王梓莹与北京城建兴顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京03民终17639号 上诉人（原审原告）：王梓莹，女，1989年12月23日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。 被上诉人（原审被告）：北京城建兴顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇燕京街11号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市隆安律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：北京保障房中心有限公司，住所地北京市******南街甲1号1116室。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，男，住该单位宿舍。 委托诉讼代理人：***，北京大成律师事务所律师。 上诉人王梓莹因与被上诉人北京城建兴顺房地产开发有限公司（以下简称城建兴顺公司）、北京保障房中心有限公司（以下简称保障房中心）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2022）京0113民初9450号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王梓莹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由城建兴顺公司、保障房中心承担。事实与理由：一审法院认定“同时，本院需要指出的是，涉案房屋系保障性住房，且为限价商品房转自住型商品房销售，相关政策的出台和实施确实需要一定的过程，这一过程会在客观上导致出卖人的履约行为在一定程度上延迟，***障性住房本身具有公益、**属性，诉讼中二出卖人亦为减少买受人损失作出了相应努力，故结合二被告调整违约金的申请，本院酌情对违约金予以调整”是错误的，缺乏法律依据。合同中约定了自交房之日起730日内取得房屋所有权证，从开发商到保障中心，730日的时间足以办理完成各项房屋手续，不能因为是保障性住房就可以减轻责任。 城建兴顺公司辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。 保障房中心辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。 王梓莹向一审法院起诉请求：1.判令城建兴顺公司、保障房中心向王梓莹支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（以已支付的全部购房款1787275元为基数，以日利率万分之一为标准，自2021年1月31日起计算至2022年2月16日止）；2.案件受理费由城建兴顺公司、保障房中心承担。 一审法院认定事实： 2017年6月17日，城建兴顺公司、保障房中心作为出卖人与买受人王梓莹签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），该合同相关内容如下： 第三条基本情况 该商品房屋坐落为：顺义区仁和镇×住宅楼（限价商品房）×层×**-×。 第五条计价方式与价款 该商品房为单套住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。 该商品房为【**别墅】【整栋楼房】的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。 1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币25503.36元，总价款1786000元。 第十二条交付条件 （一）出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付该商品住房。 第二十二条产权登记 （一）初始登记 出卖人应当在2019年12月31日前，取得该商品住房所在**的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品住房所在**的权属证明的，三方同意按照下列第1种方式处理： 买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品住房所在**的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 （二）转移登记 1.该商品住房交付使用后，三方同意按照下列第（2）种方式处理： （2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币（大写）。 