范某某、某某公司南京分公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市江宁区人民法院 民事判决书 （2022）苏0115民初8150号 原告：范某某，男，1984年3月27日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：张某某、韦某某，江苏三法律师事务所律师。 被告：某某公司南京分公司，住所地在南京市。 法定代表人：李某某。 委托诉讼代理人：田某某、冯某某，该公司员工。 原告范某某诉被告某某公司南京分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范某某及其委托诉讼代理人张XX、被告某某公司南京分公司的委托诉讼代理人田XX、冯XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范某某向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令1.被告排查、检修原告房屋，杜绝反水事件再次发生；2.被告赔偿因厨房反水导致的原告房屋装修、家具损害等经济损失40000元；3.被告承担第三方因房屋漏水导致的损失7500元；4.被告承担本案全部诉讼费用、鉴定费用。事实与理由：原告系xx市xx区xx街道xx路xx号xx栋xx的业主，被告系案涉房屋所在小区的物业服务企业。2017年6月14日，双方签订了《xx前期物业服务合同》，根据案涉合同约定，被告向原告提供物业管理服务事宜，服务内容包括对物业共有设施设备的日常运行和维护养护等。2021年12月、2022年2月4日至5日、2022年2月21日，案涉房屋厨房先后发生三次反水事件，经查，系被告未及时疏通公共管道以致堵塞导致。由于公共管道堵塞造成反水，致使案涉房屋地板、家具、墙布等财产损失，同时导致第三方即案涉房屋楼下XX栋XX室房屋屋顶漏水，造成XX主卧房顶、餐厅天花板、墙皮、地板大面积浸湿，屋顶石膏板开裂、破损等。第三方即XX房主于2022年2月28日在法院提起诉讼，要求原告赔偿其损失。被告身为案涉房屋所在小区物业，没有履行好案涉合同所约定的义务，造成原告及第三方损失，应承担相应的赔偿责任。 被告某某公司南京分公司辩称：1.其作为物业服务企业，在日常服务过程中，已按期对公共管道进行了养护疏通，并按期对房屋本体及共用设施、设备进行了巡查，尽到了管理义务和责任，不存在过错及过失。在接到业主的报修后，也第一时间安排工作人员上门排查处理，在其对管道进行合理维护及发现堵塞物的情况下，无法排除系业主使用不当造成的专有部分的管道堵塞而发生的反涌；2.案涉房屋专有部分的厨房发生堵塞、反涌与其对公共区域的公共管道进行疏通保养的行为，不存在因果关系，原告要求其赔偿专有部分引发的损失，没有事实与法律依据，应予以驳回；3.因原告厨房反涌导致楼下渗水，在其与原告联系后，原告未能及时告知开门密码，导致损失的扩大，原告应对此承担责任；4.原告与楼下的渗水纠纷系相邻权纠纷，与其无关，应由原告自行承担责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明认定事实如下：原告范某某系江宁区东山街道文靖东路XX号XX幢XX室房屋业主。2017年6月，范某某（甲方）与某某公司南京分公司（乙方）签订《xx前期物业服务合同》一份，约定乙方为甲方提供物业服务，包括：1、物业共用部位的维修养护；2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同…；物业共用部位的维修、养护和管理按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》物业共用部位五类标准服务及乙方投标书承诺执行。 案涉203室房屋分别于2021年12月、2022年2月4日至5日、2022年2月21日发生厨房反水事件，造成案涉203室房屋内装修、家具等被浸泡受损。某某公司南京分公司经对03户型下水管道进行清理排查，发现XX室厨房反水系03户型单元下水支管道被油污及厨余垃圾堵塞所致。 另查明，2022年5月，案外人王XX、蒋XX向本院提起诉讼，诉称其系案涉小区9栋103室业主，因203室分别于2022年2月4日至5日期间、2022年2月21日期间发生反水，造成XX室房屋渗水，给其造成了损失，要求赔偿。本院经审理于2022年5月6日出具（2022）苏0115民初5873号民事调解书：“一、被告范某某应支付原告王XX、蒋XX房屋维修费、鉴定费共计7500元，于2022年5月5日前付清；二、双方就本案纠纷一次性解决，再无其他争议”。 2022年6月，范某某向本院提起本案诉讼。