北京经济技术开发区管理委员会与北京中建金林建筑技术有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）京0115民初10621号 原告：北京经济技术开发区管理委员会，住所地北京市经济技术开发区荣华中路15号。 法定代表人：**，主任。 委托诉讼代理人：海阳，北京市名谦律师事务所律师。 被告：北京中建金林建筑技术有限公司，住所地北京市通州区光机电一体化产业基地兴光二街六号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市观澜律师事务所律师。 第三人：北京ABB低压电器有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区***17号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，***师（北京）事务所律师。 原告北京经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）与被告北京中建金林建筑技术有限公司（以下简称中建金林公司）、第三人北京ABB低压电器有限公司（以下简称ABB电器公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开发区管委会的委托诉讼代理人海阳，被告中建金林公司的委托诉讼代理人***，第三人ABB电器公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开发区管委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除开发区管委会与中建金林公司签订的《北京经济技术开发区国有土地使用权出租合同》，并判令中建金林公司协助开发区管委会至土地管理部门注销土地使用权证；2、判令中建金林公司向开发区管委会返还位于北京经济技术开发区74号街区编号74M4-1工业用地；3、判令中建金林公司向开发区管委会支付欠付的土地租赁费3544800元（暂至2018年12月15日），及至土地实际返还之日止的土地使用费（按照合同约定标准计算）；4、判令中建金林公司向开发区管委会支付滞纳金1781885.28元（暂计算至2018年12月15日止），以及拖欠的土地租赁费实际支付之日止的滞纳金（以合同约定的滞纳金标准计算）；5、由中建金林公司承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，开发区管委会提交了滞纳金计算明细。事实与理由：2004年12月27日，开发区管委会与ABB电器公司签订了《入区协议》，约定由开发区管委会向ABB电器公司提供建设用地，因ABB电器公司不自行建造自用厂房，故双方同意通过向厂房建设方（即中建金林公司）出让土地的方式提供建设用地。2005年6月8日，开发区管委会的职能部门北京经济技术开发区房屋和土地管理局与中建金林公司签订了《北京经济技术开发区国有土地使用权出租合同》，约定将北京经济技术开发区74号街区，编号74M4-1号土地出租给中建金林公司，用于建设ABB电器公司的生产基地，总面积18400平方米，出租年限为20年，中建金林公司应每年向开发区管委会支付土地租赁费19元/平方米/年，分别于每年6月30日、12月15日支付，否则中建金林公司应每日按延迟支付款项的0.21‰向开发区管委会缴纳滞纳金，延期超过6个月的，开发区管委会有权解除合同，收回土地。合同签订后，开发区管委会向中建金林公司交付了土地，中建金林公司建造了厂房交由ABB电器公司使用至今。现中建金林公司自2014年开始拖欠租金至今，其违约行为严重侵害了开发区管委会的合法权益，故开发区管委会诉至法院。 中建金林公司辩称，开发区管委会与ABB电器公司签订入区协议后，我方与开发区管委会的职能部门签订了土地使用权租赁合同，虽然约定租赁费由我方支付，但实际上是由ABB电器公司向我方支付租赁费后，再由我方支付给开发区管委会；之前，双方一直履行良好，后由于我方法定代表人涉嫌犯罪，司法机关向ABB电器公司发出了协助执行通知，冻结了ABB电器公司向我方支付租赁费的行为，导致我方无法向开发区管委会支付，目前ABB电器公司欠我方的租赁费以及厂房费用5000多万元，足以支付本案的欠款。我方对开发区管委会主张的土地租赁费用没有异议，对于滞纳金，因我方没有支付租赁费存在客观原因，故请求法院予以减免；我方不同意解除合同，庭前我方与ABB电器公司进行过沟通，双方达成一致意见，由ABB电器公司向开发区管委会支付本案费用，并支付以后的土地租赁费，我方认为可以继续履行合同。 ABB电器公司述称，认可开发区管委会在诉状中的事实和理由，我方与中建金林公司签订了两份房屋租赁合同，目前还在租赁期限内，如果开发区管委会与中建金林公司解除了土地租赁合同，根据买卖不破租赁原则，我方的承租依然是有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月27日，开发区管委会（甲方）与ABB电器公司（乙方）签订入区协议书，双方就乙方在甲方管辖范围内投资设厂一事达成如下协议：甲方为乙方提供核心区（74号街区内）临街土地约2万平方米用于乙方项目的建设用地；甲方给予乙方上述土地优惠的土地价格315元/平方米；甲方充分理解乙方的通常不自行建造自用厂房的商业操作模式，甲方将根据乙方的厂房定制建造合同，向厂房的建设方出让上述的建设用地，但乙方应将该租赁合同的期限规定不少于15年；乙方将督促建设方向甲方提交全部项目的建设和规划方案，在得到批准后力争在2005年3月1日前开工。 2005年1月17日，开发区管委会作出关于ABB低压电器生产基地项目的批复，同意中建金林公司在北京经济技术开发区建设ABB低压电器生产基地项目，具体项目内容为建设ABB低压电器生产厂房，资金由中建金林公司自行筹措解决，厂房建成后，供ABB低压电器项目使用。 