广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司、贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会等合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）桂1103民初1755号 原告（反诉被告）：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司。住所地：贺州市鞍山西路83号，统一社会信用代码：91451102788431171U。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者（代理权限截止2022年12月6日）。 委托诉讼代理人：**，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者（代理权限截止2022年12月6日）。 委托诉讼代理人：***，广西振昆律师事务所律师（代理权限自2022年12月6日起）。 被告（反诉原告）：贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会。住所地：贺州市八步区××路××号。 负责人：***，主任。 委托诉讼代理人：***，广西汇豪律师事务所律师（代理权限截止2022年7月13日）。 委托诉讼代理人：**年，广西汇豪律师事务所实习律师（代理权限截止2022年7月13日）。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师（代理权限自2022年7月13日起）。 第三人：广西***基物业服务有限责任公司。住所地：桂林市七星区七里店路69号翡翠潮庭6栋1-01号，统一社会信用代码：914503007276859019。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1975年7月25日出生，汉族，住河南省泌阳县，系公司员工。 原告（反诉被告）广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称圣展物业）与被告（反诉原告）贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会（以下简称湖广大市场业委会）合同纠纷一案，本院于2022年6月1日立案后，于2022年7月5日依法适用普通程序（独任）公开开庭进行审理。原告圣展物业的委托诉讼代理人**、**，被告湖广大市场业委会主任***及其委托诉讼代理人***、**年到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请追加广西***基物业服务有限责任公司（以下简称**公司）作为第三人，本院依法通知**公司作为本案第三人参加诉讼，于2022年9月19日适用普通程序公开开庭进行审理。原告圣展物业的委托诉讼代理人**，被告湖广大市场业委会的主任***及其委托诉讼代理人***，第三人**公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣展物业向本院提出诉讼请求：1.撤销被告湖广大市场业委会于2022年5月1日作出的解聘函；2.撤销被告湖广大市场业委会于2022年6月27日组织招投标行为及作出的开标结果；3.撤销被告湖广大市场业委会于2022年6月29日与第三人**公司订立的物业服务合同；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2009年10月1日，原告与广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）签订《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》（以下简称A区合同），由原告负责湖广市场A区小区的物业管理，委托管理期限自2009年10月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止。2013年11月1日，原告与桂东公司签订《湖广国际大市场B区前期物业管理委托合同》（以下简称B区合同），由原告负责湖广市场B区小区的物业管理，委托管理期限自2013年11月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止。签订合同后，原告依照合同约定行使权利义务，并与A、B小区业主（湖广市场C1地块）签订《湖广国际大市场前期物业管理服务协议》，履行相应职责。另，原告已中标取得广西贺州市桂东房地产开发有限公司开发的湖广大市场商品房项目深港1号小区（湖广市场C2地块）物业服务人的权利，预计2022年8月商品房交付业主时正式开始物业管理，届时将与上述湖广大市场AB小区连成一片，实施全面一体化物业管理。