北京洁源新能投资有限公司与北京昆庭资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0101民初1016号 原告：北京洁源新能投资有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇顺通路38号3-30005。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市京悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市京悦律师事务所律师。 被告：北京昆庭资产管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街208号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市两高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市两高律师事务所律师。 原告北京洁源新能投资有限公司（以下简称洁源公司）诉被告北京昆庭资产管理有限公司（以下简称昆庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告洁源公司向本院提出诉讼请求：1、判令昆庭公司返还洁源公司房屋租赁押金933555.02元，并以933555.02元为基数，支付自2021年12月25日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2022年1月24日的利息为3041.83元），以上共计936596.85元；2、案件受理费由昆庭公司承担。事实和理由：2018年，洁源公司下级公司陕***建设工程有限公司（以下简称捷耀公司）与昆庭公司签订《写字楼租赁合同》，约定捷耀公司承租昆庭公司的位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮置地广场A塔11层1101-1108**房屋，面积共计3046.9平方米，租赁期限为2018年12月1日起至2023年11月30日止。根据合同约定，捷耀公司向被告缴纳租房押金共计4551336.54元。后，洁源公司、昆庭公司及捷耀公司签订《写字楼租赁合同变更及权利义务转让协议》、《写字楼租赁合同变更及权利义务转让协议-2》，捷耀公司将《写字楼租赁合同》项下部分权利义务转让给洁源公司。最终，***公司承租租赁房屋的1101**，面积624.97平方米，捷耀公司承租1102-1108**，面积2421.93平方米。对应的1101**的押金933555.02元，视为捷耀公司代洁源公司缴纳，在合同履行完毕后，由昆庭公司直接向洁源公司返还。合同履行过程中，洁源公司依约支付房租及各项费用至2021年12月31日。 2020年，应北京市昌平区人民政府的邀请，洁源公司所属的******集团股份有限公司与北京市昌平区人民政府签订《战略合作框架协议》，由明阳集团在昌平区投资建设北方总部及产业基地，包括原告和捷耀公司在内的相关公司均需搬到明阳集团在昌平区自购的写字楼中办公。自2021年5月开始，洁源公司将2021年底全部退租事宜明确告知昆庭公司，并两次向昆庭公司发函告知退租事宜，昆庭公司均未提出异议。随后半年时间内，昆庭公司多次带领新的租赁客户看房，洁源公司均予以配合。 2021年12月9日，昆庭公司向洁源公司出具《出门条》，同意洁源公司搬离租赁房屋。而在此之前，双方联系人沟通中，昆庭公司要求洁源公司补齐2021年最后一个季度的房租差额，洁源公司也表示同意。由此可知，若双方不曾就协商解除合同一事达成一致意见，洁源公司不可能不选择从押金中去抵扣以上拖欠费用，洁源公司的行为将有违常理。洁源公司于2021年12月15日完成租赁房屋的整理清扫工作，并将租赁房屋交付昆庭公司。被告在洁源公司已经实际搬离租赁房屋以后，出尔反尔，拒不承认双方已经协商一致提前解除合同的事实，昆庭公司的行为有违诚信原则。2021年12月24日，洁源公司再次向昆庭公司发函，确认《写字楼租赁合同》于2021年12月24日解除，但昆庭公司至今未向洁源公司退还押金。综上，双方签订的《写字楼租赁合同》、《转让协议》已由双方合意解除，昆庭公司继续占有押金没有法律依据。 退一步讲，即便不认可案涉租赁合同为双方合意解除，昆庭公司也不应将押金全部扣除，而应当返还洁源公司部分押金。