兰州市城关区中辰小额贷款有限责任公司、江苏金厦建设集团有限公司等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

甘肃省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘民终142号 上诉人（原审被告、执行案外人）：兰州市城关区中辰小额贷款有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区金昌北路174号审计厅家属楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：江苏金厦建设集团有限公司，住所地江苏省苏州市张家港市场舍镇*****苑路58号幢B1101。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，甘肃文广律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：甘肃三和房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。 法定代表人：翟建设，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司经理。 原审第三人（被执行人）：兰州陇亨奶牛有限责任公司，住所地甘肃省兰州市七里河区***五村389号。 法定代表人：**，该公司董事长。 上诉人兰州市城关区中辰小额贷款有限责任公司（以下简称中辰小贷公司）因与被上诉人江苏金厦建设集团有限公司（以下简称金厦建设公司）、原审被告甘肃三和房地产开发有限公司（以下简称三和房地产公司）、原审第三人兰州陇亨奶牛有限责任公司（以下简称陇亨奶牛公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2021）甘01民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中辰小贷公司的委托诉讼代理人***、***、被上诉人金厦建设公司的委托诉讼代理人***、原审被告三和房地产公司的委托诉讼代理人***、原审第三人陇亨奶牛公司的法定代表人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中辰小贷公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回金厦建设公司的全部诉讼请求；2．判令本案的所有诉讼费用均由金厦建设公司承担。事实和理由：一、一审法院错误的认定中辰小贷公司以诉争房产进行折价抵偿三和房地产公司所欠1000万元债务的主张，缺乏有效的证据印证，故不予采信严重损害了中辰小贷公司的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，结合本案的事实情况，中辰小贷公司享有足以排除强制执行的民事权益。（一）中辰小贷公司在一审庭审中，已向法庭提交借款合同、打款凭证、抵债协议等证据，用以证明中辰小贷公司与三和房地产公司之间存在借贷关系以及后因三和公司无力还款，达成《抵债协议》用商铺抵债的事实。首先，本案中《抵债协议》的签订以及抵债商铺的交付系双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，该协议对双方当事人均具有约束力。在签订《抵债协议》时，中辰小贷公司与三和房地产公司对尚欠借款本息进行了对账确认，《抵债协议》中有明确的内容，故三和房地产公司在一审中的陈述与事实不符。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，三和房地产公司对其主张的还款数额及没有进行对账确认均没有证据证明，其应承担不利后果，在中辰小贷公司提供完整的证据链条证明借款及抵债的事实的情况下，法院应予以确认，而不是仅凭三和房地产公司陈述就否定中辰小贷公司提供的证据所证明事实。（二）中辰小贷公司在与三和房地产公司签订《抵债协议》的当天，便对抵债商铺进行了交割并交付于中辰小贷公司，后中辰小贷公司安装卷闸门，故中辰小贷公司在人民法院查封之前已经合法占有了抵债物，一审法院认为仅仅显示门面的现状，而不享有物权期待权系认定事实错误，中辰小贷公司的诉请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件，能够排除强制执行，且根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中查封抵债给中辰小贷公司的商铺，系查封错误。（三）案涉商铺的所有人为三和房地产公司，其有权对其名下的财产进行处分，一审法院认为三和房地产公司与陇亨奶牛公司之间未进行实际分割，系认定事实错误。陇亨奶牛公司已经按照《经济适用房项目投资开发合同》约定，将其应分得的30％的建筑物出售给兰州市畜牧研究所职工、陇亨公司职工及其他第三人，剩余70％的建筑物（包括案涉商铺）为三和房地产公司所有，故三和房地产公司有权对其所有的财产进行处分。二、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程施工合同约定的竣工之日起计算，本案中，金厦建设公司与三和房地产公司、陇亨奶牛公司合同中约定的竣工日期明确为2014年9月12日，且在2015年时，楼上住户也实际入住，故案涉工程早已竣工，金厦建设公司现主张建设工程价款优先受偿权，已明显超过法定的除斥期间。 