2022年2月18日，被告湖广大市场业委会成立并向八步区八步街道办办理备案。2022年3月，被告以粘贴告示方式向原告作出解聘终止物业合同的行为，经报请区市两级住建局，住建局责令被告立即撤销其违法解聘行为，并主持双方就**事宜进行磋商，经磋商达成**一致意向，原告依约继续为被告小区提供物业服务至今。2022年4月16日，被告就解聘原告召开第二次业主委员会并公示其投票结果。2022年5月1日，被告以投票表决结果为由向原告发出《解聘函》，通知正式解聘原告，并告知原告结清、退还相关费用以及完成交接手续、退出物业管理等解聘内容。经审查统计，被告召开业主大会的人数未达到法定人数，其业主委员会所作出的决议程序违法属于无效决议。2022年5月7日，被告通知定于2022年5月22日-24日召开第三次业主大会，议题为成立湖广大市场小区评标小组授权给业主委员会的决定等，通过招投标方式选聘新的物业公司接管小区物业。期限届满，被告未对第三次业主大会投票结果进行公示。之后，被告未采取挂网公开招标的方式进行招投标，而是以协议选定的方式确定新的物业公司。基于被告上述行为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”的规定，被告应当对第三次业主大会投票结果进行公示，并且其指定新物业公司的行为违反《贺州市前期物业管理招投标管理暂行规定》第四条“项目建筑面积在8万平方米以上的采用公开招标方式选聘物业管理企业”的规定，被告选聘新物业公司的程序违法，请求法院依法予以撤销。 被告湖广大市场业委会辩称，1.湖广大市场小区是独立的物业管理区域，与尚未销售的深港1号小区没有任何关联。根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”、第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”的规定，湖广大市场小区已于2022年2月18日在八步街道办的指导下依法成立了湖广大市场小区业主委员会并召开了三次业主大会，由此可见湖广大市场小区是一个独立的小区，与深港1号小区没有关联。湖广大市场小区与深港1号小区仅为同一开发商开发，但与原告没有任何关系。深港1号小区向贺州市住房与城乡建设局下属的贺州市物业管理服务中心申请物业管理服务招标备案，如果二个小区是共同的区域，其无需再进行物业管理服务招标与投标事项。原告主张湖广大市场小区与深港1号小区共用绿地与绿化、消防也与客观事实不符。2.被告是依法成立的业主委员会，作出解聘原告的决定有事实和法律依据。2022年1月5日，湖广大市场小区业主成立第一届业主委员会选举筹备小组。2022年1月15日，贺州市八步区八步街道办事处通知湖广大市场小区业主成立业主大会、选举小区业主委员会。湖广大市场小区于2022年1月24日至26日公开选举了贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会委员并进行公示。被告于2022年2月14日申请备案，贺州市八步区八步街道办事处于2月18日出具同意成立贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会的批复，同日，被告完成备案。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定及《湖广国际大市场小区前期物业管理委托合同》第十八条“委托管理期限至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止”的约定，被告成立于2022年2月18日，原告的前期物业服务合同应于2022年2月18日自然终止。3.湖广大市场小区自成立业委会以来未与原告就**问题达成一致意见，被告解聘原告符合法定条件和程序。2022年2月26日，被告向原告发出通知前期签订的物业服务协议已作废，请原告尽快草拟并提交新的物业服务协议。2022年3月21日，原告作出“关于暂停湖广大市场物业服务终止前期物业服务公告”。次日，被告向光明社区申请湖广大市场小区召开第二次业主大会并要求光明社区工作人员过来协助业委会召开第二次业主大会。2022年4月2日，被告向业主发出召开第二次业主大会投票通知，于4月8日至13日进行投票，并根据业主投票结果在湖广大市场小区内张贴公示，公示期为15日。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十一条“选聘、**、解聘物业服务人或者决定自行管理，使用物业专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”的规定，被告召开湖广小区全体业主大会，该小区共有业主1230户，总建筑面积为238364.72㎡，出席大会业主836户占建筑面积161185.91㎡，出席人数和建筑面积均超过总数的三分之二，符合召开业主大会的法定程序。