某某与包头市南海景区经营开发有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

包头市东河区人民法院 民事判决书 （2020）内0202民初2022号 原告（反诉被告）：***，男，1957年8月30日出生，现住包头市。 委托代理人:**北，系内蒙古北琛律师事务所律师。 被告（反诉原告）:包头市南海景区经营开发有限责任公司。 法定代表人:温权。 委托代理人:***。 原告***(反诉被告)诉被告（反诉原告）包头市南海景区经营开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***及其委托代理人**北、被告（反诉原告）包头市南海景区经营开发有限责任公司的委托代理人***均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，1997年原告响应被告招商引资号召，租赁被告位于南海公园湖心岛发展旅游业。当时岛上只有稀疏的树木和杂乱的荒草，连像样的道路也没有。为了促进岛上的发展，原告逐年投入大量资金建筑房屋、硬化路面、平整土地，栽种树木花草，修建供游船停靠的两个码头，拉运石料垒砌护坝，种植芦苇，逐年购买各种动物。由于原告的投入和努力，得到了市城建局及公园管理处领导的一致好评。在2000年6月22日双方签订的《合作协议书》中被告对此事实也予肯定。被告方还让我在岛上修建佛塔，我请回佛像尚未全部建成时，因被告更换负责人，强行要求原告退出南海公园。由于原被告双方在原合同期满后未再续签合同，故原告只能同意终止合同。但根据双方约定，被告应当对于原告在岛上投入的固定资产进行补偿。双方协商无果，原告故诉至法院，后因晚交诉讼费而按照自动撤诉处理，故再次起诉，要求：1、判令被告补偿原告在南海公园“***”上的固定资产投入290657元；2、本案诉讼费、评估费由被告承担。 被告辩称，1997年原告租赁被告湖心岛进行经营，2000年6月双方签订《合作协议书》，协议有效期10年，至2011年12月31日。2012年以后，双方再未签订书面租赁协议，原告继续对该岛经营，双方形成事实租赁合同关系，2018年11月起我方多次通知原告解除租赁合同关系，但遭到拒绝，根据法律规定，我方有权随时解除与原告的事实租赁关系。原告***在经营期间违法修建宗教建筑，被包头市东河区宗教管理局查处并要求整改；2017年在“绿盾2017”自然保护区监督检查专项行动中，确认该岛上原告私建的建筑物为违法违规建筑，被告方有权要求其予以拆除。被告从1995年开始，在该岛大量投入，原告要求被告赔偿其全部固定资产缺乏依据。故原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。 反诉原告诉称，1997年***与我方签订合作开发南海湖入场协议书。该协议于2011年12月31日到期，此后原告进行实质租赁使用该岛。2018年11月，景区通知***解除租赁关系，并要求其拆除违章和违法建筑，同时搬迁可移动物品。***以种种理由拖延。原告***在使用该岛期间违法修建宗教建筑，被包头市东河区宗教管理局查处并要求整改，***明确予以拒绝；2017年、2019年国家环保部和自治区环保厅确认该岛上私建的建筑物为违法违规建筑，要求其予以拆除。2019年***在离开湖心岛时故意遗留可移动的物品，不按原合作协议内容将可移动物品自行搬走。故我方提起反诉，要求1、依法确认双方事实租赁合同已于2019年4月24日（***提起诉讼之日）解除；2、判令***于7日内拆除自己在南海景区湖心岛私建的违规宗教建筑和物品即佛堂、佛像等宗教建筑和物品；3、判令***于7日内拆除自己在南海景区湖心岛上违章建筑物等一切建筑物和构筑物；4、本案本诉诉讼费和反诉诉讼费由***承担。 反诉被告辩称，我方同意解除租赁合同，认可在第一次起诉时就终止合同关系了。对于拆除佛堂佛像不同意。因为修建宗教设施是应反诉原告要求而建的，当时景区以此为题，是打造的旅游亮点，不是我方私自建造，如果要拆除，该费用也应当由反诉原告承担。对于要求拆除违章建筑的请求不认可，因为修建建筑物是经过景区同意的，因为如果被告不同意原告没有办法将建筑材料运到***上，诉讼费由我们承担我们也不同意。 经审理查明，2000年6月22日原告（乙方）与被告（原包头市南海开发管理所甲方）签订《合作协议书》，对于原告从1997年即开始租赁经营的被告所有的湖心岛，后更名为“***”的合作开发事宜进行确认。协议有效期10年，至2011年12月31日止。该协议约定“八、协议期满后，甲乙双方如认为有必要继续合作，再行协商，如终止合作，乙方所养殖的孔雀及投入其他设施，可移动迁走的，***所有，其他固定设施如房屋等可折价转给甲方或通过其他方式协商解决。”2012年以后，双方再未签订书面租赁协议，原告继续对该岛经营，双方形成事实租赁合同关系，2018年11月起被告要求解除与原告的租赁合同关系，双方协商无果，原告于2019年4月24日以财产损害纠纷将被告诉至本院，本院出具（2019）内0202民初1580号民事裁定书，以原告未按时补交诉讼费，按自动撤诉予以处理。