某某、某某诉龙源（北京）风电工程技术有限公司、某某龙源风力发电有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

**省**县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）通法兴民初字第33号 原告***，男，汉族，农民，现住**县。 委托代理人***，男，汉族，农民，现住**县。 原告***，男，汉族，农民，现住**县。 被告龙源（北京）风电工程技术有限公司。 法定代表人**，经理。 委托代理人***，北京国枫律师事务所律师。 委托代理人于海光，男，汉族，职员，现住北京市。 被告**龙源风力发电有限公司。机构代码证号：77873248-0 法定代表人**，经理。 委托代理人***，******事务所律师。 委托代理人***，男，汉族，职员，现住**省双辽市。 原告***、***诉被告龙源（北京）风电工程技术有限公司、**龙源风力发电有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及委托代理人***、原告***、被告龙源（北京）风电工程技术有限公司的委托代理人于海光、***、被告**龙源风力发电有限公司的委托代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***诉称：2011年4月初双方约定由原告按被告要求装修被告租赁的房屋，装修费用由原告承担人民币135600.00元整，装修完之后，被告自行拟定现在使用的合同。原告对此合同有异议，但房屋已装修完毕，只能签订此合同。2011年6月1日原告与被告签订“房屋租赁合同”（有合同为证）。房屋租期为三年（2011年6月1日至2014年6月1日），租金每年93000.00元整，已经给付一年租金，剩余两年租金184000.00元未给付。现租赁的房屋已经到期，被告没有办理交接手续，并给原告造成了经济损失。故诉至法院要求二被告给付两年房屋租金184000.00元及交接产生的费用。诉讼中二原告要求二被告承担装修费用。 被告龙源（北京）风电工程技术有限公司辩称：答辩人没有违约，相反，被答辩人***将答辩人要求退租的其中一套房屋出租给了**新发风力发电有限公司，被答辩人另将房屋租给第三方的行为应构成了答辩人与被答辩人协商一致同意解除双方签署的房屋租赁合同，被答辩人***、***与答辩人于2011年6月20日签署《房屋租赁合同》，合同第2条第1款约定：该房屋租赁期间为三年，自2011年6月1日起至2014年6月1日止。第3条约定，该房屋每月租金为人民币7667元，一年12个月租金为人民币92000元。乙方每年付款一次并一次性付清。答辩人已于2011年6月向被答辩人支付房屋租金92000元。2012年3月31日，答辩人通知被答辩人退租，同时，答辩人将房屋借给**新发公司办公和居住。2012年5月，答辩人将其中一套房子腾空。另一套房子由**新发公司继续租住，2012年9月20日，被答辩人***以***名义将原来租给答辩人的其中一套房屋出租给**新发公司，租赁期限自2012年6月1日—11月30日。租赁期满，**新发公司搬离房屋，将钥匙交给了被答辩人的邻居，请该邻居代转交给***。**新发公司员工自2012年正月入住被答辩人原出租给龙源北京公司的房屋后，一直住到2012年11月底搬离。二、根据《房屋租赁合同》的约定，答辩人应认定已完成了房屋交接，被答辩人认为房屋没有办理交接缺乏事实和法律依据，根据《房屋租赁合同》第七条约定，房屋交付及收回的验收：（三）乙方（答辩人）应于房屋租赁期满后，将承租房屋即附属设施、设备交还甲方（被答辩人）；（四）乙方交还甲方房屋应对保持房屋即设施、设备的合理完好状态，不得留存物品，对未经甲方同意留存的物品经甲方通知后仍不取回的，甲方有权处置。根据上述约定，我们认为，合同对房屋的交接约定不十分明确，答辩人按照合同约定已腾空了一套房屋，将房屋及附属设施、设备交还甲方，完成了交接。被答辩人将另一套房屋出租给了**新发发电有限公司，后**新发公司在房屋租赁合同到期后搬离了房屋，结清了水电等各种费用，将房屋钥匙交给了房主的隔壁邻居。故被答辩人认为答辩人没有完成交接缺乏事实和法律依据。三、被答辩人要求答辩人支付两年房租的行为已过诉讼时效，答辩人与被答辩人签署的房屋租赁合同第2条第1款约定：该房屋租赁期间为三年，自2011年6月1日起至2014年6月1日止。第3条约定，该房屋每月租金为人民币7667元，一年12个月租金为人民币92000元。乙方每年付款一次并一次性付清。答辩人已于2011年6月向被答辩人支付房屋租金92000元。以此推断，被答辩人应于2012年6月要求答辩人支付下一年的租金。但答辩人没有支付租金，且被答辩人又将房屋出租给**新发公司，并收取了**新发公司的租金。