穗甬融信资产管理股份有限公司,陕西普惠投资管理有限公司与西安爱威尔置业有限公司等借款合同纠纷执行裁定书

陕西省西安市中级人民法院

执  行  裁  定  书

（2019）陕01执异1059号

利害关系人：陕西普惠投资管理有限公司，住所地西安市高新区。

法定代表人：马吉林，该公司执行董事兼总经理。

委托代理人：齐永强，男，1962年7月27日出生，汉族，住西安市雁塔区。

申请执行人：穗甬融信资产管理股份有限公司，住所地延吉市空港经济开发区。

法定代表人：郝光辉，该公司总经理。

委托代理人：任敏，广东利人律师事务所律师。

委托代理人：江琦，女，1991年8月5日出生，汉族，住成都市锦江区，系该公司员工。

被执行人：陕西众鑫联节能新技术开发有限公司，住所地西安市。

法定代表人：刘鹃。

被执行人：西安爱威尔置业有限公司，住所地西安市莲湖区。

法定代表人：刘鹃。

被执行人：刘鹃，女，1965年5月19日出生，汉族，住西安市新城区。

在本院执行穗甬融信资产管理股份有限公司（以下简称穗甬融信公司）与陕西众鑫联节能新技术开发有限公司（以下简称陕西众鑫联公司）、西安爱威尔置业有限公司（以下简称西安爱威尔公司）、刘鹃借款担保合同纠纷一案，案外人陕西普惠投资管理有限公司（以下简称陕西普惠公司）向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，并于2019年11月6日进行了听证，案外人陕西普惠公司委托代理人齐永强，申请执行人穗甬融信公司委托代理人任敏、江琦到庭参加了听证。本案现已审查终结。

利害关系人陕西普惠公司称，申请事项：1.请求贵院依法撤销（2019）陕01执恢269号执行裁定书及查封公告；2解除对（2019）陕01执恢269号查封公告中15套房屋的查封。事实及理由：2012年至2013年，刘鹃向陕西普惠公司借款本息合计3214.6万元。所借款项经刘鹃指定，汇入其名下的陕西众鑫联公司。刘鹃作为西安爱威尔公司的唯一股东及法定代表人于2013年1月9日就西安爱威尔公司的股权向马吉林进行质押，马吉林是陕西普惠公司的一人股东，并在西安市工商行政管理局进行了质押登记。2013年4月29日，西安爱威尔公司向陕西普惠公司作出《承诺书》，承认西安爱威尔公司欠陕西普惠公司共计3214.6万元，并承诺了还款方式。承诺书还约定：如西安爱威尔公司不能按承诺计划还款，陕西普惠公司无条件接管西安爱威尔公司名下的西安爱威尔酒店，收入用于抵还欠款；所有在承诺书中签字的人对上述债务承担连带担保责任。刘鹃及西安爱威尔公司都在承诺书进行了签字及盖章。2013年5月10日，西安爱威尔公司及刘鹃未能按承诺履约，西安爱威尔公司与案外人签订租赁合同，确认双方债权债务本息合计3000万元，合同约定西安爱威尔公司将其名下位于西安南二环西段北侧411号西安爱威尔酒店租赁给陕西普惠公司，并由其经营，租赁面积为9896.17平方米，租期20年（自2013年5月11日至2033年5月10日止），是负一层至十一层，十层除外。同时约定租金冲减西安爱威尔公司的所欠本息。自2013年起，陕西普惠公司委托西安爱威尔酒店管理有限公司代为管理西安爱威尔酒店，一直合法使用经营至今。根据我国《合同法》及相关司法解释规定，不动产所有权的转移不影响租赁合同的效力及履行。陕西普惠公司与西安爱威尔公司签订的租赁合同依法有效，应当继续履行。陕西普惠公司作为承租人对酒店所在房屋为合法占有，对房屋占有使用权还有14年之久。综上，请求贵院依法撤销（2019）陕01执恢269号执行裁定书及查封公告，解除对（2019）陕01执恢269号查封公告中15套房屋的查封。

申请执行人穗甬融信公司称，一、租赁关系不能对抗答辩人已登记的抵押权，陕西普惠公司的异议不能成立，应予以驳回；二、案外人应就合法的租赁合同及租赁物占有的事实承担举证责任；三、《酒店托管协议》等材料的真实性和法律效力是否成立，应当通过其他程序进行认定，不能在本案中以执代审。综上，贵院查封抵押房产的行为符合法律规定，不存在损害他人权益的情形，恳请贵院驳回案外人的申请，并继续就抵押房产进行拍卖处置。

