新疆赛德投资发展有限公司与某某、某某经济技术开发区管理委员会民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷二审判决书

新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民事判决书 （2023）兵08民终1265号 上诉人（原审被告）：新疆赛德投资发展有限公司（原***开发区赛德国有资产经营有限公司），住所地新疆***市开发区北八路21号11101室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，新疆循序律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1987年8月5日出生，汉族，住***市。 委托诉讼代理人：***（***之父），男，住***市。 原审被告：***经济技术开发区管理委员会，住所地新疆维吾尔区***市北八路21号。 法定代表人：***，该管理委员会党工委书记。 委托诉讼代理人：***，上海汉盛（***）律师事务所律师。 上诉人新疆赛德投资发展有限公司（以下***德公司）因与被上诉人***、原审被告***经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服***市人民法院（2022）兵9001民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年8月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。现已审理终结。 赛德公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、三、五、六项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．由被上诉人承担一、二审全部案件受理费。事实和理由：一、被上诉人与原***开发区***市建设有限公司签订的《63小区房屋征收与补偿安置协议》约定的是产权调换方式，被上诉人主张房屋补偿款没有事实依据。二、一审法院委托评估机构出具的《评估报告书》不具有真实性、合法性和关联性，不能作为认定案件事实的证据。一审判决依据所谓《评估报告书》的评估意见判决上诉人向被上诉人支付房屋补偿款432607元，显属错误。三、一审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金（房屋补偿款利息损失）21321.01元、附属用房及室内装修补偿费利息损失3516元、评估鉴定费5000元，没有事实根据和法律依据。综上，一审判决部分基本事实认定错误，作出判决缺乏证据，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。 ***辩称：一、由于赛德公司没有契约精神，不顾企业诚信，迫使所签协议无法履行，协议违约已是无可争辩事实的情况下，一审法院依法调查后做出**裁决。二、一审法院2017年就63小区X栋X号房屋拆迁纠纷立案并判决，并不违反任何法津、法规及相关规定。三、一审法院在经过认真调查后认定的事实清楚、适用法律正确，审判程序合规合法，请求驳回赛德公司的上诉请求。 开发区管委会述称，一审判决原审被告不承担责任，该部分事实认定清楚，应予维持。上诉人与被上诉人之间的上诉请求，是基于上诉人与被上诉人之间的拆迁安置计算和支付依据，与原审被告无关。 ***向一审法院起诉请求：1．判令被告支付拆迁赔偿432607元（评估价5372元每平方米，5372元每平方米×80.53平方米=432607）；2．判令被告支付附属用房及室内装修补偿22985元；3．判令被告支付临时安置费34000元（自2020年8月至2023年5月）；4．判令被告支付违约金204000元（自2020年8月计算至2023年5月，按每日200元每月6000元计算）；5．判令被告支付室内装修补偿款近五年的利息3516元（自2018年5月1日至2023年5月1日，22985元×5%×5年）；6．判令被告支付20㎡的差价51500元（5372元-2800元=2572元，每平方米2572元）；7．判令被告支付办理房产证的相关费用9439.42元（工本费80元、契税按1.5%计算为6643.73元、印花税按0.05%计算为2214.58元、交易费每平方米3元计算为241.59元、测绘费按每平方米1.3元计算为109.52元、登记费150元）；8．判令被告承担房屋评估费5000元。9．判令被告承担本案诉讼费、鉴定费、送达费。 