我们认为，自2012年11月30日，被答辩人从**新发收取了租金后，应立即向答辩人收取租金，且答辩人迟延支付租金已近半年，但被答辩人反而没有向答辩人收取租金，这是不符合逻辑的，也不符合情理，那么只有一条解释，就是被答辩人早已知道答辩人不再租赁被答辩人的房屋，应该说自那个时间起，被答辩人就已知自己的权益受到侵害，诉讼时效一般是从权利人知道或者应知权利被侵害时起算,但是民法通则第137条规定,从权利被侵害之日起超过20年的,人民法院不予保护。房屋租赁合同关于房屋租赁合同的诉讼时效2年，自其知道权利受到侵害之日起开始计算。我们认为，被答辩人自2012年6月—11月之间就已知答辩人退租，且答辩人也一直没交房租，从实际行动上表明不再履行房屋租赁合同，但出租方对承租人不交租金的行为不闻不问，装作不知道，根据法律规定，其已过2年的诉讼时效。我们不再向被答辩人支付上述款项。而且，答辩人未支付被答辩人2012年—2013年期间及2013年—2014年期间的房屋租金。根据《民法通则》第136条规定：下列诉讼时效为1年：延付或者拒付租金的。根据上述规定，被答辩人要求答辩人支付2012年—2013年租金的诉讼请求已超过1年的诉讼时效，其要求答辩人支付2012年—2013年租金的请求不符合法律规定，答辩人不同意支付2012—2013年的租金。综上，答辩人没有违反《房屋租赁合同》的约定，并完成了房屋交接，且被答辩人要求支付租金已过诉讼时效。恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 被告**龙源风力发电有限公司辩称：答辩人与原告所诉请求之间无法律关系，不应承担责任。原告所诉的《房屋租赁合同》为原告与龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司签订，答辩人并非合同签订或履行主体。另外答辩人与龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司均为独立的民事主体，不存在隶属关系。因此答辩人与原告之间不存在法律关系，答辩人不应承担责任。 根据原告方诉求，被告答辩及庭审调查，本院归纳本案当事人争议的焦点为： 二被告应否给付二原告房屋租金184000.00元及装修费等损失？ 原告***、***围绕案件争议焦点，提供如下证据： 1、一份“房屋租赁合同”。内容为：“房屋租赁合同，第一条（一）：甲方出租给乙方的房屋第一、二层，面积为340平方米。第二条（一）：该房屋租赁期间为三年，自2011年6月1日起至2014年6月1日止。第三条（一）：该房屋每月租金为7667元，一年12个月租金为92000元，乙方每年付款一次性付清。（二）乙方如租赁期间退租，需提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应退还相应租金，如有特殊情况，双方协商解决。第八条（四）：在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自中途退租的，乙方应按合同总租金的20%向甲方支付违约金。”，证实双方租赁房屋等情况。 经质证，被告龙源（北京）风电工程技术有限公司没有异议，但关于附件二上并没有我们的签字和**，所以我们不认可附件二上的内容。 经质证，被告**龙源风力发电有限公司认为没有原件，无法确认真实性，而且我们不是主体，和我们没有关系。 2、一份“装修清单”。证实装修花费135600.00元。 经质证，被告龙源（北京）风电工程技术有限公司有异议，物品数目都不清楚，但是我们走的时候都留下了，而且这些物品的实际价值也不清楚，关于取暖费也都包含在房租里了，第一年的取暖费11000.00元已经含在房租金里了，房屋租金每年92000.00元，对空调、床等没有数量、没有发票，价格我们不同意。床等很多物品已经没有了，但我们除了自己的私人物品拿走了，其他的所有东西却留在了房子里。 经质证，被告**龙源风力发电有限公司不清楚。 3、一份“合同附件二”。内容为：“合同附件二：以下为房主负责的款项详单，总价：空调：30000元、热水器：3000元、取暖费：33000元、装修费：36000元、床：9600元、刮大白：6000元、电视：8000元（含机顶盒及安装费用）、床垫：6400元、电视柜：3600元，共计：135600元。平均每年：空调：10000元、热水器：1000元、取暖费：11000元、装修费：12000元、床：3200元、刮大白：2000元、电视：2667元、床垫：2134元、电视柜：1200元，共计：45201元。**见证，2015.3.13”，证实原件上有**签字，**是主管，当时**是经手人签字应有效。 经质证，被告龙源（北京）风电工程技术有限公司有异议不认可，上面没有具体的修理费用。 经质证，被告**龙源风力发电有限公司认为签字是**签的，但是当时我们为了与原告方协商时，原告方不让**走，在胁迫下签字的。 一份录音。证实与***（龙源（北京）风电工程技术有限公司后勤负责人）多次沟通催要房租，但是被告始终推拖。 