北京亿锋科技发展有限公司等与北京迪林塞尔科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京02民终8564号 上诉人（原审被告）：北京亿锋科技发展有限公司，住所地北京市丰台区双营路9号中阳大厦6层611。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，北京亿锋科技发展有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：北京迪林塞尔科技有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-1411室。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市京都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市京都律师事务所律师。 原审第三人：北京中阳盛锋投资管理公司，住所地北京市丰台区万泉寺小区9号楼。 法定代表人：***，董事长。 原审第三人：北京***源置业有限公司，住所地北京市丰台区菜户营南路139号院1号楼101内8层803室。 法定代表人：**，董事长。 二原审第三人之共同委托诉讼代理人：**，北京市尚公律师事务所律师。 上诉人北京亿锋科技发展有限公司（以下简称亿锋科技公司）因与被上诉人北京迪林塞尔科技有限公司（以下简称迪林塞尔公司）及原审第三人北京中阳盛锋投资管理公司（以下简称中阳盛锋公司）、北京***源置业有限公司（以下简称***源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2021)京0106民初12343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月1日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 亿锋科技公司上诉请求：撤销一审判决，改判迪林塞尔公司与中阳盛锋公司之间的租赁合同于2021年2月1日解除，中阳盛锋公司支付迪林塞尔公司双倍履约保证金94710.22元、装修损失260000元及公证费5000元，且我公司无需返还租金及物业管理费47355.11元；本案一审、二审诉讼费、鉴定费由迪林塞尔公司、中阳盛锋公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决对中阳盛锋公司解除合同后与迪林塞尔公司形成租赁合同关系不予认可，系事实认定错误。1.根据《解除协议》第二条第二款和第四款，中阳盛锋公司已经同意我公司将中阳大厦各次承租人的租赁关系无条件向其转移。因此，中阳盛锋公司在开庭时对上述事实不予认可，违反了“禁止反言”原则，一审法院应予制止并纠正。2.一审判决已经明确2020年10月8日，我公司工作人员向迪林塞尔公司发送《关于出租人变更的通知》。本案中，我公司与中阳盛锋公司通过《解除协议》将中阳大厦的出租权转移给中阳盛锋公司，我公司将转移事项明确告知给迪林塞尔公司，迪林塞尔公司未提出异议。因此，一审法院不采信中阳盛锋公司与迪林塞尔公司形成租赁合同关系的主张是错误的。二、一审判决适用法律错误。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上述规定意味着，租赁物所有权发生变化之后，原租赁合同继续有效，各方无须签订新的协议，原租赁合同的主体自动变更为承租人和新的所有权人。举重以明轻，本案中所有权并未发生变动，只是我公司将房屋返还给所有权人，因此，各方无须签订新的协议，原租赁合同的主体也应自动变更为承租人和所有权人。 迪林塞尔公司辩称，同意一审判决，不同意亿锋科技公司的上诉请求。因为亿锋科技公司的原因致使我公司无法使用所租赁的北京市丰台区双营路9号G层05号房屋（以下简称05号房屋），因此其构成根本违约。亿锋科技公司认为我公司应向中阳盛锋公司提出主张，但是我公司并未与中阳盛锋公司建立合同关系。基于租赁合同关系，我公司占有使用05号房屋，因为中阳盛锋公司以业主的身份要求我公司腾房，故我公司于2021年2月1日腾退房屋。 中阳盛锋公司、***源公司述称，同意一审判决。