武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司、****达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

湖北省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）**终1143号 上诉人（原审原告）：武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区阳逻街汉施路。 法定代表人：黄焰青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖北瑞通天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北瑞通天元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：****达房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区阳逻街童院村香炉山。 法定代表人：**，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：**，男，汉族，1983年11月4日出生，住湖北省武汉市武昌区。 被上诉人（原审被告）：武汉天远永泰贸易有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区阳逻街高潮村**组。 法定代表人：**，该公司执行董事。 上诉人武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司（以下简称阳逻开发公司）与被上诉人****达房地产开发有限公司（以下简称宏昱达公司）、**、武汉天远永泰贸易有限公司（以下简称天远永泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初151号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 阳逻开发公司上诉请求：1、撤销武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初151号民事裁定；2、指令武汉市中级人民法院审理。事实与理由：（一）原审裁定适用法律错误。原审裁定驳回阳逻开发公司起诉的理由是本案案件性质、案件事实、合同效力涉嫌刑事犯罪，并有赖于尚未审结的相关刑事案件事实的判决结果，适用的法律依据是《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”。阳逻开发公司认为，本案基础法律关系为房屋买卖合同关系，与可能涉及的经济犯罪（受贿或渎职），不属于同一法律关系，房屋买卖行为本身不构成犯罪事实，故而本案应适用《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”的规定，继续审理。原审裁定适用上述规定第十一条驳回阳逻开发公司的起诉是错误的。（二）即使按照原审裁定已认定的本案审理有赖于相关刑事案件审理结果的事实，本案也应当依法中止诉讼，而非驳回起诉。本案经原审法院开庭审理，其裁定书已认定：本案案件性质、案件事实、合同效力涉及刑事犯罪，上述问题的认定还有赖于湖北省黄石市中级人民法院（2014）***中刑初字第00001号一审案件的判决结果，而该刑事案件处于二审程序，尚未审理终结。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条：“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。”以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第七条：“民间借贷的基本案件事实必须以刑事案件审理结果为依据，而该刑事案件尚未审结的，人民法院应当裁定中止诉讼”规定，本案也应当中止诉讼，而非驳回起诉。（三）本案驳回阳逻开发公司的起诉，将给企业国有资产造成重大损失。阳逻开发公司系武汉市新洲区区属国有企业，而本案涉及省委巡视组督办的经济责任整改事项，与湖北省高级人民法院正在审理的***受贿、滥用职权案件存在关联。