经质证，被告龙源（北京）风电工程技术有限公司有异议，不知道双方是谁，也不清楚是什么录音以及录音的具体时间和内容。 经质证，被告**龙源风力发电有限公司有异议，录音不能确认双方的具体身份，不能证明***是北京龙源的职工，不能确认具体日期，不能确认是北京龙源和原告方签订房屋租赁合同的内容，不能确认是哪个电话号码的电话录音，电话内容也否认参与了。 被告龙源（北京）风电工程技术有限公司围绕案件争议焦点，提供如下证据： 1、提供一份“退租通知”。内容为：“退租通知，***、***：根据上级主管单位的统一安排，决定撤销龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司，因此我公司与两位房主于2011年6月1日所签订的房屋租赁合同无法继续执行，按照合同约定乙方如提前退租需提前一个月以书面形式通知甲方。现以书面形式通知两位房主，我公司将于2012年5月1日退出租赁房屋，并不再续租。另外，我公司可以帮助协调**龙源风力发电有限公司租用你们的房屋。特此通知，龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司，2012年3月31日。”，证实已经解除房屋租赁合同。 经质证，被告**龙源风力发电有限公司不清楚。 经质证，原告***、***无异议，我们确实收到了，通过**给我们的退租通知，当时我们就答复他，要求被告方过来协商解决，进行交接，但是被告方一直没来，所以我们双方并没有解除合同。 2、一份“房屋租赁合同”。内容为：“出租方：***，承租方：**新发风力发电有限公司，第一条：甲方出租给乙方的房屋位于兴隆山镇政府东侧。第二条：该房屋租赁期共6个月，自2012年6月1日起至2012年11月30日，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为办公室及住宿使用。第三条：该房屋6个月租金为13000.00元，乙方一次性支付甲方全额房租。”，证实原告***将房屋又租赁给他人，与自己已经解除了房屋租赁合同关系。 经质证，被告**龙源风力发电有限公司没有异议。 经质证，原告***提出这个房子是***的房子，并不是我们的房子。 经质证，原告***认为与自己没有关系。 3、证人“**”（系**新发风力发电有限公司发展建设部工程管理人员）证言。内容为：“我们接到通知让我们来兴隆山办公，因为合同还没有到期，被告方就借给我们居住，当合同到期后我们又继续和原告方签订房屋租赁合同，2012年正月时候，住到2012年11月初，关于房屋的具体情况我们不清楚，从2012年６月份是经我办理的，和***签订房屋租赁合同，房租都交给***了。”。证实与二原告解除房屋租赁合同后，原告***又将房屋租给**新发风力发电有限公司。 经质证，原告***有异议，租的这个房子是***的房子，并不是我们的房子，我租的是***的房子，一共四间，至于他们住哪我们不清楚。 经质证，原告***认为与自己没有关系，来人住我们也不认识，什么时候走我们也不清楚。 经质证，被告龙源（北京）风电工程技术有限公司没有异议。 经质证，被告**龙源风力发电有限公司没有异议。 4、证人“***”（系**新发风力发电有限公司发展建设部副主任）证言。内容为：“我们接到领导通知让我们来兴隆山办公，因为合同还没有到期，被告方就借给我们居住，当合同到期后我们又继续和原告方签订房屋租赁合同。”，证实与二原告解除房屋租赁合同后，原告***又将房屋租给**新发风力发电有限公司。 经质证，原告***有异议，租的这个房子是***的房子，并不是我们的房子，我租的是***的房子，一共四间，至于他们住哪我们不清楚 经质证，原告***认为与自己没有关系，来人住我们也不认识，什么时候走我们也不清楚。 经质证，被告龙源（北京）风电工程技术有限公司没有异议。 经质证，被告**龙源风力发电有限公司没有异议。 经过庭审当事人举证、质证，本院评析认证情况如下： 原告***、***围绕案件争议焦点，提供了证据1予以证实，因被告龙源（北京）风电工程技术有限公司未提出异议，被告**龙源风力发电有限公司未明确否认，本院予以确认。提供的证据2、3、4，因被告龙源（北京）风电工程技术有限公司提出异议，并且证据本身证明的内容又不明确，原告***、***又未能提供其他证据予以证实，本院不予确认。 被告龙源（北京）风电工程技术有限公司围绕案件争议焦点，提供了证据1予以证实，因原告***、***未提出异议，本院予以确认。提供的证据2、3、4，被告**龙源风力发电有限公司没有异议。原告***认为与自己没有关系，虽然原告***提出2012年6月1日租赁的房屋系***的，但对证实的内容并未提出异议，本院予以确认。 由上，本院确认如下本案事实： 一、2011年6月1日二原告与龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司签订一份“房屋租赁合同”，内容为：“房屋租赁合同，第一条（一）：甲方出租给乙方的房屋第一、二层，面积为340平方米。