该案中原告申请司法鉴定，本院委托内蒙古诚大资产评估事务所进行鉴定，该所出具内诚大评报字（2020）第21号资产评估报告，结论为“房屋建筑物类净值279387元，设备类11270元，固定资产合计290657元”。原告以此为据，再次诉至本院，要求1、判令被告补偿原告在南海公园“***”上的固定资产投入290657元；2、本案诉讼费、评估费有限被告承担。诉讼中，被告提起反诉，要求1、依法确认双方事实租赁合同已于2019年4月24日（***提起诉讼之日）解除；2、判令***于7日内拆除自己在南海景区湖心岛私建的违规宗教建筑和物品即佛堂、佛像等宗教建筑和物品；3、判令***于7日内拆除自己在南海景区湖心岛上违章建筑物等一切建筑物和构筑物；4、本案本诉诉讼费和反诉诉讼费由***承担。 另查明，内诚大评报字（2020）第21号资产评估报告中，房屋建（构）筑物评估明细表中共统计61项，其中“第11、20、22、26、28、30、31、43、48、50、51、54、56、57、58、59、60”项结构为“砖木、铁制、砖混、水泥、铜”，其余项目结构为“芦苇、竹片、竹板、木头、铁丝网、**秸秆”等。原告在经营期间在岛上露天建立***像一座，撤离后，被告在该佛像上堆立假山，予以覆盖。 以上事实除原被告双方陈述外，原告向法庭提供一份、证人证言一份、内蒙古瑞驰资产评估有限责任公司出具的***评报字（2019）第002号资产评估报告书、内诚大评报字（2020）第21号资产评估报告各一份、原被告负责人工作讲稿一份、租赁费收据复印件五份在案佐证；被告未向法庭举证。反诉原告向法庭提供《合作协议书》复印件一份、***大型露天宗教造像实景图片一份、《关于露天宗教造像处置的依据》、《关于联合开展“绿盾2017”自然保护区监督检查专项行动的通知》内环办（2017）333号、《关于对包头市违建BS问题进行再次摸排和整治的通知》（2019）24号、《关于印发开展违建别墅问题摸排工作实施方案的通知》（2019）178号、《卫星定位图》各一份；反诉被告向法庭提供包头市天泽公证处（2019）第982号公证书复印件一份。 本院认为，原被告双方从1997年开始建立租赁关系，2000年6月22日双方签订的《合作开发协议》实质为租赁合同，其意思表示真实，内容不违反相关法律规定，本院对该协议的效力予以确认，该协议的内容对原被告双方均有约束力。协议租赁期间届满后，原告继续使用租赁物，被告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告做为出租方有权随时解除合同。反诉原告要求解除双方的事实租赁关系的反诉请求，反诉被告认可，本院对此予以确认。按照《合作开发协议》约定内容，原告应当对于岛上可拆除移动的物品予以自行处理，被告方应当对原告投资建设的不可拆除的房屋等建筑物予以折价赔偿。内蒙古诚大资产评估事务所出具的内诚大评报字（2020）第21号资产评估报告，系原告在诉讼程序中提出申请经本院委托作出的结论，被告方虽对该报告内容有异议，但未提供足以推翻其内容的证据，故本院对于内诚大评报字（2020）第21号资产评估报告予以采信，其中固定资产明细中结构登记为“砖木、铁制、砖混、水泥、铜”的部分共计170097元，被告应当予以补偿原告；“芦苇、竹片、竹板、木头、铁丝网、**秸秆”的部分以及电子设备明细表中的部分应当由原告（反诉被告）自行拆除清理。反诉原告要求反诉被告拆除露天宗教造像的诉讼请求，因其已自行建立假山将其覆盖，故本院对该诉请不予支持。原告关于评估费未向法庭举证，本院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、依法确认原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）包头市南海景区经营开发有限责任公司之间的关于租赁湖心岛的事实租赁关系于2019年4月24日即已解除。 二、被告包头市南海景区经营开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内补偿原告***房屋等不可拆除物损失170097元。 三、反诉被告***于本判决生效之日起十日内自行拆除清理湖心岛上以“芦苇、竹片、竹板、木头、铁丝网、**秸秆”为结构的部分以及电子设备部分，所产生费用自行负担。 四、驳回原告及反诉原告其他的诉讼请求。 案件受理费2829.93（简易程序），由原告负担1400元被告负担1429.93元。反诉费100元，由反诉原告负担50元，反诉被告负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 员 *** 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员 *** 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 　　 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 　 　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。