中山市大涌镇资产经营管理有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初13075号 原告：中山市大涌镇资产经营管理有限公司，住所地广东省中山市大涌镇德政路经贸大厦，统一社会信用代码91442000767336714E。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东德疆律师事务所实习律师。 被告：***，男，1968年1月8日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人:郑雅铟,广东广瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***,广东广瀚律师事务所律师。 原告中山市大涌镇资产经营管理有限公司（以下简称大涌资经管公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大涌资经管公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人于直雨、***以及被告***的委托诉讼代理人郑雅铟、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 大涌资经管公司向本院提出诉讼请求：1.判令***立即停止侵害，立即返还非法占用的座落于中山市房屋；2.判令***立即支付非法占用房屋期间占用费（占用费计算方式：自2019年11月份起按13140元／月计至***腾空房屋恢复原状交还大涌资经管公司时止）及滞纳金（以每月所欠金额为基数，自每期逾期之日起按每日2‰计至占用费实际清偿之日止）。诉讼中，大涌资经管公司增加一项诉讼请求：***已支付的押金20000元归大涌资经管公司所有。事实和理由：2016年3月18日，以大涌资经管公司为甲方、***为乙方，双方签订一份《房产租赁协议书》（以下简称“协议”）。协议第一条约定租赁物业：乙方租赁座落在中山市（***镇水利所）办公楼【具体为：土地使用权证（中府国用（2008）第2××8号。土地使用权人：中山市大涌镇水利所。座落：中山市。使用面积：叁佰贰拾捌㎡。房地产权证：粤房地证字第Ｃ××4号。权属人：中山市大涌镇水利所。房地座落：中山市】，面积730平方米，作旅馆用途。协议第二条约定租赁期限：租赁期从2016年4月1日至2019年3月31日止，为期3年。协议第四条约定租金及费用：1、房产每月租金为13140元（大写：壹万叁仟壹佰肆拾元整），不含税。2、乙方要在每月5号前交当月租金给甲方，***逾期交租金，甲方可每日按所欠金额2‰计收乙方的滞纳金。如乙方一个月不交租金的可作违约处理，甲方有权终止协议并收回所欠的租金及物业。甲方必须提供租赁证给乙方，收取租金开具收据即可。协议第五条第（二）款第6项约定：乙方更改物业原状，必须恢复原状，引起的经济损失，由乙方承担。协议中双方还约定了其他事宜。协议签订后，大涌资经管公司依约向***交付了租赁房屋。依协议约定，双方的租赁合同于2019年3月31日终止。***应当履行腾空房屋向大涌资经管公司返还的义务。但***拒绝腾空房屋返还房屋，而非法占用继续使用。大涌资经管公司多次向其发出书面通知，要求其限期腾出房屋，但***至今仍未腾房；同时，***至今拖欠大涌资经管公司2019年11月份至2020年5月份涉案房屋的占用费91980元。虽经大涌资经管公司多方催讨，***均予以拒绝。***的行为严重侵害了大涌资经管公司的合法权益，使大涌资经管公司的民事权利受损。大涌资经管公司为维护自身权益，特向法院起诉。 大涌资经管公司围绕其诉求，向本院提交以下证据：1.中府国用（2008）第2××8号《土地使用权证》1份；2.粤房地证字第Ｃ××4号《房地产权证》1份；3.《房产租赁协议书》1份；4.《搬离通知》2份、《租赁合同到期搬离通知》3份；5.《资产经营管理权证明》、《移交书》、《移交表》各1份；6.律师函1份；7.委托代理合同1份，律师费发票1张；8.中山市大涌镇政府官网法定主动公开信息截图。 ***辩称，1.***并非非法占用租赁物，双方形成不定期租赁关系，***具有优先续租权，大涌资经管公司应当切实履行合同约定与***在公开公平同等条件明确签订新的合同，而非无故要求终止合同；2.***资经管公司认为租赁期满后所收取的费用属于占用费，但按大涌资经管公司提供的证据，其无法证明其有权收取涉案租赁物的占用费，因为涉案租赁物的产权人并非大涌资经管公司；3.