第二条（一）：该房屋租赁期间为三年，自2011年6月1日起至2014年6月1日止。第三条（一）：该房屋每月租金为7667元，一年12个月租金为92000元，乙方每年付款一次性付清。（二）乙方如租赁期间退租，需提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应退还相应租金，如有特殊情况，双方协商解决。第八条（四）：在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自中途退租的，乙方应按合同总租金的20%向甲方支付违约金。”。 二、合同签订后租赁房屋由龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司职工居住，后由龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司借给**新发风力发电有限公司的员工居住。 三、2012年3月31日，龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司向原告***、***送达一份“退租通知”，要求解除房屋租赁合同。 四、2012年6月1日，**新发风力发电有限公司员工**与***（***代签）签订一份房屋租赁合同，租赁期限自2012年6月1日—11月30日，居住的房屋为原告***的房屋。 五、龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司的营业执照现已注销。 六、龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司给付二原告房租92000.00元。 本院根据原告的诉求、被告答辩以及当事人举证、质证情况，结合确认的案件事实，针对案件争议焦点，综合评判如下： 2011年6月1日二原告与龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司签订了一份“房屋租赁合同”，系双方真实意思表示，并且双方已经实际履行，合法有效。现原告***、***要求被告龙源（北京）风电工程技术有限公司给付第二年、第三年房租184000.00元，被告龙源（北京）风电工程技术有限公司提出双方已经解除“房屋租赁合同”，并提供了一份“退租通知”予以证实，证实2012年3月31日，龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司向原告***、***送达一份退租通知，要求解除双方签订的“房屋租赁合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，2011年6月1日二原告与龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司签订的“房屋租赁合同”第三条第（二）项明确约定乙方龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司如租赁期间退租，需提前一个月以书面形式通知甲方***、***，2012年3月31日，龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司向原告***、***送达“退租通知”时，原告***、***未提出异议，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故双方已经解除了“房屋租赁合同”。原告***、***要求给付房租的请求本院无法支持。 原告***、***要求被告龙源（北京）风电工程技术有限公司给付装修费，因双方签订的“房屋租赁合同”并未明确约定装修费应由谁承担，其提供的“合同附件二”也无法证实装修费是否由被告龙源（北京）风电工程技术有限公司承担，并且提供的“合同附件二”明确注明：“以下为房主负责的款项详单，总价：空调：30000元、热水器：3000元……”，故其请求本院不予支持。 原告***、***要求被告**龙源风力发电有限公司承担民事责任，因2011年6月1日与二原告签订的“房屋租赁合同”系龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司，而龙源（北京）风电工程技术有限公司**分公司与被告**龙源风力发电有限公司不存在隶属关系，故被告**龙源风力发电有限公司不应承担责任。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告***、***的诉讼请求。 案件受理费3980.00元由原告***、***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**省白城市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一五年十月十六日 书　记　员　　***