某某与北京汇盛房屋拆迁有限责任公司物权保护纠纷一审民事判决书

北京市延庆区人民法院

民事判决书

（2017）京0119民初4754号

原告：***，男，1961年4月29日出生，住北京市延庆区。

委托诉讼代理人：孙国亮，男，1959年3月4日出生，住北京市延庆区。

被告：陈玉苹，女，1950年9月6日出生，住北京市延庆区。

委托诉讼代理人：郑必东，北京仁创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王恒，北京仁创律师事务所实习律师。

被告：北京汇盛房屋拆迁有限责任公司，住所地北京市东城区新中街68号8号楼8—3。

法定代表人：贾文生，总经理。

委托诉讼代理人：王洪涛，男，北京汇盛房屋拆迁有限责任公司职员,其它信息不详。

第三人：刘爱英，女，1962年2月3日出生，住北京市延庆区。

原告***与被告陈玉苹、被告北京汇盛房屋拆迁有限公司、第三人刘爱英物权保护纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人孙国亮、被告陈玉苹及其委托诉讼代理人郑必东、委托诉讼代理人王恒、第三人刘爱英到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告***自愿撤回对被告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司的起诉。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.要求法院确认被告陈玉苹与被告北京汇盛房屋拆迁公司签订入户调查表无效；2.要求被告返还××村××区××号宅院一处、排除妨碍、回复原状。审理过程中，原告***变更诉讼请求为：1.请求确认原告***与被告陈玉苹签订的房屋买卖协议无效；2.本案鉴定费由被告承担。事实和理由：我有位于延庆区延庆镇××村××区××号宅院一处，内有北房五间加过道，东房两间，西房两间。现遇国家政策拆迁，被告陈玉苹持有与我签订的房屋买卖合同跟拆迁公司签订了拆迁安置补偿协议，获得了补偿款，该房屋买卖合同是伪造的，被告陈玉苹的行为侵犯了我的利益。故我诉至法院，请求法院支持我的诉求。

被告陈玉苹辩称，原告***的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回原告***的诉讼请求。2007年我通过中间人介绍，以15万元的价格购买了从原告***的房屋以及院落，购买涉案房屋及院落时经过当时的村委会书记杨幸福和主任翟洪亮作为见证人签字确认，我购买该房屋及院落后，进行了装修并居住至今。

有独立请求权第三人刘爱英向本院提出诉讼请求：要求确认位于北京市延庆区延庆镇××村××区××号房屋（北房四间、东房两间、西房两间）归我所有。事实与理由：1983年12月26日，我与原告***登记结婚，婚后生育两个子女，现均已成年。2005年10月18日，我与原告***签署了离婚协议，到延庆区民政局办理离婚手续，当时书写一份协议书约定了对夫妻共同财产的分割，将位于延庆区××镇××村××区××号宅院的房屋全部归原告所有，因为上述院落的宅基地使用证上仍是原告***的名字，我起诉至法院要求确认院落房屋归我所有并返还宅基地使用证，后得知上述院落在原告***与被告陈玉苹之间存在争议，被告陈玉苹为了利益与原告***恶意买卖属于我的房屋，两方的行为侵害了我的合法财产，故我申请以第三人身份加入本案诉讼审理中，请求法院维护我的利益，支持我的诉讼请求。

本院经审查认定事实如下，原告***与第三人刘爱英于1983年12月26日登记结婚，婚后生育一女一子，1985年原告***获批本案争议院落，即位于延庆区××镇××村××区××号院落内翻建房屋，1994年9月1日取得集体土地建设用地使用证，使用权人为***。2005年10月18日，原告***与第三人刘爱英在延庆区民政局签署离婚协议书，该协议书上注明“双方婚后无共同财产，婚前财产个人归个人。”庭审中，第三人刘爱英向本院出具一份手写的离婚协议书，其中约定，“1.延庆县××小区××号楼××室和××自建平房一处（四间北房和东西配房）全部归刘爱英所有；2.延庆县××小区××号××室和南菜园仓库一切设备归***所有。”依据该约定第三人刘爱英主张本案争议院落以及房屋应归其所有，原告***认可上述手写的离婚协议内容，并同意将本案诉争院落的利益归还给第三人刘爱英，被告陈玉苹表示应该以在民政局备案的离婚协议为准，上述手写的离婚协议不具有真实性，未提出相反证据予以证实。