按照市政府《中山市人民政府关于印发应对疫情稳企安商若干措施的通知》的规定，本案租赁物属于镇级国有（公有）企业及行政事业单位国有资产类经营性物业，应当对2020年2月、3月进行免租，且按文件精神，***所经营的是宾馆属于疫情前受影响较大的行业，故对于拖欠部分的租金***要求由法院酌定减少并免除违约责任。 ***为支持其辩解，向本院提交以下证据：租赁合同1份；2.大涌镇资产经营管理有限公司物业公开竞租申请表1份；3.中山市人民政府关于印发应对疫情稳企安商若干措施的通知1份。 本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中山市大涌镇水利所是位于中山市土地的使用权人［土地使用权证号：中府国用（2008）第2××8号］，是该土地上集体房产的产权人［房地产权证号：粤房地证字第Ｃ××4号］，房屋建筑面积为976.6平方米。2020年7月10日，中山市大涌镇人民政府出具《资产经营管理权证明》1份，证明：位于中山市房产面积976.6平方米、土地面积328平方米的物业权属属于中山市大涌镇水利所，依照国家规定现由大涌资经管公司代表镇政府对其行使经营管理权。 2016年3月18日，大涌资经管公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房产租赁协议书》1份，主要约定：乙方租赁甲方所有的座落在中山市（***镇水利所）办公楼，面积730平方米，作旅店用途；租赁期从2016年4月1日至2019年3月31日止，为期3年；原乙方（即李秋强）之前缴交的20000元转入本合同给甲方作为守约押金，双方合同期满后，在乙方没有欠租的情况下，经甲方对该物业进行检查后，此押金免费退还给乙方；房产每月租金为13140元，不含税；乙方要在每月5号前交当月租金给甲方，***逾期交租金，甲方可每日按所欠金额的2‰计收乙方的滞纳金，如乙方一个月不交租金的可作违约处理，甲方有权终止协议并收回所欠租金及物业；在本协议租赁期间，乙方有下列情形之一者，甲方可单方解除合同，收回物业并不返还保证金：……乙方拖欠一个月租金的；乙方应按约支付租金，否则甲方有权终止本协议；合同期满后，在同等条件下，乙方可优先续租，但必须提前三个月与甲方商讨是否续约，重新签订租赁协议；租赁期满或者因乙方违约导致本协议提前解除时，租赁物业上的乙方自增固定设施（如水、电设施等）不得拆走，所有权无偿归甲方；租赁期内如镇府征用或市政建设等需收回该物业，乙方须无偿退回给甲方；该协议书还约定了其他事项。 签订案涉协议书后，双方均按约履行合同义务。自2019年3月31日租赁期限届满后，双方未签订书面租赁合同，但***仍未返还涉案租赁物并继续支付租金至2019年10月。大涌资经管公司自称其曾先后于2019年7月20日、2019年9月9日、2019年10月23日、2019年11月29日、2020年1月14日向***送达搬离通知，要求***在限期内搬离并缴清水电费、租金等费用，但***均未予配合，且自2019年11月起未再支付租金，双方协商无果，大涌资经管公司遂于2020年5月18日诉至本院，并提出前述诉求。 诉讼中，大涌资经管公司称前述搬离通知均系直接送达***并拍照存档的，但大涌资经管公司对其陈述未提交证据予以证明，且***称其仅收到了大涌资经管公司2019年9月9日送达的《租赁合同到期搬离通知》，并未收到其他搬离通知。大涌资经管公司在2019年9月9日送达的《租赁合同到期搬离通知》中称双方租赁期限已届满、大涌资经管公司因经营需要不再与***续租、***在2019年9月9日前搬离并交清租金及水电费等费用。 大涌资经管公司于2020年10月13日出具转账情况说明，确认其曾于2020年8月17日、8月27日、9月7日、9月29日、10月13日分别收到***自行转账13140元，合计65700元，大涌资经管公司同意将前述65700元用于抵扣***应付的占有使用费。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物的产权人为中山市大涌镇水利所，中山市大涌镇水利所系中山市大涌镇人民政府下属部门，中山市大涌镇人民政府出具《资产经营管理权证明》证实大涌资经管公司依照国家规定代表中山市大涌镇人民政府对案涉租赁物行使经营管理权，故大涌资经管公司享有对案涉租赁物出租并获取收益的权利。 大涌资经管公司与***于2016年3月18日签订的《房产租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。