金厦建设公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。一、无证据证明及无法律依据可认定案涉房屋属于三和房地产公司，且其与中辰小贷公司间并未签署合法有效的购房合同。1．三和房地产公司和陇亨奶牛公司仅约定了各自分配的房屋面积、大致位置及比例，并未明确具体房号，不能以合作协议推定三和房地产公司对案涉房屋享有所有权及处分权。三和房地产公司与中辰小贷公司签订的抵债协议也仅有债权效力，并不具有物权效力，且该抵债协议亦不是受政策强制性规定的经住建局监制的正式合法有效且可备案的房屋买卖合同；2．根据物权法定原则及相关法律规定，案涉房屋的初始产权人仅为陇亨奶牛公司；3．三和房地产公司无权对案涉房屋定价、销售或者抵押。案涉房屋项目为单位经济适用房，三和房地产公司及中辰小贷公司都不具有购房的条件及身份，且三和房地产公司与陇亨奶牛公司对该房屋的分割以及案涉抵债协议均违反法律规定，应属无效，故中辰小贷公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条的适用条件。二、无证据证明中辰小贷公司非因自身原因未办理过户登记，房屋未过户的原因是抵账双方对于政策限制的无视造成的。三、无证据证明借款的真实有效性及尚欠金额，即无证据证明中辰小贷公司已全额或部分缴纳案涉房款。1．案涉的2101.62㎡商铺市值远远大于1000万元，低价折抵存在恶意转移资产的嫌疑；2．是否支付房款及具体金额的举证责任在中辰小贷公司而非三和房地产公司，中辰小贷公司理应对此承担举证不能的责任。在借贷双方对借贷事实存在争议，拖欠本息金额未经合法有效的确认、未核算明细的情形下，一审法院对借贷的性质、数额以及所签抵债协议效力不采信是遵从现有证据符合法律规定的。四、无证据证明中辰小贷公司在查封前合法占有案涉房屋。中辰小贷公司主张“签订《抵债协议》的当天便实际占有了案涉房屋，其后安装了卷闸门”。在依法申请执行及查封完成期间，案涉房屋处于所在项目未完工、未竣工验收、无初始登记、空置未被占用、外观并按照无卷闸门的情形，故无证据证明中辰小贷公司合法占有了案涉房屋。五、因案涉项目至今尚未施工完毕、尚未结算、未竣工验收、部分尚未交付，工程久拖不决，金厦建设公司已起诉，并依法在该诉讼中主张工程价款优先受偿权。无论金厦建设公司是否享有工程款优先受偿权，其也非本案的争议焦点及审理重点。 三和房地产公司辩称，坚持一审答辩意见，案涉项目涉及商铺和住宅没有关系，由于施工方的失误，房屋目都没有竣工，还处于未完工的状态。案涉《抵债协议》中的欠付本金利息数额不正确，抵顶房屋的目的是为了保障债务，商铺价格也比较低。中辰小贷公司应当通过诉讼确定还款金额。 陇亨奶牛公司述称，其和中辰小贷公司无任何关系，没有义务给该公司抵押债务。案涉项目业主是陇亨奶牛公司，三和房地产公司无权处置房屋；房屋目前没有竣工验收，消防等存在严重隐患，达不到使用条件。 金厦建设公司向一审法院起诉请求：1．撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2020）甘01执异664号执行裁定，许可执行（2019）甘01财保69号民事裁定中对三和房地产公司名下位于兰州市七里河区***五村390-398、406（十套）房产的保全措施；2．本案诉讼费用由中辰小贷公司、三和房地产公司共同承担。 一审法院认定事实：2019年6月19日，金厦建设公司向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院经审查于2019年6月19日作出（2019）甘01财保69号民事裁定书，依据该裁定，于2019年7月17日公告查封了三和房地产公司位于兰州市七里河区***五村389号下列财产：1号楼1-8号商铺，位于***五村390-397号，1号楼商铺一层总面积为920㎡，二层为988.1㎡，共计1908㎡；2号楼9-16商铺，位于***五村398-412号，2号楼商铺一层总建筑面积975㎡，二层为1019㎡，共计1994㎡；1号楼停车库共有2层，一层面积为1185.325㎡，共计2370.65㎡；2号楼停车库共有2层，一层面积为1116.192㎡，共计2232.384㎡的房产。后金厦建设公司提起诉讼，一审法院立案受理了（2019）甘01民初537号金厦建设公司与三和房地产公司、陇亨奶牛公司建设工程施工合同纠纷一案。案外人中辰小贷公司以其为上述保全查封的1号楼1-8号商铺（位于***五村390-397号、总面积1673.89mP）、2号楼9-10商铺（位于***五村398、406号，总面积427.73m），共计2101.62m的房屋以1000万元的价格已抵债给其为由，向一审法院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的保全查封措施。一审法院于2020年12月22日作出（2020）甘01执异664号执行裁定书，裁定中止对三和房地产公司名下位于兰州市七里河区***五村390-398、406号（十套房屋）共计面积2101.62m房产的保全措施。金厦建设公司不服该裁定，遂向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，2010年9月27日，甲方陇亨奶牛公司与乙方三和房地产公司签订经济适用房项目投资开发合同一份，约定：项目建设地点位于兰州市七里河区***五村389号，甲方负责提供建设用地，乙方独立承担此项目建设的全部投资，项目建成后，双方按约定比例对楼房进行分配交割（住宅、商铺、地下室三大项双方按3：7的比例分成，即甲方占所建总建筑面积的30％、乙方占所建总建筑面积的70％），甲方协助乙方办理规划、房改办、消防、人防等报批手续，以甲方名义办理，费用全部由乙方承担等。 