陕西沈芝电梯工程有限责任公司与枫馨雅苑小区业主委员会,陕西中广实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

西安市莲湖区人民法院

民事判决书

 （2019）陕0104民初2167号

原告: 陕西沈芝电梯工程有限责任公司，住所地西安市雁塔区，统一社会信用代码：91610000732645875Q。

法定代表人：朱东红，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张莉娟，女，1971年8月7日出生，汉族，系该公司员工，现住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。

委托诉讼代理人：陈辉，男，1978年1月18日出生，汉族，系该公司员工，现住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。

被告：枫馨雅苑小区业主委员会，住所地西安市莲湖区。

代表人：袁志军，该委员会主任。

委托诉讼代理人：张伟，男，1971年7月11日出生，汉族，系该业委会副主任，现住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。

委托诉讼代理人：刘建生，男，1955年11月1日出生，汉族，系该业委会办公室专员，现住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。

被告：陕西中广实业有限责任公司，住所地陕西省西安市经开区，统一社会信用代码：91610000719798682B。

法定代表人：王保民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：尹海洋，男，1959年8月3日出生，汉族，系该公司员工，现住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。

委托诉讼代理人：张丽娜，陕西权诚律师事务所律师。

原告陕西沈芝电梯工程有限责任公司（以下简称沈芝公司）与被告枫馨雅苑小区业主委员会（以下简称枫馨雅苑业委会）、陕西中广实业有限责任公司（以下简称中广公司）施工合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈芝公司委托诉讼代理人陈辉、被告枫馨雅苑业委会代表人袁志军、委托诉讼代理人张伟、刘建生、被告中广公司委托诉讼代理人尹海洋、张丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付原告电梯设备款和安装费余款合计132033.79元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园物业公司）就向原告购买用于枫馨雅苑小区项目的东芝牌（TOSHIBA）电梯四台达成一致，总价格为1009000元。双方于2016年1月8日签订合同编号为GA153285A《电梯销售合同》，该合同对机件规格及数量、价款币种、付款方式、交货方式、验收标准及方式、产品质量保证、违约责任等合同条款进行了约定。同日，双方又签订合同编号为GA153285B《电梯安装合同》，电梯安装合同总价款387000元，后经双方实际审减105397.44元。电梯设备及安装费合计1290602.56元，原告已经为西安锦园物业管理有限公司出具了全额发票，该电梯设备已验收合格并投入使用。西安锦园物业管理有限公司分别于2016年4月5日向原告付款739033.1元、2016年6月15日向原告付款100000元、2017年9月8日向原告付款319535.67元，三次付款金额合计为1158568.77元，锦园物业公司仍下欠原告电梯设备款和安装费合计132033.79元。在此期间，原告多次找锦园物业公司催款无果。为维护原告的合法权益，原告于2018年8月14日起诉西安锦园物业管理有限公司，要求支付电梯设备款和安装费余款132033.79元。后经人民法院审理作出民事裁定书，裁定书中查明，涉案小区在未成立业主委员会的情况下，锦园物业公司代表小区业主与原告签订了电梯买卖和安装合同，现该小区已经成立业主委员会，且锦园物业公司已经退出小区的物业服务，而业主委员会是代表全体业主的组织，实际电梯所有人和管理人应是业主委员会。故诉至法院，望判如所请。庭审中，原告称因陕西中广实业有限责任公司为实际所有权人，申请追加陕西中广实业有限责任公司为被告，共同承担付款责任。

被告枫馨雅苑业委会辩称，该业委会不是合同相对方，没有义务履行该合同。且合同标的是1360000元，西安市房地局通过陕西大同项目管理有限公司对更换电梯的整体预算经过审核为1290602.56元，原告所主张的数额与事实不符，原告也未重新签订合同。

被告中广公司辩称，中广公司不是合同相对方，没有付款义务。电梯更换使用的是大修基金，中广公司没有责任直接支付电梯款和安装费用，这两种费用都是从大修基金管理账户支付。该合同相对方是锦园物业公司，无论是从合同相对性和付款责任人来说，中广公司都不承担付款义务。而且依据《西安市住宅专项维修资金管理办法》第二十二条第三款之规定，中广公司作为地下室产权持有人，不承担电梯更换费用。中广公司只有交纳大修基金的义务，没有承担电梯款的义务。

原告围绕其诉讼请求依法提交以下四组证据，本院在庭审中进行了举证、质证。证据一、电梯销售合同、电梯安装合同各一份，证明原告和锦园物业公司签订了两份合同。原告依照两份合同履行了义务，现依据合同主张电梯款及安装款。

