鸠江区新康超市与安徽省水利物资股份有限公司芜湖分公司、安徽省水利物资股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省芜湖市鸠江区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）皖0207民初4410号

原告：鸠江区新康超市，住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道南阳社区南阳路177号，统一社会信用代码92340207MA2RMFXA8B。

经营者：邹艮奎，男，1977年1月1日出生，汉族，住镜湖区。

委托诉讼代理人：邹学龙，男，1972年12月6日出生，汉族，住芜湖市镜湖区，系邹艮奎哥哥。

委托诉讼代理人：王红纪，安徽徽仁律师事务所律师。

被告：安徽省水利物资股份有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江电子产业园综合楼5F5024,统一社会信用代码91340200684989568H（1-1）。

负责人：迟泓，经理。

被告：安徽省水利物资股份有限公司，住所地安徽省合肥市包河区九华山路48号，统一社会信用代码91340000683620494T。

法定代表人：汪善功，董事长。

上述两被告共同委托诉讼代理人：何建生，安徽纬纶律师事务所律师。

上述两被告共同委托诉讼代理人：韩婷婷，安徽纬纶律师事务所律师。

原告鸠江区新康超市诉被告安徽省水利物资股份有限公司芜湖分公司（以下简称“安徽水利公司芜湖分公司”）、被告安徽省水利物资股份有限公司（以下简称“安徽水利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2018年10月17日、2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告鸠江区新康超市经营者邹艮奎及原告委托诉讼代理人王红纪、邹学龙，两被告共同委托诉讼代理人何建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告各项损失合计3584851元（损失赔偿清单：原告支付给供销商违约金损失570000元；原告支付给酒厂店招违约金损失100000元；被告应退还给原告的保证金、房租等款项合计128433元；原告为经营超市而库存的商品损失1800000元；原告为实现债权而产生的损失40000元；原告装修、设备设施等损失818221元；原告支付员工工资损失暂定28197元；原告策划、招商、培训等损失60000元、原告消毒灭虫损失40000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原、被告双方于2018年3月就被告位于芜湖市鸠江区南阳路177号前主楼101室46.8㎡，102室、103室、104室计253.44㎡，105室34.8㎡，203室45.6㎡，共计380.64㎡的房屋达成租赁意向，由被告将该房屋出租给原告经营超市所用。后原告对房屋进行装修并根据租赁物实际情况定制专用设备以及开展超市经营活动的各项准备工作，且于2018年4月17日取得以租赁物为经营场所的营业执照后开始营业。2018年7月20日，双方签订正式《租赁合同》。2018年8月8日，芜湖市公安局官陡派出所对原告进行检查时发现租赁物未取得消防验收合格证，并向原告下达通知，现超市已经无法营业。另本案租赁物性质为办公用房和仓储用房，且无任何建设相关文件，如规划许可证，施工许可证，竣工验收方面的证照。被告安徽水利公司芜湖分公司系被告安徽水利公司的分公司，根据法律规定，被告安徽水利公司应对安徽水利公司芜湖分公司的行为承担法律责任。故本案中，两被告应当向原告共同承担法律责任。

综上，原告认为，两被告提供的租赁物瑕疵导致合同目的无法实现，故因此造成原告合计3584851元的损失应当承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。

原告为证明其诉请，向本院提交如下证据：

1、原、被告营业执照复印件，证明诉讼主体资格适格及原告经营场所为涉案租赁物。

两被告共同质证意见为：真实性无异议。原告营业执照反映了原告经营的场所经过了工商部门核准。

2、转账汇款单、租赁合同、照片，证明原、被告之间存在租赁关系的事实；租赁合同的第1条，被告陈述的租赁物为主楼并没有明确其房屋属于办公用房及仓库性质；根据合同约定，被告明知原告租赁物是用于经营超市商业性质；根据租赁合同第5条第3款约定，被告有相关消防义务，包括提供合法的消防手续；根据合同第5.7条规定，被告同意原告对租赁物进行相应的装修装饰；合同后所附照片证明原告租赁房屋后，为经营超市购买相应经营超市所用商品；汇款单发生时间2018年3月8日，本案原、被告达成口头租赁意向的时间是2018年3月，2018年7月20日签订书面租赁合同。