其中，同意支持解聘原告的达到783户，按每户最低建筑面积132.72㎡计算为103919.76㎡超过专有部分面积占比三分之二161185.91㎡的一半，符合相关规定。2022年5月1日，被告向原告发出《解聘函》，要求原告在60日内尽快撤场并办理好移交与交接手续。根据《广西壮族自治区物业管理条例》及《中华人民共和国民法典》的相关规定，被告于2022年5月1日作出的《解聘函》合法有效。2022年5月7日，被告向光明社区申请召开第三次业主大会，并通知业主于2022年5月22日至24日投票表决，内容为湖广大市场小区选聘新物业的方案、选招标小组成员。2022年5月26日，被告将投票结果在小区内张贴公示15日。2022年6月15日，被告向社会公开招聘湖广大市场小区新物业。2022年6月27日，第三人**公司中标湖广大市场新物业。2022年8月1日，贺州市八步区住建局为第三人**公司办理了物业服务合同备案。被告解聘原告的程序合法，原告应当履行《解聘函》约定的义务。 第三人**公司对原告的起诉答辩称，**公司的答辩意见与被告湖广大市场业委会的答辩意见一致。 被告湖广大市场业委会向本院提出反诉请求：1.确认被告于2022年5月1日作出的《解聘函》合法有效，确认被告于2022年6月27日组织招投标行为和作出开标结果合法有效；2.判令原告限期撤场并办理好移交与交接手续；3.本案本诉与反诉的诉讼费由原告承担。 事实和理由：2021年9月27日，贺州市八步区湖广大市场小区业主成立第一届业主委员会选举筹备小组。2022年1月5日，贺州市八步区八步街道办事处正式发出通知在贺州市八步区湖广大市场小区内召开业主选举大会选举小区业主委员会。2022年1月24日至26日，湖广大市场小区业主公开选举了业主委员会委员并进行公示。2022年2月14日，被告提交备案申请。2022年2月18日，贺州市八步区八步街道办事处出具同意成立贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会的批复。同日，被告完成备案，原告的前期物业管理服务合同终止。2022年2月26日，被告向原告发出通知，前期签订的物业服务协议已作废，请原告尽快草拟并提交新的物业服务协议。2022年3月21日，原告作出“关于暂停湖广大市场物业服务终止前期物业服务公告”。次日，被告向业主发出召开第二次业主大会的通知。2022年4月2日，被告向业主发出召开第二次业主大会投票通知，于4月8日至13日进行投票。根据业主投票结果，被告于2022年5月1日向原告发出解聘函，要求原告在60日内限期尽快撤场并办理好移交与交接手续。根据《广西壮族自治区物业管理条例》及《中华人民共和国民法典》的相关规定，被告于2022年5月1日作出的解聘函合法有效，于2022年6月27日组织招投标行为及作出的开标结果合法有效，请求法院支持被告的反诉请求。 原告圣展物业对被告湖广大市场业委会的反诉答辩称，被告告湖广大市场业委会的反诉请求不成立：1.被告反诉主张的第一项诉讼请求已涵盖在原告本诉主张的请求撤销被告作出的《解聘函》的审查范围内，属同一法律事实和法律关系，无需反诉原告另行提出诉讼；2.被告反诉主张的第二项诉讼请求系排除妨碍法律关系，与原、被告提出的撤销业委会与第三人签订的物业服务合同不是同一法律事实和法律关系的诉讼，该诉讼需以本诉的处理结果为依据，属后置诉讼请求，当前诉讼条件尚未成就。请求法院依法驳回被告的反诉请求。 第三人**公司对被告湖广大市场业委会的反诉请求答辩称，第三人**公司是通过正规手续进场提供物业服务管理的，是合法的，但原告圣展物业至今未退场。 原告圣展物业就本案本诉、反诉共同向法庭提交的证据有：1.《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》《湖广国际大市场B区前期物业管理委托合同》《湖广国际大市场前期物业管理服务协议》复印件各1份，2.贺州市八步区业主委员会备案证明复印件1份，3.被告贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会发出的通知复印件1份，4.八步区湖广大市场小区第二次业主委员会投票结果公示、解聘函复印件各1份，5.《关于召开湖广大市场小区第三次业主大会的通知》《关于湖广大市场小区中标结果通知书公示》《关于湖广大市场小区新老物业工作交接通知书》复印件各1份，6.投资项目备案证明、总平面图复印件、贺州深港1号项目规划设计说明各1份。 被告湖广大市场业委会就本案本诉、反诉共同向法庭提交的证据有：1.湖广大市场小区宗地图、不动产权证书复印件各1份，2.备案证明复印件1份，3.《湖广国际大市场前期物业管理服务协议》复印件1份，4.