***、四***建筑工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

四川省蓬溪县人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)川0921执异7号

异议申请人（案外人）：***，男，汉族，1959年6月19日出生，住四川省蓬溪县。

特别授权委托诉讼代理人：王素荣（***之妻），汉族，住四川省蓬溪县。

委托诉讼代理人：徐倩，四川诚中成律师事务所律师。执业证号××。

申请执行人：四***建筑工程有限公司，住所地：四川省内江市东兴区梧桐路1号一幢1单元15楼1号。统一社会信用代码91510007232493870。

法定代表人：雷朝辉，该公司总经理。

特别授权委托诉讼代理人：秦利平，上海建纬（成都）律师事务所律师。执业证号××。

被执行人：蓬溪鑫业房地产开发有限责任公司，住所地：四川省蓬溪县赤城镇西街建工大楼六楼。统一社会信用代码915109217716847387。

法定代表人：黄勇，该公司总经理。

本院在执行申请执行人四***建筑工程有限公司（以下简称：鸿辉公司）与被执行人蓬溪鑫业房地产开发有限责任公司（以下简称：鑫业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年3月26日作出的（2020）川0903民初70号之一民事裁定书，查封了川（2017）蓬溪县不动产权第0××7号及（2017）蓬溪县不动产权第0××1号两宗土地。异议申请人于2022年7月18日就上述查封标的向本院提起书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议申请人***称，川（2017）蓬溪县不动产权第0××7号不动产权证书名下781.29㎡的土地使用权，原系叶长生、陈伦章、叶正春、罗依、罗燕飞五户居民的宅基地，因异议人开发需要，经与该五户居民协商，对其进行了货币化补偿，并经土地主管部门及县政府同意，以协议出让方式出让给异议人，异议人并以鑫业公司名义进行房地产开发；川（2017）蓬溪县不动产权第0××1号不动产权证书名下面积172.77㎡的土地使用权，该地块系国有零星小地块，经县政府同意，以协议出让的方式出让给异议人，异议人并交纳了征收土地费306.94万元，并以蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司名义进行房地产开发。异议人出资取得包括案涉两宗土地在内的所有项目开发用地后，需以鑫业公司名义进行房地产开发，故在办理土地不动产权证书时，在证书“权利人”一栏投标填写为“蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司（***）”。

***认为,法院的保全查封侵害了异议人的财产权利，根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释【法释（2020）17号】》第一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求法院撤销相应的查封措施。

申请执行人鸿辉公司称，诉前保全查封符合法律规定。第一，被执行标的物登记在被执行人名下，根据《民法典》第二百零九条、第二百一十六条、第二百一十七规定，物权的产生、变更等以不动产登记薄登记为准。且法律规定房地产开发需有资质的公司开发，自然人挂靠无效。申请执行人申请执行被执行人名下的土地并无不妥，异议人的权益受到损害，应该依照他们之间的民事关系由被执行人对其进行赔偿，且双方是否存在挂靠关系应另案处置。

被申请人鑫业公司答辩称，鸿辉公司申请保全的川（2017）蓬溪县不动产权第0××7号、川（2017）蓬溪县不动产权第0××1号不动产权证书项下的两宗土地，均系***个人全额出资购买，鑫业公司没有任何出资。***购买后用于映月丽景开发项目开发，该两宗土地属于映月丽景项目开发的所有用地其中部分，映月丽景以鑫业公司名义进行开发，实际开发商系***，其土地的使用权和该项目开发的房屋所有权归***个人所有。

同时需要说明的是，鑫业公司与鸿辉公司之间的建设工程施工合同纠纷经法院执行至今，已经处理了大部分的债务并由鑫业公司实际支付。而鸿辉公司申请的保全实际财产价值达两千多万，远远超出法院判决的范畴，现鑫业公司又履行了大部分的付款义务，法院应对超出部分解除保全。

鑫业公司与鸿辉公司签订的施工合同以及解除协议都明确约定了以“大石印象”项目的房屋抵债，目前“大石印象”项目在短时间内能够取得预售许可，双方的以房抵债的约定具有可操作性，或者售房款优先抵偿鸿辉公司的债务，能够完全履行鑫业公司对鸿辉公司的债务，因此，对***的财产进行保全没有必要。

因此，***提出的执行异议是成立的，案涉土地是***个人财产而不是鑫业公司的财产，保全对象错误，保全的价值也远远超过了鸿辉公司的债权，且鑫业公司的“大石印象”项目能够完全履行付款义务，法院本着实际出发，解除对案涉两宗土地的查封。