2005年6月8日，北京经济技术开发区国土资源和房屋管理局（出租方）与中建金林公司（承租方）签订《北京经济技术开发区国有土地使用权出租合同》（以下简称出租合同），约定如下：出租人出租给承租人的宗地位于北京经济技术开发区74号街区，编号74M4-1，总面积18400平方米（最终以确权发证的面积为准）；本合同项下的出租宗地，按照北京经济技术开发区总体规划及开发区规划行政主管部门批准的具体规划要求是工业用地，建设北京ABB低压电器生产基地项目；出租人同意从本合同签订之日起将出租宗地交付给承租人；本合同项下的土地使用权出租年期为20年，自本合同签订之日起计算；承租人同意每年向出租人支付土地租赁费，土地租赁费标准为每年每平方米19元，总额为349600元；本合同经双方签字后10日内，承租人须向出租人缴付共计69920元作为履行合同的定金，定金抵作本年度土地使用权租赁费；承租人同意按照本条的规定向出租人支付上述土地使用权租赁费用，在土地使用期限内，每年的6月30日、12月15日前分二次向出租人缴纳上述土地使用权租赁费；承租人按本合同约定支付第一年度全部土地租赁费之日起30日内，应持本合同和租赁费支付凭证按规定向出租人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权；承租人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权租赁费，如果承租人不能按时支付土地使用权租赁费的，自滞纳之日起，每日按**支付款项的0.21‰向出租人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出租人有权解除合同，收回土地，承租人无权要求返还定金，出租人并可请求承租人赔偿因违约造成的其他损失。 2005年8月，中建金林公司取得了开有限国用（2005）第17号国有土地使用证，该证记载土地使用权人为中建金林公司，座落于北京经济技术开发区74号街区，地号为开发区74M4-1地块，用途为工业，使用权类型为租赁，终止日期为2025年6月7日，使用权面积为18400平方米。 上述出租合同签订后，中建金林公司支付了部分租金。2013年11月15日，中建金林公司向开发区管委会支付租金1000000元，冲抵之前所欠租金后，截至到2008年12月15日中建金林公司还欠该期（2008年12月8日至2009年6月7日）租金金额为48800元。之后，中建金林公司再未支付过涉案土地的租金。 2009年8月18日，北京市国土资源局经济技术开发区分局（以下简称开发区国土局）向中建金林公司发送关于限期缴纳土地使用权租金的通知，要求中建金林公司缴纳拖欠租金104.88万元。2011年1月14日，开发区国土局向中建金林公司发送关于限期缴纳土地使用权租金的通知，通知中提出中建金林公司自2006年以后未支付土地使用权租金，并要求中建金林公司支付拖欠租金174.8万元。2015年12月24日，开发区国土局向中建金林公司发送关于缴纳74M4-1地块租金的通知，要求中建金林公司支付欠缴租金249.6万元。2016年12月5日，开发区国土局向中建金林公司发送关于缴纳74M4-1地块租金的通知，要求中建金林公司支付欠缴租金284.56万元。2017年3月22日，开发区国土局向中建金林公司发送关于缴纳74M4-1地块租金的通知，要求中建金林公司支付欠缴租金284.56万元。2018年6月25日，开发区国土局向中建金林公司发送关于缴纳74M4-1地块租金的通知，要求中建金林公司支付欠缴租金337万元。 2019年8月14日，开发区国土局向中建金林公司发送解除合同通知书，内容为：“你公司于2005年6月8日与我局签订了《北京经济技术开发区国有土地使用权出租合同》，你公司通过租赁方式使用74号街区74M4-1地块，土地使用权出租年限为20年，自2005年6月8日至2025年6月7日止。但你公司自2008年底至今的土地租金未按合同约定支付，经我局多次催缴至今仍未交付。根据《租赁合同》第二十八条的约定，延期付款超过6个月的，出租人有权解除合同，收回土地。你公司的上述行为已经符合租赁合同中约定的合同解除条件，故我局现正式通知你公司：1.双方签订的租赁合同即日解除。2.你公司应于5工作日内向我局支付拖欠的租金3762710元，滞纳金按滞纳之日起至租金到账之日止（每日按**支付款项的0.21‰缴纳滞纳金）计算缴费，并交还土地。”2019年8月20日，中建金林公司签收了该解除合同通知书。2019年8月26日，中建金林公司向开发区国土局发送了不同意解除合同的函，内容为：“贵局送达的《解除合同通知书》已收到，我单位表示不同意解除合同，原因是：1）签订此合同时原由ABB与贵局签订，但因ABB无法签订，所以引荐中建金林来签，且此地块厂房也是中建金林专为ABB定做的，土地局的土地租金也由ABB来支付。2）中建金林没有支付土地租金给土地局，是有不可抗力的特殊情况，因为ABB的款项被通州法院以协助执行的方式给查封了，所以造成无法按时履行支付租金，并不是中建金林违约。鉴于以上原因，我们不同意解除合同。”此外，中建金林公司向本院提交了一份由北京市通州区人民法院作出的协助执行通知书复印件，该通知书显示北京市通州区人民法院请ABB电器公司协助执行下列项目：“冻结北京ABB低压电器有限公司应给付租赁北京中建金林建筑技术有限公司的位于北京经济技术开发区***17号的房产租金陆仟万元整。”ABB电器公司认可收到了上述通知书，并称其按照该通知书的要求未向中建金林公司支付相应租金。 经查，中建金林公司承租了涉案土地后，在其上建设了厂房、办公楼等建筑后，出租给了ABB电器公司，现涉案土地以及地上建筑物均由ABB电器公司占有和使用。对此，ABB电器公司予以认可，其称系基于与中建金林公司所签合同而使用涉案土地及建筑物。为证明此点，ABB电器公司提交了其与中建金林公司签订的建筑和租赁合同、物业建设装饰及租赁合同、续租协议等。 另查，ABB电器公司依据其与中建金林公司所签合同向中建金林公司支付租金，而中建金林公司依据出租合同支付涉案土地的租金。ABB电器公司从未向开发区管委会支付过租金，亦未代中建金林公司向开发区管委会支付过租金。现中建金林公司与ABB电器公司之间的合同仍在履行期限内，双方均未提出过解除合同事宜。 经询，开发区管委会坚持依据出租合同而要求中建金林公司向其返还涉案土地。 再查，北京经济技术开发区国土资源和房屋管理局与开发区国土局系同一个部门，只是对外有两个牌子。其系开发区管委会的职能部门，负责办理开发区内国有土地使用权出让手续，受理开发区内国有土地使用权登记申请，按规定报市政府批准后，代发国有土地使用证。 本院认为，中建金林公司与开发区管委会的职能部门所签订的出租合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据查明的事实，中建金林公司最后一次支付租金的时间为2013年11月15日，自此之后再未支付过涉案土地的租金，构成违约。