湖广国际大市场小区第一届业主委员会选举结果的公示、湖广大市场小区第二次业主委员会投票结果公告复印件各1份，5.参与第二次业主大会具体名单和面积统计6页复印件，6.解聘函复印件1份，7.关于湖广大市场小区第二次业主大会的情况说明复印件1份，8.被告与第三人签订的物业服务合同、宗地图复印件各1份，9.第一届业主委员会选举结果的公示、湖广大市场小区首届业主委员会选举正、副主任投票结果的公告复印件1份，10.关于暂停湖广大市场物业服务终止前期物业服务公告复印件1份，11.致湖广大市场小区业主一封信、通知复印件1组，12.照片复印件1份，13.申请书、关于召开湖广大市场小区第三次业主大会通知、选聘方案具体通知、备案表、备案证明复印件各1份，14.贺州市深港1号小区物业管理服务招标备案的申请、贺州市八步区物业管理招标备案表、深港1号项目前期物业管理服务招标公告、中标通知书复印件各1份。 第三人**公司就本案本诉、反诉均未向法庭提供证据。 综合全案证据，本院认定事实如下： 广西贺州市桂东房地产开发有限公司系贺州市深港1号的开发商，该项目位于贺州市八步区××路××号，总用地面积303702.03㎡，其中深圳城61689.33㎡、东融城22075.39㎡、湖广市场104931.60㎡、港澳城115005.71㎡；总建筑面积1043692.06㎡，其中深圳城289173.41㎡、东融城114174.25㎡、湖广市场238363.23㎡、港澳城401981.17㎡。 2009年10月1日，原告与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订了《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2009年10月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止；首届业主大会召开后，首届业主大会可按照规定选聘或**物业企业，并签订本商业综合体的物业管理委托合同后，本合同自行终止。 2013年11月1日，原告与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订了《湖广国际大市场B区前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年11月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止；首届业主大会召开后，首届业主大会可按照规定选聘或**物业企业，并签订本商业区的物业管理委托合同后，本合同自行终止。原告与该小区业主签订了《湖广国际大市场前期物业管理服务协议》，约定自本协议终止时起10日内，与全体业主选聘新的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。 2020年3月2日，广西贺州市桂东房地产开发有限公司向贺州市物业管理服务中心申请贺州市深港1号小区物业管理服务招标备案，招标备案表显示总建筑面积805328.83㎡。之后，原告中标贺州市深港1号前期物业管理服务，中标通知书显示总建筑面积62790㎡，其中住宅建筑面积56700㎡、非住宅建筑面积6090㎡。 2022年1月24日至26日，湖广大市场小区组织全体业主进行投票，并于2022年2月12日选出首届业主委员会成员：主任***，副主任肖令、巫资锋、***，委员伍峥嵘、***、***，并对投票结果进行了公示。2022年2月18日，贺州市八步区八步街道办事处为贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会办理了备案。2022年3月21日，原告向被告及全体业主发出《关于暂停湖广大市场物业服务终止前期物业服务公告》，内容为“即日起暂停湖广大市场小区内的物业服务，请业委会做好接管交接工作；停止服务前所提供的服务产生物业费的权利归原告享有；业委会通知原告前期与业主签订的物业服务协议已作废违反了《中华人民共和国民法典》的有关规定；业委会及全体业主自作出终止前期物业服务通知之日起三十日内，另聘物业公司与原告办理交接手续；小区业主或业委会如需要原告继续提供服务的，按原物业服务合同规定收取物业费”。 2022年4月2日，被告召开第二次业主大会就小区水网改造及维修资金使用、圣展物业服务合同、物业公司聘用或自管三个事项组织全体业主投票并对投票结果进行了公示，该次投票应发选票1230张，实发选票836张，收回选票836张，其中783票同意解聘，八步区八步街道光明社区居委会认可该次投票表决达到法定要求，符合另聘物业服务人票数和专有建筑面积。 2022年5月1日，被告向原告发出《解聘函》，要求被告自接到《解聘函》之日起60日内向业委会完成小区物业承接查验等工作。 