亿锋科技公司的原因导致我们与其解除合同，合同解除后中阳盛锋公司有权收回租赁房屋，中阳盛锋公司与迪林塞尔公司之间不存在租赁关系，中阳盛锋公司并未收取过租金或其他费用，也未收取押金。如果收回房屋导致次承租人的损失，应该由亿锋科技公司承担责任，与我们无关。租赁合同是双务合同，涉及权利义务转移应当经过双方同意，迪林塞尔公司并未作出同意的意思表示，亿锋科技公司、迪林塞尔公司与中阳盛锋公司也并未签订3方协议，因此中阳盛锋公司并未与迪林塞尔公司建立租赁关系。 迪林塞尔公司向一审法院起诉请求：1.判令我公司与亿锋科技公司之间的房屋租赁合同于2021年2月1日解除；2.判令亿锋科技公司双倍返还履约保证金94710.22元以及逾期支付滞纳金，以47355.11元为基数，自2021年2月16日开始至实际返还之日止，按日3‰标准计算；3.判令亿锋科技公司退还我公司租金及物业管理费47355.11元；4.判令亿锋科技公司支付我公司违约金483906.06元；5.判令亿锋科技公司赔偿我公司装饰装修损失519922.51元；6.判令亿锋科技公司赔偿我公司经营损失100000元；7.判令亿锋科技公司赔偿我公司公证费和评估费12500元；8.诉讼***全费由亿锋科技公司承担。 一审法院认定事实：2017年，甲方亿锋科技公司与乙方***签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方05号房屋，套内毛坯，无其他装饰及装,修使用面积201.93平方米，租赁期限10年，自2017年8月14日至2027年8月13日。租金单价为1.87元/日/平（按使用面积计），该价格为含税价格；物业费单价为0.7元/日/平（按使用面积计），该价格为含税价格；电费单价1.3元/kwh；水费单价10元/吨。自起始计租日期起，前2年不变，第3年起，递增8%，且其后每执行3年递增8%；履约保证金47355.11元。3.1.2租金及物业费起始计租日期，以下述两个时间点先到日期为准：3.1.2.1甲方所管理本项目1层至9层出租率高于或等于85%之日起4个月后；3.1.2.2甲方向乙方提供项目整体环评验收合格证明文件起9个月后。3.1.3起始计租日期的计算，由甲方向乙方发送书面通知，乙方有权对出租率情况进行核验。双方在甲方送达的书面通知上进行**确认。3.2.1履约保证金为三个月租金及物业管理费，与首期租金及物业管理费一起于本合同签订当日支付给甲方；甲方在收到履约保证金后，为乙方开具收款收据。3.2.3履约保证金并非定金，是由乙方交付的、担保乙方如约履行其在租赁合同项下的各项义务的保证金。6.2.2甲乙双方由于自身原因提前终止合同：如果甲方或乙方由于其自身原因在租期内提前终止合同，则要求终止租赁合同的一方应提前3个月书面通知另一方。要求提前终止的一方，应在租赁合同终止之日前10日以前对另一方进行补偿，补偿金如下：6.2.2.1提前终止的一方应向另一方支付相当于剩余租期租金总额的50%的违约金（租金标准以合同解除时最近一个月的租金标准为准）的补偿金；6.2.2.2如因乙方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金不予退还，如因甲方原因提前终止合同，甲方已收取的履约保证金双倍返还乙方；6.2.2.3若提前终止的一方未能提前通知的，除上述补偿金外，提前终止合同的一方应另向另一方加付相当于3个月房屋租金总和（租金标准以合同解除时最近一个月的租金标准为准）的补偿金。 2019年6月13日，甲方亿锋科技公司与乙方***、丙方迪林塞尔公司签订《协议书》，约定：自本协议生效后，乙方将其在原合同中的所有权利义务概括转让给丙方，由丙方向甲方履行支付租金和其他费用的义务。丙方同意，自本协议生效后3日内向甲方支付履约保证金47355.11元，甲方收到该款项后向丙方开具履约保证金收据，同时在收到乙方退还的履约保证金收据后将原先乙方缴纳的履约保证金无息退还给乙方。乙丙双方同意，自本协议生效后，当期剩余租金和其他费用由乙丙双方自行协商解决，与甲方无涉。本协议未涉及事项按照原合同约定履行。 另查，2020年9月29日，甲方中阳盛锋公司与乙方亿锋科技公司签订《之解除协议》，约定因乙方经营原因，甲乙双方经友好协商，同意解除原租赁合同，乙方分期支付欠付租金。双方确认，原租赁合同自本协议签署之日起正式解除，租金、水、电等能源费用、物业费用结算至2020年9月30日。