吴某某、某物业公司南京分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院 民事判决书 （2024）苏01民终8599号 上诉人（原审原告）：吴某某，男，1978年12月31日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 被上诉人（原审被告）：某物业公司南京分公司，住所地江苏省南京市栖霞区。 负责人：李某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田某，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，江苏品映律师事务所律师。 上诉人吴某某因与被上诉人某物业公司南京分公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2023）苏0105民初20525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年6月17日立案后，依法组成合议庭于2024年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人吴某某，被上诉人某物业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴某某上诉请求：发回重审或改判支持吴某某一审诉讼请求第3、第4、第6、第7项，判令《前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业协议）第十四条第二款第二项无效，公共能耗费按中标的《某某园、某某前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同）第八条第二项执行；判令前期物业协议第十四条第二款第三项“增值服务费”无效；判令前期物业协议第十七条“交付但未入住期间的物业管理费由乙方全额承担”无效，长期空置物业收费按前期物业合同第九条第四项执行；判令前期物业协议第二十一条“公共收益70%纳入专项维修资金”无效，业主共有收益按中标的前期物业合同第十条执行；某物业公司负担诉讼费。 事实与理由：一、本案涉及四方当事人签订的5份合同，一审法院漏查关键事实，未阐明证据是否采纳及理由。 1.一审法院遗漏前期物业合同为中标合同的关键事实。吴某某一审已提交南京市住房保障和房产局《政府信息公开申请答复书》及附件，可以证明前期物业合同为经公开招投投标订立的中标合同，一审法院未对该证据进行评价认定。2.一审法院遗漏案涉《商品房预售合同》（以下简称预售合同）中没有附件10-1的事实。预售合同中并未提供附件10-1，隐瞒了真实信息，剥夺了吴某某的知情权。3.吴某某一审庭审后提交了《关于开发商和物业变更中标合同实质性内容的情况说明》，人民法院应当采纳。4.某物业公司故意隐瞒中标合同的真实信息，违背中标合同实质性内容，利用格式条款的形式，排除权利、加重责任，未作提示说明，该前期物业协议并非吴某某真实意思。5.前期物业合同和前期物业协议两者并非补充协议关系，一审判决未审查和评价。 二、一审后，吴某某在(2023)苏0192行初1793号吴某某诉南京市建邺区市场监督管理局不履行法定职责案中，获知前期物业合同存在补充协议。而根据《中华人民共和国招标投标法》（以下简称招投标法）第四十六条规定，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 三、一审法院适用法律错误。1.某物业公司隐瞒真实信息，剥夺吴某某知情权，利用格式条款免除自身责任、加重业主责任、排除业主权利，且未尽提示说明义务，应认定格式条款无效。2.招标人和中标人对中标合同实质性内容进行变更违反招投标法第四十六条的规定。3.某物业公司就同一事项订立前期物业合同及前期物业协议，应适用《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第十四条第三款的规定，以法律、行政法规禁止变更合同内容认定合同相应变更无效。4.前期物业合同作为依法订立的中标合同，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第九百三十八条的规定，应为物业服务合同的组成部分，且建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。5.建设单位和某物业公司存在恶意串通，损害吴某某利益的情况。 某物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本案前期物业协议系吴某某、某物业公司及开发商三方真实意思表示，吴某某是完全民事行为能力人，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，应认定合法有效。前期物业协议的无效或撤销应当由业主组织提起，吴某某不具备本案诉讼主体资格。 关于前期物业协议中的公摊电费问题，物业公司第一年按照0.8元/平方米/月预收，实际按实分摊。关于增值服务费，目前物业公司免费服务，并未收取增值服务费。关于空置费，因2019年《江苏省物业服务收费管理办法》（以下简称省物业收费办法）调整了空置房的相关规定，故2019年初签订补充协议对该条款进行修改，而涉案房屋也是2019年6月份进行销售。