一审法院认定事实：2017年8月15日原告作为乙方，原***开发区***市建设有限公司作为甲方，签订《63小区房屋征收与补偿安置协议》一份，主要内容为：“经63小区部分居民要求，对其建设年代较久，无抗震，配套设施老化，使用功能落后的房屋进行改造，市人民政府（开发区管委会）研究决定，将其纳入棚户区危旧房改造范围，依据国家及自治区房屋征收与补偿安置相关政策规定，本着政府主导、居民自愿、公平、**、合理的原则，经甲、乙双方协商达成如下房屋征收与安置补偿协议：一、乙方往房（由单位统一建设的原房屋）位于***市63小区X栋X号，房屋所有权证面积为62㎡，实测面积70.03㎡，房屋性质私有。房屋所有权证持证人：***，经甲乙双方核实予以确认。二、补偿安置方式中，乙方自愿选择下列第（一）种房屋征收与补偿安置方式：（一）产权调换方式。1．乙方同意房屋征收，以房屋所有权证面积或实测面积（取面积较大值），按照“同等面积”产权调换，调换安置房面积为94.18㎡。为完善使用功能增加10%补偿面积7㎡。在签订征收补偿安置协议公告规定时间内，完成协议签订的，给予按原房屋面积的5%房屋面积奖励3.5㎡，合计实际补偿安置面积80.53㎡；2．安置房面积超出被征收房屋实际补偿面积的差额部分，20㎡以内（含20㎡），乙方按照成本价2800元㎡购买，其余超面积部分，按照4，000元㎡价格购买。安置房面积超出被征收房屋实际补偿面积13.65㎡，合计购房金额38220元。乙方接到甲方通知时，应交清购房款，方可办理安置房移交手续；3．新建安置房为高层住宅楼（毛墙毛地交工），新楼房的安置，按乙方签订协议时间和移交房屋及附属用房的先后顺序，依次抓阄进行选择楼层，还可根据社区对被征收人的实际情况进行楼层调整。……（三）甲方对乙方附属用房及室内装修的补偿，由居民全体选定的房屋评估级后，按照房地产评估办法确定价值货币补偿，金额22，985元。三、搬迁费、临时安置费标准。1．搬迁费：甲乙双方签订协议生效后，乙方接甲方通知自愿搬出原房屋，并将房屋及附属用房移交甲方拆除，甲方一次性支付乙方搬迁费1000元（搬出搬进）。如乙方不能按甲方要求按期搬迁，从逾期次日起，每天按200元向甲方支付违约金。2．临时安置费：甲乙方双方签订协议生效后，选择“产权调换”的，甲方在乙方过渡周转期内向乙方支付1000元月的临时安置费（临时安置费期限从搬迁之日起至安置房交付使用之时止），每半年支付一次，临时安置费由甲方通知后开始统一发放，到甲方通知乙方选择安置房屋楼层时终止支付。……七、甲方协助乙方办理回迁安置房产权手续，乙方提供办证所需手续、资料，安置房产权调换房屋面积部分契税由甲方承担，其余超面积部分契税及办证所需其他费用，由乙方自行承担。……”协议签订后，原告***依约搬出了原房屋。***建公司向原告***发放临时安置费至2020年8月20日，之后未继续支付。诉讼过程中，经原告***申请，原审法院委托新疆百家价格评估事务所***分所对位于***市63小区14栋421号房屋同等位置、同等条件下80.53㎡的房产价值进行鉴定。经鉴定，其市场价值为442915元。后经被告赛德公司申请，新疆百家价格评估事务所***分所的鉴定人员出庭接受了质询，经质询，该评估报告所依据的估价规范已作废，鉴定依据明显不足。经被告赛德公司申请，原审法院重新委托新疆华正资产价格评估有限公司对***市63小区X栋X号房屋同等位置、同等条件下80.53㎡的市场价值进行了鉴定。原告为此支付鉴定费5000元。经鉴定，该房屋2022年1月26日（原案重新立案日）的市场价值为432607.16元。原告***对该鉴定意见无异议，被告赛德公司对该鉴定意见提出异议，鉴定机构对其异议进行了书面回复。因被告赛德公司对价格基准日有异议，原审法院对原告***、被告赛德公司制作了笔录，原告***主张价格基准日应确定为2023年5月，理由是涉案房屋至今未能交付，故其价格应计算至现在，被告赛德公司认为价格基准日应确定为合同签订日。另查明：1.2018年12月24日被告开发区管委会下发石经开管发（2018）159号《关于***开发区赛德国有资产经营有限公司等六家公司合并的通知》，该通知内容为：“保留***开发区赛德国有资产经营有限公司（***德国资公司），将***开发区***市建设有限公司（简称***建公司）等公司并入赛德国资公司，赛德国资公司享有和继承***建公司等公司的所有资产、负债和人员。”2020年11月24日，赛德国资公司更名为新疆赛德投资发展有限公司。2.本次诉讼过程中，原告自述其系在2021年9月份知晓其房屋原址被学校占用，不可能原址回迁，但未取得证据，至原案二审时才取得相关证据。