安徽省水利物资股份有限公司与皮印文房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

安徽省芜湖市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2016）皖02民终1121号

上诉人（原审被告）：皮印文，男，1934年1月1日出生，汉族，系安徽省水利厅芜湖储运站退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。

委托诉讼代理人：方向，安徽深蓝律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王江，安徽深蓝律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：安徽省水利物资股份有限公司，住所地安徽省合肥市包河区。

法定代表人：汪善功，该公司经理。

委托诉讼代理人：何建生，安徽纬纶律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卢海霞，安徽纬纶律师事务所律师。

上诉人皮印文因与被上诉人安徽省水利物资股份有限公司（以下简称物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民一初字第02744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

皮印文上诉请求：撤销原判，改判驳回物资公司的诉讼请求。事实和理由：（一）皮印文承租的公房不归物资公司所有，其无权自行决定出售该房屋。根据有关规定，转企改制单位的资产（除工会经费）均列入评估范围，由本单位负责清产核资、登记造册和编制基准日的资产负债表及财产目录。而物资公司在一审并未提供改制资产评估清单，其未能证明涉案公有住房经改制已划归其所有。根据有关规定，转企改制单位非经营性资产应当进行剥离，剥离后可委托改制后企业代管。皮印文所承租的公房属集体宿舍，按规定应当剥离，物资公司充其量受托代管该房屋，而无权自行决定出售该房屋。根据有关规定，公有住房的买卖价格，应当评估并报房管部门批准、国资部门确认。因此，物资公司无权自行决定该房屋的出售价格。（二）按现行政策规定，当棚户区改造需征收皮印文所承租的公房时，皮印文既可按照房改政策购买所承租的公房，也可继续承租被拆迁人经产权调换的房屋。物资公司通知皮印文按其指定的价格限期办理房屋转让手续，其并未履行先补偿后拆迁的义务。原判以皮印文拒绝按物资公司指定的价格购房，认定双方的租赁合同已不具备履行条件，进而判决解除租赁合同显然错误。租赁合同不具备履行条件应当是标的物即将灭失，而不是皮印文拒绝购房。并且，本案公房租赁合同是无期限的租赁合同，皮印文并没有违约行为，物资公司无权单方解除合同、收回房屋。在皮印文未得到妥善安置的情况下，如按原审判决执行，无异于将耄耋老人驱至街头，有违社会妥当性。

物资公司辩称，物资公司是涉案公有住房原产权单位改制后的企业，根据其上级主管部门省水利厅的证明，物资公司对涉案公房享有所有权和处分权。在对单位直管公房进行征收时，对承租人的补偿法律没有明确规定，合肥市则规定对承租人是否补偿及补偿标准由单位自己决定。物资公司对将征收的出租公房，决定在职职工按补偿款的50%购买、退休职工按补偿款的60%购买并不违反法律规定，亦合乎情理。物资公司通知皮印文限期办理购房手续，即是对皮印文的安置补偿。因政府征收属不可抗力，在皮印文拒绝购房时，物资公司解除合同符合法律规定。原判正确，应予维持，请求驳回皮印文的上诉请求。

物资公司向一审法院起诉请求：判决解除其与皮印文的房屋租赁合同，判令皮印文腾空并返还其位于芜湖市镜湖区赭麓新村的职工宿舍。

一审法院认定事实：芜湖市镜湖区赭麓新村七幢7-2号房屋原系安徽省水利厅物资供应总站下属芜湖储运站所有，皮印文系芜湖储运站退休职工。皮印文自1989年起租住单位公房，2002年单位安排皮印文搬至上述房屋居住。2002年6月25日，皮印文与芜湖储运站就上述房屋签订了公有住房租赁合同，合同载明：承租人为皮印文，房屋建筑面积为60.5平方米，同住人有妻子张凤英、儿子皮杰。2009年，安徽省水利厅物资供应总站改制。2009年7月13日，安徽省水利厅出具证明称：根据安徽省机构编制委员会办公室和安徽省财政厅相关文件精神，安徽省水利厅物资供应总站转企改制为安徽省水利物资股份有限公司。安徽省水利厅物资供应总站（含所属芜湖储运站）的土地等所有资产、负债全部划转到改制后的新公司（即物资公司）。因皮印文租住的房屋列入征收范围，物资公司于2015年9月14日书面通知皮印文：公司决定按照拆迁价格的60%出售租赁房屋，请你于2015年9月19日前办理转让手续，逾期视为自动放弃，公司将收回房屋产权。皮印文认为物资公司出售价格过高，双方协商未果。审理中，案件承办人曾走访芜湖市房屋征收管理办公室，其工作人员答复称：目前芜湖市对拆迁房屋出售给承租人的价格并无硬性统一规定，出售价格由公房所有单位自行确定。一审法院认为，物资公司系涉案房屋原所有权人改制而来，原单位所有资产经改制已划转给物资公司，物资公司有权对涉案房屋进行管理。皮印文享受国家福利政策承租单位自有公房即，该租赁关系与普通商品房租赁关系有所不同。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定，实施房屋征收应当先补偿后搬迁，为便于征收工作的顺利开展，原则上可以出售的房屋应优先出售给使用人。目前对征收房屋的出售价格并无统一规定，现物资公司遵循征收补偿惯例，将涉案房屋以评估价值的60%优惠出售给皮印文并无不当，其已经履行了先补偿后搬迁的义务。皮印文拒绝按此价格购买，在此情况下双方的租赁关系已不具备履行条件，物资公司可以解除其与皮印文的租赁关系；租赁关系解除后，皮印文应当腾空并返还房屋。判决：一、物资公司与皮印文于2002年6月25日签订的《芜湖市公有住房租赁合同》自判决生效之日解除；二、皮印文于判决生效之日起十五日内将芜湖市镜湖区赭麓新村七幢7-2号房屋腾空、返还给物资公司。

本院经审理查明的事实，同原判认定的事实。

本院认为：原安徽省水利厅芜湖储运站于2002年将其建筑面积为60.5平方米的自管公房，以56元／月的标准出租给单位退休职工皮印文居住，该公房租赁虽不是房改前的福利分房，但具有明显的单位福利性质，其与私有住房租赁迥异，属于单位内部行为，由此而产生的纠纷亦非平等民事主体之间的民事纠纷，不属于人民法院民事案件受理的范畴。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：

一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2015）镜民一初字第02744号民事判决；

二、驳回安徽省水利物资股份有限公司的起诉。

一审案件受理费100元，退还安徽省水利物资股份有限公司；上诉人皮印文预交的二审案件受理费200元，予以退还。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　　李建华

审　判　员　　周宏斌

代理审判员　　蒋　磊

二〇一六年八月二十六日

书　记　员　　胡国栋

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百三十条规定人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。