2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品住房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，三方同意按照下列第（1）、（2）种方式处理： （1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人和买受人三方应当自退房通知送达之日起15日内共同申请注销手续且三方办理完毕商品房预售合同解除备案手续后30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的一年期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 （2）如因非出卖人原因，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任，但出卖人仍应协助买受人办理相应事宜。 附件十一 鉴于： **居项目为原限价商品住房项目，开发建设单位为出卖人一。政府为加大北京市自住型商品住房市场供应力度，将**居（6001地块）项目375套剩余房源（以下简称“本项目”）转化为自住型商品住房。根据北京市住房保障办公室下发的《收购通知》，出卖人二负责组织本项目的销售工作，出卖人一作为本项目的开发建设单位，负责本项目销售工作的具体实施。买受人已就购买出卖人（出卖人一和出卖人二统称）开发建设并销售本项目1号楼3**1302号自住型商品住房（以下简称“该房屋”）签订了《北京市商品房预售合同》及全部附件（以下简称“预售合同”）。现出卖人一、出卖人二和买受人王梓莹三方本着平等互利、友好协商的原则，依据《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，就预售合同事项达成以下协议，以共同遵守： 出卖人一作为开发建设单位，按照预售合同中约定的出卖人义务，承担作为开发建设单位应负的本项目该房屋开发建设、销售实施、前期物业、交房入住、产权办理、质量保修等义务。若出卖人一未尽开发建设单位义务给买受人造成损失的，由出卖人一负责处理并根据预售合同中的约定向买受人承担相应的责任。除此之外的其他出卖人责任由出卖人二负责处理并根据预售合同中的约定向买受人承担相应的责任。二、如因房屋销售政策变化导致的政策风险和法律风险，出卖人一义务无法履行的，出卖人一不承担相应责任，出卖人二负责协调相关部门解决，买受人对此无异议。三、本协议所约定的内容与预售合同约定不一致的，以本协议约定为准，本协议未作约定的内容以预售合同约定为准。四、本协议自三方签字**之日生效，一式【玖】份，出卖人共执【柒】份，买受人【贰】份，每份均具有同等法律效力。上述协议后附三方签字**，分别为：出卖人一城建兴顺公司、出卖人二保障房中心、买受人王梓莹。 上述协议签订后，双方依约履行。 涉案房屋于2019年1月30日交付王梓莹，当日，城建兴顺公司、保障房中心与王梓莹签订《面积补差协议》，确定面积补差款为1275元，房屋总价款为1787275元。后，保障房中心向王梓莹出具了金额为1787275元的购房发票。2019年10月，城建兴顺公司办理了涉案房屋的初始登记。2021年11月23日，涉案房屋转移登记至保障房中心名下。2022年2月16日，涉案房屋转移登记至王梓莹名下。 王梓莹主张，涉案房屋于2019年1月30日交房，按照合同约定，城建兴顺公司、保障房中心应于交房之日起730日内前办理不动产转移登记。现城建兴顺公司、保障房中心违约，故主张自2021年1月31日起至2022年2月16日止，以全部已付购房款为基数，按照日万分之一的标准向王梓莹支付违约金。王梓莹另陈述，买受人按照城建兴顺公司和保障房中心的要求签订合同、交纳房款、提交各项材料，按照合同约定，产权代办是建兴顺公司、保障房中心的义务。在预售合同签订后，关于不动产权登记的规范没有任何变化，北京市政府对于限价商品房和自住型商品房的相关不动产登记流程也没有特别规定。城建兴顺公司、保障房中心主张的情形不属于合同约定的销售政策变化带来的政策风险和法律风险，不应当免除其违约责任。 城建兴顺公司、保障房中心不同意承担违约责任，并援引《预售合同》第二十二条第（二）款第2项的约定“如因非出卖人原因，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任，但出卖人仍应协助买受人办理相应事宜”，以及附件十一第二条的约定“如因房屋销售政策变化导致的政策风险和法律风险，出卖人一义务无法履行的，出卖人一不承担相应责任，出卖人二负责协调相关部门解决，买受人对此无异议”支持其主张。