两被告共同质证意见为：合同的真实性无异议，但对合同所附照片不予认可；租赁合同中没有任何条款约定租赁物的具体用途。合同第1条明确约定，原告经营场所必须符合法律规定，对租赁物的合法使用是原告必须负有的合同义务。被告交付房屋的性质无论是何规划用途，被告只是要求原告合法经营，至于原告用于经营什么，其合法性应由原告自行确认。原告在核准其经营场所时，营业执照载明的经营场所是原告持有被告的土地证等相关资料所办理；根据合同5.3条约定，双方均应遵守消防法相关法律规定，而不是只有被告才负有的义务。被告负责的是建筑物的消防合法性，原告的经营场所是群众聚集场所，根据消防法及相关规定，其在装修时，应向公安机关提供相关材料进行备案，达到消防验收许可后方能进行经营。但本案原告并未进行消防备案工作，导致公安派出所进行消防检查；合同第5.7条虽约定原告可以根据自己需要进行装修，但并不代表原告的装修不需要消防报验；原告于2018年3月8日支付的5万元其用途为定金，不代表双方对合同条款达成一致，双方权利义务的确定，应以签订的正式租赁合同为准。

3、官陡派出所通知书，证明涉案租赁物没有进行消防验收手续；涉案租赁物应当为消防验收而非消防备案；原告自2018年8月8日起应当整改不得营业。上述证据充分说明涉案租赁物未通过消防验收、存在瑕疵。且根据合同第5.3条约定，消防手续应当由被告完成，原告仅负有配合义务。

两被告共同质证意见为：真实性无异议，但整改对象是康康超市，该超市是否是本案原告经营的超市不得而知，派出所也未告知被告相关事实。从整改对象看，是超市的经营单位而不是建筑物的建设单位，若被告出租的建筑物没有经过消防合法性认定，根据消防法及相关规定，检查主体就不应是派出所应当是公安及消防部门。整改是对原告是否合法经营进行整改。

4、收据、收条、购销协议、损失清单及协议文件等，证明原告因租赁物瑕疵导致超市的损失情况。原告与38家超市供应单位存在合同关系，若原告不继续履行合同，则每家将承担15000元违约责任。被告应当返还18433元房屋租金并承担5万元定金双倍返还义务。具体赔偿损失详见赔偿清单。

两被告共同质证意见为：1、赔偿清单第1项，对38份合同的真实性不清楚，合同系原告与其供应商签订，38份收款收据的真实性不予认可。2、根据原告与38家供应商签订的购销协议书，该协议书应是原告拟定的格式合同。以原告与怡佳深度签订的合同为例，该合同备注栏第一条：所有商品包退换货，所以原告所谓的损失不存在。合同第6条也对商品的退货进行了约定。3、合同第3条对购货程序约定，采货方式是发订单方式。从整改时间看，与供应商之间也不会产生违约责任。38份合同违约金没有支付凭证或正规的支付凭证，均是打印件，其所谓的供应商违约金损失不存在。第2项店招损失也不予认可，原告目前仍在经营中，店招仍挂在超市门口，被告不存在违约的事实。4、即便租赁合同经法院判决解除，也是合同解除后的赔偿，目前损失尚未发生。5、原告未提供证据证明保证金10万元抵付违约金。6、原告只支付5万元定金。租赁定金及租赁费的损失也不存在，因为原告已经实际使用了经营场所。7、关于库存商品损失，原告并没有提供库存商品的种类、数量等相关损失的任何证据。原告与供应商的合同明确约定，商品是可以退换的，故该损失不存在。8、原告仍在持续经营超市，被告将举证证明。9、对于原告实现债权费没有合同及法律依据。10、装饰装修损失，对相关合同的真实性不清楚。对合同的履行情况、实际发生的装修费也不清楚。原告提供相关收据没有相关付款凭证，故不予认可。装修中拆卸物不清楚，原告未提供证据证明。11、关于员工工资损失，原告只提供了发放工资清单，没有发放依据，也没有提供员工劳动合同及相关社保缴纳证明。即便原告发放了工资，也不代表原告受到了损失。12、关于策划等损失，对合同的真实性不清楚，原告只提供了收据没有付款凭证不予认可。13、关于灭虫损失，合同的真实性不清楚，且原告未提供付款凭证，收据不予认可。

