北京迪林塞尔科技有限公司与北京亿锋科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)京0106民初12398号 原告：北京迪林塞尔科技有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-1411室。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市京都律师事务所律师。 被告：北京亿锋科技发展有限公司，住所地北京市丰台区双营路9号中阳大厦6层611。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司法务。 第三人：北京中阳盛锋投资管理公司，住所地北京市丰台区万泉寺小区9号楼。 法定代表人：***，董事长。 第三人：北京***元置业有限公司，住所地北京市丰台区菜户营南路139号院1号楼101内8层803室。 法定代表人：**，董事长。 二第三人委托诉讼代理人：***，北京市尚公律师事务所律师。 二第三人委托诉讼代理人：**，北京市尚公律师事务所实习律师。 原告北京迪林塞尔科技有限公司（以下简称迪林塞尔公司）与被告北京亿锋科技发展有限公司（以下简称亿锋科技公司）、第三人北京中阳盛锋投资管理公司（以下简称中阳盛锋公司）、北京***元置业有限公司（以下简称***元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告迪林塞尔公司委托诉讼代理人***，被告亿锋科技公司的委托诉讼代理人***，第三人中阳盛锋公司、***元公司委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迪林塞尔公司向本院提出诉讼请求：1.判令我公司与亿锋科技公司之间的房屋租赁合同于2021年2月1日解除；2.判令亿锋科技公司双倍返还履约保证金33762.5元以及逾期支付滞纳金，以16882.15元为基数，自2021年2月16日开始至实际返还之日止，按日千分之三标准计算；3.判令亿锋科技公司支付我公司违约金16550元；4.判令亿锋科技公司赔偿我公司装饰装修损失111386.14元；5.判令亿锋科技公司赔偿我公司经营损失50000元；6.判令亿锋科技公司赔偿我公司公证费和评估费7500元；7.诉讼***全费由亿锋科技公司承担。事实和理由：2017年4月28日，我公司以****与亿锋科技公司就北京市丰台区双营路9号G层01号房屋（以下简称01号房屋）签署《房屋租赁合同书》。租赁合同签订后，我公司依约交纳履约保证金，并经亿锋科技公司同意，我公司按照约定使用用途对房屋进行装修。2019年6月13日，双方以及**通过签署《协议书》的方式，正式将《房屋租赁合同书》项下**的权利义务概括转移给我公司。但2021年1月13日，我公司收到***元公司的书面通知，亿锋科技公司与中阳盛锋公司签署的《北京市丰台区双营路9号中阳大厦项目租赁合同》已于2020年9月28日解除，我公司无权继续使用01号房屋，要求我公司于2021年1月22日前腾空并返还房屋。我公司接到通知后与亿锋科技公司进行沟通，亿锋科技公司承认其与中阳盛锋公司的租赁合同已经解除，01号房屋无法继续使用。亿锋科技公司作为出租人有义务保证我公司在约定的租赁期限内均能合法使用房屋，现因出租人原因导致租赁合同不能继续履行，我公司不得不被迫腾退，亿锋科技公司已经构成根本违约。因01号房屋为毛坯，我公司基于10年租期的约定，在2018年初投入资金进行装修改造，现营业时间不足三年就被迫腾退，因亿锋科技公司违约给我公司造成经济损失包括装饰装修损失、可预期的经营损失、临时周转损失、腾退费用等。因我公司无法继续占用房屋，为保全证据，我公司向北京市方圆公证处就01号房屋移交现状进行了公证，并委托评估机构对其装修现值进行了评估，额外产生的公证费和评估费应由亿锋科技公司承担。综上，双方的租赁合同因亿锋科技公司根本违约，已经无法继续履行，经我公司多次协商，亿锋科技公司拒绝就其违约行为承担责任，为维护自身合法权益，我公司无奈诉至法院。 亿锋科技公司辩称，迪林塞尔公司主张经营损失没有依据，其自行评估，我公司不同意承担其自行评估和公证费用，法院组织的评估费，我公司同意承担一半。鉴定报告只计算了原值没有计算折旧，装修的起算时间和其主张的不一致。认可合同解除时间。如果租赁合同有对履约保证金的约定按照合同履行。其主张的违约金过高，寻找替代房屋的租金损失不应超过6个月租金。本案是中阳盛锋公司清退的迪林塞尔公司，我公司于2020年9月29日与产权人中阳盛锋公司签署解除协议，将出租权交还产权人。我公司已于2020年10月8日将房屋租赁合同书主体变更事宜书面通知了实际管理人***，***对此无异议。2020年12月24日，我公司与产权人中阳盛锋公司、新出租人***元公司签订《转付费用确认及支付协议》，该协议明确***元公司对中阳大厦代为经营管理。根据该协议附件，我公司有义务将01号房屋的押金及租金和物业费转交给***元公司。