协议约定的租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，双方确认租赁期限届满后并未续签书面租赁合同，但***继续支付租金，大涌资经管公司未提异议且对租金予以接受，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，案涉《房产租赁协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，大涌资经管公司于2019年9月9日书面通知***于2019年9月30日前搬离并交清费用，***亦确认同日收到该通知，双方的不定期租赁合同关系自2019年9月30日解除，***应履行返还租赁物的义务，但***至今仍未返还案涉租赁物，构成违约，大涌资经管公司诉请***返还案涉租赁物，有事实和法律依据，本院予以支持。***辩称其在同等条件下可优先续租，但其未能提交证据证明其在案涉《房产租赁协议书》租赁期限届满前三个月曾与大涌资经管公司商讨续约并重新签订租赁协议，且大涌资经管公司向***送达的《租赁合同到期搬离通知》已明确表明其因经营需要不再与***续租，本院对***的辩解亦不予采信。 案涉《房产租赁协议书》约定***应于每月5日前支付当月租金13140元，双方均确认***自2019年11月起未再支付占有使用费，***应自2019年11月1日起按13140元/月支付占有使用费至实际返还租赁物之日止，因大涌资经管公司自认其曾于2020年8月17日、8月27日、9月7日、9月29日、10月13日分别收到***自行转账13140元，合计65700元，并同意将前述65700元用于抵扣***应付的占有使用费，故***应向大涌资经管公司支付占有使用费（自2020年4月1日起按13140元/月计至实际返还租赁物之日止）。***逾期支付占有使用费，必将导致大涌资经管公司未收占有使用费的资金占用期间利息损失，大涌资经管公司主张按日2‰的标准计收滞纳金，但其未提交证据证明其损失已达到前述主张的标准，***亦辩称大涌资经管公司主张的滞纳金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院调整为***应向大涌资经管公司支付资金占用期间利息损失（以每月尚欠占有使用费为基数，自2020年4月起，分别自每月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）。***辩称其可依据中府[2020]12号《中山市人民政府关于印发应对疫情稳企安商的若干措施的通知》适用降低租金负担的措施并主张大涌资经管公司免收2020年2-3月租金，前述规定实际为中山市人民政府针对疫情而制定的措施，但***在疫情发生前就已存在未按约定返还租赁物、拖欠占有使用费等违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，***不能免除责任。***的前述辩解无事实和法律依据，本院不予采信。 至于押金。案涉《房产租赁协议书》约定“双方合同期满后，在乙方没有欠租的情况下，经甲方对该物业进行检查后，此押金免费退还给乙方”，但如前所述，***至今尚未履行返还租赁物的义务且拖欠占用使用费至今仍未清偿，大涌资经管公司主张***已支付的押金20000元归大涌资经管公司所有，理据充分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市大涌镇资产经营管理有限公司返还位于中山市房屋； 二、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市大涌镇资产经营管理有限公司支付占有使用费（占有使用费计算方法：自2020年4月1日起按每月13140元的标准计至租赁物实际返还之日止）及利息（滞纳金计算方法：以每月尚欠占有使用费为基数，自2020年4月起，分别自每月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）； 三、被告***已支付的押金20000元归原告中山市大涌镇资产经营管理有限公司所有； 四、驳回原告中山市大涌镇资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2470元，减半收取为1235元（已由原告中山市大涌镇资产经营管理有限公司预交），由原告中山市大涌镇资产经营管理有限公司负担178元，由被告***负担1057元,并直接向原告中山市大涌镇资产经营管理有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二〇年十月十五日 书记员　　*** ***