四川省农业科学院遥感应用研究所、某某腾汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初6427号 原告：四川省农业科学院遥感应用研究所，住所地：成都市***路20号。 法定代表人：**，所长。 委托诉讼代理人：**，男，1963年8月28日出生，汉族，住成都市锦江区，系研究所工作人员。 委托诉讼代理人：**，四川矩衡律师事务所律师。 被告：***腾汽车维修有限公司，住所地：成都市锦江区净居寺路20号附102号。 法定代表人：何大元，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，四川蜀缘（资阳）律师事务所律师。 原告四川省农业科学院遥感应用研究所（简称农科院遥感研究所）与被告***腾汽车维修有限公司（***腾维修公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农科院遥感研究所的委托诉讼代理人**、**，被告晖腾维修公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农科院遥感研究所向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还所欠租金610000元；2、判令被告向原告支付违约金132516元（具体计算方式见附件）；3、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、执行费等）由被告承担。事实与理由：2014年12月8日，原、被告双方签订《厂房租赁协议》，约定被告租用原告位于成都市的厂房用于经营汽车美容维修，租赁期限五年，自2015年1月1日至2019年12月31日，第一年租金为249600元，此后每年租金在前一年基础上递增3%。并约定租金支付时间为半年交，逾期不交原告可解除协议并要求被告支付协议总金额10%的违约金。2017年，因被告自身经营发生困难，向原告请求减免部分租金，原告未同意。但此后，被告在未与原告达成一致的情况下，一直单方面按照请求减免后的租金标准向原告缴纳租金。截至2019年12月31日协议到期，被告仍未足额缴纳租金，欠缴部分合计610000元，期间原告多次催收未果。2020年4月16日，被告向原告提交《关于减免厂房租金的申请及还款计划》，确认欠缴租金610000元，并再次要求减免租金，原告仍未同意。时至今日，被告仍未支付所欠租金，其行为已严重损害原告的合法权益。综上所述，原告提起民事诉讼。 被告晖腾维修公司辩称，1、本案系房屋租赁合同纠纷，且欠付租金的行为发生2016年-2019年5月之间，本案应当使用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项“一年诉讼时效”，故本案已超过法律规定的诉讼时效，被答辩人的诉求依法不应当得到支持；2、被答辩人以自身实际行为已认可减免部分租金，且《关于减免厂房租金的申请及还款计划》中答辩人也仅提及归还195,000元租金的事实。 本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《厂房租赁协议》，合同约定：甲方将所属净居寺路20号附102号临时厂房租赁给乙方（厂房面积约为1800平方米左右），该厂房用于经营汽车美容、维修；租赁时间从2015年1月1日至2019年12月31日，五年后在本合同基础上续签；首期租赁厂房26间，以800元/间月计，年租金总额为249,600元，支付租金按6个月缴纳，租金124,800元；押金26,000元，签约后一并支付；该厂房租金以一年为一周期递增，递增金额为3%（在原厂房租赁基数上递增为准）；协议终止时，乙方负责将更改过的房屋及设施设备恢复原状，并自行清理出货物等属乙方的物品，甲方对房屋及设施设备检查验收，在乙方结清各项费用所有设施设备无任何折损的情况下，将押金全额无息退还给乙方，若乙方有款项未付或有设施设备遗失、损坏，则在押金中扣除；凡违反本协议约定均属违约，违约方应一次性支付未违约方协议总金额10%的违约金，且未违约方有权单方面终止协议。 2015年1月9日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《光谱场扩建后关于租金的补充协议》，合同约定：该协议为原主合同的补充，仅针对新扩建部分，原合同依然有效，厂房的扩建由甲方提供资金和施工单位；乙方从2015年起，就扩建部分增加的租金如下：2015年，租金30,000元；2016年，租金60,000元；2017年，租金70,000元；2018年，租金70,000元；2019年，租金70,000元；付款方式：每半年付款。 合同签订后，2015年12月29日，被告通过银行转账方式向原告支付租金77,500元；2016年3月30日，被告通过银行转账方式向原告支付租金77,500元；2016年9月29日，被告通过银行转账方式向原告支付租金77,500元；2017年3月31日，被告通过银行转账方式向原告支付租金58,500元；2017年9月26日，被告通过银行转账方式向原告支付租金58,500元；2018年2月5日，被告通过银行转账方式向原告支付租金50,400元；2018年12月25日，被告通过银行转账方式向原告支付租金41,000元；2019年7月15日，被告通过银行转账方式向原告支付租金57,200元。尚欠租金610,000元。 2020年4月14日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《遥感所光谱场续租协议》，合同约定：乙方于2014年12月8日与甲方签订《厂房租赁协议》，该协议于2019年12月31日终止；承租期满，甲方将按规定公开招租，经甲乙双方协商达成协议，甲方同意乙方在原址继续经营到2020年6月30日，续租期间按每季度50,000元支付租金，实际应付83,300元，合同签订后一次性付清。 2020年4月16日，被告向原告出具《关于减免厂房租金的申请及还款计划》，内容有：在不减免租金的情况下，我厂的确在这几年中欠付610,000元租金；现提出如下还款计划：一、由于未及时办理环评许可的50,000元罚款，望能帮助抵扣租金；二、在半年内，以2017年我厂向贵所提出的书面请求的减免租金标准，缴清全部欠款195,000元；三、我厂在一年内把原合同欠款全部归还。 以上事实有当事人的陈述及提交的以下证据在案为证：原告事业单位法人证书、原告法定代表人身份证明书、原告法定代表人身份证复印件、被告工商登记信息、《厂房租赁协议》、《光谱场扩建后关于租金的补充协议》、《遥感所光谱场续租协议》、《关于减免厂房租金的申请及还款计划》、银行收款业务凭证。 被告提交的两份《出租房收费情况》，原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，且两份《出租房收费情况》系被告单方制作，没有原告的签字确认，在没有其他证据相印证的情况下，本院对该份证据的真实性无法确认，故本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。因本案系民法典施行前的法律事实引起的租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案适用当时的法律、司法解释。 关于诉讼时效。根据租赁协议约定，租金系分期支付，且最后一期租金支付日为2019年6月1日，因此，本案诉讼时效应从2019年6月1日起算，原告在本案中于2021年2月25日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故被告抗辩原告的诉讼主张已经过诉讼时效期间的理由不成立，本院不予采纳。 关于租金。根据本案查明的事实，被告尚欠租金610,000元。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，被告提出减免租金的意见并未得到原告的同意，双方未达成一致，故被告主张应按照减免租金后的标准计算尚欠租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于违约金。根据租赁协议中关于“凡违反本协议约定均属违约，违约方应一次性支付未违约方协议总金额10%的违约金，且未违约有权单方面终止协议。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故原告要求支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，本院认为，违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑被告的违约程度，并结合合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定违约金以欠付租金610,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2021年4月2日起计算至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告***腾汽车维修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川省农业科学院遥感应用研究所支付尚欠的租金610,000元； 二、被告***腾汽车维修有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川省农业科学院遥感应用研究所支付违约金（以610,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2021年4月2日起计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告四川省农业科学院遥感应用研究所其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11,225元，由被告***腾汽车维修有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　李　薇 二〇二一年十月十八日 书　记　员　　梁　杰