***、***与四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

四川省岳池县人民法院

民 事 判 决 书

(2014)岳池民初字第1776号

原告***，男，生于1970年9月13日，汉族。

委托代理人赖宏宇，四川盛豪律师事务所律师。

委托代理人江澎，四川盛豪律师事务所律师。

原告***，女，生于1973年10月3日，汉族。

委托代理人赖宏宇，四川盛豪律师事务所律师。

委托代理人江澎，四川盛豪律师事务所律师。

被告四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司。

法定代表人唐润斌，经理。

委托代理人高兴平，四川天吉律师事务所律师。

原告***、***诉被告四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员黄轲独任审判公开开庭进行了审理。原告***，二原告的委托代理人赖宏宇、江澎，被告的委托代理人高兴平到庭参加了诉讼。由于案情复杂，本案由简易程序转为普通程序后依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告***，二原告的委托代理人江澎，被告的委托代理人高兴平到庭参加了诉讼。庭审中，二原告变更了第一项诉讼请求，本案公开进行了第三次庭审。原告***，二原告的委托代理人赖宏宇，被告的委托代理人高兴平到庭参加了诉讼。2015年3月13日，本案公开进行了第四次庭审，原告***及委托代理人江澎，被告的代理人高兴平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***诉称,2007年6月10日，原被告双方签订了“房屋拆迁协议”、“附加协议”。“附加协议”第三条约定的房屋交付使用后，甲方须将380平方米的房屋产权证交付给乙方，而被告向原告交付的车库却因层高不够，被告知无法办理产权证，并且无法正常使用。在“房屋拆迁协议”第四条中约定：套房为三室两厅两卫一厨设计，每套房屋套内面积不低于125-130平方米（不足部分由甲方按市价补足给乙方）。被告向原告交付的3单元5楼1号与3单元2楼1号住房的套内面积均为113.04平方米，不符合双方合同的约定。现房屋价格为4000左右，原告按3800主张。在“房屋拆迁协议”第三条约定：门市净高以其它出售门市为准（宽度不低于3.6米，门市需配备卫生间、自来水、水表、电源及卷帘门齐全，门市每个净面积不低于40平方米（不足部分由甲方按照市场价补足给乙方））。因被告向原告交付的其中一个门市的宽度仅有2米左右，严重影响了该门市的商业价值，因此原告要求被告进行整改，并且承担该门市直至整改符合合同约定期间的租金损失。在“房屋拆迁协议”第二条约定：套房净高不得低于3米，窗户完全安装铝合金及玻璃齐全，墙面及房顶刷仿瓷涂料。而被告所交付的3栋2楼1号住房墙面及房顶没有刷仿瓷涂料，不符合合同的约定。被告在履行与原告签订的合同时又严重违约，应当按照合同约定共同对原告承担法律责任，为维护原告的合法权益，特起诉请求：1、依法判令被告对其已经交付的车库不能办理产权证承担赔偿损失71280（47.52平方米×1500元/平方米）元。2、依法判令被告向原告赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价补差金额90896元。3、依法判令被告对所交付的立信家园1栋25、26号门市按照“房屋拆迁协议”整改达到门市宽度不低于3.6米，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止原告的租金损失每年12000元。4、诉讼费用由被告承担。

为证明其主张，二原告向本院提供了以下证据：

1、《房屋拆迁协议》和《附加协议》复印件各1份。

2、四川省广安市中级人民法院（2013）广法民终字第13号《民事判决书》复印件1份。

3、城市供用水合同和自来水交费发票复印件各1份。

被告辩称,第一，被告交付给二原告的车库符合双方的合同约定，被告不存在违约。车库虽然不能办证，但是并不影响原告对车库的使用与出售，不会给原告造成损失，原告的该项请求不能成立。第二，二原告提出的第2项请求过高，被告对评估报告没有异议。第三，二原告提出的第3项请求已在（2012）岳池民初字第1261号及（2013）广法民终字第13号案处理了，该请求不成立，应予驳回。

为证明其主张，被告向本院提供了以下证据：

1、《房屋拆迁协议》和《附加协议》复印件各1份。

2、《技术核定单》和《（南门立信家园）工程变更单》复印件各1份。

3、交房《通知》复印件1份；领房《通告》（照片）3张。

4、门市现状照片1张。

5、岳池县人民法院（2012）岳池民初字第1261号民事判决书原件1份。

6、四川省广安市中级人民法院（2013）广法民终字第13号民事判决书原件1份。

本院根据案件需要，决定对立信家园3单元5楼1号与3单元2楼1号住宅于2012年12月和2011年12月的市场价值进行司法鉴定。四川天成房地产估价咨询有限公司出具了《估价结果报告》[川天成房估（2014）第GA0028号]和《房地产咨询性估价报告》[川天成房咨（2015）第G0025号]。证明立信家园3单元5楼1号与3单元2楼1号住宅分别于2011年12月和2012年12月的市场价值为70.4万元和71.37万元。本院垫支评估费10000元。本院依职权向岳池县住房和城乡规划建设局去函咨询立信家园建设工程竣工验收及办理产权证情况。岳池县住房和城乡规划建设局回函记录。证明立信家园项目1栋是合法的建筑物。根据国家相关规定，层高不足2.2米的建筑物不符合办理产权条件。本院《现场测量记录》4份。证明1栋5号车库层高为1.76米。

