某某与涟水县土地储备中心、涟水县房屋征收服务中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏08民终1301号 上诉人（原审原告）：***，住涟水县。 委托诉讼代理人：沈国飞，涟水县正平法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：涟水县土地储备中心，住所地涟水县海安路10号安东大厦。 被上诉人（原审被告）：涟水县房屋征收服务中心，住所地涟水县涟州路东侧商铺3-68号。 法定代表人：***，该中心主任。 委托诉讼代理人：**，***国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，住涟水县。 原审第三人：涟水中联壹城建设有限公司，住所地涟水县朱码镇清源路北侧。 法定代表人：**。 上诉人***因与被上诉人涟水县土地储备中心（以下简称土地储备中心）、涟水县房屋征收服务中心（以下至判决主文前简称房屋征收服务中心）、原审第三人涟水中联壹城建设有限公司（以下至判决主文前简称中联建设公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服涟水县人民法院(2019)苏0826民初4134号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、请求二审依法改判被上诉人交付符合验收标准的拆迁安置房中联壹城29号楼107室商辅；二、改判被上诉人给付上诉人自2017年9月1日至实际交付涉案商辅的房租损失150350元（该金额暂计算至2020年4月6日止）。事实与理由：中联壹城29号楼107室商辅至今不符合交付标准。一审庭审中，上诉人对商辅隔墙擅自移动，结合现场照片和书面材料，可以直观反映墙部裂口，有水渗漏。依据规划图纸，涉案商辅在竣工验收证明中面积为83.96平方米，移动以后面积是76.32平方米，未来无法办理产权证，被上诉人房屋征收服务中心违法。上诉人不认可被上诉人提供的测绘报告，上诉人申请二审法官去现场堪查。上诉人有权拒收移动过承重墙的房屋，对商辅至今未交付的责任在被上诉人，被上诉人应承担自2016年至今的租金损失。 土地储备中心答辩称，一、涉案房屋具备交付条件。理由：1、涉案房屋于2015年11月12日经竣工验收合格，具备交付使用条件，被上诉人于2017年4月22日、2017年4月21日对涉案房屋隔墙重新砌筑，并不影响房屋质量和交付条件，隔墙不是承重墙；2、2017年7月26日的中联壹城29号楼房屋测绘报告经涟水县自然资源规划局确认，涉案房屋及相邻房屋均可办理不动产登记证，测绘结果不可改变，实测案涉房屋面积为76.32平方米，符合合同约定的交付条件；3、涉案房屋同楼层其他用户均已交付使用，已经办理或正在办理不动产登记，隔墙已无法变更；4、案涉房屋经原审承办法官现场勘查，砌筑墙以及整个房屋、周边环境、相邻关系等均符合使用条件和合同约定的条件。二、上诉人主张的租金损失无事实和法律依据。理由：1、房屋征收服务中心于2017年8月29日以快递邮寄方式通知上诉人，于2017年8月31日办理商辅交付手续，上诉人未办理交付手续，上诉人主张2017年9月1日之后的租金损失不符合事实和法律依据。 房屋征收服务中心答辩意见：同土地储备中心答辩意见。 原审第三人中联建设公司未答辩。 ***向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告交付原告验收合格的中联壹城29号楼107室商铺；2、被告给付原告2016年1月31日前拆迁安置过渡费（包括住宅过渡费）44376元；3、判决被告赔偿原告2016年2月1日至2017年8月31日期间房屋租金损失97900元；2017年9月1日至2019年1月6日期间房屋租金损失77600元；2019年1月7日至房屋实际交付期间按每月4850元计算租金损失。 