具体而言，案涉房屋在阳逻开发公司与宏昱达公司签订买卖合同并支付了大部分购房款后，宏昱达公司也已经将房屋交付给阳逻开发公司。但是，相关刑事案件调查及经济责任整改过程中，刑事诉讼司法机关并未对涉案房屋采取相应的查封、冻结程序。阳逻开发公司也未能通过民事途径协商一致，及时办理过户手续。后因案涉部分房屋被他人申请法院查封，阳逻开发公司对全部标的物（141套房屋）提出了诉前保全申请。但由于其中89套房屋登记在房屋买卖合同之外的第三方即**、天远永泰公司名下，阳逻开发公司未能通过诉前保全进行查封，对余下52套房屋的查封也最终晚于他人，仅为轮候查封。为确保国有资产安全，阳逻开发公司进一步提起了诉讼及诉讼保全，并通过诉讼保全实现了对全部标的物的轮候查封。考虑到在先查封的被申请人**和天远永泰公司并非标的物的真正权利人（宏昱达公司将出卖给阳逻开发公司的89套房屋登记在**和天远永泰公司名下，存在恶意串通行为）其查封存在严重瑕疵，需要通过诉讼程序确认登记权利人取得房屋的交易及合同无效。为此，阳逻开发公司不得不通过民事诉讼的方式维护权益。然而，原审法院却以本案涉及刑事案件为由驳回阳逻开发公司的起诉，必将致使阳逻开发公司难以维护自身权益，企业国有资产面临重大流失。为此，阳逻开发公司请求二审法院依法支持其上诉请求。 阳逻开发公司向一审法院起诉请求：1、确认宏昱达公司与**签订的44份商品房买卖合同无效（合同编号为：新1120302**-0264/0329-0350/1736-1741号）；2、确认宏昱达公司与天远永泰公司签订的45份商品房买卖合同无效（合同编号为：新1120302**-0230号、新1130624**-2476/2905-2914/2923-2926/3167-3176/3213-3218号、新1131390**-9026号）；3、判令宏昱达公司为阳逻开发公司办理风荷苑小区建筑面积4344.95㎡的52套房屋（风荷苑小区未售商业用房）不动产转移登记手续；4、判令宏昱达公司与**共同为阳逻开发公司办理风荷苑小区建筑面积3618.62㎡的44套房屋（前述第1项诉请所涉房屋）不动产转移登记手续；5、判令宏昱达公司与天远永泰公司共同为阳逻开发公司办理风荷苑小区建筑面积6700.28㎡的45套房屋（前述第2项诉请所涉房屋）不动产转移登记手续。6、诉讼费用***达公司、**、天远永泰公司承担。 一审法院认定事实：2009年6月5日，阳逻开发公司与宏昱达房产公司签订《房产买卖框架协议》，约定：根据武汉阳逻经济开发区领导小组办公室与中冶连铸技术工程股份有限公司于2008年12月30日签订的《投资开发协议书》之约定，中冶连铸公司在阳逻经济开发区花园街约50亩企业生活配套用地内，修建员工安置居住小区。为此，中冶连铸公司特委***达公司建设该住宅小区，此即为风荷苑小区。该小区建成按“限制房产销售价格、限制房产销售对象”的“双限”原则安置完中冶连铸公司的迁移员工后，剩余住房由阳逻开发公司代表新洲区政府回购。 2012年7月17日，宏昱达公司（甲方）与阳逻开发公司（乙方）签订《房屋买卖补充协议书三》，约定：乙方依照《房产买卖框架协议》，甲方出卖给乙方剩余的房屋为风荷苑小区商铺，具体套数和面积以房产部门核定的为准；房屋评估价款以甲乙双方认可的评估单位出具房地产评估报告为准；房价及支付方式为：合同签订之日起一周内预付购房款1000万元，按要求达到移交条件再支付购房款的100%，等等。 2013年2月5日，宏昱达公司（甲方）与阳逻开发公司（乙方）签订《房屋买卖补充协议书四》，约定：甲乙双方依照《房产买卖框架协议》，甲方出卖给乙方剩余的房屋为风荷苑小区剩余141套商铺；按房地产估价报告和新洲区房产局的建议，确定风荷苑小区门面房的成本价，房价总计为87921284元；采取分期付款的方式，具体为：合同签订之日起至乙方将回购商铺事宜报区国资办审批同意后一周内支付5800万元，按要求达到移交条件再支付购房款的100%。等等。 上述合同签订后，阳逻开发公司分不同时间***达公司支付购房款：于2012年7月25日支付1000万元，于2012年9月20日支付200万元，于2012年9月24日支付1300万元，于2013年2月8日支付3300万元，合计支付购房款5800万元。 阳逻开发公司、宏昱达公司、**、天远永泰公司确认，至目前，141套案涉房产，其中的52套房产初始登记在开发商即宏昱达房产名下；其中的44套房产登记在**名下；其中的45套房产登记在天远永泰公司名下。 