城建兴顺公司、保障房中心认为，本案存在《预售合同》第二十二条约定的“非因出卖人原因”和附件十一中约定的“因房屋销售政策变化导致的政策风险和法律风险”，具体指涉案房屋为限价商品房转自住型商品房，原定由城建兴顺公司将房屋转移登记至买受人名下，后因收款方/购房发票的开具方与初始登记的开发建设单位不一致，导致无法由城建兴顺公司向买受人直接办理转移登记，而是先由城建兴顺公司将产权转移登记至保障房中心名下、再由保障房中心变更登记至买受人名下；同时，因涉及限价商品房转为自住型商品房，需要保障房中心补交土地增值收益，但因补交该土地增值收益的政策不明晰，导致保障房中心直至2021年相关政策出台后才补交，上述情形属于合同约定的“因房屋销售政策变化导致的政策风险”，并非因出卖人原因导致逾期办理转移登记，故应免除城建兴顺公司、保障房中心违约责任。 就此，城建兴顺公司、保障房中心提交了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发【2013】510号）、《关于将现有限价商品住房等保障房转化为自住型商品房有关问题的请示》（京建文【2016】151号）、《关于顺义区平各庄地块剩余限价商品房收购工作的通知》（京住发【2017】21号）、城建兴顺公司与保障房中心于2017年3月14日签订的《顺义区仁和镇SY00-0005-6001等地块（配建限价商品房）项目收购合同》、初始登记的《不动产权证书》《关于未销售限价商品住房等政策性住房转为共有产权住房销售工作的通知》（京建发【2021】149号）、转移登记的《不动产权证书》《关于顺义区**居、悦溪汇项目转自住型商品住房房源上市交易有关意见的函》（京建函【2022】516号）等予以证实。 上述《项目收购合同》载明：2017年3月14日，保障房中心作为甲方与乙方城建兴顺公司签订《顺义区仁和镇SY00-0005-6001等地块（配建限价商品房）项目收购合同》，相关内容如下： 为了增加自住型商品房供应，稳定房地产市场价格，北京市政府政办文第23218号和20167号文件批复，拟将部分剩余限价商品房转化为自住型商品房。限价商品房按项目原限价商品房销售价格收购，再销售给符合审核条件的自住型商品房买受人。 甲、乙双方遵照《关于顺义区平各庄地块剩余限价商品房收购工作的通知》（京住发【2017】21号）的要求完成限价商品房收购，以及与自住型商品房买受人签订房屋买卖合同相关事宜，甲、乙双方本着平等、诚信、公平的原则，通过友好协商达成如下合同，以资共同遵守。 第四条收购范围及价款 甲方收购的限价商品房屋共272套（具体房号见附件，规划设计楼号，最终以公安行政管理部门审核的**、门牌、房号为准），预测建筑面积共21845.85平方米（依据预测的《房屋土地面积测算技术报告书》）。其中套内建筑面积16216.12平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5629.73平方米。收购基准价每平方米13500.00元，计价依据为：《顺义区仁和镇 SY00-0005-6001等地块（限价商品房）国有建设用地使用权出让挂牌文件》（见附件），暂定总价款人民币294317941.00元（大写贰亿玖仟肆佰叁拾壹万柒仟玖佰肆拾壹元整）。（注：每套房具体单价见附件。） 第八条交付时间与交付条件 一、交付时间乙方应向自住型商品房买受人交付房屋，交付日期不晚于甲、乙双方和自住型商品房买受人签订的房屋买卖合同中约定的交付日期，具体日期由甲、乙双方于前述房屋买卖合同签订后五日内以明细单方式明确。 第十四条不动产登记 一、无产权瑕疵声明乙方确保限价商品房没有产权纠纷，未被赠与、转让、出租给第三方，也未被司法机关查封、扣押或采取其他司法强制措施。 二、不动产转移登记乙方负责将限价商品房土地使用权及不动产直接转移登记至自住型商品房买受人名下，转移登记完成日期应不晚于甲、乙双方和自住型商品房买受人签订的房屋买卖合同中约定的转移登记日期，具体日期由甲、乙双方于前述房屋买卖合同签订后五日内以明细单方式明确。 庭审中，经法院明确询问，城建兴顺公司、保障房中心认可在《预售合同》签订时，由城建兴顺公司向买受人办理转移登记与当时的不动产登记政策不符，但主张2016年151号文规定要进行相应的销售政策创新，因此合同约定符合政策精神；认可应当先补缴土地增值收益后才能办理转移登记，但主张就增值收益按什么比例及途径缴纳没有明确规定。 一审法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，双方当事人于民法典成立前签订合同，但履行合同的争议发生在民法典施行后，故应适用民法典的相关规定。 《预售合同》系王梓莹、城建兴顺公司、保障房中心真实自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 依据《预售合同》第二十二条的约定，买受人应自商品住房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。经审查，涉案房屋于2019年1月30日交付王梓莹，故该房屋应于2021年1月29日前转移登记至王梓莹名下。现涉案房屋实际于2022年2月16日转移登记至王梓莹名下，晚于合同约定时间，故出卖人逾期办理转移登记的违约行为存在。 