两被告共同辩称：1、租赁合同系原告与被告安徽水利公司芜湖分公司签订，出租方是被告安徽水利公司芜湖分公司，被告安徽水利公司芜湖分公司领取了营业执照，具有独立民事主体资格。被告安徽水利公司虽是被告安徽水利公司芜湖分公司的总公司，但并非本案的合同相对方，主体不适格。若分公司承担了责任不能履行，可以在执行程序中追加总公司，而不应将安徽水利公司作为被告。2、被告交付的租赁物消防验收手续均合格；原告违反法律规定及合同约定对经营场所进行装修且没有办理消防验收备案，在公安机关检查后至今拒不整改，造成的一切后果均由原告自行承担；原告至本案开庭之日仍在继续经营，故不存在其诉状中所述的损失；关于原告当庭补充诉状陈述的事实无证据证明，也未在举证期限届满之前列为争议的事实，被告对此不予认可；原告提供的相关损失的证据均不能成立，被告保留因原告违约被告请求解除合同的诉权。综上，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。

被告安徽水利公司芜湖分公司为证明其抗辩，向本院提交如下证据及原告、被告安徽水利公司的质证意见分别为：

1、房屋租赁合同，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。原告负有合法经营的义务，应自行办理其经营场所消防申请及验收。而非被告的义务。

原告的质证意见为：证据三性无异议。对原告应自行办理其经营场所消防申请及验收有异议。根据合同第5.3条约定，原告仅是配合被告做好消防工作，消防验收的相关义务应由被告承担。根据合同第1条的约定，被告确定原告租赁房屋系经营使用，即用于超市的商业性质，故原、被告双方对租赁物出租后的用途是明知的。根据合同第1条约定，被告在出租前并未告知原告租赁物为办公及仓储性质的事实。

被告安徽水利公司对该组证据无异议。

2、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明被告的建设工程已经履行了消防验收备案手续，消防是合格的。

原告的质证意见为：真实性无异议，但对其证明目的有异议。该证据仅能证明被告对租赁物进行了消防验收备案，但未确定涉案租赁物消防验收合格。不能达到涉案租赁物消防验收合格的证明目的。根据消防法第10条规定，被告的消防备案超出了法律规定的时间。原、被告形成租赁事实是2018年3月8日，而消防备案时间是2018年8月16日，且该证据只能证明其存在备案行为，不能证明其已经履行了消防验收手续，也不能证明其达到了消防验收合格条件。因涉案场所是群众聚集地区，涉案租赁物应当履行消防验收手续而不是消防备案。该证据也证明涉案租赁物使用性质是办公楼及仓储库房，而不是商业用房，根据法律规定，办公楼及仓储库房不能用于商业性质使用，故涉案租赁物存在瑕疵，租赁合同应当解除。

被告安徽水利公司对该组证据无异议。

3、原告经营票据，证明原告至今仍在持续经营。

原告的质证意见为：真实性无异议,不能达到其证明目的。原告在2018年8月8日接到整改通知后就开始停业，整改期后，因消防仍不符合规定，其后时间内原告为对相关质保期快到期商品予以销售，是原告防止损失扩大，作出的有利被告赔偿的行为。