2012年10月29日，双方签订经济适用房项目投资开发合同补充协议，约定：乙方无偿划拨给甲方住宅21096㎡、商铺1867.55㎡、地下室4973.36㎡，全部房屋房产所有权证由三和房地产公司统一办理，税费按比例各自承担等。 2011年9月18日，发包人三和房地产公司与承包人金厦建设公司签订建设工程施工合同一份，约定：承建的工程为陇亨奶牛公司（经济适用房）住宅小区项目，实行项目总承包，自筹资金，合同价款为13920余万元。陇亨奶牛公司在合同落款处加***。 2015年8月20日，陇亨奶牛公司向七里河区***街道办事处提交［2015］12号关于申请陇亨经适房小区（住宅部分）综合验收报告。案涉诉争房屋未办理房产登记手续。 借款人三和房地产公司与出借人兰州市城关区中银小额贷款有限责任公司（2018年6月名称变更为兰州市城关区中辰小额贷款有限责任公司）于2016年7月5日签订编号为（2016）借字03号借款合同一份，约定：借款金额300万元，借款期限3个月，借款月利率为4％等。双方于2016年7月13日签订编号为（2016）借字011号借款合同一份，约定：借款金额300万元，借款期限3个月，借款月利率为4％等。双方于2016年7月20日签订编号为（2016）借字022号借款合同一份，约定：借款金额300万元，借款期限3个月，借款月利率为4％等。2019年5月15日，借贷双方签订抵债协议一份，约定：截至2019年5月15日，三和房地产公司尚欠中辰小贷公司本金850万元，利息300万元，本息共计1150万元，中辰小贷公司自愿放弃150万元利息，由三和房地产公司向中辰小贷公司偿还1000万元本息，自2019年5月16日起，利息不再计算；三和房地产公司以其所有的10套案涉房屋抵偿上述债务，本协议签订后5日内交付中辰小贷公司实际占有等。后双方签署了以物抵债房产移交明细表，涉及房产为陇亨小区1幢-商（01-10）号-***五村390-398、406号，总面积2101.62㎡。一审庭审中，三和房地产公司提出其自2014年10月11日起至今已向中辰小贷公司还本付息共计19118800元。 一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点是案外人中辰小贷公司对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，审查案外人中辰小贷公司对执行标的物即被法院依法采取保全查封措施的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的前提条件是，中辰小贷公司与三和房地产公司之间签订合同、履约状况以及资金往来应如何认定的问题。经审查，案外人中辰小贷公司与被执行人三和房地产公司均认可在签订涉案三份借款合同之前双方已有频繁的资金往来，中辰小贷公司虽提交了其依约向三和房地产公司发放借款的付款凭证，但未提交借贷双方对之间发生的往来款项进行逐笔核算的凭据，三和房地产公司作为借款人对借款、还款的金额以及借款本息的计算标准等事项均有异议，对抵债协议中所列欠款金额亦存在争议，故仅依中辰小贷公司单方支付款项的凭证及抵债协议，无法完整、全面的审定借贷双方履行借款合同义务的真实状况，因此，在借贷双方对拖欠的本息金额未经合法有效的确认、未核算明晰的情形下，对中辰小贷公司与三和房地产公司之间产生的借贷往来款的性质、数额以及所签抵债协议在本案中均不予认定，中辰小贷公司以诉争房产进行折价抵偿三和房地产公司所欠1000万元债务的主张，缺乏有效的证据印证，一审法院不予采信。陇亨奶牛公司经济适用房住宅小区项目为陇亨奶牛公司与三和房地产公司合作开发建设，目前没有证据证明双方就所建工程项目已按约履行、竣工验收、且进行了合法有效的分配，涉案房产尚未进行权属登记取得房屋所有权证，中辰小贷公司在涉案房产即商铺安装卷闸门的行为仅能说明涉案房产即商铺的门面现状，不能证明中辰小贷公司对涉案房产已实际占有使用且享有物权期待权。综上，中辰小贷公司提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其阻却强制执行的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条规定的成立要件。涉案执行标的物为陇亨奶牛公司经济适用房住宅小区项目项下的房屋，虽尚未办理产权登记明确其权属，但系三和房地产公司和陇亨奶牛公司合作开发建成，双方亦均为被执行人，一审法院依据（2019）甘01财保69号民事裁定书，对涉案房产即位于兰州市七里河区***五村390-398、406号（十套房屋）共计面积2101.62m²的房产采取的查封保全措施，不违反法律规定。综上所述，金厦建设公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款的规定，判决：准许继续对位于兰州市七里河区***五村390-398、406号（十套）房产采取查封保全措施。案件受理费100元，由兰州市城关区中辰小额贷款有限责任公司负担。 本院二审期间，中辰小贷公司提交了（2020）甘0103民初4977号和（2021）甘01民终1544号民事判决书、案涉商铺所在小区照片2张，拟证***奶牛公司与三和房地产公司已进行了房屋分割，三和房地产公司对案涉商铺具有处分权。