一审法院认定事实：2009年12月29日，被告土地储备中心（拆迁人，原名称涟水县土地储备城市资产投资发展中心）、原告***（被拆迁人）、被告房屋征收服务中心（拆迁实施单位、原名称涟水县房屋拆迁安置中心）签订涟水县房屋拆迁协议书，涟水县人民政府拆迁管理办公室（拆迁管理部门）在拆迁协议上加盖了备案专用章。协议载明：被拆迁房屋营业用房建筑面积49.58平方米、评估价格为272690元。产权调换约定：门面房为18号商铺（宽4.8米、长15.24米，面积73.15平方米，超过被拆迁房屋面积23.57平方米按4400元/平方米结算）。住宅33号楼301室（约定安置面积79.8平方米、单价按每平方米1370元计算），32号楼106室（约定安置面积26.81平方，超出部分85.07平方米，按单价每平方米1750元计算），6号车库（8.8平方米，按5280元计算），安置房屋价格合计688892元。特别约定安置房和车库面积以房产部门实际测量为准。拆迁人应补偿原告***18个月临时安置补助费、停产停业损失、搬家费等各项费用合计477624元，原告***按附表应得39700元，冲抵后，***合计应向拆迁人支付171568元。协议生效后，先付18个月过渡费，实际过渡期按实结算，超过18个月仍未安置的，按《涟水县城市房屋拆迁管理实施办法》第三十七条规定办理。 中联壹城29号楼由涟水中联房地产开发有限公司建设、江***建筑工程有限公司施工，2015年11月12日经竣工验收合格，被告房屋征收服务中心于2016年1月23日通知原告办理房屋结算交付手续，因被告房屋征收中心向原告交付的商铺不是拆迁协议约定的18号门面，原告拒绝办理商铺结算交付手续。2016年2月1日，被告房屋征收服务中心向原告等安置户出具书面说明，载明待中联壹城面东门面房安置问题处理结束后，对***、***、***等户门面房按原拆迁协议号顺序进行安置。2017年4月20日、4月24日，被告房屋征收服务中心与***签订两份施工合同，约定被告房屋征收服务中心将上述29号楼107室门面（原告房屋拆迁协议约定的18号门面）北侧墙体拆除重砌工程发包给案外人***施工，将107室门面北侧墙体向南进行了平移。2017年8月29日，被告房屋征收服务中心向原告快递交房通知，交房通知主要内容有：***的产权调换房于2017年5月30日已具备交付条件，2017年7月28日起多次电话通知***结算交房，但***拒绝收房，现书面通知***于2017年8月31日到被告房屋征收服务中心办理拆迁安置房交房事宜，如逾期不接受房屋，由***承担相应的法律后果。原告以被告房屋征收服务中心将中联壹城29号楼107室门面北侧墙体向南平移缩小原设计面积为由拒绝办理房屋交接手续，双方交涉未果，原告遂提起本案诉讼。 截止2016年1月31日，按拆迁协议约定，原告***尚有住宅、商铺超期安置过渡费合计44376元没有领取，另被告房屋征收服务中心在处理原告***、***等户门面房安置期间向原告***支付商铺停产停业损失30000元。 涟水县房地产测绘队于2017年7月26日作出中联壹城29号楼房屋测绘报告，测绘报告载明中联壹城29号楼107室门面房建筑面积为76.32平方米。涟水县人民政府房屋征收管理办公室委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对中联壹城29号楼105-108号门面2016年2月至2017年1月期间房地产市场租赁价格进行评估，评估结果为107号门面年租赁价格为30681元。原告***不予认可，申请对案涉商铺2016年1月31日起至今租赁价格进行评估。一审法院依法委托江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对中联壹城29号楼107室商业用房2016年1月31日至2017年8月31日及2017年9月1日至2019年11月6日期间市场租赁费进行评估。江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司于2020年1月14日作出清华评【2019】字第S0012号房地产估价报告，估价结果为：中联壹城29号楼107室商业用房2016年1月31日至2017年8月31日评估总价为9.79万元，2017年9月1日至2019年1月6日评估总价为7.76万元，原告***花评估费4500元。 