审查中，异议申请人向本院提供了以下证据：1、蓬国土资（2014）18号“蓬溪县国土资源局关于磨盘山小地块整合改造项目土地出让方案的请示”的文件，文件载明“磨盘山Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ小地块共4处，零星散乱，属于鑫业公司***名下。...Ｄ地块为***与叶长生等5户协调拆迁改造地块，土地面积781.29㎡，用途住宅”。2、2014年2月13日蓬溪县政府批办笺；3、蓬府函【2014】173号“蓬溪县人民政府关于同意磨盘山小地块整合（旧城改造）项目用地的批复”文件，载明“经审查，县政府同意将***竞得的2××7宗地旁、相邻叶长生等5户拆迁地块处的国有土地172.77㎡与宏飞汽修厂旁薛崇荣等30余户集资房处的国有土地180㎡进行调整...”；4、2015年1月6日蓬溪县国有土地资源局关于办理磨盘山小地块整合改造项目土地使用证的通知，显示蓬溪县国土资源局土地利用股通知行政审批股“请你股按蓬国土资【2014】18号、蓬府函【2014】173号...办理Ｂ地块旁国有土地、Ｄ地块、Ｄ地块旁的国有土地使用证。”5、2017年11月27日出让收益非税收入一般缴款书两份，付款人均显示为“鑫业公司***”；遂宁银行缴款凭单，显示缴款人为***，证明以上出让收益系***个人缴纳。6、川（2017）蓬溪县不动产权第0××7号、0××1号不动产权证书，该两份产权证书登记的权利人为“蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司（***）”，共有状况为“单独所有”坐落为“蓬溪县映月街磨盘山”。7、《蓬溪县磨盘山整合地块旧城改造货币化安置协议》及收条，证明***在安置协议为项目负责人，安置费由***支付；2014年9月24日《鑫业公司情况说明》，证明“宗地编号2××7，国土证号【蓬国用（2014）第2×**】...此土地实属***所有”；2014年11月4日蓬溪县国土资源局说明一份，载明“2××7号宗地，于2012年11月经我局公开拍卖，由***以1051万元竞得”；2022年7月鑫业公司《情况说明》一份，载明“川（2017）蓬溪县不动产权第0××7号、川（2017）蓬溪县不动产权第0××1号不动产权证书项下的两宗土地，系映月丽景开发项目土地之一，该两宗土地在内的所有项目开发用地，均系***个人出资购买，映月丽景项目以鑫业公司名义进行开发，其土地的使用权和该项目开发的房屋所有权归***个人所有”。

本院查明，鸿辉公司在申请执行鑫业公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年3月24日向本院提出申请，申请解除对蓬溪县房权证赤城镇字第1××3号的查封，请求冻结（2017）蓬溪县不动产权第0××7号、川（2017）蓬溪县不动产权第0××1号土地。本院于2021年3月26日作出（2020）川0921民初70号之一民事裁定书，对（2017）蓬溪县不动产权第0××7号、川（2017）蓬溪县不动产权第0××1号土地予以查封，查封期限三年。

***为开发房地产，于2014年以1051万元的价格竞得2××7号宗地，因楼盘开发需要资质，***遂用竞得的土地以鑫业公司的名义开发位于蓬溪县××街的“映月丽景”楼盘，***为购买的宗地办理不动产权证，案涉两块地的不动产权证号为：川（2017）蓬溪县不动产权第0××7号、川（2017）蓬溪县不动产权第0××1号，登记的权利人为均为“蓬溪县鑫业房地产开发有限责任公司（***）”、共有情况为“单独所有”、坐落位置为“蓬溪县映月街磨盘山”。现案涉宗地已经修建“映月丽景”楼盘，并已大量销售，目前尚未完成产权过户登记。

本院认为，异议申请人***基于实体权利对本院保全标的提出排除执行的异议，应当对案涉宗地的权属进行审查。案涉宗地系***个人通过竞拍获得，为便于房地产开发，遂以鑫业公司名义开发，案涉宗地不动产权证书上登记的权利人为“鑫业公司（***）”，在鑫业公司后面的括号内备注了“***”，即不动产权证书在权利人处显示了两个权利人的名字，而共有状况却显示为“单独所有”，该土地系***竞得，在不动产权证书上权利人处也显示有“***”的名字，故***也应当视为案涉宗地的权利人，而***并非本案的被执行人，查封该两宗地实际侵害了***的实体权益，***在案涉宗地的权利足以排除执行。且现案涉两宗地已经修建了房屋，并已公开售卖多年，案涉两宗地已经不具备单独处置变现的条件。因此，对异议申请人***请求解除对川（2017）蓬溪县不动产权第0××7号及川（2017）蓬溪县不动产权第0××1号不动产权证书项下国有土地使用权查封的请求，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：

解除对不动产权证号为川（2017）蓬溪县不动产权第0××7号、川（2017）蓬溪县不动产权第0××1号两处宗地的查封。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　旷国军

审判员　　杨　勇

审判员　　周国海

二〇二二年八月一日

书记员　　陈　静