城建兴顺公司、保障房中心援引《预售合同》第二十二条第（二）款第2项以及附件十一第二条的约定主张不承担违约责任，认为逾期办理转移登记系因房屋销售政策变化导致的政策风险和法律风险，并非出卖人原因。该理由是否成立，应结合全案情况、具体合同约定、双方履约情况以及相关法律规定综合确定。 涉案房屋原由城建兴顺公司开发，规划性质为限价商品房，后城建兴顺公司与保障房中心签订《项目收购合同》，约定由保障房中心收购涉案房屋，再由城建兴顺公司、保障房中心作为出卖人将房屋以自住型商品房的性质出售给买受人，并由城建兴顺公司为买受人办理转移登记。就本次收购，城建兴顺公司与保障房中心并未办理房屋的不动产转移登记以及性质变更，因此，在买受人与城建兴顺公司、保障房中心签订《预售合同》时，开发主体与销售主体不完全一致、房屋性质发生变化这两个客观情况为后续不动产转移登记带来的障碍，是作为出卖人的城建兴顺公司及保障房中心应当能够预见的。庭审中，城建兴顺公司与保障房中心亦认可《预售合同》签订时，由城建兴顺公司向买受人办理转移登记与当时的不动产登记政策不符，认可应当先补缴土地增值收益后才能办理转移登记。 二出卖人是《预售合同》的制定主体，合同各条款由其制定，买受人并未参与。二出卖人应当在充分预见的基础上，结合自身的履约能力，对不动产转移登记日期作出合理约定，并在后续履约过程中积极作为，秉持诚信，恪守承诺，尽最大努力推动合同义务及时履行。 城建兴顺公司、保障房中心援引合同约定，认为逾期办理转移登记系因房屋销售政策变化导致的政策风险和法律风险，并非出卖人原因，就此法院认为：在案证据未见《预售合同》签订后房屋销售政策出现变化的情形，且城建兴顺公司、保障房中心陈述的城建兴顺公司无法直接向买受人办理转移登记以及保障房中心补交增值收益的相关问题，均为双方订立合同当时即客观存在的履约障碍，并非可能发生的不利因素，因此不属于风险，故法院对于城建兴顺公司、保障房中心的此项辩解意见难以采信。 保障房中心主张可能存在买受人或者代办机构原因导致转移登记逾期，但未就此提交证据证实，故法院对其该项辩解意见难以采信。 综上，城建兴顺公司、保障房中心援引《预售合同》第二十二条第（二）款第2项以及附件十一第二条的约定主张不承担违约责任，依据不足，法院不予支持。 同时，需要指出的是，涉案房屋系保障性住房，且为限价商品房转自住型商品房销售，相关政策的出台和实施确实需要一定的过程，这一过程会在客观上导致出卖人的履约行为在一定程度上延迟，***障性住房本身具有公益、**属性，诉讼中二出卖人亦为减少买受人损失作出了相应努力，故结合城建兴顺公司、保障房中心调整违约金的申请，法院酌情对违约金予以调整。王梓莹计算违约金的方式有误，法院依法核算。 《预售合同》附件十对于二出卖人的合同义务进行了区分。按照合同约定，涉案房屋的产权办理由城建兴顺公司负责，若城建兴顺公司未尽义务给买受人造成损失的，相应责任由城建兴顺公司承担，依照上述约定，本案的违约责任应由城建兴顺公司承担。城建兴顺公司主张其与保障房中心签订的《项目收购合同》另有相关约定，但考虑到该合同系城建兴顺公司与保障房中心之间的内部协议，故应由城建兴顺公司、保障房中心另行解决，不宜在本案中予以处理。 综上所述，一审法院判决：一、北京城建兴顺房地产开发有限公司支付王梓莹违约金13700元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回王梓莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，《预售合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。各方一致确认逾期违约金的起算日期，本院亦予确认。根据各方当事人诉辩意见以及二审审理查明的事实，本案二审争议焦点是保障房中心应否承担违约责任以及违约金数额的认定问题。 《预售合同》第二十二条就产权登记进行了约定，但是附件十一明确了城建兴顺公司作为开发建设单位承担的相关义务，并载明若城建兴顺公司未尽开发建设单位义务给买受人造成损失的，由城建兴顺公司负责处理并向买受人承担相应的责任。同时附件十一明确本协议所约定的内容与预售合同约定不一致的，以本协议约定为准。故依据协议约定，城建兴顺公司应向买受人承担责任。王梓莹上诉主张保障房中心、城建兴顺公司共同承担违约责任，本院不予支持。涉案房屋属于保障性住房，具有公益**属性。产权证的办理因涉及限价商品房转为自住型商品房，以及销售政策的制定出台、实施，城建兴顺公司在此过程中亦作出了相应努力，故一审法院结合城建兴顺公司调整违约金的申请，对违约金数额进行酌减，并无不当，本院予以确认。综上所述，王梓莹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1155.41元，由王梓莹负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　**熙 审 判 员　王　黎 审 判 员　*** 二〇二三年三月十三日 法官助理　俞　洁 法官助理　*** 书 记 员　张　朋