前期物业协议的调整业主已经签字确认，开发商也已盖章，不属于合同的实质性变更。关于公共收益的规定没有侵犯业主权利，只是管理形式不同。 吴某某向一审法院起诉请求：1.判令前期物业协议第四条无效，物业服务标准按房产局备案的前期物业合同第七条执行；2.判令前期物业协议第九条第七项无效，物业信息公示按房产局备案的前期物业合同第五条第三项、第十条第三款执行；3.判令前期物业协议第十四条第二款第二项无效，公共能耗费按房产局备案的前期物业合同第八条第二项执行；4.判令前期物业协议第十四条第二款第三项增值服务费无效；5.判令前期物业协议第十四条第二款第八项“甲方并不承担对车辆的保管义务”无效；6.判令前期物业协议第十七条“交付但未入住期间的物业管理费由乙方全额承担”无效，长期空置物业收费按房产局备案的前期物业合同第九条第四项执行；7.判令前期物业协议第二十一条公共收益“70%纳入专项维修资金”无效，业主共有收益按房产局备案的前期物业合同第十条执行；8.判令前期物业协议第三十一条“乙方或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务”无效；9.判令前期物业协议第三十六条第六项、第十项无效；10.判令某物业公司负担诉讼费。 一审法院查明事实：2018年11月28日，金某南京分公司（乙方，以下简称金某公司）与案涉小区的建设单位南京某置业公司（甲方，以下简称某置业公司）签订前期物业合同。双方约定：乙方为南京市建邺区某某园、某某小区前期物业服务企业；乙方每半年公示一次本物业管理区域物业服务费用收支情况，每半年公示一次本物业管理区域公共水电费分摊情况；本物业管理区域物业服务标准按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》五级三类执行；本物业管理区域的公共能耗费(共用场地、共用设施设备产生的供水、供电等能耗费用)采取按建筑面积方式分摊，收取标准为高层住宅按0.8元/平方米·月。公共能耗费按实际用量结算，并予公示，按实际产生的费用，多退少补；物业交付业主之日后连续六个月以上未入住或未使用的长期空置物业，由业主向物业服务企业办理书面备案手续，其物业公共服务费按照该物业管理区域同类物业标准的70%交纳；本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托乙方经营(具体范围见附件五)，所得净收益的30%归乙方所有，剩余部分由乙方依据法规规定代管。乙方应于每年1月至3月公布上述代管业主共有资金的收支情况，公布方式为在物业管理区域公示栏张贴。业主需要查询乙方代管业主共有资金收支情况的，可以在乙方公布后或应当公布之日起30日内向乙方提出申请，乙方应在收到申请之日起7个工作日内向申请业主答复。 2019年6月25日，吴某某（乙方）与案涉小区的建设单位某置业公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》。双方约定：甲方将建邺区某某室的商品房出售给乙方；本合同签订前甲方就该商品房项目的物业管理已与物业管理企业某物业公司签订《前期物业服务合同》（详见合同附件），乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》。 《南京市商品房预售合同》签订当天，吴某某（乙方）与某物业公司（甲方）签订前期物业协议。双方约定：甲方提供的基础物业管理服务应达到《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》；公共能耗费采用包干制方式，每月每平方米0.8元/月；增值服务费高层住宅为每月每平方米1.3元；本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，甲方并不承担对车辆的保管义务；定期公布共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支账目；乙方在办理入住手续时一次性预缴一年的物业服务费，并缴纳由物业代收代缴的0.8元/月·平方米的公摊公共能耗费，交付但未入住期间的物业管理费由乙方全额承担；乙方同意属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备、共有场地以及物业管理区域内配套设施由甲方经营管理，上述各项物业的经营所得收益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。但乙方或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费；如因甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失，或自乙方迟延给付服务费用至清偿日期间产生的任何损害均构成对甲方的免责事由，甲方不负赔偿责任。建设单位在该合同尾部加盖公司公章。 一审庭审中，吴某某陈述，公共能耗费的收费方式，前期物业合同约定按照实际用量结算，多退少补，但前期物业协议更改成包干制。某物业公司称，实际是按照实际用量结算，业主是预交，第一年按照0.80元/平方米收取。吴某某确认，第一年确实是按0.80元/平方米缴纳公共能耗费。