被告土地储备中心于2008年取得涟水县安东路西侧、红日路两侧地块项目（中联壹城项目）的房屋拆迁许可证，2008年10月21日，被告土地储备中心与被告房屋征收服务中心签订拆迁委托协议，约定被告土地储备中心委托被告房屋征收服务中心对中联壹城项目实施拆迁补偿及安置工作。 一审法院认为，拆迁人应当依据国务院城市房屋拆迁管理条例对被拆迁人给予补偿。被告土地储备中心与原告***签订的房屋拆迁协议合法有效，双方应当全面履行合同义务。原告***向被告土地储备中心交付被拆迁房屋后，被告土地储备中心有义务按拆迁协议约定对原告***进行安置补偿。被告土地储备中心虽委托被告房屋征收服务中心办理房屋安置补偿工作，但对原告***的拆迁安置责任主体仍是被告土地储备中心。本案争议的是中联壹城29号楼107室商铺北侧墙体向南平移后商铺的实测面积是否小于拆迁协议约定面积，拆迁协议约定107室面积为73.15平方米，商铺北侧墙体向南平移后，实测面积为76.32平方米，与拆迁协议约定面积相比并未缩小，故被告房屋征收服务中心书面通知原告***于2017年8月31日前办理房屋交付手续后，原告***应当及时到被告房屋征收服务中心办理结算交房手续，而原告***拒绝办理结算交房手续，故原告***要求被告承担2017年8月31日之后停业损失，无事实与法律依据，不予支持。2016年1月31日至2017年8月31日期间案涉商铺因被告原因未能及时交付，原告***要求按同期市场租赁价格计算停业损失，予以支持。江苏苏地行土地房产评估有限公司出具的评估报告，系案外人单方委托评估，原告***不予认可，一审不予采信。因原告***申请，一审法院依法委托江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对案涉商铺市场租金价格进行评估，被告房屋征收服务中心虽对清华评【2019】字第S0012号房地产估价报告不予认可，但未提供足够证据予以推翻，故对该评估报告予以采信，该报告确认2016年1月31日至2017年8月31日期间案涉商铺市场租金价格总计97900元，加上2016年1月31日前超期过渡安置费44376元，扣除已支付的停产停业损失30000元，被告土地储备中心应向原告***再支付112276元。拆迁协议约定产权调换后原告***合计应向被告土地储备中心支付171568元，折抵后，原告***仍需向拆迁人支付59292元，故原告***要求被告支付相关费用，不予支持。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告涟水县土地储备中心于判决生效后10日内与原告***办理中联壹城29号楼107室商铺结算交付手续。二、驳回原告***其他诉讼请求。评估费4500元，由被告涟水县土地储备中心负担2510元，原告***负担1990元。案件受理费5800元，由被告涟水县土地储备中心负担。 二审审理中，上诉人***主张其一审提交法庭的商品房预售许可证及中联壹城29号楼107室商铺销售情况表，来源是涟水县城乡住房和建设局上传至淮安房产网宜家冲浪网房屋销售情况的资料。内容为商铺面积为83.96平方米。被上诉人房屋征收服务中心质证认为，对上诉人提交的商品房预售许可证不认可，对涉案商辅销售表不清楚。被上诉人土地储备中心质证认为，***提交的83.96平方米的商辅是开发商在房屋预售时预测的商辅面积，具体面积还应该以测绘为准，***家商辅测绘面积是76.32平方米。原审第三人中联建设公司未发表质证意见。 二审审理中，上诉人***主张其一审时提交法庭的商辅规划设计图，对图纸上注明的阴影部分不得变动，涉案商辅就是阴影部分，证明被上诉人将商辅墙体移动不符合规划图纸的要求。被上诉人房屋征收服务中心质证认为，图纸上注明的阴影部分是安置房，阴影部分不得变动的意思就是不得变成商品房出售。被上诉人土地储备中心质证认为同房屋征收服务中心。