乙方最迟应于2020年9月30日将租赁房屋交还甲方。乙方负责书面通知次承租人，自2020年9月30日起房屋出租人变更为甲方，由次承租人直接向甲方支付租金，由甲方直接向次承租人开票。乙方应确保与次承租人不存在任何纠纷，由次承租人与乙方结清2020年9月30日前的全部租金及相关费用。同时还约定了欠付租金、押金、继续租赁、物业管理合同等条款。2020年10月8日，亿锋科技公司工作人员向迪林塞尔公司发送《关于出租人变更的通知》。 另查，中阳大厦产权方为中阳盛锋公司，中阳盛锋公司委托***元公司对中阳大厦进行经营管理。 2021年1月13日，***元公司向迪林塞尔公司发出《通知》，载明：2017年7月，中阳盛锋公司与亿锋科技公司签订《北京市丰台区双营路9号中阳大厦项目租赁合同》，约定中阳盛锋公司将中阳大厦整体租与亿锋科技公司。***与亿锋科技公司于2017年8月16日签订《房屋租赁合同书》，约定亿锋科技公司将中阳大厦05号房屋租与***，使用面积201.93平方米，租期自2017年8月14日至2027年8月13日。2019年6月11日，亿锋科技公司与你公司、***签订《协议书》，你公司概括承受了***在上述租赁合同中的权利义务。中阳盛锋公司与亿锋科技公司于2020年9月28日签订《之解除协议》，约定解除双方于2017年7月31日签订《北京市丰台区双营路9号中阳大厦项目租赁合同》。解除协议签订后，中阳盛锋公司委托我公司全权负责中阳大厦的经营管理。因中阳盛锋公司与亿锋科技公司已解除中阳大厦租赁关系，你公司已无权继续使用中阳大厦05号房屋。1.请你公司于2021年1月22日前，将中阳大厦05号房屋腾空并返还我公司。若逾期未返还，我公司将采取措施自行收回房屋，相关损失由你公司自行负担，由此产生的费用由贵公司承担。2.请你公司于2021年1月22日前，向我公司一次性支付自2020年10月1日至2021年1月20日的房屋使用费45675.60元、物业费15831.31元、水费240元、电费14107.6元，否则由贵公司承担因腾退给我公司造成的损失，由此产生的一切费用由贵公司承担。 迪林塞尔公司收到上述通知后，自行委托鉴定机构对05号房屋装修工程造价进行评估，评估价格为519922.51元。因本案05号房屋及另案G层01号房屋、G层03号房屋鉴定，迪林塞尔公司共支出鉴定费35000元。迪林塞尔公司为本案证据保全支出公证费2500元。 迪林塞尔公司于2021年2月10日将房屋腾退产权方。 一审审理中，双方均认可，自房屋交付至迪林塞尔公司腾退房屋，该公司仅交纳履约保证金47355.11元、首期3个月租金34456.82元、首季度物业费12898.28元。迪林塞尔公司称亿锋科技公司一直未达到合同约定的出租率，故要求亿锋科技公司退还已交纳租金和物业管理费，亿锋科技公司未提交证据证明已达到收取租金和管理费要求，但其认为即使没有达到也不应当退还租金和物业管理费。 因亿锋科技公司不认可评估报告，经其申请，法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对承租房屋进行装修评估，按迪林塞尔公司主张的装修时间2018年9月为鉴定基准时间确认评估价格为397513.09元。亿锋科技公司为此支出鉴定费10000元。亿锋科技公司、中阳盛锋公司、***元公司对鉴定报告无异议，但不认可迪林塞尔公司装修时间，并提交授权委托书、保单等予以证明，迪林塞尔公司对此不予认可。同时，亿锋科技公司要求一般性装修和电子设备分别按5年和3年折旧。 一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，迪林塞尔公司、亿锋科技公司之间的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属合法有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。因亿锋科技公司与中阳盛锋公司解除租赁合同，中阳盛锋公司欲提前收回房屋，导致迪林塞尔公司无法继续使用房屋，并于2021年2月1日将房屋腾退给中阳盛锋公司。现当事人均认可租赁合同于2021年2月1日解除，法院不持异议。亿锋科技公司称其与中阳盛锋公司解除合同后，中阳盛锋公司与迪林塞尔公司形成租赁合同关系，对此中阳盛锋公司与迪林塞尔公司均不予认可，且无其他证据予以佐证，故法院不予采信。