被告安徽水利公司对该组证据无异议。

被告安徽水利公司芜湖分公司及被告安徽水利公司为证明其抗辩，向本院共同提交如下证据及原告的质证意见为：

1、被告建设项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》各一份，证明被告出租的房屋系合法建筑。

原告的质证意见为：真实性无异议，但该组证据不能达到其证明目的。根据法律规定，合法的建筑物不仅要有上述证件，还需通过住建部门的竣工验收并取得相关证件，显然本案租赁物不具备上述完整的证件，涉案租赁物属于最高人民法院规定的关于城镇房屋租赁不合法的情形。根据被告提交的规划许可证，用地许可证及土地证可反映涉案租赁物为办公及仓储性质并不属于商业用房，被告将办公楼及仓储性质的房屋出租给原告用于商业经营不符合法律规定。

2、工程竣工验收报告及会议纪要，证明涉案租赁物已经经过竣工验收。

原告的质证意见为：竣工验收报告不能证明本案工程已经竣工验收并合格；对会议纪要的三性均有异议。该组证据不能达到其证明目的。

3、工商登记资料、《证明》、《代储服务合同》各一份，证明原告经营者与被告签订的意向租赁协议中，明确被告出租的房屋性质为办公用房，房屋用途为仓储。官陡街道南阳社区居委会既不是产权单位，也不是房屋主管部门，其出具证明，将被告的办公楼证明为商业用房，不具有法律效力，且该行为被告也不知情。

原告的质证意见为：该组证据的真实性无异议但不能达到其证明目的。首先代储服务合同仅系被告协助原告办理营业执照提供的临时文本，并不是原、被告双方就涉案租赁物达成的租赁协议，也不能证明被告履行了告知原告房屋属于办公及仓储性质。而《证明》恰恰反映原告经营超市使用的房屋性质必须为商业用途，本案的租赁物性质为办公及仓储性质，违反了法律规定。涉案租赁物不是适格的租赁物。根据第一次庭审查明的事实，原、被告双方的合同权利与义务相关事项均是通过2018年7月20日签订的合同予以确认。通过该合同可以反映被告故意隐瞒标的物的使用性质，以“主楼”的表述方式隐瞒该房屋的真实性质。

经庭审举证质证，本院对上述证据的认证意见为：原告提供的证据1、2，被告安徽水利公司芜湖分公司提供的证据1、2、3，两被告共同提交的证据1、2、3符合证据的三性，对其证明效力本院予以认定；原告提供的证据3真实性、合法性本院予以认定，但对于原告用于证明涉案租赁物未通过消防验收、存在瑕疵，消防手续应当由被告完成，原告仅负有配合义务的证明目的，根据本案查明事实，整改通知书系向原告下达，故对该组证据的证明目的本院不予认定。对于原告所提交的证据4用于证明原告因为租赁物瑕疵导致超市的损失情况的证明目的，收条中所列违约金是否已经实际支付无法确认，故对于原告的证明目的本院不予认定。

根据以上认定的证据，并结合当事人的当庭陈述，本院查明的法律事实如下：2018年7月20日，原告鸠江区新康超市作为合同乙方与作为合同甲方的被告安徽水利公司芜湖分公司签订《租赁合同》一份。合同主要约定，1、甲方将其所有的位于芜湖市鸠江区南阳路177号前主楼101室46.8㎡，102室、103室、104室计253.44㎡，105室34.8㎡，203室45.6㎡，共计380.64㎡的房屋租赁给乙方经营使用。乙方在合同期内的各项经营活动必须遵守相关的法律法规。否则产生的所有后果由乙方全部负责。2、租赁期限为2018年7月20日起至2023年7月19日止。租金为25122.24元/季度，租金支付方式为预付，一季度一付。乙方向甲方支付10000元合同保证金，合同终止，甲乙双方在结算清相关费用，且该房屋设施完好的前提下，甲方一次性退还乙方。3、租赁期内，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自付，租赁期满后应恢复原样，甲方不做任何补偿。4、甲乙方在合同期间须严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》，积极配合甲方及相关职能部门做好消防工作。房屋内严禁存放易燃易爆或违禁物品。存放货物时，房屋内消防设施及配电设施必须留出通道。否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。