原审第三人中联建设公司未发表质证意见。 二审审理中，经本院现场堪查，上诉人***与被上诉人房屋征收服务中心一致认可涉案商辅隔墙移动后涉案商辅屋顶漏水、墙面裂缝、隔墙顶端有较粗裂缝。被上诉人土地储备中心、房屋征收服务中心质证认为是事实，但不是结构问题，进行适当粉刷可以解决问题。原审第三人中联建设公司未发表质证意见。 二审审理中，经本院咨询工程竣工验收证明书中设计单位广东粤建设计研究院有限公司的相关工程师，其认为中联壹城29号楼107室商铺的隔墙不是承重墙，但不得擅自移动，如果要移动需经过设计院重新出具变更设计图进行变更。卷宗中的图纸是规划设计图纸，对图纸上注明的阴影部分不得变动的意思不清楚，实际是图纸上所有的设计方案均不得变动，并不是指阴影部分不得变动。被上诉人房屋征收服务中心质证认为，认可工程师的意见。被上诉人土地储备中心质证认为，工程师的谈话内容也说明墙体的移动不影响安全，至于墙体分隔需要变更设计这个没有必要，这些门面房墙体全部是后来分隔的，实际上这些分隔仅仅是装饰性的。每间宽五米都是一致的。原审第三人中联建设公司未发表质证意见。 二审审理中，经本院咨询淮安市建设工程质量监督站，涉案房屋墙体移动后，是否需要进行验收，淮安市建设工程质量监督站相关人员答复不需要组织验收，设计单位与施工单位到场确认即可。上诉人***质证认为，我们认可。房屋征收服务中心质证认为，不一定好执行。土地储备中心质证认为，涉案房屋为框架结构，无需设计验收，如果法院认为有必要，也应当由涉案房屋建设单位的事情。原审第三人中联建设公司未发表质证意见。本院认为，涉案房屋隔墙移动后，由设计单位与施工单位到场确认后即可。 二审审理中，经法庭询问上诉人***，其一审第一项诉讼请求是判决被告交付验收合格的中联壹城29号楼107商辅具体是指什么商辅，其认为是2015年11月12日验收合格时的商辅，意思就是恢复原状，如无法恢复原状，以现有经过设计部门及施工单位确认过质量的房屋交付。 本案争议焦点是：1、中联壹城29号楼107室商铺北侧隔墙向南平移后是否符合交付条件；2、被上诉人是否应该给付上诉人***自2017年9月1日至实际交付涉案商辅的房租损失150350元。（该金额暂计算至2020年4月6日止）。 本院认为，被上诉人土地储备中心与上诉人***签订的房屋拆迁协议合法有效，双方应当全面履行合同义务。涉案商辅于2015年11月12日取得竣工验收证明，被上诉人房屋征收服务中心于2017年4月20日与案外人***签订施工合同，将涉案商辅北面隔墙向南平移，涟水中联房地产开发有限公司于2017年7月26日委托涟水县房地产测绘队进行测绘，测绘结果是中联壹城29号楼107商辅建筑面积是76.32平方米。经本院咨询专业人员，得知隔墙移动后由设计部门和施工单位确认质量即可。涉案房屋隔墙移动虽未经过设计部门，但隔墙平移后的测绘面积大于涟水县房屋拆迁协议书约定的面积，故***应按房屋征收服务中心通知，于2017年8月31日前办理房屋交付手续。上诉人***主张隔墙移动后要经过验收才符合交付条件无事实及法律依据，本院不予支持。对平移后的隔墙质量问题，上诉人***可另案主张。 清华评【2019】字第S0012号房地产估价报告确认2016年1月31日至2017年8月31日期间案涉商铺市场租金价格总计97900元，加上2016年1月31日前超期过渡安置费44376元，扣除已支付的停产停业损失30000元，土地储备中心应向上诉人***再支付112276元。拆迁协议约定产权调换后***合计应向土地储备中心支付171568元，折抵后，一审确定***仍需向拆迁人支付59292元并无不当。上诉人***主张自2017年9月1日至实际交付涉案商辅的房租损失150350元（该金额暂计算至2020年4月6日止）无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3307元，被上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　孙　洁 二〇二〇年九月二十九日 法官助理　董　杰 书 记 员　徐　海