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。具体金额法院参照评估报告、租赁期间、未使用时间占租赁期间的比例等等酌情予以支持。迪林塞尔公司坚持以自行委托鉴定机构作出的鉴定结果主张装修损失，没有法律依据，法院不予支持。对其要求亿锋科技公司负担其自行支出鉴定费的诉讼请求，法院亦不予支持。根据合同约定，因亿锋科技公司原因导致双方之间租赁合同解除，亿锋科技公司应双倍返还履约保证金，故对迪林塞尔公司要求亿锋科技公司双倍返还履约保证金的诉讼请求，法院予以支持。迪林塞尔公司要求亿锋科技公司给付滞纳金，于法无据，法院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双倍返还履约保证金足以弥补迪林塞尔公司的损失，故对其要求亿锋科技公司给付违约金483906.06元的诉讼请求，法院不予支持。迪林塞尔公司要求亿锋科技公司赔偿经营损失100000元，未提交相关证据，法院不予支持。关于公证费，属迪林塞尔公司合理损失，故法院予以支持。亿锋科技公司未提交证据证明其已达到起租的标准，故对迪林塞尔公司要求返还已交纳租金和物业管理费的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、确认北京迪林塞尔科技有限公司与北京亿锋科技发展有限公司之间的房屋租赁合同于2021年2月1日解除；二、北京亿锋科技发展有限公司于判决生效之日起七日内返还北京迪林塞尔科技有限公司双倍履约保证金94710.22元；三、北京亿锋科技发展有限公司于判决生效之日起七日内返还北京迪林塞尔科技有限公司租金及物业管理费47355.11元；四、北京亿锋科技发展有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京迪林塞尔科技有限公司装修损失260000元；五、北京亿锋科技发展有限公司于判决生效之日起七日内给付北京迪林塞尔科技有限公司公证费2500元；六、驳回北京迪林塞尔科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。 本院认为，亿锋科技公司对一审判决认定的合同解除时间并无异议，本院亦不持异议。现亿锋科技公司认为迪林塞尔公司与中阳盛锋公司之间形成租赁合同关系，故相关赔偿责任应当由中阳盛锋公司承担，本院就其观点分析如下： 中阳盛锋公司与迪林塞尔公司是否直接形成租赁合同关系。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同义务的全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。现亿锋科技公司主张其与中阳盛锋公司签订《之解除协议》，并已通知迪林塞尔公司变更出租人，由中阳盛锋公司直接与迪林塞尔公司建立租赁关系。亿锋科技公司的行为实际系将其与迪林塞尔公司所签租赁合同项下全部权利、义务概括转移给中阳盛锋公司，其除需要履行通知义务外，还须取得迪林塞尔公司同意。而中阳盛锋公司和迪林塞尔公司均不认可双方之间建立了租赁关系，故本院对亿锋科技公司此项主张不予采信。 二、迪林塞尔公司主张的合同解除的损失应当由谁承担。 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。亿锋科技公司因自身经营原因，与中阳盛锋公司解除租赁合同，中阳盛锋公司与迪林塞尔公司并未就05号房屋直接建立租赁合同关系，中阳盛锋公司提前收回05号房屋，导致迪林塞尔公司在租赁合同期内无法继续使用该房屋，并于2021年2月1日将房屋腾退给中阳盛锋公司。由此给迪林塞尔公司造成的合理损失，理当由亿锋科技公司承担。亿锋科技公司拒绝承担双倍返还履约保证金，返还租金及管理费，赔偿装修损失及公证费的责任，缺乏依据，本院无法支持。 综上所述，亿锋科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7369元，由北京亿锋科技发展有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长　白　松 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年九月二十九日 书记员　刘　荧 书记员　***