经质证，金厦建设公司对两份判决书的真实性认可，对照片的真实性不认可，对证据的证明目的不认可。三和房地产公司对以上证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为陇亨小区依据397号文件，房屋价格都是按照物价局文件交房款的，其提交的证据仅仅是针对欠交房款的判决，并没有说明三和房地产公司和陇亨奶牛公司对房屋进行实际分配。陇亨奶牛公司对以上证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为判决书只是阐明房屋买卖合同纠纷，并不证明三和房地产公司和陇亨奶牛公司对房屋进行分割。 金厦建设公司提交两组证据，第一组证据为《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，拟证***奶牛公司系案涉房屋的产权人。第二组证据为兰房字［2018］388号《兰州市住房保障和房产管理局关于责任整改“陇亨小区”经济适用住房项目问题的通知》《授权委托书》，拟证明兰州市住房保障和房地产管理局对案涉项目的违法销售、违法委托、违法定价行为***房地产公司下达整改通知。中辰小贷公司认为以上证据均不属于新证据范畴，不发表质证意见。三和房地公司对以上证据的真实性、来源、证明目的均不予认可。陇亨奶牛公司对以上证据的真实性及证明目的予以认可。 本院认为，中辰小贷公司与金厦建设公司在二审中提交的证据，其实质欲证明“三和房地产公司是否有权处置案涉商铺”及“三和房地产公司”是否为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条中所规定的“被执行人”。经审查，三和房地产公司与陇亨奶牛公司均认可双方存在合作关系，二公司的合作及分割所建小区房屋的行为系其内部关系，无论双方是否对其合作开发的小区进行具体分割，均不能否认三和房地产公司享有处置商铺的权利，亦不影响三和房地产公司签订抵顶协议的行为及效力。本案作为申请执行人执行异议之诉，各方应当围绕“案外人对案涉标的是否享有排除强制执行的民事权益”进行举证，双方提交的证据与本案审理的焦点问题无关，本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释对本案进行裁判。根据当事人的上诉主张及答辩意见，本案争议的焦点为：中辰小贷公司对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于该焦点问题，因目前尚不能确定金厦建设公司享有工程价款优先受偿权，中辰小贷公司亦非商品房消费者，故本案只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释（2015）10号）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。根据上述司法解释的规定，中辰小贷公司必须同时满足四项条件，才能排除对案涉商铺的强制执行。经审查，本院认为，中辰小贷公司不享有排除强制执行的民事权益，理由如下： 1．双方在人民法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。上述司法解释第二十八条所规定的“书面买卖合同”实质含义为出卖人与买受人需作出“买卖房屋”的意思表示。本案中，中辰小贷公司与三和房地产公司于2019年5月15日签订的《抵债协议》明确了以三和房地产公司与陇亨奶牛公司合作开发建设的陇亨小区10套商铺抵顶双方之间的借贷之债。从协议内容看，双方签订协议的目的是消灭双方之间的金钱债务，尚不具备房屋买卖合同的意思表示。而在作出抵顶债务的意思表示后，双方未另行签订《房屋买卖合同》，中辰小贷公司亦未另行作出购买房屋的意思表示，故应视为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件未成就。 2．中辰小贷公司未合法占有案涉商铺。上述司法解释中的“占有”，应以买受人实际控制该房屋为标准。本案中，中辰小贷公司仅提交了书面的《物抵债房产移交明细表》主张其占有房屋，但未举证证明其在法院查封前实际控制案涉商铺，故“在人民法院查封之前合法占有该不动产”这一条件不成就。 3．中辰小贷公司就案涉商铺支付对价情况事实不清。中辰小贷公司认为其与三和房地产公司存在债权债务关系，三和房地产公司将案涉商铺抵顶给中辰小贷公司，中辰小贷公司已经通过“以物抵债”的方式支付了对价。但是，中辰小贷公司仅提供证据证明其与三和房地产公司双方之间存在债权债务关系，但该债务的数额、履行情况不能确定，三和房地产公司亦不认可，故在双方债权债务数额不确定的情形下，不能确认所抵顶的房屋的房款是否全部能够被借款债务所包含，即无法确定中辰小贷公司已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 综上所述，中辰小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修订）第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费100元，由兰州市城关区中辰小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　周珺娜 二〇二二年四月二十四日 法官助理　张　勇 书 记 员　杨熙哲