包钢房地产开发有限责任公司、***商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

包头市昆都仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0203民初5913号 原告：包钢房地产开发有限责任公司，住所地：包头市昆区友谊大街30号街坊明日星城***甲1号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古字***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，内蒙古字***事务所律师。 被告：***，男，1983年3月24日出生，汉族，无固定职业，住包头市九原区。 委托诉讼代理人：***（系被告***之母），女，1959年9月2日出生，汉族，无固定职业，住包头市九原区。 原告包钢房地产开发有限责任公司（以下简称包钢房地产公司）与被告***商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包钢房地产公司的委托诉讼代理人***、被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 包钢房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2013年2月23日签订的包头市商品房买卖合同；2、判令被告向原告返还房屋，并协助原告办理注销包头市商品房买卖合同网签备案登记注销手续；3、判令被告向原告支付违约金65295.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年2月23日签订了《包头市商品房买卖合同》，合同约定被告从原告处购买位于昆区房屋一套，购房总价为327323元，首付款为107323元，按揭贷款220000元。合同签订后，被告支付了首付款并在交通银行包头九星支行申办了银行贷款，原告为被告的贷款向银行提供了保证金担保。由于被告逾期偿还贷款，导致银行从原告的保证金账户中共划扣欠款本金、利息、罚息等合计142804.3元。根据原被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告未能履行其向银行应尽的义务导致原告作为担保责任人承担担保责任，且被告未在原告通知的合理期限内偿付原告代偿款的，原告有权解除本合同，被告应配合原告办理网签注销手 续，并向原告支付总房款20%的违约金。故原告诉至本院，望判如所请。 被告***辩称，不同意解除，要求继续履行合同，将剩余款项向原告支付，但现在没有能力一次性付清。违约金过高，申请对其进行调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月23日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，被告购买原告开发的位于包头市昆都仑区房屋一套，总价款为327323元，其中首付款为107323元，剩余220000元办理银行按揭贷款。双方在《附件五：补充合同》中约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致甲方作为担保责任人而承担担保责任的，如果承担代为还款达到两个月月供款或者达到买受人贷款30%，买受人在甲方通知买受人向出卖人返还出卖人代偿款项10日内未向出卖人偿付的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付总房款的20%的违约金。按《商品房买卖合同》第六条的规定，在出卖人有权解除《商品房买卖合同》和本补充协议的前提下，出卖人可单独到包头市房产交易中心办理终止《商品房买卖合同》及本补充协议的有关手续，必要时买受人应予以协助。出卖方在终止《商品房买卖合同》和本补充协议后，有权将该房屋另作其他处置。出卖人须向买受人无息退还已付之房价款，并应扣除乙方应付的违约金。 合同签订后，被告依约定支付107323元首付款，并与交通银行股份有限公司包头九星分（支）行办理银行按揭贷款，原告为保证人。2020年6月30日，因被告未按期偿还贷款，交通银行股份有限公司包头九星分（支）行分两笔从原告账户中共计扣款142804.3元。2020年7月21日，原告向被告邮寄通知一份，限被告在2020年8月5日前返还原告代偿款项。本案案涉房屋已被包头市昆都仑区人民法院预查封。 在本案审理过程中，原告提出财产保全申请，要求查封被告名下位于包头市昆都仑区房屋，本院作出（2020）内0203民初5913号民事裁定书，查封被告名下位于包头市昆都仑区房屋（查封期限为2020年11月5日至2023年11月4日）。 本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，双方应依约履行。被告未按照约定向银行偿还按揭贷款，致使原告承担了担保责任，代被告向银行偿还了贷款本息共计142804.3元，被告在接到原告要求其返还代偿款的通知十日后未向原告偿还代偿款，原告有权解除双方签订的《包头市商品房买卖合同》。关于案涉房屋已被预查封的问题，我国不动产物权采取登记生效的原则，故当事人以房屋买卖合同方式转移物权，被告在所有权转移登记手续完成后，才能取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，双方尚未完成标的物的转移登记的，双方之间存在的是债的法律关系。本案中，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，尚未办理所有权登记，虽进行了合同网签备案，但网签备案是国家对房地产行业采取的一种行政管理措施，其公示的是债权，并不是物权，不 具备所有权公示的效力。涉案房屋尚未办理不动产权属登记，其网签合同虽然已被预查封，但双方当事人签订网签合同，并不因此发生物权变动的效力，原告作为涉案房屋的开发商，按照双方当事人约定行使合同解除权的行为符合法律规定，应当受到法律保护。故原告主张解除《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还案涉房屋，并协助原告办理包头市商品房买卖合同网签备案登记的注销手续。因被告的违约行为导致合同解除，故被告应当承担相应的违约责任，按照合同约定违约金应为总房款的20%，被告主***约定的违约金过高，申请降低违约金，本院综合考虑合同履行具体情况、原告的实际损失以及被告的过错程度，适当将违约金调整为总房款的5%即16366.15元。合同解除后，原告应当在扣除违约金后向被告退还被告已支付的购房款310956.85元（327323元-16366.15元）。同时，对于原告垫付的代偿款142804.3元，原告在本案中未作主张，且与本案不属于同一法律关系，原告可另寻其他途径解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款和第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告包头包钢房地产公司置业有限责任公司与被告***签订的《包头市商品房买卖合同》； 二、被告***于本判决生效后三十日内向原告包头包钢房地产公司置业有限责任公司返还房屋，并协助原告包头包钢房地产公司置业有限责任公司办理注销包头市商品房买卖合同网签备案登记手续； 三、原告包头包钢房地产公司置业有限责任公司在扣除违约 金16366.15元后，剩余310956.85元应于本判决生效后三十日内退还被告***； 四、驳回原告包头包钢房地产公司置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费1432元（原告已预交），由原告包头包钢房地产公司置业有限责任公司负担1074元，由被告***负担358元。 财产保全费3657元，（原告已预交），由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　郭淑英 人民陪审员　　葛　晔 二〇二一年四月十二日 书　记　员　　*** 附本判决适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。