开平市长沙邻家房地产信息咨询服务部、江门市房天下网络科技有限公司等行纪合同纠纷民事一审民事判决书

广东省开平市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0783民初1077号 原告：开平市长沙邻家房地产信息咨询服务部，住所地：广东省开平市长沙街道办事处祥苑新村99号首层。 经营者：***。 被告：江门市房天下网络科技有限公司，住所地：广东省开平市翠山湖新区西湖一路1号第四层4075铺位。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东华法（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华法（江门）律师事务所实习律师。 第三人：开***裕邦房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市三埠街道办事处**路1号裕邦新外滩1幢首层08铺位。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该司员工。 第三人：***，男，1980年6月4日出生，汉族，住广东省吴川市。 原告开平市长沙邻家房地产信息咨询服务部（以下简称“邻家服务部”）与被告江门市房天下网络科技有限公司（以下简称“房天下公司”）、第三人开***裕邦房地产开发有限公司（以下简称“富琳公司”）、***中介合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，因本案不宜适用简易程序，本院于2021年5月19日依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告邻家服务部经营者***、被告房天下公司委托诉讼代理人***、第三人富琳公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告邻家服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付楼盘渠道销售合作佣金税前18064.34元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告房天下公司、第三人富琳公司为销售合作关系，原告经过被告房天下公司作为楼盘销售渠道为第三人富琳公司xxxxx项目房源提供销售服务。客户成交后被告房天下公司根据约定的提成点支付佣金报酬。原告在2020年10月2日带客户去楼盘之前根据销售流程把客户***的电话前三位和后四位号码与客户姓氏发到被告房天下公司所建微信报备群上并判断客户为有效客户，当天原告与客户进入售楼部后按正常流程看房、计价并签订购房合同，当天原告也收到被告房天下公司、第三人富琳公司出具并签名确认为有效客户的带看确认单作为佣金结算证明。而事后被告房天下公司、第三人富琳公司却确认定客户为自然到访客户并拒绝支付销售佣金。违反相关约定和协议，故原告请求法院责令被告房天下公司与第三人富琳公司支付所约定的销售佣金。 被告房天下公司辩称，原告诉讼请求与事实不符，恳请法院依法驳回原告诉讼请求，具体理由如下：一、原告2020年10月2日的带看客户***是无效客户，不符合支付佣金的条件，富琳公司没向被告房天下公司支付佣金。从被告房天下公司提交的证据可证实，客户***首次到访时间为2020年10月1日19：07分，即原告带客前一天，该客户已自行前往销售中心看房，是自然到访客户。不符合xxx外滩一二手联动管理规定、渠道联动管理规定的有效客户情形，因此，富琳公司认定该客户不属于有效客户，不符合支付佣金的条件，各方没有出具《渠道联动成交确认单》。二、从原告提交的证据结合被告房天下公司提交的证据可以证实，原告仅完成带看确认流程，未完成成交确认流程，不符合合同约定的义务，富琳公司无需向原告支付任何佣金。 2020年4月1日，被告房天下公司与原告签订《2020年渠道联动合作协议》和《渠道联动管理规定》。《2020年渠道联动合作协议》第一条第四款约定：“甲方（即富琳公司）在项目确认成交、客户支付首付款及甲方收到开发商服务费后对乙方（即原告）的服务费计算，”其中成交确认流程在《渠道联动管理规定》做了详细约定，即“第一步渠道人员填写《渠道联动成交确认单》相关客户资料，第二步客户签名，第三步案场销售签字确认，第四步开发商对接人员签字确认（缺一不可）；”从上述约定的条款来看，被告房天下公司向原告支付佣金，要同时具备5个条件：（一）有效客户（二）有效的报备流程（三）合规的带看确认流程（四）成交确认流程（五）客户支付首付款及收到开发商的服务费。结合富琳公司提交原告过往成功客户的资料中，也可以证实有效客户不单有《xx.x外滩带看确认单》，而且还需要经过富琳公司的人脸识别系统来甄别该客户是否为有效客户，若为有效客户的在此基础上，需要进一步出具《渠道联动成交确认单》，从而确认为成功客户，并按约定办理支付佣金的程序。