证据二、付款凭证，证明锦园物业公司分三次向原告付款1158568.77元，被告仍欠原告电梯设备款和安装费共计132033.79元。

证据三、收款明细，证明锦园物业公司付款情况及被告欠款情况的事实。

证据四、（2018）陕0104民初7010号民事裁定书，证明被告枫馨雅苑小区业主委员会为本案适格被告的事实。

被告枫馨雅苑业委会提交四组证据，本院在庭审中进行了举证、质证。证据一、业委会备案回执，证明枫馨雅苑业委会于2017年1月13日成立，而原告与锦园物业公司是2016年签订的合同。

证据二、三份维修和更新、改造工程结算费用分摊清册，共计两个单元，证明全体业主已将电梯更换的费用交齐。

证据三、未售房屋分摊费用公示说明，证明2017年2月1日时锦园物业统计尚未交大修基金的面积，涉及开发商和几户业主。

证据四、业主规约，对大修基金的使用有约定。

被告中广公司提交一组证据，本院在庭审中进行了举证、质证。房产证复印件，证明该公司持有地下室面积是2241.41平米，应当按照2241.41平米交纳大修基金。

为查清事实，法院依职权调取了（2018）陕0104民初7010号卷宗材料。

对原告提交的电梯销售合同、电梯安装合同、付款凭证、（2018）陕0104民初7010号民事裁定书、证据形式要件合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。原告收款明细为其单方制作，不符合证据形式要件，不予采信。对被告枫馨雅苑业委会提交的业委会备案回执、三份维修和更新、改造工程结算费用分摊清册、业主规约，形式要件合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。对被告枫馨雅苑业委会提交的未售房屋分摊费用公示说明，未加盖公章，不符合证据形式要件，本院不予采信。对中广公司提交的房产证虽为复印件，但枫馨雅苑业委会对其真实性予以认可，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。

根据当事人提交的证据，并结合庭审查明，本院认定事实如下：

被告中广公司系枫馨雅苑小区开发商，也是该小区负一层地下室2241.41平方米的业主，办理了房产证。被告枫馨雅苑业委会于2017年1月13日备案成立。

锦园物业公司系枫馨雅苑小区的前期物业服务公司，2018年3月31日，前期物业服务合同到期后，锦园物业公司已退出。

因该小区原有电梯存在重大安全隐患，2015年11月23日，中广公司、小区业主代表、锦园物业公司三方开会协商更新该小区1单元、2单元的电梯共4部。12月28日，中广公司、小区业主代表、锦园物业公司协商选定由东芝电梯公司负责电梯改造项目。2016年1月8日，原告与锦园物业公司签订《电梯销售合同》，约定购买东芝牌电梯四台，用于枫馨雅苑项目，合同总价款1009000元，总价款分二期支付，锦园物业公司于合同签订后，按照房管局要求提供完整预算审核资料并通过房管局审核后支付总价款的70%，电梯安装调试完毕后，由沈芝公司在三天内向当地政府主管部门提出许可验收，并承担验收费用，被告协助配合验收。政府验收合格后并提交房管局要求的完整结算审核资料并通过房管局审核后，锦园物业公司付清剩余款项。

 同日，原告与锦园物业公司签订《电梯安装合同》，约定锦园物业公司委托原告安装购买的四台电梯，安装费用共计387000元，原告签订合同后，按照房管局要求提供完整预算审核资料并通过房管局审核后支付总价款的70%，电梯安装调试完毕后，由原告在三天内向当地政府主管部门提出许可验收，并承担验收费用，被告协助配合验收。政府验收合格后并提交房管局要求的完整结算审核资料并通过房管局审核后，被告付清剩余款项。

上述两份合同约定的价款共计1396000元，电梯安装完毕后，锦园物业公司提出应从总价款中扣减105397.44元，原告对此予以认可，购买电梯及安装的总价款变更为1290602.56元。2016年4月5日，锦园物业公司通过其账户向原告转账支付739033.1元、2016年6月15日被告中广公司法定代表人王新光向原告转账支付100000元、2017年9月8日，锦园物业公司通过其账户向原告转账支付319535.67元，上述款项共计1158568.77元。