我公司已不是相关租赁合同的合同主体，迪林塞尔公司基于合同主张的任何权利应向新的出租人主张，与我公司无关。故不同意其全部诉讼请求。 中阳盛锋公司、***元公司述称，中阳盛锋公司系中阳大厦产权方，中阳盛锋公司委托***元公司进行经营管理。我们于2021年2月1日收回房屋，中阳盛锋公司和迪林塞尔公司于2020年9月解除租赁合同后，于2020年10月收回经营权。中阳盛锋公司和亿锋科技公司形成租赁关系，亿锋科技公司和迪林塞尔公司形成租赁关系，中阳盛锋公司和迪林塞尔公司未形成租赁关系，所以对迪林塞尔公司的损失不承担责任。我方不认可公证费和评估费，经营损失没有证据不予认可。其他损失根据亿锋科技公司和迪林塞尔公司的约定确定。 根据双方当事人提交的证据材料以及双方当事人陈述，本院认定如下事实： 2017年4月28日，甲方亿锋科技公司与乙方**签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方01号房屋，使用面积74平方米，租赁期限10年，自2017年5月2日自2027年5月1日。自甲方所管理的本项目1层至8层出租率高于或等于60%（18000平方米）之日起，甲方收取乙方租金，租金标准为1.25元/日/平（按使用面积计）；自甲方所管理项目1层至8层出租率高于85%（25500平方米）之日起，甲方收取乙方租金标准为2.5元/日/平（按使用面积计）。出租率以甲方与租赁写字楼客户签订的租赁合同面积之和为准，计租日期以上述约定的达到相应出租率的租赁合同的客户入驻日期为准,届时甲方将以书面形式告知乙方。该价格为含税价格，不再另行收取物业费。付款方式押三付三，乙方应于签订本合同后5个工作日内向甲方支付相当于三个月的履约保证金及相当于三个月的首期租金。首期租金单价按照1.25元/日/平计算，三个月租金为8440.62元。履约保证金16881.25元。乙方所租房屋仅限用于从事商业使用。6.2.2甲乙双方由于自身原因提前终止合同：如甲方或乙方由于其自身原因在租赁期内提前终止租赁合同，则要求终止租赁合同的一方应提前3个月书面通知另一方。要求提前终止一方，应在租赁合同终止之日前10日以前对另一方进行补偿，补偿金如下：6.2.2.1提前终止一方应向另一方支付相当于3个月租金的总和的补偿金；6.2.2.2如因乙方原因提前终止合同，甲方收取的履约保证金不予退还；如因甲方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金双倍返还乙方。6.2.2.3鉴于乙方前期自行负责改造装修及设备采买，前期投入成本较大，如因甲方自身原因在租期前5年内提前终止租赁合同，则由双方共同认可的第三方评估机构对乙方于本项目的装修、非可移动资产进行评估，由甲方按照评估价格对乙方进行赔偿。评估费用由双方共同承担。6.2.2.4若提前终止的一方未能提前通知的，除上述补偿金外，终止合同一方应另向另一方加付相当于3个月的房屋租金总和的补偿金。 2019年6月13日，甲方亿锋科技公司与乙方**、丙方迪林塞尔公司签订《协议书》，约定甲丙双方同意，自本协议生效后，乙方将其在原合同中的所有权利义务概括转让给丙方，由丙方向甲方履行支付租金和其他费用的义务。丙方自本协议生效后三日内向甲方支付履约保证金16881.25元。 另查，中阳大厦产权方为中阳盛锋公司，中阳盛锋公司委托***元公司对中阳大厦进行经营管理。2021年1月13日，***元公司向迪林塞尔公司发出《通知》，载明：2017年7月，中阳盛锋公司与亿锋科技公司签订《北京市丰台区双营路9号中阳大厦项目租赁合同》，约定中阳盛锋公司将中阳大厦整体租与亿锋科技公司。**与亿锋科技公司于2017年4月28日签订《房屋租赁合同书》，约定亿锋科技公司将中阳大厦01号房屋租与**，使用面积74平方米，租期自2017年5月2日至2027年5月1日。2019年6月11日，亿锋科技公司与你公司、**签订《协议书》，你公司概括承受了**在上述租赁合同中的权利义务。中阳盛锋公司与亿锋科技公司于2020年9月28日签订《之解除协议》，约定解除双方于2017年7月31日签订《北京市丰台区双营路 9号中阳大厦项目租赁合同》。解除协议签订后，中阳盛锋公司委托我公司全权负责中阳大厦的经营管理。因中阳盛锋公司与亿锋科技公司已解除中阳大厦租赁关系，你公司已无权继续使用中阳大厦01号房屋。1.请你公司于2021年1月22日前，将中阳大厦G层01号房屋腾空并返还我公司。若逾期未返还，我公司将采取措施自行收回房屋，相关损失由你公司自行负担，由此产生的费用由贵公司承担。2.请你公司于2021年1月22日前，向我公司一次性支付自2020年10月1日至2021年1月20日的房屋使用费 16738.44元、物业费5801.6元、电费13195.1元，否则由贵公司承担因腾退给我公司造成的损失，由此产生的一切费用由贵公司承担。 迪林塞尔公司收到上述通知后，自行委托鉴定机构对01号房屋装修工程造价进行评估，评估价格为111386.14元。迪林塞尔公司因本案01号及另案G层03号、05号房屋评估共支出鉴定费35000元。