续。2010年8月25日，***与被告薛城房屋建筑公司签订了《迁拆补偿协议书》，约定被告薛城房屋建筑公司拆除***、***的房屋后，通过产权调换的方式补偿车库一间（40-60平方米）及750平方米的住房，其中用长江西路南侧东数第三、四两户总面积240平方米门市房折抵住房480平方米，门市房东单元三楼东西两户住宅按实际平方数折抵补偿住房约200平方米，北数三排西单元一楼西户住房一套，面积差按1,050元/平方米差价找平；回迁期为18个月，从2010年9月1日起，被告薛城房屋建筑公司每月支付600元租金。协议签订后，原告***、***将房屋交付给被告薛城房屋建筑公司拆除，被告薛城房屋建筑公司未按照协议约定时间交付房屋。现回迁房已经具备交付条件，被告以种种理由拒绝交房，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告薛城房屋建筑公司辩称，一、其在石油库宿舍组织拆迁、兴建房屋，由于违反法律规定，兴建房屋被拆除，该土地被收回，由被告薛城盛泰房地产公司开发、使用。其与***签订的合同违反法律规定属于无效合同，原告不应按照合同约定主张权利。二、***在协议书中将公用道路、院墙均算作自己的房屋面积，并要求回迁安置没有事实和法律依据，其没有答应***的要求。***要求的750平方米的回迁房与其他拆迁人所获得的房屋补偿不成比例，与当时的回迁补偿标准不符，也违反公平、等价有偿的原则。三、原告在诉状中陈述的不是事实，***与其未就补偿750平方米的回迁房达成一致意见，双方的真实意思表示：因丈量面积不符待回迁时参照房产证面积再议。本案原告作为***的继承人只能在***的权利范围内主张权利，无权要求其按照750平方米回迁房履行合同义务。四、在被告薛城盛泰房地产公司开发初期，其他被拆迁人已经按照产权情况向薛城盛泰公司申报，并获得了回迁房屋。***及其家人在接到公告、通知后，由于自身原因未向薛城盛泰房地产公司申报权利，未参加回迁房屋抓阄选房，未能获得回迁安置与其无关，系原告自身原因造成的。原告第一项诉讼请求现已经无法实现，原告请求的房屋套数、车库均不存在，无法兑现。原告主张按每月支付10,000元的违约金没有依据；原、被告拆迁协议中关于750平方米回迁安置不是双方的真实意思表示，协议中一亩地是被告拆迁人提供的一亩地15间楼房供我单位拆迁，这个是不存在的，原一审时有15户拆迁户的意见征询，原告占两户，也就是200平方米左右；因拆迁后建房时，建到一层半时被告薛城区强行拆除，拆除后的建设用地难南移，大概让出拆迁面积的五分之二，故所有拆迁户的原拆迁协议均不能兑现；拆除后的土地由国家收回，然后由薛城盛泰房地产公司摘牌开发。综上，原告回迁房面积为200平方米，原协议不能继续履行，请求法院依法判决。

被告薛城盛泰房地产公司辩称，其不是合同主体，原告提交的协议书是与被告薛城房屋建筑公司签订，与其没有关系。其不是涉案房产项目的实施主体，其与被告薛城房屋建筑公司同隶属于薛城区房管局，因被告薛城房屋建筑公司没有开发资质，薛城区房管局于2012年10月安排其出面摘牌，全部交由被告薛城房屋建筑公司具体施工，所有债权债务与其没有关系。合同讲究相对性，其与原告没有任何法律关系，不应承担责任。请求法院依法驳回原告对其单位的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下，2010年8月25日，被告薛城建筑公司（甲方）与***（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定：一、乙方被拆迁户***，家产、楼院、土地、面积概况：1、原薛城石油公司长江西路南侧最南排两层楼、十户职工宿舍楼。***住房位于宿舍最西首第一户。***住两层楼房。上下两层，主楼八间房，主楼前自盖钢筋水泥配房四间房，主楼西侧两间、卫生间、伙房，楼院东南角一大间瓦棚。二、从乙方***住楼北墙到楼院南墙37米。从楼院西墙到***墙17.1米，一亩土地。3、甲方要求乙方王允团、家院、东西长17.1米盖楼使用土地减少一米，按照甲方盖楼需用16米计算长度。甲方在补偿给***西单元第一层西户宿舍南侧原石油公司最南排十户宿舍西大门口盖一间约40-60平方以上的门向西路的车库，作为甲方***一米土地使用补偿。三、拆迁补偿协定：1、甲乙双方商定：对长江西路南侧南排原石油公司十户楼职工宿舍东西长35米，南北长37米，一户一墙，一家一院，一户3.5米，概况：2、甲方对东八户签订拆迁补偿协议书，其中甲方对拆迁楼东户曹敬军一户拆迁补偿185.5平方。经甲乙双方多次商定，楼东户靠路，楼西户靠南北大路地理同样优势，甲方盖新楼使用土地，东西米数，每米拆迁补偿数同等对待的原则。甲方盖新楼使用西户**团院里东西16米土地，甲方按照补给东户，东西使用一米拆迁补偿新楼平方数去乘***16米得出的就是甲方补偿给乙方***的平方总数。3、甲方***经理和乙方拆迁户***在和言、相让、双赢、共建气氛中达成拆迁补偿协定：甲方薛城建筑公司***经理决定补偿给被拆迁户***新楼平方750平方，石油公司被拆迁户***用自己家院里一亩地十五间楼房提供给甲方拆迁盖新楼有偿用地，而应得到甲方给750新楼平方的补偿。四、乙方***用甲方拆迁补偿的750新楼平方分别要甲方盖的新门市楼和住房：1、甲乙双方商定：门市楼一平方为4,600元，新楼补偿平方为2,300元,补偿新楼2平方兑买门市楼一平方，2比1计算方式。2、乙方***用甲方拆迁补偿的新楼480平方，兑买甲方在薛城长江西路南侧，原薛城石油公司旧楼拆迁地基上盖的门向北长江路门市楼，从门市楼东首数第三四（两间）即中间两间，建筑面积约240平方，作为2比1平方兑买付钱依据。3、乙方***将补偿剩余平方向甲方要在长江西路南侧原薛城石油公司旧楼拆迁地基上盖的经营门市楼，第三层楼房东单元东西两户，两处住房约200平方左右。4、甲乙双方商定：拆迁补偿平方与盖新楼平方相等，住房一平方换一平方，门市两平方换一平方，住房平方与补偿平方差额以双方协议定价找平。协定价格为1,050元/平方米。5、拆迁安置及回迁日期：回迁期为18个月，从2010年9月1日起。甲方付给两处房租金每处300元/月，两处600元/月。6、房屋产权证由甲方全部负责，乙方不负任何费用。房屋交乙方使用后六个月内，甲方办理好房产证交乙方。7、原定协议回迁到期时，甲方应交付建筑质量合格证的住宅和门市，否则应按《拆迁法》规定的违约条款执行。8、水电表一户一表，甲方负责安好。