第一、违约金应以实际损失为限，昆庭公司未举证证明其存在相当于全部押金数额的实际损失；第二、洁源公司在2021年12月10日已从租赁房屋内搬出，昆庭公司实际上已经多收取了洁源公司2021年12月11日至2021年12月31日期间的房屋租金；第三、洁源公司并非恶意解除案涉租赁合同；第四、洁源公司已支付了高额房租，且疫情期间昆庭公司没有给予任何租金减免，故昆庭公司也不应将押金全部扣除。综上所述，提起本次诉讼，望判如所请。 被告昆庭公司答辩称：不同意洁源公司的全部诉讼请求。关于洁源公司提交的《关于申请退租的沟通函》，该证据仅证明洁源公司曾就提前解约一事与昆庭公司进行协商，但昆庭公司对此未作出任何明确答复，故无法据此证明双方已经就合同提前解除一事达成合意。关于出门条，洁源公司作为房屋承租人，其有权自主决定是否将其物品从租赁房屋内搬离，在不影响租赁房屋安全的情况下，昆庭公司没有理由阻止，但其不能仅凭昆庭公司开具出门条的行为就推定昆庭公司知晓洁源公司搬离物品的行为系为了解除合同且昆庭公司予以同意。况且即便昆庭公司知晓洁源公司从租赁房屋内搬离物品系为了提前解约，昆庭公司的行为也是在洁源公司已经明确拒绝继续履行租赁合同的前提下，为了避免双方损失进一步扩大而采取的合理措施，洁源公司没有理由认为昆庭公司采取的减损行为系同意其提前解除合同。洁源公司在未经昆庭公司同意的情况下，其无权单方提前解约，故其向昆庭公司发送的《写字楼租赁合同解除告知函》不发生合同解除的效力。洁源公司拒不履行合同的行为已经构成根本违约，昆庭公司已行使合同解除权，于2022年1月12日解除了双方的租赁合同及转让协议。因洁源公司提前解除合同，导致租赁房屋长期空置，给昆庭公司造成了巨大的经济损失，应按照合同约定承担违约责任，故昆庭公司无需向洁源公司返还已交纳的押金。同时，昆庭公司保留向洁源公司主张支付2022年1月1日至2022年1月11日的租金、物业费等的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年，昆庭公司（甲方）与捷耀公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定昆庭公司将中粮置地广场A塔11层1101-1108**，建筑面积3046.41平方米，出租给捷耀公司。租赁期限为2018年12月1日至2023年11月30日。2018年12月1日至2021年11月30日每月租金含税金额为每平米420元，2021年12月1日至2023年11月30日，每月租金含税金额为每平米462元。乙方需按月缴付租金，乙方应于每月1日之前支付当月租金。物业管理费每月每建筑平米36元。乙方应于每月1日之前支付当月物业管理费。本合同押金为合同最后租赁年度3个月的租金和物业管理费之和，共计4551336.54元。如乙方违反本合同任何条款或条件，经正式书面方式告知乙方后，甲方可以扣除全部或部分押金，其数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额而定，乙方须在接到通知之日起3日内补足上述押金。该押金在合同有效期内由甲方保留，在乙方违约的情况下，甲方有权按本合同部分或全部扣减上述押金，但此措施的采取不影响乙方行使本合同赋予的其他权利或其他救济方式的行使。乙方在出现第6.15条规定之情形时，甲方有权单方解除合同，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。甲方依据本合同第6.15条单方解除合同的，乙方应在合同解除后72小时内搬离并交还所租写字间，乙方提交的押金作为违约金赔偿给甲方；若押金不足以赔偿甲方损失的，甲方可向乙方追偿。如乙方违反本合同约定，甲方除可单方面终止合同外，亦有权从押金中将所有损失及开支扣除，并有权扣留、处置乙方写字楼的设施和物品以弥补乙方违约行为导致的损失。 之后，昆庭公司（甲方）与捷耀公司（乙方）、洁源公司（丙方）三方签署《写字楼租赁合同变更及权利义务转让协议》及《写字楼租赁合同变更及权利义务转让协议-2》，在《写字楼租赁合同变更及权利义务转让协议》中，乙方同意将《写字楼租赁合同》项下1102-1108**，建筑面积2421.55平方米所有权利义务转让给丙方，丙方愿意承受上述所有权利义务，甲方对此予以认可。在《写字楼租赁合同变更及权利义务转让协议-2》中，甲、乙、丙三方协商确认，2020年8月起丙方将《写字楼租赁合同》项下1102-1108**，建筑面积并变更后为2421.93平方米，所有权利义务转让给乙方，同时乙方将其承租1101**，建筑面积变更后为624.97平方米，所有权利转让给丙方。