某某、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省丹东市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽06民终925号

上诉人（原审原告）：**，男，1975年5月3日出生，汉族，丹东新安东阁有限公司经理，住丹东市振兴区。

委托诉讼代理人：许民利，辽宁凡响律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，女，1969年8月4日出生，汉族，丹东市振兴区五环针织百货商场经营者，住丹东市元宝区。

被上诉人（原审被告）：丹东市振兴区五环针织百货商场，住所地丹东市振兴区十经街****号。

经营者：**，女，1969年8月4日出生，汉族，住丹东市元宝区。

以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：于德生，辽宁精华律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：丹东中远建筑工程有限公司，住所地丹东市元宝区江城大街364-4号。

法定代表人：赵伟，经理。

委托诉讼代理人：邹德胜，男，1957年8月9日出生，汉族，该公司副经理，住丹东市振兴区。

被上诉人（原审被告）：田辉玉，男，1954年8月17日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。

上诉人**因与被上诉人**、丹东市振兴区五环针织百货商场（以下简称五环商场）、丹东中远建筑工程有限公司（以下简称中远公司）、田辉玉租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**的委托诉讼代理人许民利、被上诉人**、五环商场共同的委托诉讼代理人于德生到庭参加诉讼。被上诉人中远公司、田辉玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销原判，判决解除**与中远公司签订的房屋租赁合同；判决**、五环商场立即腾倒丹东市振兴区金桥小区7-10号房屋；判决四位被上诉人给付占用费每月10万元。理由：一、**与中远公司于2014年4月9日、2015年2月2日、2015年12月28日与辽宁凤城农村商业银行股份有限公司签订的倒房协议书是对房屋租赁合同设定的解除条件，该解除条件对各方均有约束力。倒房《协议书》是基于房屋租赁关系形成的，当房屋权属发生转移时，《协议书》的权利也随之转移。《协议书》约定的条件已经成就。二、**提前向中远公司支付2016年9月1日至2020年9月1日租金的证据不足，而且违背交易习惯，该事实不成立。1、2014年4月9日、2015年2月2日、2015年12月28日**、中远公司与辽宁凤城农村商业银行股份有限公司三次签订《协议书》，**非常清楚所承租的房屋随时会被要求倒出。一旦被要求倒房不仅房屋无法租赁，所交纳的房屋租金也无法追回。故**在这种情况下提前交纳三年360万的租金是不可能的。2、**、中远公司对120万、240万的大额交易，没有提供银行交易、支付等凭证，交付巨额现金的事实并不存在。3、**提供的收据显示2015年11月28日，交纳了2018年9月1日至2020年9月1日240万元的租金，2015年12月25日，缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日的房租120万元；2016年5月12日缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日的房租120万元，这种租金缴纳方式在正常的房屋租赁关系中是不存在的，明显是虚假的。

**、五环商场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原判。

中远公司、田辉玉未发表答辩意见。

**向一审法院起诉请求：1、解除被告**与被告中远公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告**、五环商场立即腾倒丹东市振兴区金桥小区7-10号房屋；3、四名被告向原告支付房屋租金180万元及利息162000元；4、四名被告自起诉之日起至实际倒房之日止按照每月10万元的标准向原告支付房屋占用期间的费用。

一审法院认定事实：2014年5月20日，以被告中远公司为出租方（甲方），以被告**为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方所有的坐落于丹东市振兴区的房屋，建筑面积3074平方米，租期8年：自2014年6月1日起至2022年9月1日止，租金每年120万元，共计960万元，付款方式按年以现金转账形式缴纳，每年8月1日前缴纳下一年租金……此后，被告**将该房屋装修使用并用于经营针织百货商品，对外的商号即被告五环商场。被告**于2014年5月19日缴纳了首年房租120万元，于2015年8月1日缴纳了2015年9月11日至2016年8月31日的房租120万元。因被告中远公司提出急需用钱，被告**同意提前支付房租，并于2015年12月25日缴纳了2016年9月1日至2017年8月31日的房租120万元；于2015年11月28日缴纳了2018年9月1日至2020年8月31日的房租240万元；于2016年5月12日缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日的房租120万元，被告中远公司均为被告**出具了收款收据，但收款事由中的时间节点存在笔误。