因未支付剩余款项，沈芝公司于2018年8月14日起诉锦园物业公司（案号（2018）陕0104民初7010号），要求支付电梯设备款和安装费余款合计132033.79元。在该案审理期间，锦园物业答辩称，“锦园物业公司称需要更换安装电梯的并非被告，而是枫馨雅苑小区，在与原告签订合同时，涉案小区尚未成立业主委员会，因其系该小区前期物业公司，所以经过业主代表同意，由被告代表全体业主与原告签订合同，并向法庭提交了维修和更新改造方案公示、征求意见表、维修和更新改造工程结算费用分摊清册、会议签到表、会议纪要等证据予以证明。原告对此不予认可，并表示签订合同时锦园物业公司没有告诉原告实际购买主体并非物业公司，而是小区全体业主。”本院于2018年11月12日作出（2018）陕0104民初7010号民事裁定书，该裁定书载明：“业主依法对物业共用部位、共用设施设备享有所有权或者使用权，涉案的两部电梯归全体业主共有。在涉案小区未成立业委会的情况下，虽然由锦园物业公司代表全体业主与原告签订了购买及安装电梯的合同，但原告对于电梯实际安装在涉案小区、并由业主使用的情况是明知的，合同中也约定了‘通过房管局审核后先支付部分价款，政府验收合格后并提交房管局要求的完整结算审核资料并通过房管局审核后，被告付清剩余款项’，原告认可需要由房管局对价格进行审核，且在本案主张时已经自行扣除了审核中扣减的费用。根据锦园物业公司向法庭提交的维修和更新改造方案公示、征求意见表、维修和更新改造工程结算费用分摊清册、会议签到表、会议纪要等，也可以认定锦园物业公司系在小区业主同意的情况下，代全体业主与原告签订的电梯采购及安装合同，且《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修”，使用大修基金对电梯进行更换，是需要经业主共同决定的，剩余合同价款的支付仍需使用大修基金。综上可以认定，锦园物业公司仅系受托签订合同，并非承担支付购买电梯及安装费用的适格主体，在经法庭释明后，原告并未追加枫馨雅苑小区业主委员会作为本案被告的情况下，对原告的起诉，本院依法予以驳回。”

关于电梯更换中的费用承担，2016年2月1日，锦园物业公司将《电梯更换、改造方案》在小区公示，公示的方案为，按照1号楼1单元99户业主、2单元91户业主所拥有的建筑面积比例分摊。2017年5月21日，锦园物业公司将《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》在小区公示。自2015年至2017年期间，中广公司一直对按其持有的地下室面积的2倍计算其应分摊的大修基金费用提出异议，截至庭审结束时，中广公司未缴纳大修基金。

本院认为，本案的争议焦点为，两被告是否应当向原告承担支付电梯设备尾款的责任。小区建筑物内的电梯设备依法属于业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。本案中，涉案4部电梯的更换、选定均经过小区业主会同当时的锦园物业公司协商，且分摊方案也进行了公示。在小区未成立业委会的情况下，先由锦园物业公司与原告签订了购买及安装电梯的合同，但锦园物业公司的行为系受全体业主指派，仅是业主方的代表，其签订合同的相应权利义务应由业主承担。根据《陕西省城市居住区物业管理条例》第三十九条之规定，维修基金应当专户存储，专款专用。业主委员会成立之前，由物业管理行政主管部门代管；业主委员会成立后，由业主委员会管理。因此，在枫馨雅苑小区业委会成立后，电梯设备的付款义务应当由被告枫馨雅苑业委会承担。枫馨雅苑业委会辩称其不是合同相对方，但根据权利义务相对等的原则，电梯设备的受益方即业主应当承担相应电梯费用，故对其该项辩称不予采信。

被告中广公司既是该小区的开发商，亦是该小区一、二单元地下室的业主，其作为业主之一，也是电梯设备的受益方，应当承担相应电梯更换费用，但因小区已成立业委会，业委会是业主大会的执行机构，故业委会为该小区全体业主的代表，对外承担涉及全体业主共同利益的事项，因此，本案所涉电梯更换维修费用应由枫馨雅苑业委会承担，而非中广公司。

综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告枫馨雅苑小区业主委员会自本判决生效后三十日内支付原告陕西沈芝电梯工程有限责任公司132033.79元；

二、驳回原告陕西沈芝电梯工程有限责任公司其余诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费2940元，由被告枫馨雅苑小区业主委员会承担（原告已预交，由被告枫馨雅苑小区业主委员会在执行本判决时一并予以支付）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审    判    长        王  弘

审    判    员        陈丽娜

审    判    员        孙龙君

                      二Ｏ一九年十一月二十八日

书    记    员        邱伏林