2014年2月17日，宏昱达公司向阳逻开发公司发出《联系函》，称双方就风荷苑住宅小区商品房回购事宜召开了协调会，阳逻开发公司介绍了区审计整改会议方案要求和纪检部门对回购该商品房项目处理的要求，同时提出了有关住宅和门面两方面的处理意见，并要求宏昱达公司在2014年2月17日予以答复。因宏昱达公司内部原因，要求给予一定时间处理。 2014年3月20日，宏昱达公司向阳逻开发公司发出《联系函》，称双方就风荷苑住宅小区商品房回购事宜召开了两次，因宏昱达公司内部原因，要求给予一定时间处理。 2014年8月14日，阳逻开发公司***达公司发出《工作联系函》，称：“为解决回购商铺的问题，根据7月24日省检察院召集区委办、区检察院和原告员工、负责人在新洲区召开的专题会议精神，现将有关事宜函告：一、请你司迅速筹集资金，归还银行贷款，对抵押商铺进行解押。二、商铺解押后，请你司积极配合区房产局和我公司将回购的房屋和商铺办理备案手续。三、关于我公司所付给你司的回购款，请你司开具正式发票。以上事项请于2014年8月30日以前办理完成。” 2014年12月2日，宏昱达公司向阳逻开发公司发出《联系函》称：“针对阳逻开发公司要求我司为其办理风荷苑住宅小区商品房回购住房备案、开票过户事宜，现函告如下，我司拟从2014年12月3日起，安排专人负责办理此项事宜。力争在10个工作日内先行完成网签购房合同和登记备案手续，然后分期在房管部门为贵司回购住宅开票过户；贵司回购风荷苑房产（其中住宅347套，门面141套）收房日期为2011年11月30日，希望贵司对回购风荷苑房产应交纳的物业费在解决商铺遗留问题时一并考虑”。等等。 2016年7月20日，宏昱达公司向阳逻开发公司发出《工作联系函》称：贵公司在本小区所购住房与商铺，期间产生的物业管理费一直由我司代为垫付。2016年7月1日起，我公司与武汉花园雅居物业服务有限公司签订的物业服务合同，从合同签订之日起，我公司停止为贵司垫付物业费。2016年7月28日，阳逻开发公司的法定代表人黄焰青在该《工作联系函》上签字称：同意接受商铺，自2016年7月1日起，物业费与宏昱达公司无关。 另认定：2013年12月9日，湖北省审计厅以鄂审经责报（2013）186号《审计报告》载明：被审计单位新洲区委、区政府。经审计发现以下问题：协议出让土地给民营宏昱达公司建设“限价房”，减免出让金和配套费、企业私自对外销售住房；出借资金2000万元给房地产企业；未经集体决策，高于协议价回购住房、以市场价回购商铺。一是政府协议出让土地给房地产企业建设“限价房”，减免出让金和配套费2784万元，企业对外私自销售住房2.06万平方米。经审计，2008年12月，阳逻开发公司与中冶连铸公司（央企）签订协议，约定政府提供土地给中冶连铸公司建设员工居住小区。中冶连铸公司安置300户员工后，多余的住房由阳逻开发公司按中冶连铸公司员工内部购房价回购处置。2009年1月，宏昱达公司以受中冶连铸公司委托的名义，获得阳逻一宗40亩商住用地，价格3000万元。后财政返还土地出让金2250万元。并无偿将容积率由2.8调增到3.14，少交出让金364万元并减免配套费170万元，共优惠2784万元。二是出借资金2000万元给企业，以高于协议价545万元回购住房3.03万平方米，以市场价回购商铺1.47万平方米，总金额8791万元。以上回购住房和商铺资金共需1.53亿元，政府已支付1.25亿元。政府委***达公司对回购住房和商铺进行销售，按10%㎡支付费用。截止目前，回购的住房已委***达公司销售面积2316㎡，商铺至今未实现销售。上述做法不符合《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及重大经济事项决策程序的有关规定。上述问题，开发“限价房”和减免出让金是由***（时任武汉市新洲区区长和区委书记）个人签批决策、阳逻开发公司具体执行的，阳逻开发公司老总***也已被市纪委双规，***对此负有直管责任。回购商铺是经***个人签批的，***对此负有主管责任。 2014年3月14日，武汉市新洲区经济责任审计问题整改领导小组办公室发文《关于进一步加大经济责任审计问题整改的通知》，在其中的《经济责任审计发现问题整改情况表》载明：1、问题：协议出让土地给民营宏昱达公司建设“限价房”，减免出让金和配套费、企业私自对外销售住房；出借资金2000万元给房地产企业；未经集体决策，高于协议价回购住房、以市场价回购商铺。2、责任单位为阳逻开发公司。