张家港市南丰农村小额贷款有限公司与张家港市塘桥房地产开发有限公司、张家港市恒鑫建筑工程有限公司等借款合同纠纷执行裁定书

江苏省张家港市人民法院

执行裁定书

(2018)苏0582执异83号

案外人：钱昌炜，男，1992年11月23日生，汉族，住张家港市。

委托诉讼代理人：**，江苏联合-合力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，江苏联合-合力律师事务所律师。

申请执行人：张家港市南丰农村小额贷款有限公司，住所地张家港市。

法定代表人：***。

被执行人：张家港市塘桥房地产开发有限公司，住所地张家港市。

法定代表人：***。

被执行人：张家港市恒鑫建筑工程有限公司，住所地张家港市。

法定代表人：***。

被执行人：张家港市金塘桥客运服务有限公司，住所地张家港市。

法定代表人：**。

被执行人：***，男，1951年4月24日生，汉族，住张家港市。

被执行人：高建明，男，1949年4月18日生，汉族，住张家港市。

被执行人：***，男，1964年1月12日生，汉族，住张家港市。

在本院执行张家港市南丰农村小额贷款有限公司（以下简称南丰小贷公司）与张家港市塘桥房地产开发有限公司（以下简称塘桥房产公司）、张家港市恒鑫建筑工程有限公司（以下简称恒鑫公司）、张家港市金塘桥客运服务有限公司（以下简称客运公司）、***、***、***借款合同纠纷一案中，案外人钱昌炜对本院查封的塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

原告南丰小贷公司与被告塘桥房产公司、恒鑫公司、客运公司、***、***、***借款合同纠纷一案，本院于2016年9月7日作出（2016）苏0582民初8430号民事判决：一、被告塘桥房产公司应给付原告南丰小贷公司借款本金2600000元、利息396624.66元，共计2996624.66元，并承担2600000元自2016年7月10日起至被告实际履行之日止按年利率24%计算的利息损失。限被告于判决生效后十日内履行。二、被告塘桥房产公司应给付原告南丰小贷公司律师代理费36000元。限被告于判决生效后十日内履行。三、原告南丰小贷公司对上述第一项、第二项债权就本市塘桥镇何桥村建设用地使用权证号为***（2013）第0090790号土地使用权的变价款享有优先受偿权。四、被告恒鑫公司、客运公司、***、***、***对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。限被告于判决生效后十日内履行。（不以第三项为前提）。五、驳回原告南丰小贷公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31105元，财产保全费5000元，合计3***05元，由原告负担66元，由六被告共同负担36039元，该款原告南丰小贷公司已预交本院，由被告在履行本判决时直接给付原告南丰小贷公司。该判决发生法律效力后，根据原告南丰小贷公司的申请，本院于2016年10月25日立案执行，案号为（2016）苏0582执5076号。在该案执行过程中，本院于2017年6月1日查封了塘桥房产公司名下塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房屋【证书号：张房权证塘字第××号】。

案外人钱昌炜提出异议称，恒鑫公司向工商银行张家港分行（下称工行）贷款，塘桥房产公司以涉案房产及其他房产提供了抵押担保。2015年4月，***（案外人母亲）受案外人委托，与工行及塘桥房产公司协商一致：案外人向塘桥房产公司支付192万元（其中165万元用于归还工行贷款）后，工行注销抵押登记且由塘桥房产公司将涉案房产过户至案外人名下。2015年4月23日，***代案外人与塘桥房产公司签订《房地产买卖合同》，并于2015年***之前付清了192万元，且该购房款中165万元已用于归还工行贷款。后案外人对涉案房产进行了装修并已实际用于居住。但因工行拒绝履行注销涉案房产的抵押登记，涉案房产至今未能办理过户手续。后因工行就金融借款合同纠纷起诉恒鑫公司、塘桥房产公司等，主张对涉案房产享有抵押权，***作为第三人参与了该案诉讼。该案经原审、再审审理，贵院于2018年6月12日作出了（2018）苏0582民再2号民事判决书，驳回了工行要求对塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房屋及所占用的土地使用权的变价款享有优先受偿权的诉讼请求。该判决已生效，且工行已实际注销了涉案房产的抵押登记。现案外人发现，因南丰小贷公司与塘桥房产公司的执行案件，涉案房产已于2017年6月1日被查封。***认为，***在查封前已签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款并占有使用了涉案房产，案外人对涉案房产享有合法权利，能够排除执行，请求解除对***市××桥小区××室、××室、××室、××室房屋的查封。

本院查明，2015年4月23日，***与塘桥房产公司签订一份《房屋买卖合同》，约定由钱昌炜向塘桥房产公司购买位于张家港市××桥小区××室、××室、××室、××室的房屋，价款192万元，首付15万元，余款于2015年***一次性付清，于2015年***办理过户手续。嗣后，***付清了购房款，并对房屋进行了装修后居住至今，该购房款中165万元已用于归还恒鑫公司向工行的借款。工行因恒鑫公司未按约还贷，于2016年3月21日起诉恒鑫公司、塘桥房产公司、***、***，案号为（2016）苏0582民初3221号。2016年9月1日，本院作出（2016）苏0582民初3221号民事判决书，该判决认定工行对***市××桥小区××室、××室、××室、××室房屋不享有优先受偿权，工行仅对塘桥房产公司抵押的张家港市塘桥镇银桥花苑的房产、张家港市塘桥镇南京路的土地享有优先受偿权。判决生效后，因工行不履行注销塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房产抵押登记，钱昌炜于2016年12月8日起诉塘桥房产公司、工行，案号为（2016）苏0582民初13348号。2017年1月20日，本院作出（2016）苏0582民初13348号民事判决书，判决工行在判决生效后十日内办理***市××桥小区××室、××室、××室、××室房屋的抵押注销登记（房屋他项权证号：张房他证塘字第××号）。该判决生效后，工行注销了上述他项权证。因在（2016）苏0582民初3221号案件执行中发现工行享有优先受偿权的张家港市塘桥镇南京路的土地对应的房屋为张家港市××桥小区××室、××室、××室、××室，经本院审判委员会讨论决定，于2018年2月1日作出（2017）苏0582民监字3号民事裁定书，对（2016）苏0582民初3221号案件进行再审。2018年6月12日，本院作出（2018）苏0582民再2号民事判决书，判决驳回了工行要求对张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404房屋（他项权证号为张房他证杨字第××号）及所占用的位于塘桥镇的土地使用权（他项权证号张他项2013第0344号）的变价款享有优先受偿权的诉讼请求。根据2018年8月16日的不动产登记信息表，工行已在再审判决生效后注销了上述土地使用权的抵押登记。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案金钱债权执行中，***钱昌炜对位于张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404房屋及所占用的土地提出异议。在本院2017年2月***日查封上述房屋及土地之前，***与塘桥房产公司早在2015年4月已就此房产签订了《房屋买卖合同》，该合同的合法性、***付清房款并占有使用的情况已经由生效法律文书予以确认；因工行不注销案涉房屋及土地的抵押登记，导致钱昌炜无法办理案涉房产的过户登记。综上，案外人对案涉查封财产具有物权期待权，其要求解封的异议请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：

中止对张家港市塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房屋【证书号：张房权证塘字第××号】的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长***

人民陪审员吕翠***

人民陪审员**

二〇一八年八月二十四日

书记员**