2011年10月14日，枣庄市国土资源局与被告薛城盛泰公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让土地位于薛城区长江西路南侧、原气象局西侧；出让价格为4,360,000元。2012年6月28日，枣庄市人民政府向被告薛城盛泰公司颁发了了土地使用权证，土地使用权人为薛城盛泰公司。

2015年2月26日，被告薛城建筑公司向被告薛城盛泰公司出具《关于将石油公司宿舍棚改项目门市房、地下室折抵工程投资借款及建设情况的说明》一份，载明：“薛城区长江西路石油公司宿舍改造工程系薛城区房管局下属单位薛城建筑公司于2006年拆迁。因前期手续不完善，停工近5年。区政府为妥善解决历史遗留问题，2012年将该项目列入棚户区改造工程项目。该项目于2012年10月以薛城盛泰公司为依托，进行土地摘牌及开发建设手续的办理。薛城建筑公司通过社会融资的形式短期借款436万元，将土地出让金一次交清，并承建该项目，薛城建筑公司实为该项目的实施主体。该项目竣工后，薛城盛泰公司授权薛城建筑公司全权负责石油公司宿舍棚改项目的回迁安置及部分剩余房源的销售，并承担本工程中出现的一切债权债务。建设过程中薛城建筑公司向债权人***借款380余万元，现无力偿还，故将棚改工程中的门市楼（东起六套、面积约700平方米、按每平方米4,971.43元）及地下室（面积约600平方米、按每平方米550元）折抵给褚松青所有。我公司已与***签订了购房（折抵）协议，现应购房人的要求，需要贵单位予以确认，并将已经出售给购房人的房产记录在案，不能再次出售（仅限薛城建筑公司出售的石油公司棚改项目回迁工程门市房及地下室）。对于石油公司棚改项目在拆迁和建设过程中，所出现的一切债权债务及纠纷与薛城盛泰公司无任何关系，由薛城建筑公司承担一切责任”。

2012年由于涉案工程不符合城市规划等原因，涉案工程部分施工后被推到。被告薛城建筑公司在二次施工过程中，变更了协议中约定的小区规划设计、房屋面积、户型等，且三排房屋也变更为两排房屋。

另认定，***于2012年4月7日死亡。原告***与***生前系夫妻关系，共生育子女四人即原告ＸＸ生、**、***、***。

本院认为，***与被告薛城建筑公司于2010年8月25日签订的《拆迁补偿协议书》，系双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，合法有效。因该协议书约定的原工程项目不符合城市规划，被告薛城建筑公司变更了小区规划设计、房屋面积和户型等，被告薛城建筑公司已经无法按照该协议书约定履行交付义务，原告可以追究被告薛城建筑公司的违约赔偿责任，而不能要求被告薛城建筑公司承担继续履行的责任。同时被告薛城建筑公司通过抓阄回迁、抵账的方式等已将涉案房屋、车库交付给他人居住使用，亦说明被告薛城建筑公司无法履行交付义务，经过法庭释明，原告不同意变更诉讼请求，因此，原告要求按原约定交付房屋及车库的诉讼请求，本院不予支持。由于协议书中未约定违约责任条款，因此，原告的主张的违约金，本院不予支持。关于被告薛城建筑公司辩称，该协议书违反法律强制性规定，损害了国家利益，合同无效，本院认为，《城市房屋拆迁管管理条例》第六条虽然有“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”和违法拆迁房屋的单位将受到制裁的规定，但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，行政上的违法并不必然导致对外签订的民事合同无效,只有违反法律、行政法规的禁止性效力性的规定，才导致合同无效。而《城市房屋拆迁管理条例》只是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所作出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，因此，被告薛城建筑公司的该项辩解，本院不予采信。被告薛城建筑公司辩称原告未向被告薛城盛泰公司申报，不能回迁系自身原因造成，通过庭审查明的事实综合认定，被告薛城建筑公司系挂靠被告薛城盛泰公司开发涉案土地，并将房屋进行出售，被告薛城建筑公司仍系涉案房屋开发的实际主体，造成原告无法回迁的责任应由被告薛城建筑公司承担，因此，被告薛城建筑公司的该项辩解，本院不予采信。

综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告***、ＸＸ生、**、***、***的诉讼请求。

案件受理费23,440元、保全费5,000元，由原告***、ＸＸ生、**、***、***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。

审判长***

审判员**

人民陪审员*芳

二〇一八年三月十九日

书记员***