而本案原告所述的情况，原告仅完成《xx.x外滩带看确认单》，但因该客户不属于有效客户，因而没有《渠道联动成交确认单》，不符合支付佣金条件。三、原告与被告房天下公司的合作，被告房天下公司向原告支付佣金的前提条件是富琳公司认定该客户为有效客户且富琳公司已将佣金支付被告房天下公司，在此前提条件下，被告房天下公司才能按约定将属于原告的佣金对外发放。本案因富琳公司认定该客户不属于有效客户，被告房天下公司未曾取得该房屋交易的佣金，在此情况下原告要求被告房天下公司支付佣金没有依据。综上所述，原告的诉讼请求事实不清、证据不足，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人富琳公司辩称，原告诉讼请求与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：一、原告于2020年10月2日带看的客户***属于无效客户，不符合支付佣金的条件。从第三人富琳公司提交的证据105-107页可以证实，客户***首次到访时间为2020年10月1日19时7分，即原告带客前一天，该客户已经自行前往富琳公司销售中心看房，属于自然到访客户，不符合富琳公司与房天下签署的《外场代理合同》一二手联动代理流程及客户有效性确认管理规定的有效客户的情形，故被认定不属于有效客户，不符合支付佣金的条件；二、根据原告以及第三人富琳公司提交的证据可以证实，原告仅完成带看确认流程，未完成成交确认流程，不符合富琳公司与房天下合同约定的义务，富琳公司无需向房天下支付任何佣金，且证据有原告带看成功并确认成交的案列，足以证明原告完全清晰结佣的条件；三、原告的申诉期已超过富琳公司与房天下约定的时限。根据《外场代理合同》第二条第4款明确约定“如对成交客户判定有争议，2天内提出书面申诉，逾期甲方不作处理”，而原告带看确认时间是2020年10月2日9:16分，于2021年1月27日才向法院提起诉讼，已远超过富琳公司与房天下所约定的申诉期。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据、证据不足，请求法院依法驳回原告的起诉。 第三人***未作答辩。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人***未到庭视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院结合其他证据和当事人陈述予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月26日，第三人富琳公司与被告房天下公司签订《xx.x外滩住宅外场代理合同》，约定第三人富琳公司委托被告房天下公司销售代理／一二手联动销售合作位于开平市××街道××道××路××号xx.x外滩取得预售条件的指定房源户型，代理期限自2019年10月19日至2019年12月31日止，成交的单位按实际成交额的3.5%计算佣金。渠道平台报备、带看以及销售流程：（1）新外滩项目组向平台公司提供明源系统的报备账号及链接方式；（2）各下线分销公司各自向平台公司报备客户，统一由平台公司负责报备的同事统一录入报备客户资料，进行系统初步判断；（3）提前30分钟报备后，分销公司必须亲自带客户上访，并提出明源系统报备确认后的二维码，给现场接待客服人员进行扫码确认，并签订《xx.x外滩带看确认单》；（4）客服人员扫码确认后，将客户分派给现场置业顾问进行带看，置业顾问讲解沙盘的过程中，分销公司业务人员现场填写客户确认单；（5）客户认购阶段，须提供身份证，在现场明源人脸识别系统终端进行系统最终判客识别。客户是否有效，以客户认购阶段进行的人脸识别系统判定作为最终判定结果，电话报备仅作为初步客户判断，不作为主要结佣判定。渠道方在客户下定，填写签订认购书时，填写《渠道联动成交确认单》，合作期间富琳公司指定《渠道联动成交确认单》签署人员为**或***。富琳公司对接人员应在客户签订《认购书》时，在《渠道联动成交确认单》上签名确认被告房天下公司工作。客户签署《商品房买卖合同》即为客户成交，满足该等条件双方进行成交确认，该次成交确认作为双方结算代理费的依据。如被告房天下客户在认购后出现退房、挞定等情况未能认购成功，则该客户不作成交确认，富琳公司不用支付任何费用。 2020年1月6日，第三人富琳公司与被告房天下公司签订《补充协议》，约定代理期限从2019年10月19日至2019年12月31日止变更为从2019年10月19日至2020年2月8日止，增加以下约定：1、于2019年11月30日开盘当天的成交房源，成交的单位按实际成交额的3.5%，外加5000元/套计算佣金。2、从2019年12月10日起至2020年2月8日止，针对xx.x外滩取得预售条件的房源户型，成交的单位建筑面积为136方（含）以上户型，按佣金40000元/套计算；建筑面积为136方以下户型，按佣金35000元/套计算。 