某某与中山市大涌镇资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)粤20民终224号 上诉人（原审被告）：***，男，1968年1月8日出生，汉族，住湖南省宁乡县×××××××××。 委托诉讼代理人:郑雅铟,广东广瀚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中山市大涌镇资产经营管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××714E。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东德疆律师事务所律师。 上诉人***与被上诉人中山市大涌镇资产经营管理有限公司（以下简称大涌资经管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大涌资经管公司向一审法院起诉请求：1.判令***立即停止侵害，立即返还非法占用的座落于中山市×××××××××、659号房屋；2.判令***立即支付非法占用房屋期间占用费（占用费计算方式：自2019年11月份起按13140元/月计至***腾空房屋恢复原状交还大涌资经管公司时止）及滞纳金（以每月所欠金额为基数，自每期逾期之日起按每日2‰计至占用费实际清偿之日止）。诉讼中，大涌资经管公司增加一项诉讼请求：***已支付的押金20000元归大涌资经管公司所有。 一审法院判决：一、***应于本判决发生法律效力之日起七日内向大涌资经管公司返还位于中山市×××××××××、659号房屋；二、***于本判决发生法律效力之日起七日内向大涌资经管公司支付占有使用费（占有使用费计算方法：自2020年4月1日起按每月13140元的标准计至租赁物实际返还之日止）及利息（滞纳金计算方法：以每月尚欠占有使用费为基数，自2020年4月起，分别自每月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；三、***已支付的押金20000元归大涌资经管公司所有；四、驳回大涌资经管公司的其他诉讼请求。案件受理费2470元，减半收取为1235元，由大涌资经管公司负担178元，***负担1057元,并直接向大涌资经管公司支付。 ***上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，驳回大涌资经管公司一审诉讼请求。事实和理由：一、双方形成不定期租赁关系，***具有优先续租权，大涌资经管公司未提交证据证明保障***优先承租权，不能单凭通知要求***搬离。***不存在非法占用租赁物的行为，大涌资经管公司提起本案诉讼是其单方要求解除合同，属违约在先，无权要求没收押金。一审认定由大涌资经管公司没收押金，且判令租金的利息属于双重违约惩罚。二、按照市政府《中山市人民政府关于印发应对疫情稳企安商若干措施的通知》，本案租赁物属于镇级国有（公有）企业及行政事业单位国有资产类经营性物业，应当对2020年2、3月进行免租，按文件精神，***所经营的宾馆属于疫情期间受影响较大的行业，故对拖欠部分的租金***要求由法院酌定减少并免除违约责任，但一审并未作出认定。案涉合同第三条约定，明确***已有押金20000元在大涌资经管公司处，合同没有约定没收押金的情况，且大涌资经管公司已另行主张了违约责任，若本案判令***办理并解除租赁关系，押金应返还或直接抵扣租金。三、一审判决第三项的超出大涌资经管公司的起诉请求，而且没有事实依据。 大涌资经管公司辩称，双方签订的《房产租赁协议书》明确约定租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日。租赁期限届满后，双方并未续签书面租赁合同，大涌资经管公司2019年9月9日已经书面通知***于2019年9月30日前搬离并交清费用，***已确认同日收到了该通知。综上双方的租赁合同关系自2019年9月30日已经依法解除，***应履行返还租赁物的义务，其至今未返还，已构成违约，应立即返还租赁物并支付占有使用费，按合同及法律规定承担违约责任。***至今尚拖欠2020年8月份至今的占有使用费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的上诉。 二审期间，大涌资经管公司提交***转入资金情况说明表，以证明***租金已缴纳至2020年7月。***没有提交新证据并质证称确认转账的时间和金额，但对于对应的月份不确认，2019年的金额确认，但对2020年2、3月应缴费金额不确认，应当按照政策规定予以减免。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩陈述，本案上诉争议焦点为：一、大涌资经管公司是否有权单方解除涉案租赁合同；二、大涌资经管公司主张的占有使用费及利息的金额认定；三、大涌资经管公司是否有权没收押金20000元；四、***主张免收2020年2月、3月租金的请求是否支持。 关于焦点一，首先，涉案《房产租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。该协议书约定的租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，现双方均确认租赁期限届满后未续签书面租赁合同，***事实上继续使用涉案租赁物并支付租金，大涌资经管公司对此亦未提出异议并对租金予以接受，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应认定原《房产租赁协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，鉴于该租赁合同为不定期合同，双方当事人均可随时主张解除合同，故大涌资经管公司于2019年9月9日书面通知***于2019年9月30日前搬离，应认定双方的不定期租赁合同关系自2019年9月30日解除。***辩称其在同等条件下可优先续租，但《房产租赁协议书》明确约定优先续租的条件为***需在租赁期限届满前三个月与大涌资经管公司进行商讨是否续租，现***未能提交证据证明其曾与大涌资经管公司商讨续约并重新签订租赁协议，本院对其该项辩称不予采信。 关于焦点二，如前所述，本院已认定双方的租赁合同关系自2019年9月30日解除，***至今仍占用涉案租赁物，理应支付相应的占有使用费，按原租赁合同约定的租金标准计付。此外，虽然***拖欠占有使用费的行为发生在合同解除后，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，从保护当事人的合法利益角度出发，***应支付逾期滞纳金。鉴于双方约定的滞纳金标准过高，一审法院调整为以每月尚欠占有使用费为基数，自2020年4月起，分别自每月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，大涌资经管公司未提出上诉视为同意，故本院对该滞纳金标准予以维持。对于***需支付的占有使用费的具体计算过程和金额一审法院已作详细阐述，本院不再赘述。 关于焦点三，经审查，《房产租赁协议书》约定了在***拖欠一个月租金的情况下，大涌资经管公司可单方解除合同、收回物业并不返还保证金。虽然***拖欠占有使用费的行为发生在合同解除后，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，***应承担相应的违约责任。***自2019年11月起拖欠占用涉案租赁物，且至今拒不返还涉案租赁物，主观恶意明显。其辩称逾期支付租金的滞纳金与没收押金属于双重违约惩罚，但鉴于前述本院调整滞纳金仅能弥补大涌资经管公司的利息损失，相对于***的违约行为，不能达到惩戒的目的，故本院对于一审法院判令由大涌资经管公司没收押金20000元予以维持。 关于焦点四，鉴于***在疫情发生前就已存在未按约定返还租赁物、拖欠占有使用费等行为，且主观恶意明显，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，本院对***关于免除2020年2月、3月的占有使用费的辩解不能支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。***的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2470元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年一月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　赖　勇