被告赛德公司陈述，其是在案件发回重审以后，才知晓房屋原址已被学校占用，不可能再按照原协议为原告安置原址回迁。被告开发区管委会亦陈述涉案房屋原址被学校占用。 一审法院认为，原案中的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故原案应当适用当时的法律、司法解释的规定进行处理。***与***建公司所签订的《63小区房屋征收与补偿安置协议》是双方的真实意思表示，双方均应自觉履行。***建公司在签订协议后，被合并入赛德公司，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款的规定：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。”相应的权利义务应由赛德公司承担。根据《63小区房屋征收与补偿安置协议》的约定，被告赛德公司应在原告搬迁后为原告提供“回迁安置房”，而所谓回迁安置房应指原址回迁。现根据原、被告双方的陈述，涉案房屋的原址已被划入学校范围，不可能在原址上重新建设房屋，故被告赛德公司为原告提供原址安置房的义务已不可能履行，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告赛德公司应当承担相应的违约责任，即赔偿因此给原告造成的损失。具体损失的计算方式，应当根据原告依据协议所能获得的利益进行计算。根据协议，被告赛德公司应当向原告提供安置面积80.53㎡的房屋一套，相应的房屋损失价值亦应以此计算。具体的价格计算基准日，该院认为应以合同确定无法履行之日进行计算。对此，原告陈述其系2021年9月知晓合同无法继续履行，被告赛德公司陈述其系本案发回重审时知晓合同无法继续履行，考虑到价格基准日靠后有利于保护守约方的利益，故该院酌定其价格基准日以本案发回重审重新立案之日，即2022年1月26日为准。据此，具体的房屋损失价值为432607.16元，原告仅主张432607元，被告赛德公司应予赔偿。对原告要求被告赛德公司支付临时安置补偿费34000元的诉讼请求，根据协议，被告赛德公司应向原告支付从搬迁之日起至安置房交付使用之时止的临时安置补偿费，但被告赛德公司支付至2020年8月20日即不再支付，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。但考虑到现被告赛德公司已无法向原告交付安置房，至确定合同无法履行之日，即无需再继续支付，后期原告的损失通过其他方式进行补偿。具体的合同无法履行之日，该院参照价格基准日酌定为2022年1月26日。据此，被告赛德公司应向原告***继续支付的临时安置补偿费为17133.33元（1000元/月×17个月零4天，自2020年8月21日计算至2022年1月25日），超出部分不予支持。对原告要求被告赛德公司自2020年8月至2023年5月期间按每天200元向其支付违约金共计204000元的诉讼请求，因违约金的支付以补偿守约方的实际损失为原则，该院已酌定双方确定合同无法履行之日为2022年1月26日，在此之前该院已判决确定被告赛德公司向原告支付临时安置补偿费，原告不存在因被告赛德公司未向其交付房屋的损失，故该院对原告要求被告赛德公司支付2022年1月26日之前违约金的诉讼请求不予支持。自2022年1月26日起，因合同已确定无法履行，被告赛德公司应向原告支付相应的房款损失，未向原告及时支付，必然给原告带来相应的利息损失，故该院确定被告赛德公司应当按照同期贷款市场报价利率支付利息损失作为违约金，具体的数额为21321.01元（2022年1月26日计算至2023年5月30日，详见违约金利息计算表），超出部分不予支持。对原告要求被告支付附属用房及室内装修补偿费22985元的诉讼请求，符合双方的协议约定，予以支持。被告赛德公司未在合理期限内依约向原告支付装修补偿费构成违约，应当承担相应的利息损失，故对原告要求被告支付近5年利息损失的诉讼请求予以支持，但原告计息标准有误，应当按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息，具体数额为5386.36元（自2018年5月1日计算至2023年5月1日，详见装修补偿费利息计算表），原告仅主张3516元，该院予以确认。对原告要求被告支付20㎡的差价51500元的诉讼请求，因该优惠系被告赛德公司提供给原告的安置房面积大于80.53㎡的计价方式，现被告赛德公司已无法向原告提供安置房，该部分优惠亦非原告的实际损失，故该院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告要求被告支付办理房产证的相关费用的诉讼请求，因根据协议约定，被告赛德公司应当负担的仅为调换房屋面积部分的契税，其余费用仍由原告承担，而现赛德公司已无法为原告调换房屋，原告选择要求被告承担相应的房款损失，故该部分契税并非原告的实际损失，亦不予支持。