租金标准与《写字楼租赁合同》一致，按照乙方、丙方各自承租的面积计算，其中2021年12月1日至2023年11月30日期间，乙方租金含税金额为每月1118931.66元，丙方租金含税金额为每月288736.14元。三方同意，丙方已支付乙方该**1的押金转为丙方代乙方支付的押金，乙方无需另行缴纳，同时乙方已支付丙方该**2的押金转为乙方代丙方支付的押金，丙方无需另行缴纳，在乙、丙方按《写字楼租赁合同》履行完毕全部义务后，甲方将乙方1102-1108**、丙方1101**剩余押金分别返还给乙方、丙方。 租赁合同及转让协议签订后，捷耀公司向昆庭公司实际交纳押金共计4551336.54元，其中933555.02元已根据转让协议-2的约定变更为洁源公司承租的1101**的押金，昆庭公司对此不持异议。洁源公司与捷耀公司实际向昆庭公司支付房租的截至日期为2021年12月31日。 2021年10月19日，洁源公司向昆庭公司发出《关于申请退租的沟通函》，载明因我公司战略发展原因，拟定于2021年12月1日起不再租赁贵司1101-1108室，希望贵司积极与我司沟通租房合同解约事宜。昆庭公司对此未与回复。但据洁源公司提交的微信聊天记录显示，双方此前确曾就退租事宜进行过协商，且昆庭公司已经同意在洁源公司与捷耀公司补齐相应的租金差额后为二公司开具出门条，由二公司将物品从租赁房屋内搬离。 2021年12月9日，昆庭公司向洁源公司与捷耀公司开具出门条，2021年12月10日，经昆庭公司同意，洁源公司与捷耀公司开始搬离租赁房屋。洁源公司于2021年12月24日向昆庭公司发出《写字楼租赁合同》解除告知函，称2021年12月10日，在贵司许可及支持下，我司搬离并向贵司交付1101-1108室，且已于12月15日完成退租区域整理清扫工作，已满足退租条件，至此，我司于退租时的写字间返还义务已全部履行完毕。有鉴于此，我**函告贵司，双方《租赁合同》自2021年12月24日解除，请贵司在接收本函件后三日内完成验收，若贵司拒绝接收退租写字楼所产生的责任和后果将由贵司自行承担。 2021年12月27日，昆庭公司向洁源公司发出《关于纠正违约行为的告知函》，载明贵司递送《解除告知函》、意图单方解除合同的行为已构成重大违约，在此我司郑重函告：敬请贵司尽快纠正违约行为，恢复合同正常履行。否则，我司除有权解除合同外，还有权依约扣除全部合同押金，并另行向贵司主张其他经济损失。 2021年12月30日，洁源公司与捷耀公司将1101-1108**房屋钥匙及门禁卡以快递的方式邮寄给昆庭公司，并就此进行了公证。 2022年1月11日，昆庭公司向洁源公司和捷耀公司发出《合同解除函》，表示我司将扣除贵司全部押金，房屋占用费、逾期收益、物业费等经济损失将另行追偿，请贵司在72小时内与我司办理房屋交接手续，逾期我方将按照合同约定自行恢复，并向贵司追索装修恢复款。 庭审过程中，昆庭公司表示自收回租赁房屋后至今，该房屋一直空置，始终未能对外出租。 本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，洁源公司因其自身的原因提出提前与昆庭公司解除房屋租赁合同，洁源公司现有证据虽可证明其与昆庭公司曾就腾房事宜进行过协商，且昆庭公司也同意洁源公司自2021年12月10日起开始腾屋，但洁源公司仅凭此即主张双方已就解约一事完全协商一致，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。洁源公司提前解除合同的行为构成违约，洁源公司虽在2021年12月30日已将租赁房屋腾空完毕并将房屋钥匙邮寄给昆庭公司，但在昆庭公司收回租赁房屋后，该房屋仍一直处于空置状态，未能重新出租，故洁源公司应向昆庭公司承担违约责任，赔偿因合同提前解除给昆庭公司造成的房屋空置的经济损失。双方合同约定，在洁源公司违约的情况下，昆庭公司有权按本合同部分或全部扣减上述押金，昆庭公司在其答辩意见中已明确表示将全部押金作为违约**以扣除，结合昆庭公司所受实际损失情况和洁源公司的违约情况等因素，本院对昆庭公司上述答辩意见予以采纳。洁源公司提出的昆庭公司不应该扣除全部押金的理由，依据补足，本院不予支持。故对洁源公司的全部诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下： 驳回原告北京洁源新能投资有限公司全部诉讼请求。 案件受理费6582.98元，由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员　** 二〇二二年四月二十六日 法官助理　** 书 记 员　**