2022年5月7日，被告召开第三次业主大会就成立小区评标小组授权给业委会的决定、选聘物业服务企业等相关内容组织全体业主投票并对投票结果进行了公示，该次投票应发选票1230张，实发选票830张，收回选票830张，其中728票同意成立评标小组选聘新物业及相应的选聘方案。 2022年6月29日，被告湖广大市场业委会与第三人**公司签订了《物业服务合同》，由第三人为被告提供物业服务，管理期限为2022年7月1日至2024年6月30日止。2022年8月1日，贺州市八步区住房和城乡建设局为该物业服务合同办理了备案。 另查明：2022年7月13日，被告向本院提交《终止委托代理合同协议书》，告知本院终止其与广西汇豪律师事务所（***、**年律师）就本案诉讼签订的委托代理合同。 因原告一直未撤离湖广大市场，第三人**公司于2022年11月6日向被告申请退出湖广大市场小区，被告同意第三人**公司退场。2022年11月10日，第三人**公司退出湖广市场物业服务管理。 2022年11月11日，被告与案外人贺州**物业有限公司签订《物业服务合同》，合同期限为2022年12月1日至2025年11月30日。 2022年11月22日，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，以第三人**公司退场为由，申请增加诉讼请求：要求撤销被告八步区湖广大市场小区业主委员会于2022年11月11日与案外人贺州**物业有限公司签订的《物业服务合同》。 2022年12月5日，原告向本院提交《追加第三人申请书》，申请追加广西桂东房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼。 2022年12月9日，广西振昆律师事务所向本院邮寄授权委托书、律所公函及原告圣展物业出具的《变更代理人告知书》，告知本院原告解除对原代理人贺州市华誉法律服务所（**、**）的委托，另行委托广西振昆律师事务所***律师代理本案诉讼。 本院认为，本案本诉及反诉的争议焦点是：1.被告的反诉请求是否符合法律的规定，能否并案处理的问题；2.原告新增诉请要求撤销被告与贺州**物业有限公司签订的《物业服务合同》及追加广西贺州市桂东房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼的问题；3.被告2022年5月1日作出的《解聘函》及2022年6月27日组织的招投标行为及作出的开标结果的效力认定问题；4.被告与第三人**公司签订的《物业服务合同》的效力认定问题；5.被告反诉主张要求原告限期撤场并办理好移交与交接手续问题。 关于被告的反诉请求是否符合法律的规定，能否并案处理的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十一条、第二百三十二条的规定，给合本案本诉、反诉的诉讼请求可知，原、被告系由于物业服务合同履行过程中引发的诉讼，被告的反诉请求属于可以抵销原告本诉的诉，符合提起反诉的条件，可以并案审理。关于被告反诉要求原告限期撤场并办理好移交交接手续的问题，因该诉请是建立在涉案《解聘函》是否合法有效的基础上的诉，系基于同一事实和法律关系产生，为解决当事人诉累、节约司法资源，对被告的该项反诉诉讼请求予以一并受理。 关于原告新增诉请要求撤销被告与案外人贺州**物业有限公司签订的《物业服务合同》及追加广西贺州市桂东房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼的问题。因贺州**物业有限公司不是本案第三人，原告于2022年11月22日提交的要求撤销该公司与被告签订的《物业服务合同》涉及该公司的实体权利，不是本案审理范围，故对原告提出的该项诉请，本院不予审理。案外人广西贺州市桂东房地产开发有限公司系涉案湖广大市场的开发商，同时亦系贺州市深港1号项目的开发商。涉案湖广大市场小区A区、B区均交付业主使用多年，广西贺州市桂东房地产开发有限公司不是本案必要参加诉讼的当事人，故对原告追加广西贺州市桂东房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼的申请，本院不予准许。 关于被告2022年5月1日作出的《解聘函》及2022年6月27日组织的招投标行为及作出的开标结果的效力认定问题。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第十二条第一项“物业管理区域的划分遵循规划在先、有利于实施物业管理的原则，综合考虑建设用地宗地范围、物业类型、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。”、第三项“已经投入使用且形成二个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。”的规定，物业管理区域的划分除考虑建设规划外还应根据项目实际情况进行确定，即便在同一个项目中，也可由业主大会根据小区实际情况选聘不同的物业公司提供物业服务。