某某、北京中咨路捷工程技术咨询有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2022）新40民终69号 上诉人（原审原告）：***，男，1945年6月29日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：***，新疆元正盛业（新源）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京中咨路捷工程技术咨询有限公司，住所地北京市丰台区海鹰路3号2-2幢4层（园区）。 法定代表人：**，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：**，新疆准道律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人北京中咨路捷工程技术咨询有限公司（以下简称中咨路捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2021）新4002民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***，被上诉人中咨路捷公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实有误，具体如下：1．案涉《房屋租赁合同》中约定中咨路捷公司不给其恢复原状的是中咨路捷公司装修时拆除了其三楼和二楼东西两头的若干卧室、房间和卫生间，而不是指租赁房屋的损坏部位不给其修复和恢复原状。合同中约定的20，000元家俱补偿款，在合同签订时双方就已约定好，中咨路捷公司已经支付，该款项不包括在其一审起诉中咨路捷公司承担民事责任的范围内。2．中咨路捷公司对租赁物的人为损坏如下：一楼门面房原来的配电箱拆除后并未恢复；七个卫生间隔墙被门把手撞坏；马桶盖和坐圈断裂；木门下端因长期水浸已腐烂；中咨路捷公司新设立的厨房矿棉板吊顶因长期被蒸气熏蒸己下沉变形变色，龙骨锈蚀；把过墙下水管打坏当过墙穿线管；墙面多处因安装电子显示屏幕、广告宣传栏、规章制度牌、空调等出现若干损坏部位，现在还有好多膨胀螺丝残留在墙面上等，一审法院把这些人为损坏认定为损耗。3．一审法院把设施认定为设备，歪曲了合同第十六条约定的中咨路捷公司的设施在出租房滞留一天拿两天房租的约定。中咨路捷公司的试验台座、原沥青试验室的大型排气罩、屋顶的企业招牌等诸多设施仍弃置在出租房尚未搬出或清除，但一审判决中却多处出现“合同期限届满前”“仪器设备等全部退出该出租房”“房屋已交付完毕”的表述。4．中咨路捷公司招牌妨碍其施工，无奈其只好找来吊车自行组织吊装拆除，其为感谢拆除吊装中帮忙的师傅，将招牌送给了他们卖了买水喝。这不能视为免去了中咨路捷公司的相关义务，更不等于履行义务所应支付的费用就不存在了。其在起诉请求中要求中咨路捷公司承担拆除铁架字体的费用1134.73元。5．一审判决认定房屋承重结构并未损坏，故承重结构不存在修复的情形，因中咨路捷公司试验室多次长时间跑水，水已浸透承重墙和楼板，漏到墙外和楼板下，造成大面积返碱、墙皮脱落，均系承重结构存在修复的情形。6．其并没有对中咨路捷公司在楼顶安装企业招牌，导致屋顶受损，单独提出赔偿主张。一审法官曾几次要求其分解建行造价咨询中心出具的《工程造价成果报告书》，采用了《中国建设银行〈工程造价成果报告书〉一桥路71号（原伊犁河路71号）工程造价分解明细》，这个分解的前两项数据：（1）拆除女儿墙及恢复6422.38元，（2）原广告牌安装和放置位置屋面防水拆除及恢复3423.34元，两项合计9845.72元，确实未超过10，000元，但后面第六项还有垃圾外运4143.53元，这虽是出租房整体拆除修复产生的垃圾外运费，但屋顶女儿墙拆除后砖砌体及残土从三楼屋顶清运到楼下再装车外运起码应占到总运费的一半以上，加上这一项费用远超10，000元。另外也说明法官确实采用了造价咨询中心的数据，应支持鉴定费。