原被告提供和本院收集的上述证据经庭审举证、质证，本院认为这些证据均具备证据的合法性、客观性和关联性要件，可以作为本案定案依据予以采信。

依据可采信证据本院认定本案事实如下：

2007年6月10日，岳池龙腾建司作为拆迁方（甲方），***作为被拆迁方（乙方）签订《房屋拆迁协议》，约定甲方因房地产开发需要，需利用乙方现居住地，房产有效居住面积380平方米（其中有产权证的有效使用面积223.5平方米，没有产权证的地面建筑156.5平方米）作为建设用地，甲、乙双方达成如下协议。一、乙方现居住的380平方米房屋，甲方拆迁后，作为补偿，甲方将临街正面（与泰兴预制厂相对正面）3单元2楼1号与5楼1号两套住房均在同一单元同一侧及左侧临街面消防通道紧靠进院左侧两个门市及一个车库无偿赔付给***（车库大小、内置以其他车库为准）；二、套房净空高度不得低于叁米，窗户完全安装铝合金窗及玻璃齐全，墙面及房顶刷仿瓷涂料，一道进户门，厕所及厨房以其他商品房为准，房间内每间均置灯泡一颗，明线绕墙，水、电、气及闭路齐全。水电上户费由甲方承担，天然气及闭路上户费用则由乙方自己承担；三、门市净高以其他门市出售为准（高度不低于4.2米），宽度不低于3.6米，门市需配备卫生间、自来水、水表、电源（水、电上户费由甲方完全承担）及卷帘门齐全，门市每个净面积不低于40平方米（不足部分由甲方按市场价补足给乙方）；四、套房为三室两厅两卫一厨设计，每套有效使用面积不低于125-130平方米（不足部分由甲方按市价补足给乙方），套房及车库的总面积以实测为准，且甲乙双方按照拆一赔一的原则互不补差价，套房门市和车库总面积超出部分，乙方不补差价给甲方等内容。同日，原告与被告***签订《附加协议》，约定：房屋交付使用后，被告须将380平方米的产权证在日内办理完毕交付给乙方等内容。合同签订后，原告对***房屋予以拆迁，南充市立信房地产开发有限公司岳池立信项目部对该地块进行改建。

改建后，“立信家园”3单元2楼1号住宅套内面积113.04平方米，3单元5楼1号住宅套内面积113.04平方米，1栋25、26号两个门市的面积99.89平方米，1栋5号车库的面积47.52平方米。

改建完工后，二原告于2012年3月8日起诉来院，要求被告和蒋梓平向其交付岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房、两个门市及一个车库，由被告和蒋梓平承担应交房屋的水、电上户费、房屋产权过户的全部契税，支付房租费和拆迁损失费计43276元，并承担违约金60万元。该案本院受理后，以（2012）岳池民初字第1261号民事判决书认定岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房的套内面积均为113.04平方米，两套住房套内有效使用面积减少23.92平方米等案件事实，并判决：一、被告向二原告交付岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房，1栋25、26号两个门市和1栋5号一个车库。二、被告给付二原告租金损失11000元，补偿住房面积差价款35880元。三、被告负担交付的房屋、门市和车库的水电上户费和契税。四、被告支付二原告违约金30000元。五、驳回二原告的其他诉讼请求。二原告不服该判决，向广安市中级人民法院提出上诉。2013年9月9日，广安中院以（2013）广法民终字第13号民事判决书认定原被告签订的《房屋拆迁协议》和《附加协议》合法有效。原被告签订的《房屋拆迁协议》中约定的被告应当返还二原告的“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房及25、26号门市和5号车库具有交付的条件并支持其交付请求。二原告在二审中提出要求被告支付两套住房的面积差价款却未在一审提出请求，二审对原告的该要求不予审理，但认可其另案主张权利，并判决：一、维持本院（2012）岳池民初字第1261号判决书第一、三、五项。二、撤销本院（2012）岳池民初字第1261号判决书第二、四项。三、由被告给付二原告搬家费和房租损失1600元。四、被告向二原告支付违约金60000元。五、被告退还二原告水电上户费11000元。该二审判决已发生法律效力且执行完毕。