2018年8月8日，芜湖市公安局鸠江分局官陡派出所向原告发出《安全隐患整改通知书》一份，通知书载明该派出所于发出通知当日对原告单位进行治安检查，发现存在无消防验收合格证安全隐患，限原告单位在三十日内予以整改，并将整改情况反馈。

原告认为涉案房屋未取得消防验收合格证造成原告无法继续超市经营、停业整改，以致其支付供销商违约金、支付酒厂店招违约金、商品库存、装修设施设备、员工工资等各项损失合计3584851元。上述损失系被告安徽水利公司芜湖分公司所提供的租赁物瑕疵导致，被告安徽水利公司系被告安徽水利公司芜湖分公司的总公司，应对被告安徽水利公司芜湖分公司行为承担相应法律责任，遂成讼。

另查明：1、在原、被告签订正式租赁合同前，原告经营者邹艮奎于2018年3月与被告安徽水利公司芜湖分公司签订《代储服务合同》一份。合同第一条约定被告安徽水利公司芜湖分公司出租的房屋为位于鸠江区南阳路177号办公楼，合同第四条、第五条均陈述用于出租的房屋为库房。合同签订后，原告按约向被告提供了租赁物，被告自行对涉案房屋进行装修用于经营超市。原告于2018年3月8日向被告安徽水利公司芜湖分公司转账支付50000元作为租赁涉案房屋的定金。

2、涉案房屋所属建设工程已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，并于2018年2月9日办理竣工验收，综合评定为合格工程。2018年8月16日，涉案房屋取得《建设工程竣工验收消防备案表》。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告经营者邹艮奎及原告分别与被告安徽水利公司芜湖分公司签订的《代储服务合同》、《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使合同权利、履行合同义务。从两份合同签订的先后顺序、第一份合同签订后原告对涉案房屋进行装修到双方签订正式的租赁合同及合同约定内容可知，对于涉案房屋的性质及房屋出租后原告用于经营超市的使用用途双方均是明知的。原告以被告安徽水利公司芜湖分公司提供出租的房屋未取得消防验收许可证、无规划许可证、施工许可证、竣工验收资料等为由诉请解除《租赁合同》，但庭审已查明，租赁房屋所涉工程已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，并于2018年2月9日办理竣工验收，综合评定为合格工程，且在2018年8月16日取得《建设工程竣工验收消防备案表》。根据《中华人民共和国消防法》相关法条的相关规定，除国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核外，其他建设工程履行的均系消防备案程序，只有在被确定为抽查对象且抽查不合格的情况下，才需依法停止使用并进行相应的整改。本案中，被告安徽水利公司芜湖分公司提供给原告的出租房屋非国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，其只需履行消防备案程序，而该程序被告安徽水利公司芜湖公司已履行完毕。原告承租房屋后对其进行装修改造用作超市经营，在超市经营的过程中被公安部门下达《安全隐患整改通知书》，该通知书的下发系针对原告经营的超市，而非建筑物本身。现原告以上述理由诉请解除与被告安徽水利公司芜湖分公司签订的《租赁合同》无法律及事实依据，本院依法不予支持。鉴于原告的各项损失系建立在合同解除的基础之上，故对原告要求被告赔偿其损失3584851的诉请，本院亦不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告鸠江区新康超市的诉讼请求。

案件受理费35559元，由原告鸠江区新康超市负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审　判　长　　陶呈成

人民陪审员　　高邦国

人民陪审员　　杨万才

二〇一八年十二月四日

法官　助理　　夏媛媛

书　记　员　　聂青玲

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国消防法》

第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。