迪林塞尔公司为本案保全证据支出公证费2500元。 因亿锋科技公司不认可评估报告，经其申请，本院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对承租房屋进行装修评估，按迪林塞尔公司主张的装修时间2018年9月为鉴定基准时间确认评估价格为77529.42元。亿锋科技公司为此支出鉴定费10000元。当事人对鉴定报告均无异议。 迪林塞尔公司于2021年2月1日将房屋腾退产权方。双方均认可，自房屋交付至迪林塞尔公司腾退房屋，该公司仅交纳履约保证金及首期三个月租金。迪林塞尔公司称亿锋科技公司一直未达到合同约定的出租率，故一直未缴纳租金。 再查，2020年9月29日，甲方中阳盛锋公司与乙方亿锋科技公司签订《之解除协议》，约定因乙方经营原因，甲乙双方经友好协商，同意解除原租赁合同，乙方分期支付欠付租金。双方确认，原租赁合同自本协议签署之日起正式解除，租金、水、电等能源费用、物业费用结算至2020年9月30日。乙方最迟应于2020年9月30日将租赁房屋交还甲方。乙方负责书面通知次承租人，自2020年9月30日起房屋出租人变更为甲方，由次承租人直接向甲方支付租金，由甲方直接向次承租人开票。乙方应确保与次承租人不存在任何纠纷，由次承租人与乙方结清2020年9月30日前的全部租金及相关费用。同时还约定了欠付租金、押金、继续租赁、物业管理合同等条款。2020年10月8日，亿锋科技公司工作人员向迪林塞尔公司发送《关于承租人变更的通知》。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，迪林塞尔公司与亿锋科技公司之间的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属合法有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。因亿锋科技公司与中阳盛锋公司解除租赁合同，中阳盛锋公司欲提前收回房屋，导致迪林塞尔公司无法继续使用房屋，并于2021年2月1日将房屋腾退给中阳盛锋公司。现当事人均认可租赁合同于2021年2月1日解除，本院不持异议。亿锋科技公司称其与中阳盛锋公司解除合同后，中阳盛锋公司与迪林塞尔公司形成租赁合同关系，对此中阳盛锋公司与迪林塞尔公司均不予认可，且无其他证据予以佐证，故本院不予采信。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。具体金额本院参照评估报告、租赁期间、未使用时间占总租赁期间的比例等酌情予以支持。迪林塞尔坚持以自行委托鉴定机构作出的鉴定结果主张装修损失，没有法律依据，本院不予支持。对其要求亿锋科技公司负担其自行支出鉴定费的诉讼请求，本院亦不予支持。根据合同约定，因亿锋科技公司原因导致双方之间租赁合同解除，亿锋科技公司应双倍返还履约保证金，故对迪林塞尔公司要求亿锋科技公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。迪林塞尔要求亿锋科技公司给付滞纳金，于法无据，本院不予支持。当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双倍返还履约保证金足以弥补迪林塞尔的损失，故对其要求亿锋科技公司给付违约金16550元的诉讼请求，本院不予支持。迪林塞尔公司要求亿锋科技公司赔偿经营损失50000元，未提交相关证据，本院不予支持。迪林塞尔公司要求亿锋科技公司赔偿公证费2500元，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、确认北京迪林塞尔科技有限公司与北京亿锋科技发展有限公司之间的房屋租赁合同于2021年2月1日解除； 二、北京亿锋科技发展有限公司于判决生效之日起七日内返还北京迪林塞尔科技有限公司双倍履约保证金33762.5元； 三、北京亿锋科技发展有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京迪林塞尔科技有限公司装修损失48000元； 四、北京亿锋科技发展有限公司于判决生效之日起七日内给付北京迪林塞尔科技有限公司公证费2500元； 五、驳回北京迪林塞尔科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4590元，由北京迪林塞尔科技有限公司负担2825元（已交纳），由北京亿锋科技发展有限公司负担1765元（于本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费10000元，由北京迪林塞尔科技有限公司负担3809元（于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司），由北京亿锋科技发展有限公司6191元（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年三月三十一日 法官助理　王　鹏 书 记 员　申　璐