二、一审判决适用法律不当：按合同第十条约定，中咨路捷公司拆除行为本应于租赁期满当日就应结束，但中咨路捷公司违约直到一年后还没付诸行动，现租赁期满已一年之久，中咨路捷公司对出租房已没有丝毫使用权，且出租房已再次出租，中咨路捷公司已不具备承担“继续履行”和“采取补救措施”的客观条件，应按《民法典》第577条规定承担赔偿损失的违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定当恢复原状不能时，赔偿损失则是一种替代责任的承担方式，这也符合《民法典》第711条的规定。一审法院故对其诉讼请求不予支持，系适用法律不当。三、一审审理程序违法。本案于2021年5月3日立案，法院适用简易程序审理本案，中咨路捷公司于4月16日提出反诉，法院确定5月6日开庭，其并没有收到中咨路捷公司的答辩状副本，违反了民事诉讼法第125条的规定。 中咨路捷公司辩称，2020年5月24日其交还房屋时，***对房屋状况、设施等均进行了检查并未提出异议，并收回了租赁房屋的钥匙，双方的交接完成。收回房屋的同日***在出租房屋上张贴了“此房出租”的广告字样。交还租赁房屋时***并没有提出拆除装修，而是保留了其耗资近百万的装修及部分设施，还扣留了其的窗帘、洗衣机、热水器等物品。2020年5月23日其按照《房屋租赁合同》第十六条约定的向***支付了不恢复原状，***原有主要家具设施等费用20，000元。***要求其将楼顶广告牌搬走，但***自己**楼顶广告牌其已经送给了吊装工人，该项诉讼请求没有事实依据；***诉请违约双倍支付6个月租金130，000元，因其已经如期将房屋腾空，经***查验后于合同期满前将租赁房屋交还给了***，该项增加租金的诉讼请求也没有事实依据；其租赁***房屋三年之久，在屋顶安装招牌是企业的常规做法，***就住在租赁房屋的院落内，因此不会不同意、不知情。安装了三年之久未提出任何异议，反而在租赁期满收回房屋一年以后才提出企业招牌的安装未经其同意，这显然与常理不符；***也没有证据证明企业招牌的安装造成了损失，该项诉讼请求也没有依据；其交付给***的押金10，000元，***未予退还，根据法庭记录该10，000元系***自行拆除试验台、无需保留装修的费用。该10，000元已经超出了拆除的费用。在本案中***并没有证据证明其他拆除费用58，982.71元实际发生，且房屋已经出租他人使用，无法进行拆除，不存在拆除费用。 ***向一审法院起诉请求：1．搬走其企业招牌标示字块、设施等，若中咨路捷公司不予搬走，由***代为搬走，由此产生的费用1134.73元由中咨路捷公司承担；2．向其双倍支付因违约造成的六个半月（2020年6月1日至2020年12月15日）的租金130，000元；3．承担未经其同意在其屋顶安装、放置大型企业招牌给其造成的损失及其他拆除、**等费用等共计102，303.21元；4．承担本案的造价咨询费500元、公证费1200元；5．本案诉讼费用由中咨路捷公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月11日，***作为出租方（甲方）与中咨路捷公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条甲方以现有房屋的实际状况出租给乙方。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1．甲方出租给乙方的房屋位于伊宁奶牛场东，门牌号为XX号；2．该房屋按照乙方的使用要求进行重新装修，甲方对此不能干涉，乙方不得破坏房屋的承重结构，并负责所有装修事宜支付装修费用。第四条租赁期限、用途。该房屋租赁期自2017年5月7日起至2020年5月31日止，房屋租金自2017年6月1日开始起算。第五条该房屋每年租金为120，000元，三年共计租金360，000元。第十条房屋交付及收回的验收。1．甲方交房时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，后期维护应由双方共同承担，消耗品由乙方自理；2．乙方应于房屋租赁期满当日，将承租房屋及依附于房屋的建筑及装修交还甲方，甲方认为一般租户用不上的装修如试验台座等乙方应当拆除；3．由乙方造成房屋承重结构破损的，应及时修复。乙方租赁期间房屋的非承重结构和乙方另行装修部分也应完好。因为合同到期乙方不给甲方恢复原状，所以甲方有权要求乙方拆除甲方认为不需要保留的装修，其他保留部分有破损的应负责修复。第十二条乙方违约责任。