包钢房地产开发有限责任公司与***房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区包头市中级人民法院 民事判决书 （2020）内02民终3155号 上诉人（一审被告）：包钢房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古包头市昆都仑区友谊大街30号街坊明日星城***甲1号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古字***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，内蒙古字***事务所律师。 被上诉人（一审原告）：***，女，1969年10月24日出生，住内蒙古包头市昆都仑区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古铭法律师事务所律师。 上诉人包钢房地产开发有限责任公司（以下简称包钢房地产）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。 包钢房地产上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回***的诉讼请求，本案一、二审全部诉讼费用由***承担。其上诉主张的事实与理由是： 一、包钢房地产对标的物拥有合法占有、使用、收益、处分的权利。 涉案标的属于历史性、遗留性建筑，建设之初符合1984年实施的《城市规划条例》规定的建设规范。包头钢铁公司在1988年之前通过划拨取得的相应土地用于职工住房及厂房建设，在满足规划要求的情况下根据设计、施工蓝图建设了包括涉案标的在内的住宅及其他配套房产（车棚即包括在内）。包头钢铁公司的建设行为符合1984年1月5日国务院颁布并实施的《城市规划条例》四条、第四十八条等规定，即有合法的建设用地审批手续、具备设计文件和图纸。在《城市规划条例》中并没有关于“建设工程规划许可证”的相关规定，直至1990年4月1日起实施的《中华人民共和国城市规划法》才第一次出现“建设工程规划许可证件”的表述。现行《中华人民共和国城乡规划法》是在2007年10月28日才通过，后又几经修改。所以，涉案车棚建设时满足当时的建设规划要件，包头钢铁公司通过合法建造方式取得了其所有权。 1998年3月24日,包头钢铁公司开始实行职工房改政策，将住宅按照实际使用面积（套内面积）出售给单位职工并办理了产权登记，而将配套的车棚等公用设施（国有资产）的所有权分配给了本案的包钢房地产，但是并未办理产权登记。2016年,包头市政府出台的《包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案》（包府发【2016】34号）、《包头市住房保障和房屋管理局关于上报城市规划区房屋产权登记集中治理项目的通知》要求，包头市住建局同意为历史遗留未办产权证书或登记的房产及配套设施，办理产权登记。包钢房地产按照上述文件要求，整体报送了包括涉案车棚在内的不动产产权登记材料，现涉案车棚产权正在办理过程中，所以包钢房地产对车棚拥有合法的所有权。 二、涉案标的物改造装修时间是2011年，***与包钢房地产于2014年签订合同时，对合同约定的租赁物及附属设施予以确认，认可其承租的标的物系改造后的标的物。 包钢房地产从2011年8或9月份开始至2014年10月份，将标的物零租金租赁给***使用。2011年10月,***的配偶**以每年6万元的价格将涉案标的物租赁给**经营水产生意。为满足经营需要，**在租赁物内进行了改造装修。2014年年底,包钢房地产与***就改造后的标的物重新签订了书面《临时性经营资产租赁合同》，租赁期为2014年10月30日至2014年12月31日。合同第四条第4项约定“乙方已全面了解房屋及附属设施的实际情况，自愿承租该标的物及附属设施”；2015年,包钢房地产与***再次签订了《临时性经营资产租赁合同》，其中合同第四条第4项同样确约定“乙方已全面了解房屋及附属设施的实际情况，自愿承租该标的物及附属设施”。按照上述两份租赁协议约定，***对其承租时所承租的租赁物及附属设施的状况是明知、确认的，即书面签约时***明知租赁标的物是经**改造装修后的且同意承租改造后的租赁物及附属设施。 三、***要求包钢房地产支付经济赔偿金无事实及法律依据。 