3、责任领导为**。4、区委90次常委会、区人民政府第63次常务会议研究意见为：（1）回购的267套住宅，按中冶连铸公司职工销售价计算，要求将高于协议差价款5447485.80元退还给阳逻开发公司；（2）门面按成本价计价，差价款退还给阳逻开发公司；（3）对宏昱达公司已融资抵押门面进行解押，收回房产证、土地证，等等。 2016年6月6日，中共武汉市新洲区委员会发文《关于新洲4个问题整改工作办理情况的报告》载明：关于新洲区用于企业安置的“双限房”项目不经招投标，直接由原区委书记签批给宏昱达公司建设，并且返还土地出让金和城建配套费2746万元。其中关于回购商铺处理进展情况是根据区房产局提供的情况，公司回购的141套商铺中，有44套登记在**名下，45套备案在天远永泰公司名下，此89套商铺并已办理房产证，另有52套未备案。区人民政府责成阳逻开发公司多次与宏昱达公司就商铺的价格进行协商谈判，暂未达成一致意见，故目前回购商铺还未办理备案手续。目前，省检察院已对宏昱达公司提起了刑事诉讼，刑事案件仍在审理，尚未结案，需待结案才能启动民事诉讼。新洲区拟等宏昱达公司刑事诉讼案件完毕后，再启动民事诉讼，追缴相关款项。 2017年9月10日，湖北省黄石市中级人民法院（2014）***中刑初字第00001号《刑事判决书》，主要载明：2008年1月31日，新洲区政府与中冶连铸公司签订《投资开发协议书》，约定新建“双限房”解决中冶连铸公司职工住房，即采取“限制对象”只能卖给企业内部职工，“限制价格”售房价格为成本价格加3%的管理费及2%的利润。2008年12月30日，新洲区政府与中冶连铸公司签订《投资开发书》，约定阳逻经济开发区支持中冶连铸公司按照“双限”原则兴建职工生活居住小区，中冶连铸公司以约定价格向员工售房，多余住房由阳逻经济开发区按中冶连铸公司内部内部员工购房价回购。在项目实施过程中，被告人***为谋取个人私利，滥用职权，违反协议规定，擅自以评估价回购住宅，直接向特定关系人输送利益，致使国家遭受512.15万元的重大经济损失。具体行为如下：2009年1月6日，中冶连铸公司与宏昱达公司签订《委托建设开发协议书》，双方约定建设完工以后，按双限房原则移交房产的价格每平方米不超过2000元。同年1月12日，宏昱达公司通过招拍挂的方式，以3000万元的成交额取得了50亩建设用地的使用权，缴纳了400万元保证金、350万元的土地出让金。为了降低“双限房”的开发成本，经***签字同意，新洲区政府给予了开发商相关的优惠政策：1、违规以“企业发展基金”的名义，返还土地出让金2250万元；2、返还配套费146.0299万元；3、未按程序规定调增容积率，将容积率由2.8增加到3.14时，减免土地出让金329.1982万元。2010年5月，宏昱达公司兴建的“双限房”一期完成，并将其中174套房子以1980元/平方米的价格销售给中冶连铸公司职工。2011年1月，***达公司实际控制人***的请求，***安排阳逻开发公司总经理***提高价格回购住宅。在实际操作过程中，***未按中冶连铸公司职工住房回购，而是委托中介进行评估，分两次以2150元/平方米的价格回购住宅267套。在回购过程中，***两次收受***所送现金60万元、港币5万元。经司法会计鉴定，阳逻开发公司回购了总面积30126.47平方米的267套住宅，按中冶连铸公司职工房价1980元/平方米计算，多付住宅楼回购款512.15万元。综上，本院认为，被告人***身为国家机关工作人员，在担任武汉市新洲区区长和区委书记期间，徇私舞弊、滥用职权，在对宏昱达公司“双限房”回购过程中，造成国家财产损失512.15万元，情节特别严重，已构成滥用职权罪，故判决被告人***犯受贿罪，判处有期徒刑十一年，并处没收财产五十万元；犯滥用职权罪，判处有期徒刑八年；决定执行有期徒刑十四年，并处没收财产五十万元。该刑事案件正处于二审程序，尚未审理终结。 一审法院认为：本案以房屋买卖合同纠纷立案受理，阳逻开发公司提出的诉讼请求是确认宏昱达公司与**签订的44份、与天远永泰公司签订的45份商品房买卖合同无效，并要求宏昱达公司为阳逻开发公司办理141套商铺的不动产转移登记手续。上述案件性质和诉讼请求，涉及以下问题：一、经湖北省审计厅鄂审经责报（2013）186号《审计报告》确认，被审计单位新洲区委、区政府，协议出让土地给民营宏昱达公司建设“限价房”，减免出让金和配套费、企业私自对外销售住房；出借资金2000万元给房地产企业；未经集体决策，高于协议价回购住房、以市场价回购商铺。