2020年4月20日，第三人富琳公司和被告房天下公司签订《补充协议2》，约定代理期限从2019年10月19日至2020年2月8日止变更为从2019年10月19日至2020年5月31日止，并增加以下约定：1、于2019年11月30日开盘当天成交房源，成交的单位按实际成交额的3.5%，外加5000元/套计算佣金。2、从2019年12月10日起至2020年1月24日止，针对xx.x外滩取得预售条件的房源户型，成交的单位建筑面积为136方（含）以上户型，按佣金40000元/套计算；建筑面积为136方以下户型，按佣金35000元/套计算。3、从2020年1月25日起至2020年5月31日止，成交的单位按实际成交额的2.5%。 2020年6月16日，第三人富琳公司和被告房天下公司签订《补充协议3》，约定代理期限从2019年10月19日至2020年2月8日止变更为从2019年10月19日至2020年7月31日止。从2020年6月1日起至2020年7月31日止，成交的单位按实际成交额的2.5%。 2020年9月1日，第三人富琳公司和被告房天下公司签订《补充协议4》，约定代理期限从2019年10月19日至2020年2月8日止变更为从2019年10月19日至2020年10月31日止。从2020年6月1日起至2020年10月31日止，成交的单位按实际成交额的2.5%。于2020年7月10日至2020年8月31日成交的非公积金贷款且齐金并签署《认购书》的房源，在现有合同约定的2.5%佣金以外，额外奖励5000元/套（含税）。 2020年11月23日，第三人富琳公司和被告房天下公司签订《补充协议5》，约定代理期限从2019年10月19日至2020年2月8日止变更为从2019年10月19日至2020年12月31日止。从2020年6月1日起至2020年12月31日止，成交的单位按实际成交额的2.5%。于2020年9月12日至2020年10月31日成交的非公积金贷款且齐金并签署《认购书》的房源，在现有合同约定的2.5%佣金以外，额外奖励10000元/套（含税）。 原被告签订《2020年渠道联动合作协议》，约定被告房天下公司授权原告参与2020年年度联动项目销售和运作，销售范围为被告房天下公司代理的所有项目已领取预售证公开发售部分房源，合作期限自2020年4月1日至2020年12月31日。在合作期间，原告工作人员推荐的客户确认成交（以客户与开发商签订《商品房购销合同》，成功网签，付首付款并获得银行贷款同意贷款为准），服务费结算方式最终以“合作项目甲乙方报备群”公告为准。原告必须遵守《渠道联动管理规定》（附件1），具体项目的“渠道联动管理规定”与本合同附件不一致的，最终以“合作项目甲乙方报备群”公告为准。《渠道联动管理规定》中约定渠道人员带看必须要提前30分钟微信群报备，没有微信报备、开发商回复报备无效的、报备时间不足30分钟到场的均当无效客户处理。带看确认流程：第一步渠道人员填写《渠道联动带看单》相关客户资料，第二步客户签名，第三步案场销售签字确认。成交确认流程：第一步渠道人员填写《渠道联动成交确认单》相关客户资料，第二步客户签名，第三步案场销售签字确认，第四步开发商对接人员签字确认。客户每次带看必须由渠道人员带看，若客户提前到访，必须提前与被告或案场销售沟通，且客户认可渠道来源，否则当自然客户处理。 2020年10月1日23时49分，原告在房天下报备微信群报备带第三人***看新外滩项目。2020年10月2日上午9时28分，第三人富琳公司工作人员确认有效客户。当日下午14时14分，原告工作人员带客户第三人***到访，并填写xx.x外滩带看确认单，经纪人***，置业顾问，甲方对接人***在确认单签名。经开发商经理确认查询，该客户在指定日期前未曾到访过项目案场，方可确认为渠道客户，如有到访记录，不符合要求，则不予签字确认。当日，第三人***与第三人富琳公司签订《xxx外滩认购书》，约定第三人***认购开平市xx街道办事处xx路x号【xxx外滩】x幢x座x房，预售建筑面积约为154.47平方米，预售套内面积约为130.77平方米，总楼价为933217元，已经定金30000元，首期楼款353217元须在2020年10月9日或之前付清（扣除定金），扣款余额550000元，以向银行申请银行按揭贷款方式支付。原告认为，原告已经履行客户报备手续，带客户***到现场到访，并成功签署《认购书》，符合被告房天下公司支付佣金的条件。但被告以客户***为无效客户为由拒绝支付佣金，遂成诉讼。 另查明，第三人***曾于2020年10月1日19时07分自行到访xx.x外滩楼盘。 本院认为：本案为合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案双方中介合同关系事实发生在民法典施行前，故此本案应适用当时的法律、司法解释的规定。被告房天下公司与第三人富琳公司签订的《xx.x外滩住宅外场代理合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补充协议4》、《补充协议5》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。