首先，***于2011年零租金租赁涉案标的物后，又将标的物转租给次承租人**，***对租赁标的物转租及改造装修并未经过包钢房地产的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”之规定，涉案标的物的改建费用应由承租人***及次承租人承担。 其次，***在零租金租赁包钢房地产所有的房产期间（2011年10月至2014年10月）转租后获利约18万元，2014年10月至2017年底有偿租赁期间，收取**租金38.2万元，除支付包钢房地产租金外转租获利约15万元。一审法院认定包钢房地产实际已经取得了标的物改造后增值利益，但该增值利益与***转租所获取的巨额利益相比，差额巨大，判令包钢房地产按照比例承担2011年标的物工程改造费用，明显显失公平。 第三，***于2019年6月向一审法院申请对涉案标的物改造工程造价进行鉴定，是对**改建后标的物的工程造价进行的鉴定，且该改造费用是次承租人**所支出，***也未给**进行相应的补偿，**也未要求***给予经济补偿。因此，***不是标的物改造费用的实际支出者，不应当由此受益。 综上，**出资对涉案标的物的改造系发生于***与包钢房地产签订书面《临时性经营资产租赁合同》之前，鉴于此前的口头零租金租赁协议双方已经履行完毕，***、**均未对改造费用提出异议，之后再签订书面租赁合同时，对所承租的租赁物及附属设施均予以认可，因此，***请求包钢房地产支付经济赔偿金于法无据。一审法院在没有查明本案基本事实情况下，错误的适用法律，错误认定合同效力，使大量国有资产的经营陷入困惑，更有流失之可能。 ***答辩称：一、案涉车棚改造成平房，是包钢房地产同意***建好后再租给***的，双方之前是租赁合同关系，之后有融资租赁合同的成分，所以包钢房地产对案涉平房没有所有权，其所有权属于***。二、双方当事人之间的租赁关系无效，案涉平房如何使用与包钢房地产无关。三、包钢房地产所述2011年至2014年是零租金租给***，不属实。***给包钢房地产的考勤员***交纳了2011年至2013年的房租共7万元。综上，请求驳回上诉，维持原判。 ***起诉请求：1、请求判令包钢房地产给付***经济赔偿金55120.87元；2、诉讼费由包钢房地产承担。 一审法院认定事实：***从2011年起租赁包钢房地产位于包头市××区面积为113.4平方米的车棚一处。后***投资将上述车棚改造为现今的平房。2015年1月30日，包钢房地产与***签订了《临时性经营资产租赁合同》，合同约定包钢房地产将上述标的物租赁给***，用于卖水产，租期为2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为87500元。上述标的物现无房屋所有权证书也未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准的准建手续。2016年10月27日，包钢房地产将***诉至一审法院，请求判令***腾出上述标的物并支付占有使用费。一审法院于2017年4月21日作出（2016）内0203民初5123号民事判决，一审法院认为涉案的标的物未办理房屋所有权登记，产权状况不明晰，未提供相关手续用以证明其对涉案标的物享有权利，故判决驳回包钢房地产的诉讼请求。包钢房地产不服判决，上诉至包头市中级人民法院。包头市中级人民法院于2017年11月7日作出（2017）内02民终1960号民事判决，包头市中级人民法院认为，双方签订的租赁合同应属无效合同，***应将房屋腾出并支付房屋占有使用费，故判决：一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初5123号民事判决；二、***于判决生效之日起七日内将其占用的房屋腾出；三、***于判决生效之日起七日内向包钢房地产支付房屋占有使用费。现诉争标的物仍在经营使用。***将包钢房地产诉至一审法院请求判如所请。 2019年6月14日，***向一审法院提交鉴定申请，请求对诉争标的物改造工程造价进行鉴定。本院委托内蒙古中恒信工程造价咨询有限公司对诉争标的物改造工程造价进行鉴定。内蒙古中恒信工程造价咨询有限公司作出（2020）鉴审字第01号工程造价鉴定意见书，鉴定金额为55120.87元。***对鉴定金额予以认可。包钢房地产对鉴定金额不认可，认为鉴定意见书只是对其工程造价进行了鉴定，没有考虑涉案工程的残值和现价值，对于耗损部分没有说明。***提交收费收据证明鉴定花费3500元，包钢房地产不认可，认为应当提供正规的发票。 