另外，吴某某认为，某物业公司在前期物业协议中增加物业增值服务费，原合同中没有；长期空置的物业，前期物业合同要求物业费打七折，但前期物业协议取消打折；中标合同要求公共收益设立业主共有资金账目代管，但某物业公司更改为70%纳入专项维修资金。某物业公司称，增值服务如果业主有需要时要额外收费，不需要就不收；前期物业合同于2018年签订，该小区交付的时间是2021年，而2019年1月1日颁布的省物业收费办法取消了物业空置的优惠规定，前期物业协议于2019年6月份签订时，根据相关的规定作出合理调整；两个条文对于物业来说是一样，30%归物业所有，70%是归业主所有，前期服务协议是纳入公共维修基金。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，法律另有规定的除外。具备以下条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 本案中，虽吴某某认为前期物业协议与前期物业合同有不一致的条款，应当认定无效。但前期物业协议系吴某某在签订《南京市商品房预售合同》时签订，建设单位也在前期物业协议尾部加盖公司公章予以确认。吴某某、某物业公司及建设单位的上述行为系真实意愿的表示，且该前期物业协议不违反法律、行政法规的强制性规定。再者，该协议目前仍属于前期物业服务的协议，吴某某的诉讼主体也不符合规定。故吴某某要求判令前期物业协议部分条款无效的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，一审法院判决： 驳回吴某某的全部诉讼请求。 一审案件受理费80元，由吴某某负担。 双方当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 吴某某提交了另案建邺区市场监督管理局提供的前期物业合同补充协议一份，证明建设单位和金某公司将中标合同的第九条第四项私下变更为：如遇政府收费办法调整，按照最新调整执行。违反了招投标法相关规定，且南京市发改委、房产局联合印发的宁发改价费字〔2021〕220号《关于贯彻江苏省物业服务收费管理办法的实施意见》中省物业收费办法只是取消了优惠规定，不能认定之前合同也应进行变更。南京市在执行省物业收费办法时的指导意见也是现有住房仍按已签订物业合同执行。某物业公司对证据的真实性没有异议，但不认可证明目的，并认为补充协议并不违反强制性规定，2019年省物业收费办法出台后，建设单位与物业公司根据法律规范的调整，针对未使用的长期空置物业价格的调整，不属于实质性变更。本院认证意见：该证据形式上的真实性予以确认，证明目的在后一并分析论证。 二审中，吴某某陈述称，其在2021年12月31日左右收房时按要求预交了一年物业费3,885.48元，开发商并未告知前期物业合同内容，其也从未看到前期物业合同或前期物业协议在售房时公示。其在2023年5月19日因与前期物业服务公司就物业费打折问题发生争议后，经申请政府信息公开才发现中标合同。其认为前期物业协议内容是格式条款，侵犯了业主利益，就此也应无效。前期物业协议中约定的增值服务也没有提供，房屋空置问题其已通过手机、微信联系管家、客服进行申请，但遭到拒绝。据其了解，有部分业主并未签署前期服务协议，其认为物业公司应该按照备案的前期物业合同履行物业服务义务。案涉小区尚未成立业主委员会。 某物业公司陈述称，案涉小区投标时是由总公司投标，然后设立分公司进行管理，房屋交付前某物业公司已经实际进场。案涉小区全部房屋已经出售，已收房的业主都签了前期物业协议，所有前期物业协议内容都一致。因签订协议时车位还未完全交付，所以在收费时没有预收车位费，只按照1.9元/平方米/月和0.8元/平方米/月的标准预收了物业费和公共能耗费。前期物业协议约定的增值服务内容与前期物业合同约定不一样，目前还没有实际收取。前期物业合同已由物业公司提交备案，前期物业协议格式参考的是住建部早期版本，用途是告知业主某物业公司已与开发商根据实际情况变更了前期物业合同条款，开发商也已盖章确认，故前期物业合同应认定为已变更，且该变更并未损害业主利益、加重业主责任，只是根据规定进行调整，但前期物业协议内容确实未备案。案涉小区尚未成立业主委员会。 本院二审要求某物业公司对于前期物业合同及前期物业协议的公示情况举证，但某物业公司未提交相应证据。 以上事实，有补充协议、文件、当事人陈述在卷为凭。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、吴某某是否有权提起本案诉讼；二、前期物业协议的性质、效力及某物业公司应如何履行前期物业服务义务。 对此，本院评判如下：关于争议焦点一，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主因继受而享有前期物业服务合同的权利和义务，有权针对前期物业服务合同的效力提起诉讼。 前期物业服务合同与物业服务合同虽然均依法对业主个人有法律约束力，但前期物业服务合同与物业服务合同存在明显不同。首先，从合同协商情况来看，前期物业服务合同的协商和决策是建设单位与前期物业服务人直接协商或依法招投标的结果，此时业主还未成为权利人，并非协商主体。其次，从权利义务来源来看，建设单位将房屋出售给业主后业主直接承继了建设单位的权利和义务，而物业服务合同需要通过依法选聘程序才能对业主产生约束力。