2015年2月2日，以辽宁凤城农村商业银行股份有限公司为贷款方（甲方），以被告中远公司为借款方（乙方），以被告**为抵押担保房屋承租人（丙方），三方签订协议书一份，乙方向甲方借款并用租赁给丙方的自有营业房作为该借款的抵押担保，如乙方未能按期如数偿还借款，甲方实现抵押权时，丙方租赁的该房屋无论期限是否届满，自愿将租赁房屋无条件倒出，为甲方对该抵押物的抵押权实现，有利于拍卖、变卖创造条件，乙丙双方如有租赁纠纷，由其双方自行解决，与甲方无关并不影响甲方抵押权的实现。

后因被告中远公司未能偿还辽宁凤城农村商业银行股份有限公司的借款，凤城市人民法院在执行程序中对被告**所租赁的涉案房屋和土地进行了拍卖。2016年12月24日，原告以3857.87万元的最高价竞得。凤城市人民法院于同年12月26日作出（2016）辽0682执字2654号执行裁定书，裁定涉案房屋及其附着的土地使用权归原告所有，该房屋所有权和土地使用权自该裁定送达买受人时起转移。

另查明：涉案房屋至今仍由被告**经营使用。

一审法院认为，被告中远公司与被告**之间关于涉案房屋的租赁合同依法成立且有效，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然被告中远公司、**与案外人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司签订了三方协议，但该三方协议中关于要求被告**无条件倒出房屋的相关权利应归属于案外人，原告既非租赁合同主体，亦非三方协议主体，在租赁合同并未到期的情况下，其请求解除租赁合同并由被告**腾退房屋的依据不足，不予支持。根据现有证据，可以认定应被告中远公司要求，被告**提前支付了房租至2020年8月31日，但被告中远公司自2016年12月26日人民法院作出生效的法律文书之日起已经丧失了涉案房屋及土地的物权，其收取该部分租金的行为侵犯了原告的财产权利，故被告中远公司应向原告返还2016年12月26日至2020年8月31日的租金共计4416667元（2016年12月份5天共计16667元；2017年1月1日至2017年8月31日，8个月共计80万元；2017年9月1日至2018年8月31日一年120万元；2018年9月1日至2019年8月31日一年120万元；2019年9月1日至2020年8月31日一年120万元）及按照年利率6%的标准计算的利息。因被告**已经于人民法院拍卖之前缴纳了房租，其虽提前缴纳房租，但在当时是应出租人请求，且具有租赁合同依据，故被告**本身没有过错，其无需另行向原告缴纳上述房租。关于原告要求被告田辉玉向其缴纳房租并支付资金占用期间的利息，因无事实及法律依据，不予支持。关于原告提出被告**应自起诉之日起至实际倒房之日止按每月10万元标准向其支付房屋占用期间费用的请求，因被告**已经缴纳房租至2020年8月31日，剩余房租的缴纳期限尚未到期，故对原告的该项诉讼请求不予支持。

一审法院判决：一、被告丹东中远建筑工程有限公司于本判决生效后10日内向原告**返还房屋租金4416667元及利息（自2016年12月27日起至本判决确定的给付之日止按照年利率6%计算）；二、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21066元，保全费5000元，合计26066元，由被告丹东中远建筑工程有限公司负担。

本院二审期间，**围绕其上诉请求，提供辽宁凤城农村商业银行股份有限公司、中远公司、**于2014年4月9日签订的协议书一份，证明**在签订房屋租赁合同之前就已经知道涉案房屋被抵押，即**对涉案房屋随时可能被法院拍卖的情况是知晓的。