2014年3月5日，二原告再次起诉来院，请求：1、依法判令被告对其已经交付的车库进行整改并办理产权证。2、依法判令被告向原告赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价补差金额90896元。3、依法判令被告对所交付的立信家园1栋25、26号门市按照“房屋拆迁协议”整改，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止原告的租金损失每年12000元。4、依法判令被告对交付的立信家园3栋2楼1号住房的墙面及房顶刷仿瓷涂料。5、诉讼费用由被告承担。在第一次庭审中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告对其已经交付的车库办理产权证。2、依法判令被告向原告赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价补差金额90896元。3、依法判令被告对所交付的立信家园1栋25、26号门市按照“房屋拆迁协议”整改达到门市宽度不低于3.6米，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止原告的租金损失每年12000元。4、诉讼费用由被告承担。第二次庭审中，原告再次变更诉讼请求为：1、依法判令被告对其已经交付的车库不能办理产权证承担赔偿损失100000元。2、依法判令被告向原告赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价补差金额90896元。3、依法判令被告对所交付的立信家园1栋25、26号门市按照“房屋拆迁协议”整改达到门市宽度不低于3.6米，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止原告的租金损失每年12000元。4、诉讼费用由被告承担。第三次庭审中，原告将第1项诉讼请求减少为赔偿损失71280元（47.52平方米×1500元/平方米）。其他诉讼请求不变。

本院认为,原告***、***与被告四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司签订的《房屋拆迁协议》和《附加协议》系双方当事人真实意思表示，除《房屋拆迁协议》第九条约定外，协议的其余条款符合法律规定，为有效协议。根据原被告签订的《房屋拆迁协议》第四条“套房为三室两厅两卫一厨设计，每套有效使用面积不低于125-130平方米（不足部分由甲方按市价补足给乙方），套房及车库的总面积以实测为准”的约定，岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房的套内面积不足部分为23.92平方米，被告应按市场价对不足部分进行补偿。市场价应是房屋交付时的市场价，被告逾期交付，则应按被告通知原告交房且房屋具备交付条件的2011年12月的市场价进行补偿。二原告在二审案件中主张每平方米按3500元计算补偿84000元；本案中，二原告又主张按2013年8月实际收房时岳池县城同地段房屋单价每平方米3800元计算补偿90896元，但均未提供补偿单价系合同约定的市场价的依据。被告认为对面积不足部分按1500元每平方米进行补偿，也未提供该单价属市场价的相应证据。在本案庭审中，二原告明确拒绝申请对补差单价进行司法评估。据此，对二原告请求判令被告赔偿3单元5楼1号与3单元2楼1号面积不足部分按市场价每平方米3800元补差90896元，以及被告辩称按1500元每平方米进行补偿，本院均不予支持。本院参照四川天成房地产估价咨询有限公司2015年2月9日出具的《房地产咨询性估价报告》，确定3单元5楼1号有效使用面积单价为3130元每平方米；3单元2楼1号有效使用面积单价为3098元每平方米。按套内面积不足共计23.92平方米，应补偿二原告面积不足部分差价款74486.88元。

由于岳池“立信家园”项目取得了相关部门的审批手续并建设完工经验收合格并交付使用。二原告要求被告对已交付原告的“立信家园”1栋25、26号门市按照《房屋拆迁协议》整改达到宽度3.6米，势必需要对建筑主体结构进行改动，这不仅会影响房屋的安全，且会影响相邻房屋的结构和面积，引起更多矛盾。因此，事实上已无改动的可能。据此，二原告请求判令被告对“立信家园”1栋25、26号门市按照《房屋拆迁协议》整改达到宽度3.6米，并承担从2012年12月1日起直至整改到符合合同约定的要求时止原告的租金损失每年12000元的诉讼请求，本院不予支持。

岳池“立信家园”项目修建的1栋5号车库层高未达法定的建筑物的高度，不能办理房屋所有权证和土地使用证。二原告要求被告承担按每平方米1500元计算车库无法办理产权证的损失71280元。虽然原被告在“房屋拆迁协议”、“附加协议”中未明确约定返还的车库应当办理产权证，但根据交易习惯，返还的房屋应当办理产权登记手续，除非合同明确约定不办理或者明确告知了不能办理产权登记。因此，被告不能办理车库产权登记，会给二原告的车库的价值造成贬损，被告为此应承担相应的赔偿责任。本院酌情决定由被告赔偿因不能为二原告办理车库的产权手续赔偿损失50000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、被告四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司于本判决生效后十日内支付原告***、***因岳池“立信家园”3单元2楼1号和3单元5楼1号两套住房的套内面积不足的补偿款74486.88元。

二、被告四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司于本判决生效后十日赔偿原告***、***因“立信家园”1栋5号车库不能办理产权手续的损失50000元。

三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

本案案件受理费4657元，由原告***、***负担2000元，被告四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司负担2657元。鉴定费10000元，由原告***、***负担2000元，被告四川省岳池县龙腾建筑安装工程公司负担8000元。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。

审　判　长　　黄　轲

人民陪审员　　杨顺长

人民陪审员　　罗心元

二〇一五年三月三十日

书　记　员　　张楚昊