再次，从生效程序来看，前期物业服务合同依法对业主直接发生法律效力，并不需要业主或业主组织的决策和确认，而物业服务合同一般需要通过业主大会等业主组织依法确定。基于上述情况，前期物业服务合同作为事关业主切身利益但并非由业主决策的合同，业主针对该合同的效力主张权利，并不需要由业主组织提起诉讼。某物业公司主张本案需要由业主组织提起诉讼，不予支持。 关于争议焦点二，建设单位与物业服务公司通过招投标的方式签订前期物业服务合同并备案后，在不能证明出现签订合同时无法预料的客观情况变化时，另行签订背离合同实质性内容的其他前期物业服务合同，应认定无效。 《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。该规定目的是要求建设单位将与选聘的前期物业服务企业所签前期物业服务合同内容告知业主，并非要求业主依法选聘前期物业服务公司。虽然某物业公司与业主在建设单位与业主签订买卖合同时也签订了前期物业协议，但业主在签订该前期物业协议时并无选择权，上述签字行为也与法律规定的业主对物业服务公司的选聘不同，前期物业服务企业也非业主依法选聘的物业服务公司，故该前期物业协议仍应认定为前期物业服务合同。 某物业公司是金某公司为案涉小区提供物业服务而设立的分公司，建设单位某置业公司显然知晓该前期物业协议与经招投标签订的前期物业合同内容存在不同，但其在某物业公司与吴某某所签前期物业协议上盖章确认，应认定为对该协议内容的认可，故该前期物业服务协议仍为建设单位与前期物业服务公司另行签订的前期物业服务合同。 虽然《物业管理条例》就建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的规定为倡导性规定，但如果建设单位采用招投标的方式选聘前期物业服务企业，则应根据招投标法的相关规定履行签订合同义务。根据招投标法第四十六条的规定，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。该规定中的合同实质性内容是指投标人的报价、投标方案、技术规格等合同主要条款。而前期物业服务合同中物业服务公司的主要义务是提供服务，业主的主要义务是缴纳物业费等费用，故关于物业费等费用的相关约定显然为合同的实质性内容。 本案中，建设单位与前期物业服务企业已经在招投标后签订了前期物业合同，但如上所述，案涉前期物业协议也应认定为前期物业服务合同，故双方先后签订了两份前期物业服务合同。但前期物业协议与前期物业合同在物业增值服务、公共能耗费结算、空置期间费用、公共收益用途以及其他涉及合同实质性内容条款的约定并不相同。 某物业公司在本案中既未提交证据证明案涉小区的建设单位及前期物业服务企业已经依法对经招投标确定的合同内容进行了变更，也未举证证明变更前后的前期物业合同及前期物业协议业主均已知情，而前期物业协议的内容为建设单位与前期物业服务企业协商，业主在并无选择权也对前期物业合同不知情的情况下在前期物业协议上签字，并不能认定前期物业协议内容均为业主真实意思表示。 此外，某物业公司无证据证明在签订前期物业合同后发生了签订合同时无法预知的客观情况变化。即便如某物业公司所述，部分条款的变更原因为行政机关颁布新规定导致，但相关规定的变化对于前期物业服务公司在投标时的预期并无影响，前期物业合同中也未对规定变更情况进行约定，相关规定也未要求已签订合同在规定颁布后进行变更。 综合上述情况，该另行订立的前期物业协议与招标人与投标人通过招投标确定的前期物业合同存在实质性内容的背离，违反了法律的强制性规定，应认定无效。 依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼的当事人。某物业公司是金某公司为案涉小区提供物业服务而设立的分公司，且已依法领取营业执照并实际为案涉小区提供物业服务，应该按约履行物业服务义务。本案吴某某诉请的实质是要求前期物业服务人按照经招投标并备案的前期物业合同约定履行物业服务义务。如上所述，因前期物业协议无效，而前期物业合同仍为依法生效且直接对业主发生法律约束力的合同，在建设单位已将房屋全部出售的情况下，吴某某作为业主诉请按照该合同的约定内容确定前期物业服务公司的权利义务，有合同依据，本院予以支持。某物业公司作为实际提供前期物业服务的物业服务人，应该按照经招投标备案的前期物业合同的全部约定行使权利并履行义务，因此本案无须就具体条款单独进行确认。 综上所述，吴某某的上诉请求有事实及法律依据，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国招标投标法》第二条、第四十六条，《中华人民共和国公司法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2023）苏0105民初20525号民事判决； 二、确认2019年6月25日某物业公司南京分公司与吴某某签订并由建设单位南京某置业公司盖章的《前期物业管理服务协议》无效； 三、某物业公司南京分公司应按照2018年11月28日南京某置业公司与金某南京分公司签订的《某某园、某某前期物业服务合同》约定，履行对案涉小区的物业服务义务。 一审案件受理费80元，由某物业公司南京分公司负担。二审案件受理费80元，由某物业公司南京分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十月九日 法官助理*** 书记员戴苗