上述做法不符合《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及重大经济事项决策程序的有关规定。开发“限价房”和减免出让金是由***个人签批决策、阳逻开发公司具体执行的，阳逻开发公司老总***也已被市纪委双规，***对此负有直管责任。回购商铺是经***个人签批的，***对此负有主管责任。二、武汉市新洲区经济责任审计问题整改领导小组办公室在《关于进一步加大经济责任审计问题整改的通知》中要求，1、回购的267套住宅，按中冶连铸公司职工销售价计算，要求将高于协议差价款5447485.80元退还给阳逻开发公司。2、门面按成本价计价，差价款退还给阳逻开发公司。3、对宏昱达公司已融资抵押门面进行解押，收回房产证、土地证。三、湖北省黄石市中级人民法院（2014）***中刑初字第00001号一审《刑事判决书》载明的内容可以知晓，新洲区政府与中冶连铸公司签订《投资开发协议书》、《投资开发书》，中冶连铸公司与宏昱达公司签订《委托建设开发协议书》。在上述项目实施过程中，被告人***为谋取个人私利，滥用职权，违规以“企业发展基金”的名义，返还土地出让金和配套费；未按程序规定调增容积率，减免土地出让金；违规回购“双限房”，致使国家遭受512.15万元的重大经济损失。在回购过程中，***收受宏昱达公司贿赂，滥用职权，故判决被告人***犯受贿罪，判处有期徒刑十一年；犯滥用职权罪，判处有期徒刑八年；决定执行有期徒刑十四年。四、2016年6月6日，中共武汉市新洲区委员会发文《关于新洲4个问题整改工作办理情况的报告》载明：关于新洲区用于企业安置的“双限房”项目不经招投标，直接由原区委书记签批给宏昱达公司建设，并且返还土地出让金和城建配套费2746万元。其中关于回购商铺处理进展情况是根据区房产局提供的情况，公司回购的141套商铺中，有44套登记在**名下，45套备案在天远永泰公司名下，此89套商铺并已办理房产证，另有52套未备案。新洲区人民政府责成阳逻开发公司多次与宏昱达公司就商铺的价格进行协商谈判，暂未达成一致意见，故目前回购商铺还未办理备案手续。目前，省检察院已对宏昱达公司提起了刑事诉讼，刑事案件仍在审理，尚未结案，需待结案才能启动民事诉讼。新洲区拟等宏昱达公司刑事诉讼案件完毕后，再启动民事诉讼，追缴相关款项。综上，本案的案件性质、案件事实、合同效力的认定，涉及到案涉项目的审批及实施是否合法依规，涉及到是否违反《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及重大经济事项决策程序的有关规定；涉及到时任新洲区原区委书记***是否收受贿赂滥用职权，为本案当事人输送利益谋取私利，是否构成滥用职权罪。即本案的案件性质、案件事实、合同效力不仅涉嫌刑事犯罪，上述问题的认定还有赖于湖北省黄石市中级人民法院（2014）***中刑初字第00001号一审案件的判决结果，而该刑事案件正处于二审程序，尚未审理终结。故，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审查认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”，否则，本案会造成久拖不决的后果，裁定：驳回阳逻开发公司的起诉。本案一审案件受理费481406元，退还阳逻开发公司。诉讼保全费5000元由阳逻开发公司承担。 本院认为，本案争议的法律关系涉及阳逻开发公司与宏昱达公司之间的房屋买卖合同关系，以及宏昱达公司与**、天远永泰公司之间的房屋买卖合同关系。虽然本案案涉风荷苑小区项目在审批及房屋回购过程中的相关事实认定与时任武汉市新洲区原区委书记***涉嫌滥用职权犯罪的刑事案件有牵连，但该刑事案件涉及的经济犯罪与本案经济纠纷并不属于同一法律关系。依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”之规定，本案应继续审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初151号民事裁定； 二、本案指令武汉市中级人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长　　严　浩 审 判 员　　徐　艺 审 判 员　　李治国 二〇一八年十二月四日 法官助理　　*** 书 记 员　　虢　锡