庭审中，被告陈玉苹向本院提交2007年5月30日与原告***签订的房屋买卖协议，协议中约定将位于北京市延庆县延庆镇百眼泉村一处房产（东至贺来顺、南至陈自龙、西至陈富、北至街、南北长16.9米、东西长17.75米，共计300平方米）卖给买方，即陈玉苹。协议中还约定了房款以及交付房屋时间、违约条款等事项。该协议由原告***与被告陈玉苹签字捺印，由当时的延庆镇××村民委员会作为见证人，由当时的××村村书记杨幸福、主任翟洪亮签字确认并加盖村委会公章。同时，被告陈玉苹向本院提交了两份收据，分别是2007年1月29日有原告***签字捺印的十五万收据和2007年6月2日有王海鹏签字的十五万收条。被告陈玉苹主张其中2007年6月2日的十五万收条是委托其弟媳郑杏环支付给中间人王海鹏的，王海鹏收到十五万后，将2007年1月29日有被告***签字的十五万收据提供给案外人郑杏环。此后，一直由被告陈玉苹一方居住使用该房屋及院落，直到2017年4月份原告***知悉本案争议房屋要拆迁的信息后才返回争议院落主张权利。

本案审理过程中，原告***向本院申请笔迹以及捺印鉴定，即对“2007年5月30日房屋买卖协议”以及“2007年1月29日收据”中***的签字及捺印是否为本人书写、捺印进行鉴定。本院委托北京高原摇号确定北京盛唐司法鉴定所进行鉴定，该所出具的京盛唐司鉴所[2017]文鉴字第169号司法鉴定意见书显示鉴定结果为：两份检材与检测样本中的“***”签名字迹是同一人书写。由于时间过久，对检材中的捺印无法检验。被告陈玉苹对鉴定结果认可，原告***、第三人刘爱英不认可该鉴定结果，但未提交相反证据予以证实。

以上事实有原告提交的2010年9月20日、2010年12月20日、2011年4月15日、2013年4月6日、2013年7月2日等五份农商行债权催收通知书、2008年12月30日银行资料页；被告提交的建房批示存根、土地使用证、房屋买卖协议、2007年6月2日收条、2007年1月29日收据；第三人刘爱英提交的离婚协议书、协议书；证人证言以及原、被告当庭陈述在案佐证。

本院认为，本案的焦点问题在于原告***与被告陈玉苹于2007年5月30日签订的房屋买卖协议的效力以及被告陈玉苹是否有权获得位于延庆区××镇××村××区××号院的院落及房屋所有权。