此外，原告与被告签订《2020年渠道联动合作协议》及其附属《渠道联动管理规定》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。本案的争议焦点为：1、本案第三人是否为有效客户；2、被告是否向原告支付佣金18064.34元。 关于第一个焦点，首先，虽然第三人***于2020年10月1日19时7分自行到访xx.x外滩楼盘，即在原告报备之前到访，但是当天第三人***是一个人前往，并未成功认购xx.x外滩房屋，且原告事先未知悉该情况；其次，2020年10月1日23时49分，原告在房天下报备微信群报备带第三人***看新外滩项目。2020年10月2日上午9时28分，第三人富琳公司工作人员确认有效客户。表明原告工作人员已履行提前报备手续，并在微信报备群经第三人富琳工作人员确认为有效客户；再次，2020年10月2日下午14时14分，即原告在带看有效期内（报备保护期3天内）带客户第三人***到访，并到场填写xx.x外滩带看确认单，且经纪人***，置业顾问，甲方对接人***在确认单签名。此外，各方还在带看确认单明确约定经开发商经理确认查询，该客户在指定日期前未曾到访过项目案场，方可确认为渠道客户，如有到访记录，不符合要求，则不予签字确认。因原告在指定日期内带第三人***到访涉案楼盘，并经经纪人、涉案现场置业顾问、甲方对接人签名确认，证明被告房天下公司、第三人富琳公司当日已经确认***为有效渠道客户。而且原告事先并未知悉***于2020年10月1日19时7分自行到访xx.x外滩楼盘，被告房天下公司、第三人富琳公司在原告带第三人***看房前或看房后并没有告知原告该情况，并在微信报备群确认为有效客户，且在带看确认单上确认为有效渠道客户，原告对此不存在过错。故此，本院确认第三人***为原告渠道有效客户。 关于第二个焦点，原告带看前已在房天下报备微信群报备，并经被告房天下公司、第三人富琳公司工作人员确认有效客户。原告在指定日期内带客户第三人***到涉案现场看房，并经经纪人、涉案现场置业顾问、甲方对接人签名确认填写带看确认单。第三人***也在当天支付定金，签订《xxx外滩认购书》，并于2020年10月12日与第三人富琳公司成功签约，即视为原告居间促成该套商品房的交易，被告房天下公司应支付服务费。根据双方约定服务费计算方式最终以“合作项目甲乙方报备群”公告为准，但本案在原被告报备群并没有公布服务费计算方式，原告自行询问被告，被告告知本案服务费应为税前2%。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，因本案第三人***认购的房屋总价为933217元，原告服务费应为（933217元×2%=18664.34元）。故此，原告邻家服务部主张被告房天下支付服务费18064.34元符合事实和法律依据，本院予以支持。 此外，被告房天下公司辩称原告尚未完成成交确认手续，签订成交确认单，应不予支付服务费。根据原被告约定，在合作期间，原告推荐的客户确认成交，被告应支付服务费，但是没有约定签订成交确认单为被告支付服务费的前置条件。而且经本院向各方当事人确认，成交确认单由被告房天下公司、第三人富琳公司、成交客户签名**确认，不需要原告申请或签名**确认。依此约定，在原告推荐的客户已成功认购第三人富琳公司所属楼盘房屋情况下，若被告房天下公司、第三人富琳公司、原告客户任何一方不签订成交确认单，则被告房天下公司以付款条件未成就为由免除了主合同的义务，实质亦使原告的缔约目的不能实现，使原告明显处于不利的地位，有违公平原则和风险共担原则，此种情况并非原告缔约本意；现在原被告因本案起纠纷，不可能再补签成交确认单，基于合同的公平原则及诚实信用原则，对风险有更好的预见和控制能力的一方，理应承担相应的风险，也不能因自己的过错行为而得益。在本案中，原告在本案中并不存在过错。故此，本院对被告房天下公司上述抗辩不予认可。 第三人***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告江门市房天下网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付服务费18064.34元给原告开平市长沙邻家房地产信息咨询服务部。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费251.61元（此款原告开平市长沙邻家房地产信息咨询服务部已预交），由被告江门市房天下网络科技有限公司负担。原告开平市长沙邻家房地产信息咨询服务部多预交的一审案件受理费251.61元，由本院予以退回；被告江门市房天下网络科技有限公司应向本院补缴一审案件受理费251.61元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年九月二日 法官　助理　　*** 书　记　员　　***