根据出租合同的约定，延期付款超过6个月的，出租人有权解除合同，收回土地。现中建金林公司延期付款远超6个月，符合双方约定的合同解除条件，故对开发区管委会要求解除出租合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在本案审理过程中，开发区管委会向中建金林公司发送了合同解除通知，中建金林公司于2019年8月20日签收了该通知，故本院确认出租合同于该日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现出租合同已经解除，中建金林公司再作为涉案土地的使用权人已无依据，其应协助开发区管委会至涉案土地所在地的不动产登记部门注销登记在其名下的开有限国用（2005）第17号国有土地使用证，故对开发区管委会的该项诉讼请求，本院予以支持。 就开发区管委会要求中建金林公司返还涉案土地的诉讼请求。根据查明的事实，虽涉案土地及其上建筑物现均由ABB电器公司占有使用，但在出租合同解除后，开发区管委会有权依据合同约定而要求中建金林公司返还涉案土地。故对开发区管委会的该项主张，于法有据，本院予以支持。 就开发区管委会要求中建金林公司支付土地租赁费的诉讼请求，中建金林公司对开发区管委会暂计算至2018年12月15日的土地租赁费3544800元这一数额不持异议，本院予以确认。如上所述，本院确认出租合同于2019年8月20日解除，故对解除前所欠土地租赁费中建金林公司应当支付，而对出租合同解除后至涉案土地实际返还给开发区管委会之前这一期间的土地占用费，中建金林公司亦应比照土地租赁费标准向开发区管委会支付。根据出租合同约定的付款时间以及开发区管委会提交的滞纳金计算明细，经核算，本院确认截至2019年8月20日合同解除时，中建金林公司尚欠开发区管委会土地租赁费3615677.81元（截至2018年12月15日欠付租金为3544800元，2019年6月8日至2019年8月20日期间共74天的土地租赁费为70877.81元=349600元÷365天×74天）。而对合同解除后即2019年8月21日至涉案土地实际返还之日止的土地占用费，比照出租合同约定的租金标准计算。 就开发区管委会主张的滞纳金，根据出租合同的约定，如果中建金林公司不能按时支付土地使用权租赁费的，自滞纳之日起，每日按**支付款项的0.21‰向出租人缴纳滞纳金。现由于中建金林公司未按时支付土地租赁费，导致出租合同解除，开发区管委会有权向违约方中建金林公司主张滞纳金。虽中建金林公司提出了减免滞纳金的抗辩，但鉴于双方约定的滞纳金计算标准并不过高，加之中建金林公司逾期未付土地租赁费长达十年之久，违约恶意明显，故本院对该标准不予调整。根据查明的事实，中建金林公司最后一次支付土地租赁费的时间为2013年11月15日，扣减其之前欠付的土地租赁费后，截至2008年12月15日，中建金林公司尚欠该期（2008年12月8日至2009年6月7日）土地租赁费48800元，之后的土地租赁费亦再未支付。根据出租合同约定的付款时间，开发区管委会主张的滞纳金应当分段计算。本院结合开发区管委会提交的滞纳金计算明细，核算出滞纳金分别计算为：以174800元为基数，自2006年7月1日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2006年12月16日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2007年7月1日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2007年12月16日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2008年7月1日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以126000元为基数，自2008年12月16日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以48800元为基数，自2008年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2009年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2009年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2010年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2010年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2011年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2011年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2012年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2012年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2013年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2013年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2014年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2014年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2015年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2015年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2016年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2016年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2017年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2018年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月20日止；以3615677.94元为基数，自2019年8月21日起至实际支付之日止，按日0.21‰标准计算。