一审法院认为，***从2011年开始租赁位于包头市××区面积为113.4平方米的车棚，并于2011年投资将车棚改建为平房，包钢房地产称其对***的改造行为不知情，但2015年在车棚已经完成改造的情况下，包钢房地产仍与***签订了《临时性经营资产租赁合同》，确定租金为每年87500元，据此可以认为包钢房地产对于***的改造行为是知情的。***的改造行为增加了涉案标的物的价值,作为房屋管理人,包钢房地产的利益也相应增加。现双方签订的租赁合同无效，包钢房地产收回涉案标的物，且涉案标的物现仍在经营使用，包钢房地产实际已经取得了标的物改造后的增值利益，因此，包钢房地产应向***补偿改造标的物的资金投入。考虑到2011年标的物改造后至2015年双方签订租赁合同前这段期间，涉案标的物一直由***使用，***亦享受到改造后房屋产生的利益，且租赁合同无效，双方均有过错，故标的物改造费用双方按比例负担。结合本案情况，由***负担30%，包钢房地产负担70%。按照鉴定金额，包钢房地产应补偿***38584.61元。诉讼费用、鉴定费用双方按比例承担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告包钢房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内补偿原告***标的物改造费用38584.61元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费1178元、鉴定费3500元（***已预交），由原告***负担1403.4元，被告包钢房地产开发有限责任公司负担3274.6元。 二审经审理查明，除案涉2015年1月30日，包钢房地产与***签订的《临时性经营资产租赁合同》的效力一事之外，一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。 另查明，包头市中级人民法院于2020年12月23日作出（2020）内02民终1229号民事判决，该判决认定，该案当事人***与包钢房地产因与本案历史背景情况相同的昆都仑区友谊大街18号街坊1号车棚、4号车棚改造为平房而发生纠纷的房屋租赁合同关系成立且有效。 该事实有已生效的（2020）内02民终1229号民事判决予以证实。 本院认为：首先，包钢房地产提交的**出具的说明，缺乏证据的真实性，且证人应当出庭作证，故本院对该说明不予采信；包钢房地产提交的**与**签订的《房屋租赁合同》、收条、银行回执、工商登记信息，均缺乏与本案的关联性，本院不予采信。包钢房地产提出的由**而非***对案涉车棚投资改造为平房的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。本院认定案涉平房是由***出资改造的。 其次，因已经生效的（2020）内02民终1229号民事判决认定与本案历史背景相同的昆都仑区友谊大街18号街坊1号车棚、4号车棚改造为平房而发生纠纷的房屋租赁合同关系成立且有效，且在该案与本案中，包钢房地产为证明其有权出租车棚所提交的证据也是一致的，所以案涉《临时性经营资产租赁合同》是有效的。（2020）内02民终1229号民事判决对于相同的租赁合同关系有效的理由已有论述，本院在本案中不再赘述。 再次，本案案涉房屋在本案一审起诉之前，已经由包钢房地产收回，***已将生效裁判认定的房屋占有使用费（标准与合同约定的房屋租金相同）给付完毕。那么双方当事人的本案纠纷，实质上就是在双方对《临时性经营资产租赁合同》已无其他争议的情况下，仅就***2011年对案涉车棚改造为平房的支出，应在双方当事人之间如何承担的问题。本案的基本事实是，案涉车棚由***于2011年进行了改造并使用至2017年，但改造成果即平房的正常寿命应远超过***已使用的6年，所以一审法院判令包钢房地产承担房屋改造费用的70%，并无不当。包钢房地产提出的其不应负担车棚改造为平房的任何费用的主张，缺乏事实依据且有违公平原则，本院不予支持。 综上，因二审出现新证据，一审判决对案涉《临时性经营资产租赁合同》的效力认定有误，本院依法予以纠正；但一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3274.6元，由上诉人包钢房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   *** 审判员   *** 审判员   *** 二○二一年二月三日 法官助理   侯　丽 书记员   段鹧庭 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。