**、五环商场的质证意见为，该证据不属于二审新证据。该协议书不是**本人签字。就协议内容看，该协议体现的是**是抵押人，但涉案房屋的所有权人并不是**的，而是中远公司的，所以这里体现**用涉案房屋替中远公司作抵押担保的情况与事实不符。

本院的认证意见为，因**、五环商场否认协议书中的签名，且该协议载明**系抵押人，而涉案房屋的原所有权人系中远公司，故该证据载明的情况与实际不符，故本院依法不予确认。

被上诉人**、五环针织商场申请证人曲某出庭作证，证明涉案房屋租金的交付情况。

上诉人**的质证意见为，证人虽然出庭证明曾经将120万及240万的租金交付给邹德胜，但不能说明资金的来源，证人陈述不属实，不应采信。

被上诉人**、五环商场的质证意见为，证人陈述的交付房租的过程与事实相符，对证人证言没有异议。**、五环商场于2014年5月18日通过供求信息的租赁信息与中远公司的邹德胜联系租赁房屋，此前双方根本不认识，所以不可能在2014年4月9日的协议上签字，上诉人提供的2014年4月9日的三方协议是虚假的。

本院的认证意见为，证人陈述与中远公司出具给被上诉人**、五环商场的收据吻合，本院予以确认。

本院依职权调取了凤城市人民法院（2016）辽0682执字2654号执行案件卷宗的相关材料。

上诉人**的质证意见为，对该证据的真实性没有异议，对交易过程没有异议。

被上诉人**、五环商场的质证意见为，对该证据的真实性没有异议。拍卖通知书针对的通知方包括被上诉人五环商场，但该通知书没有向**、五环商场送达，被上诉人并不知情。上诉人在竞买房屋时已经知道涉案房屋被租赁使用的情况，而且被上诉人**、五环商场已经将房租交纳情况通知银行，房屋租金交纳到2020年。

本院的认证意见为，鉴于当事人对该证据的真实性予以认可，本院依法予以确认。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人主张解除被上诉人**与中远公司签订的房屋租赁合同应否予以支持、被上诉人**及五环商场是否应腾退涉案房屋；二、四位被上诉人应否支付上诉人每月10万元的占用费。

关于第一焦点问题。被上诉人**与中远公司于2014年5月20日签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限是自2014年6月1日起至2022年9月1日止。上诉人虽于2016年12月24日以拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”故上诉人主张解除**与中远公司的房屋租赁合同无法律依据。虽然中远公司、**与案外人辽宁凤城农村商业银行股份有限公司签订了三方协议，但该三方协议中关于要求**无条件倒出房屋的相关权利应归属于案外人，上诉人既非租赁合同主体，亦非三方协议主体，在租赁合同并未到期的情况下，其请求解除租赁合同并由**、五环商场腾退房屋无相关法律依据，本院依法不予支持。

关于第二个焦点问题。上诉人提出**提前向中远公司支付2016年9月1日至2020年9月1日租金依据不足，违背交易习惯，经审查，**作为承租人按照出租人中远公司的要求交付了租赁合同期限内的租金至2020年8月31日，该行为不违反法律规定及交易习惯，且被上诉人**提供了房屋租赁合同、中远公司出具的收款收据、证人证言等证据证明其主张，上诉人虽对此不予认可，但并未提供足以反驳的证据，故应当承担举证不能的不利后果。因被上诉人**已经将涉案房屋租金交给中远公司，故上诉人请求**及五环商场支付每月10万元的占用费无事实及法律依据，本院不予支持。中远公司自2016年12月26日人民法院作出生效的法律文书之日起已经丧失了涉案房屋及土地的物权，其收取该部分租金的行为侵犯了上诉人的财产权利，一审判决中远公司返还上诉人2016年12月26日至2020年8月31日的租金已依法保护了上诉人作为房屋所有权人的合法权益。本院对上诉人主张四被上诉人应支付其每月10万元占用费的上诉请求，不予支持。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费42132元，由**承担。

本判决为终审判决。

审判长　　张春霞

审判员　　李秀洁

审判员　　关　爽

二〇一九年七月二十九日

书记员　　王晓宇