对开发区管委会超出该范围的滞纳金主张，本院不予支持。 对中建金林公司提出的抗辩意见。本院认为，合同具有相对性，开发区管委会的职能部门与中建金林公司是出租合同的相对方，双方并未约定ABB电器公司系该合同关系中的付款义务人，即使ABB电器公司基于客观原因未向中建金林公司支付租金，亦不构成中建金林公司据此不向开发区管委会支付租金的充分事由，故对中建金林公司的该项抗辩意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、确认北京经济技术开发区国土资源和房屋管理局与北京中建金林建筑技术有限公司于2005年6月8日签订的《北京经济技术开发区国有土地使用权出租合同》于2019年8月20日解除； 二、北京中建金林建筑技术有限公司于本判决生效后十日内协助北京经济技术开发区管理委员会至涉案土地所在地的不动产登记部门注销开有限国用（2005）第17号国有土地使用证； 三、北京中建金林建筑技术有限公司于本判决生效后十日内向北京经济技术开发区管理委员会返还位于北京经济技术开发区74号街区编号74M4-1工业用地； 四、北京中建金林建筑技术有限公司于本判决生效后十日内支付北京经济技术开发区管理委员会欠付的土地租赁费3615677.94元及土地使用费（自2019年8月21日起至涉案土地实际返还之日止，按《北京经济技术开发区国有土地使用权出租合同》约定的标准计算）； 五、北京中建金林建筑技术有限公司于本判决生效后十日内支付北京经济技术开发区管理委员会滞纳金（以174800元为基数，自2006年7月1日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2006年12月16日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2007年7月1日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2007年12月16日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2008年7月1日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以126000元为基数，自2008年12月16日起至2013年11月14日止，按日0.21‰标准计算；以48800元为基数，自2008年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2009年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2009年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2010年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2010年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2011年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2011年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2012年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2012年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2013年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2013年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2014年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2014年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2015年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2015年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2016年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2016年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2017年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2018年12月16日起至2019年8月20日止，按日0.21‰标准计算；以174800元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月20日止；以3615677.94元为基数，自2019年8月21日起至实际支付之日止，按日0.21‰标准计算）； 六、驳回北京经济技术开发区管理委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 案件受理费60744元，由北京中建金林建筑技术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　陈珊珊 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年十月三十一日 书　记　员　　杨　茜