贺州湖广国际大市场是贺州深港1号分期开发的建设项目之一，该小区已建成并交付业主使用多年，原告在向贺州市八步区乡镇建设局申请贺州市深港1号小区物业管理服务招标时的建筑面积不包括湖广大市场在内，在被告与原告协商的过程中，原告还发出《关于暂停湖广大市场物业服务终止前期物业服务公告》，可见湖广大市场与深港1号其他建设项目的物业管理服务可由不同物业公司进行管理。 原告与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《湖广国际大市场A区前期物业管理委托合同》《湖广国际大市场B区前期物业管理委托合同》均约定委托管理期限至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”和《广西壮族自治区物业管理条例》第四十四条第三款“前期物业服务合同的期限一般不超过五年。合同有效期内，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同期限届满前九十日，由业主依法共同决定是否**；前期物业服务合同期限届满，业主没有依法共同作出**或者另聘物业服务人的决定，物业服务人仍按照原物业服务合同继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。”、第五十七条第一款“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”的规定，湖广大市场小区召开业主大会成立业主委员会，贺州市八步区八步街道办事处于2022年2月18日为被告办理了备案，被告于2022年4月8日至13日组织全体业主投票做出了终止物业服务合同的决定，投票的票数及专有建筑面积均符合法律规定，被告根据业主大会的决定将《解聘函》送达给原告，要求其60日内撤离也在法定期限内履行了告知义务，因此该《解聘函》是合法有效的。 业主大会有权选聘物业服务企业。被告召开业主大会发布了选聘方案，多数业主也同意了该选聘方案，被告对外发布公告，通过公开竞选的方式选聘新物业，符合法律规定，因此，被告于2022年6月27日组织的招投标行为及作出的开标结果并无不当，合法有效。 关于被告与第三人**公司签订的《物业服务合同》的效力认定问题。由于第三人**公司已经撤离湖广大市场小区，第三人**公司与被告签订的《物业服务合同》已实际解除，本案无需再予处理，故对原告要求撤销该《物业服务合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告反诉主张要求原告限期撤场并办理好移交与交接手续问题。根据《物业管理条例》第三十八条第二款“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”的规定，原、被告的前期物业服务合同已经解除，被告新选的物业即第三人**公司也因其他原因于2022年11月6日与被告协商解除了合同，且双方合同实际于2022年11月10日解除。结合前述法律规定，被告可待其聘请新的物业企业为涉案小区提供物业服务后，再与原告协商解决办理移交手续。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十四条，《物业管理条例》第三十八条，《广西壮族自治区物业管理条例》第十二条、第四十四条、第五十七条的规定，本案经本院审判委员会讨论，判决如下： 1、确认被告贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会于2022年5月1日作出的《解聘函》合法有效； 2、确认被告贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会于2022年6月27日组织的招投标行为及作出的开标结果合法有效； 3、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的诉讼请求； 4、驳回被告贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会的其他反诉请求。 本案本诉案件受理费100元（原告已预交），由原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司负担；反诉案件受理费100元（被告已预交100元），由原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司负担50元，由被告贺州市八步区湖广大市场小区业主委员会负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　黄　薇 审 判 员　*** 二〇二二年十二月十五日 法官助理　黄　蕾 书 记 员　***