本院查明，成都银行股份有限公司西安分行与陕西众鑫联公司、西安爱威尔公司、刘鹃借款担保合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处做出的（2013）陕证经字第001538号、（2013）陕证经字第007253号具有强制执行效力的公正债权文书和（2014）陕证经字第20号执行证书已发生法律效力，成都银行股份有限公司西安分行向本院申请强制执行。2019年4月23日，本院作出（2019）陕01执异165号执行裁定书，裁定变更第三人穗甬融信公司为该案的申请执行人。2019年5月7日本院立案受理穗甬融信公司的恢复执行申请。2019年5月7日，本院作出（2019）陕01执恢269号执行裁定书，裁定：一、续行查封被执行人西安爱威尔置业有限公司名下的位于西安莲湖区南二环西段北侧权属证号为西安市房权证莲湖区字第1050105025-7-1-10102、1050106025-7-1-1010、1050106025-7-1-10202、1050106025-7-1-10203、1050106025-7-1-10104、1050106025-7-1-10105、1050106025-7-1-10206、1050106025-7-1-10207、1050106025-7-1-10208、1050106025-7-1-10209、1050106025-7-1-10210、1050106025-7-1-10211、1050106025-7-1-10202、1050106025-7-1-10707-1、1050106025-7-1-10708-1号共计十五套房产；二、续行查封期限为三年。2019年8月6日，本院作出（2019）陕01执恢269号查封公告，对本院（2019）陕01执恢269号执行裁定书冻结的十五套房屋相关事项进行了公告。

另查明，2013年3月28日，案涉的爱威尔酒店15套房产在西安市莲湖区房地产管理局办理了抵押登记，房屋他项权证为西安市房他证莲湖区字第2013032722号；西安市房他证莲湖区字第2013032721号。听证中，利害关系人陕西普惠公司举证的证据，记载了以下的事实：2012年11月8日，马吉林向陕西众鑫联公司分别转款100万元和900万元。2013年1月29日，艾萍向陕西众鑫联公司汇款2000万元，上述三笔转款均未注明转款的用途。2013年5月10日，陕西普惠公司与西安爱威尔公司签订租赁合同，约定：西安爱威尔公司拖欠陕西普惠公司本息合计3000万元；按承诺届时（2013年5月11日）将自主经营的西安爱威尔酒店（面积9896.17㎡）经营权移交给陕西普惠公司。该合同第一条约定：租赁标的：西安爱威尔公司将位于西安南二环西段北侧411号的西安爱威尔酒店经营面积9896.17㎡（负一层至十一层（十层除外）经营权租赁给陕西普惠公司；第二条：经营场地租赁金及期限：租赁金为200万元/年；期限20年（从2013年5月11日起至2033年5月10日止）。租赁金冲减西安爱威尔公司欠陕西惠普公司的本息。2013年1月9日，刘鹃与马吉林签订股权质押合同，约定，质押的标的为刘鹃在西安爱威尔公司所占的80%的股权及其派生的权益；被担保质权金额为人民币1000万元。同日，西安市工商局出具西工商股质登记设字[2013]第0001号的《股权出质设立登记通知书》，该通知书载明：出质人刘鹃，质权人马吉林；质权登记编号：XXXXXXXXXXX0001；出质股权所在公司：西安爱威尔公司；出质股权数额：400万元/万股。2013年4月29日，陕西普惠公司与西安爱威尔公司签订《承诺书》，约定：西安爱威尔公司拖欠陕西普惠公司32140000元，如不能按期偿还，陕西普惠公司无条件接管西安爱威尔酒店，收入用于抵还欠款，直到还清为止。

本院认为，本案的争议焦点是陕西普惠公司的承租权能否排除本院对案涉房屋的查封行为。案涉的15套房产在2013年3月28日办理了抵押登记后，穗甬融信公司依法受让了该抵押权的主债权，承继了原抵押权人成都银行股份有限公司西安分行的抵押权利，对抵押物享有优先受偿的担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。经查，利害关系人陕西普惠公司通过签订租赁合同取得西安爱威尔酒店承租权的时间在本院对该酒店案涉房屋查封之前，但申请执行人享有的是对案涉房屋的担保物权，其有权申请法院对房屋查封，本院的查封及拍卖公告行为并不产生向受让人移交占有案涉房屋的后果，利害关系人陕西普惠公司以其享有承租权请求解除本院对案涉房屋查封行为的异议理由并无法律依据，其排除执行的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：

驳回利害关系人陕西普惠投资管理有限公司的异议请求。

利害关系人、当事人如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。

审　判　长　　王　西　平

审　判　员　　冯      健

审　判　员　　黄  金  华

二○一九年十一月二十二日

书　记　员 　 张　埔　宁