首先，关于2007年5月30日原告***与被告陈玉苹签订房屋买卖协议效力问题，本院作如下考虑：其一，《合同法》第44条规定，依法成立的合同，成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。合同签订双方具备完全民事行为能力、双方自愿签订且内容、形式合法不违反法律或社会公共利益，可以推定合同双方为真实意思的表示，不存在以欺诈、胁迫、乘人之危等导致合同无效的情形。本案中，我国法律允许农村房屋在农村本立即经济组织成员之间流转，被告陈玉苹与原告***均为××镇××村的村民，属于同一集体经济组织的成员，双方自愿签订的房屋买卖合同受法律保护。经过北京盛唐司法鉴定中心出具的鉴定报告中显示，2007年5月30日签订的原告***与被告陈玉苹签订的房屋买卖协议中卖方处是原告***本人的签字，该协议由当时村委会作为见证人，双方签字捺印是双方对合同内容以及的形式的确认；其二，考虑到农村房屋的性质的特殊性，无法到有关部门进行变更登记备案，本案审理过程中，涉案院落的建设用地使用证以及建房批示等重要文件材料，都是由被告陈玉苹保管并向本院提交，原告***主张的该材料丢失由被告陈玉苹取得等反驳意见明显不符合常理，本院不予采纳；其三，2007年5月30日原告***与被告陈玉苹签订房屋买卖协议后，涉案院落由被告陈玉苹一方居住使用，自2007年双方签订协议之日至今已有十年之久，此期间原告***未对该涉案房屋进行照看管理，亦未向被告陈玉苹主张合同无效、返还房屋等权利，至到知晓拆迁信息后才回到涉案房屋主张权益；其四，双方在签订房屋买卖协议后，合同已经履行。作为出卖方，原告***将房屋交付给被告陈玉苹占有使用，作为买方，被告陈玉苹交付了协议约定的十五万元购房款并入住至今。对此，原告***认为陈玉苹未将该十五万元直接交付其本人，不认可该事实。通过本院查明的事实以及相关证据、证人证言显示，房屋买卖协议签订以后，被告陈玉苹委托其弟媳郑杏环为其办理交付房款等事项，郑杏环将十五万元交于案外人王海鹏，并书写了2007年6月2日的收条，此后郑杏环收到有***签字的时间为2007年1月29日的十五万元收据，经鉴定意见书显示，该收据落款处签字为***本人签署，从整个案件的发展以及事实情况上来看，原告***签订合同期间没有主张任何权利，故推定其已经接受了十五万元的房屋对价。综上，本院本着公平以及促进交易、保护善意交易的原则，确认2007年5月30日原告***与被告陈玉苹签订的房屋买卖协议有效。对于原告***提出的关于2007年5月30日其与被告陈玉苹签订的房屋买卖协议无效的主张，没有法律与事实依据，本院不予支持。

其次，被告陈玉苹是否有权获得位于延庆区××镇××村××区××号院的院落及房屋所有权，本院考虑如下：本案审理过程中，有独立请求权第三人刘爱英加入到本案诉讼中，第三人刘爱英依据其与原告***2005年10月18日签订的手写离婚协议，主张对上述争议院落房屋的所有权。庭审中，原告***认可该份离婚协议，对于当事人自认的对其不利的事实，本院予以确认。同时，我国法律规定了不动产善意取得条件，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干规定》第十九条明确了物权法第一百零六条的具体规定，其中关于善意，买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无权处分即推定买受人为善意，但却有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记薄中物权登记错误或者登记薄中存在异议登记的除外。房屋原权利人对买受人为恶意负有举证责任。本案中，被告陈玉苹买卖涉案房屋的依据，即涉案房屋建房批示及集体土地使用证上的产权人均为原告***，并且房屋买卖协议为原告***本人签署，对此第三人刘爱英未向本院提交相反证据证明被告陈玉苹为恶意签署房屋买卖协议。另外，涉案房屋交易的价格十五万元符合当时延庆区农村房屋院落买卖的市场价格。由于农村房屋及院落的特殊性，双方进行交易后未能办理所有权转移登记，但考虑到本案中，原告***与被告陈玉苹签订房屋买卖协议后，涉案房屋的宅基地使用证以及建房批示等重要文件材料归被告陈玉苹所有，并且涉案房屋及院落由被告陈玉苹一方占有使用，可以推定，涉案房屋已经在事实上转移给被告陈玉苹占有使用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的诉讼请求或反驳对方的诉讼请求所依据的事实应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未提供证据或提供证据不足以证明其主张事实的，由负有举证证明责任的一方当事人承担不利后果。故本案第三人刘爱英主张××镇××村××区××号房屋归其所有诉讼请求，由于争议院落及房屋已由被告陈玉苹善意取得，第三人刘爱英的合法权益可以向无权处分人，即本案原告***另案主张。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干规定》第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：

一、驳回原告***的诉讼请求；

二、驳回第三人刘爱英的诉讼请求。

鉴定费4200元，由原告***负担（已交纳）。

案件受理费35元，由原告***负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审  判  长    管红颖
人民陪审员    耿万利
人民陪审员    李  园

二〇一七年十二月二十七日

书  记  员    梁  宇