审理中，被告某某公司南京分公司陈述：1.本案系原告房屋内的厨房发生堵塞、反涌，事件发生在原告房屋的专有部分，无法认定反涌事件与其公司对公共管道进行疏通管养的行为存在因果关系；2.其公司作为物业服务企业，已按期对公共管道进行养护疏通，对房屋本体及共用设施、设备进行巡查，已尽到了管理义务，不存在过错。某某公司南京分公司提交2021年度及2022年度1月至2月的排水管道的疏通记录、房屋本体与公用设施巡查记录及日常疏通的工作照片对上述事实予以证明；3.原告怠于处理户内反水，导致损失的扩大，应由原告自行承担相应的责任。其中2022年2月4日发生的反水事件，先是由XX栋XX室业主反馈家中卧室漏水，因原告不在家，当其工作人员联系原告要求提供门锁密码以便进门查看时，原告以家中有监控未发现漏水情况为由拒绝提供密码，直至次日9栋103室业主反馈家中漏水情况更严重时，原告才告知门锁密码，进门后发现系原告家中厨房反水，经排查后判定系03户型单元下水支管中段堵塞所致，经过疏通，除了硬块油污，疏通工具上还缠绕着菜梗、絮状物等，后其公司完成了积水清理和管道的疏通。从2022年2月4日其联系原告要求提供密码到原告实际告知密码，耽误了近23个小时，所以原告家中损失及楼下损失均应由原告自行承担。另外，根据原告提供的2月21日的反水视频，在家中反水的情况下，原告没有积极采取措施接水、舀水，有意扩大家中损失，应自行承担责任。4.2017年南京被列为全国先行实行垃圾强制分类的城市之一，但案涉管道在疏通过程中，仍有大量菜梗、絮状物以及凝结油污等不应出现在排水管道中的厨余垃圾出现，可以确定是业主不当使用管道导致堵塞的情况，故应由管道共同使用人承担侵权责任，与其公司无关。 原告范某某质证后认为：1.对被告提供的疏通记录、照片等证据三性均不予认可，该证据系被告单方制作，无法证明其真实性；2.引起原告家中反水的堵塞部位并不是原告家中的专属管道，而是公共区域管道堵塞导致反水发生；3.2022年2月4日至5日反水发生时正值春节期间，原告全家都在老家过年，也并非因为原告家中水阀未关等原因导致漫水发生，损失的发生与原告无关；4.被告公司有义务对公共管道进行定期疏通，以防堵塞，现发生堵塞反水事件，应由被告承担赔偿责任。 另外，审理中，本院经原告范某某申请，依法委托江苏天仁房地产土地资产评估公司对案涉XX室房屋装修损失进行评估，经鉴定，案涉XX室装修损失截至评估基准日即2022年8月16日的评估价值为26254元。范某某用去鉴定费6000元。 以上事实，有管道疏通照片、视频、调解书、鉴定报告、发票及当事人陈述等证据证实。 本院认为：原告范某某与被告某某公司南京分公司签订的《xx前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 合同约定某某公司南京分公司应对物业共用部位及共用设施设备进行维修、养护和管理。根据该约定，某某公司南京分公司对公共排水管道具有疏通、清理的义务。本案中，案涉XX室所在的03户型单元下水支管堵塞引发XX室厨房反水导致损失，该堵点处于单元下水支管处，属于物业管理的公共区域范围内，但物业公司在日常巡检过程中发现该堵点的难度较大，而在XX室于2022年2月4日至5日发生渗水后，某某公司南京分公司及时响应并联系203室进行排查，因原告不在家且未及时提供门锁密码导致某某公司南京分公司未能及时确定渗水原因，从而导致损失的扩大。另外，案涉XX栋XX户型单元下水支管于2022年2月4日发生堵塞反水事故后，于2022年2月21日再次发生堵塞反水事故，同一位置短时间内多次发生堵塞反水情况，某某公司南京分公司对下水管道的日常疏通和管理工作存在明显服务瑕疵。 综上，双方对两次反水事故造成的损失均具有责任，综合本案情况，本院认定某某公司南京分公司应对范某某因两次反水事故造成的损失承担70%的赔偿责任。范某某因反水事件造成的损失为装修损失26254元、103室赔偿款7500元，合计33754元，某某公司南京分公司应负担23627.8元。原告范某某的主张中超出法律规定的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告某某公司南京分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范某某赔偿23627.8元； 二、驳回原告范某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取1350元、鉴定费6000元，合计7350元，由原告范某某负担2205元，由被告某某公司南京分公司负担5145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员*** 二〇二三年二月二十日 法官助理*** 书记员吕浩