***、安徽寰宇装饰工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1622民初6548号 原告（执行案外人）：***，男，1975年9月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：***,******事务所律师。 委托诉讼代理人：***,******事务所律师。 被告（申请执行人）：安徽寰宇装饰工程有限公司，住所地安徽省合肥市望江东路149号寰宇上都大厦501室，统一社会信用代码913401007329902145。 法定代表人：***，系该公司经理。 委托诉讼代理人：**，北京**同达（合肥）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：蒙城县保地丰房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市蒙城县牛群商贸城中心广场南5号楼，统一社会信用代码91341622567524876G。 法定代表人：**，系该公司经理。 委托诉讼代理人：邓睿，安徽京奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽京奇律师事务所律师。 原告***与被告安徽寰宇装饰工程有限公司（以下简称寰宇装饰公司）、第三人蒙城县保地丰房地产开发有限公司（以下简称保地丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2021年8月11日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告寰宇装饰公司的委托诉讼代理人**、第三人保地丰公司的委托诉讼代理人邓睿，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行原告购买的位于蒙城县玖隆国际广场1层Ａ区并解除查封；2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年2月12日，原告与第三人蒙城县保地丰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买第三人开发的位于蒙城县玖隆国际广场1层Ａ区，建筑面积为48.75平方米，单价为每平方米27116.9元，总房款为1321949元。双方同时约定，第三人对原告所购商铺有三年的租赁经营权，由第三人直接将商铺交付蒙城县玖隆商业运营管理有限公司对外出租，收益用于冲抵优惠前的房价，三年后商铺交还原告。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款1321949元，具体支付情况为：2013年12月16日，订房时，预交定金20000元、2013年12月27日转账支付390000元、2014年2月12日，支付911949元，其中转账841949元、现金70000元（ＰＯＳ机刷卡），以上合计支付：1321949元。2017年1月1日，三年租赁经营权期满，原告收回商铺。2017年2月1日，原告将商铺出租给***用于经营食品店（店名百味林）至今。2020年8月份，原告在办理产权证的过程中发现案涉商铺被查封，原告向蒙城县法院提出案外人执行异议。2021年7月23日，蒙城县法院（2021）皖1622执异61号执行裁定书，驳回了案外人***的异议请求。原告认为，案涉商铺系原告在法院查封前依法购买，签订了《商品房买卖合同》，足额支付了购房款，房屋交付后，原告实际占有了商铺并对外出租至今。原告支付了对价，是不动产物权的实际所有人，没有办理产权证的原因不在原告，被告作为金钱债权执行人，原告的权利明显优于被告。为此，依法起诉，请求法院判决不得对原告购买的位于蒙城县玖隆国际广场1层Ａ区执行并依法解除查封。 寰宇装饰公司辩称：商品房买卖合同没有在政府部门进行备案，不能证明原告是案涉房屋的真实权利人，案涉房屋，原告缴纳款项的时间在商品房买卖合同签订之前，不符合正常的交易程序。原告没有提供证据证明其合法占有了案涉房屋。原告没有证据证明其交付了全部的购房款项。原告在2014年签订买卖合同，至今已经7年有余，而案涉房屋被查封也已经有5年时间，原告在如此长的时间内没有办理不动产权证，是原告漠视自己的权利。案涉的商品房是商铺，不是住宅，在法律上没有优先保护的基础，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人保地丰公司述称：原告诉状中事实与理由部分，与事实情况相一致，请求法院依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据分析认定如下：对***的举证，保地丰公司无异议，本院予以认定。 经本院查明事实如下：2014年2月12日，***与第三人蒙城县保地丰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，***购买第三人开发的位于蒙城县玖隆国际广场1层Ａ区，建筑面积为48.75平方米，单价为每平方米27116.9元，总房款为1321949元。***前期已付金额41万元（2013年12月16日支付2万元、2013年12月27日支付39万元）、另于2014年2月12日分两次共支付911949元，保地丰公司于2016年1月25日出具了金额为1321949元的购房发票。2016年2月17日，***（甲方）与蒙城县玖隆商业运营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，合同约定二、经营期限、经营方式及用途：1、委托经营期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，共三年。2、甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项均委托于乙方处理，并同意乙方以自己的名义独立从事商铺经营管理的一切活动。3、经营用途：由乙方负责该商铺对外经营、管理。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围及经营模式。保地丰公司于2017年7月1日将案涉商铺交还给***。***现将该商铺租赁给***经营。 依据本院已经发生法律效力的（2018）皖1622民初5242号民事判决书，寰宇装饰公司申请执行保地丰公司，本院于2019年11月22日作出（2019）皖1622执2672-1号执行裁定书，查封保地丰公司所有的蒙城县玖隆国际综合体Ａ区。***向本院提出书面异议，请求中止对案涉商铺的执行并解除查封。2021年7月23日，本院作出（2021）皖1622执异61号执行裁定书，裁定驳回案外人***的异议请求。***不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为：本案争议焦点为，案涉房屋能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现就***提出的异议是否符合上述四个条件分析认定如下： 一、关于《商品房买卖合同》是否有效的问题。***与第三人保地丰公司于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同的签订系在本院于2019年11月22日裁定查封案涉商铺之前。 二、关于***是否占有案涉房屋的问题。***将案涉商铺交给蒙城县玖隆商业运营管理有限公司经营管理三年，保地丰公司于2017年7月1日将案涉商铺交还给***。***现已将该商铺出租给他人使用。故***在本院查封之前已合法占有该商铺。 三、关于房屋价款是否支付的问题。案涉商铺总房款为1321949元，***前期已付金额41万元（2013年12月16日支付2万元、2013年12月27日支付39万元）、另于2014年2月12日分两次共支付911949元，保地丰公司于2016年1月25日出具了金额为1321949元的购房发票。保地丰公司对房款的支付无异议，故***已经完成房屋价款支付义务。 四、关于未办理过户登记的原因问题。因保地丰公司欠税导致***所购商铺无法办理不动产登记手续，后被查封，该情形属于非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上所述，案涉房屋虽然登记在保地丰公司名下，但***提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，案涉房屋不得执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行位于蒙城县玖隆国际广场1层Ａ区； 二、驳回***的其他诉讼请求。 案件受理费16698元，由安徽寰宇装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审　判　长　　黄淑云 人民陪审员　　范　群 人民陪审员　　*** 二〇二一年十月二十五日 书　记　员　　*** 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。