对原告要求被告支付评估鉴定费5000元的诉讼请求，因该项费用系原告诉讼中的合理支出，故予以支持。至于被告开发区管委会，因其并非拆迁协议的相对方，根据合同相对性的原则，原告无权要求被告开发区管委会承担相应的责任，故对原告有关诉讼请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***房屋补偿款432607元；二、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***临时安置补偿费为17133.33元；三、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***房屋违约金（房屋补偿款利息损失）21321.01元；四、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***附属用房及室内装修补偿费22985元；五、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***附属用房及室内装修补偿费利息损失3516元；六、被告新疆赛德投资发展有限公司支付原告***评估鉴定费5000元；上述款项合计502562.34元（432607元＋17133.33元＋21321.01元＋22985元＋3516元＋5000元），被告新疆赛德投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告***。七、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11380元（原告已预交），由原告***负担3835.41元，被告新疆赛德投资发展有限公司负担7544.59元，与前款同期一并给付原告。 本院二审期间，除上诉人对一审查明“被告赛德公司陈述，其是在案件发回重审以后，才知晓房屋原址已被学校占用，不可能再按照原协议为原告安置原址回迁”有异议，上诉人认为是由于原址已经被学校建设了运动场地，在原址上不可能再建设住宅房屋。被上诉人对上诉人的异议不认可，因为双方协议中约定了建设住宅房屋，原址回迁。本院认为，根据《63小区房屋征收与补偿安置协议》约定，63号小区经市人民政府（开发区管委会）决定被纳入棚户区危旧房改造范围。协议第七条还约定，“甲方协助乙方办理回迁安置房产权手续”。一审中上诉人在谈话笔录中称：“我们知道协议可能无法履行，是在发回重审后，才知道盖成了学校”。因此，上诉人所提异议不能成立，本院不予采信。当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据上诉人赛德公司的上诉理由及被上诉人***的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人房屋补偿款、房屋补偿款利息损失、附属用房及装修补偿费利息损失及评估鉴定费。根据《63小区房屋征收与补偿安置协议》的约定，上诉人应当在被上诉人搬迁后为其提供“回迁安置房”，而涉案房屋所在原址已建设为学校，上诉人已无法按约定履行安置补偿义务，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人应当承担向被上诉人赔偿损失的相应违约责任。被上诉人主张房屋补偿款有事实根据。一审法院根据上诉人的申请，委托具备资质的专业评估机构对被上诉人原房屋所在同等位置、同等条件下相同面积的房屋市场价值进行鉴定，并酌定将2022年1月26日作为协议无法履行之日并确定为价格基准日，确定房屋损失价值，《评估报告书》符合客观实际，具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的证据。一审法院判令上诉人向被上诉人支付2022年1月26日之后的违约金（房屋补偿款利息损失）以及附属用房及室内装修补偿费利息损失、评估鉴定费等，同样具有事实和法律依据，且计算期限、标准适当，予以确认。 综上所述，上诉人新疆赛德投资发展有限公司的上诉请求不能成立。应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8237元（上诉人已预交），由上诉人新疆赛德投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年九月二十五日 法官助理*** 书记员***