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方每逾期一天归还应向甲方支付日租金2倍的租金。第十六条其他约定事项。4．乙方如不再续租，合同到期当日，乙方人员包括乙方仪器设备等应全部退出该出租房，每延迟一天，按本合同第十二条第三款的约定处理；5．合同到期，因为乙方不给甲方恢复原貌，甲方认为有必要保留的乙方留给甲方装修的剩余价值抵不住甲方原有装修的，乙方应于补足。甲方屋内原有的主要家具设施等价值20，000元；6．乙方应向甲方交纳10，000元押金，合同期满后，甲方房屋没有破损的，应全数退还乙方（不含利息）。合同签订后，***交付了房屋，中咨路捷公司按合同约定支付了租金。合同期限届满前，2020年5月20日前中咨路捷公司人员包括乙方仪器设备等全部退出该出租房，2020年5月30日前将钥匙交付给***。 另查：1．2020年5月23日，中咨路捷公司支付***合同中约定的家具设施等20，000元；2．中咨路捷公司给***交纳押金10，000元，该款项未退还；3．***第一项“搬走其企业招牌标示字块、设施等”的诉求，在审理期间，***已将上述物品送给为其装修的工人；4．案涉房院已于2021年6月1日出租，现***表示该房屋使用权发生转移，不同意中咨路捷公司实施拆除行为，仅主张拆除及**的费用。 一审法院认为，民事主体在从事活动时，**实守信，以善意的方式履行其义务。***与中咨路捷公司双方经协商一致签订的租赁合同，合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同合法有效，双方均应按合同约定履行。***将房屋交付中咨路捷公司使用，中咨路捷公司亦按约足额支付租金。现租赁期限已届满，中咨路捷公司在期限届满前已搬迁完毕，且将钥匙已交付给***，交付义务已完成。关于***主张中咨路捷公司搬走屋顶的企业招牌产生的费用1134.73元问题。本案在审理期间***自认该招牌已送给装修工人。故***主张的中咨路捷公司履行的义务实际已不存在，且***也并为此支付相关费用，故对***的该项主张不予支持。关于中咨路捷公司是否应承担因违约造成的租金130，000元问题。合同约定租赁期满，中咨路捷公司应如期交还该房屋，人员包括仪器设备等应全部退出该出租房，否则承担违约责任。本案在合同届满前，中咨路捷公司人员及仪器设备均已全部退出案涉出租房屋，钥匙已交付给***，视为房屋已交付完毕，故对***主张中咨路捷公司双倍支付六个半月的租金无事实及法律依据，不予支持。关于***主张的拆除及**的费用是否应当支持问题。首先，对合同中约定的拆除条款为：1．“乙方应于房屋租赁期满当日，将承租房屋依附于房屋的建筑及装修交还甲方，甲方认为一般租户用不上的装修如试验台等乙方应当拆除。”2．“由乙方造成房屋承重结构破损的，应及时修复。乙方租赁期间房屋的非承重结构和乙方另行装修部分也应完好。因为合同到期乙方不给甲方恢复原状，所以甲方有权要求乙方拆除甲方认为不需要保留的装修，其他保留部分有破损的应负责修复。”从上述条款中明确***认为不需要保留的装修被告都应当拆除。对此，双方约定的是拆除行为，现***以案涉房屋已出租，无法实施拆除行为，主张金钱给付义务，不符合合同约定，且***的拆除费用并未实际产生，故对其主张拆除的费用不予支持。其次，对于修复的部分，***主张两部分，一部分系拆除后的修复，因拆除的事实并没有发生，该部分修复亦不存在。且合同中也并未对拆除后的修复进行约定。另一部分系***认为要保留的装修部分如有破损应修复，及房屋原有设施损坏的修复。合同约定房屋承重结构破损应及时修复，但经现场勘验及询问原、中咨路捷公司，房屋承重结构并未损坏，故承重结构不存在修复的情形。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。现屋内原有装修的破损，比如马桶、门锁、墙面等，系承租人在正常使用过程中产生的自然损耗，应属于正常现象，依法不应承担损害赔偿责任。对楼顶安装广告牌，导致***屋顶受损，系中咨路捷公司人为导致的，中咨路捷公司理应承担赔偿。该部分***主张的金额未超过10，000元，现押金10，000元***并未退还被告，足以折抵***屋顶的损失。另合同还约定“合同到期，因为乙方不给甲方恢复原貌，甲方认为有必要保留的装修剩余价值抵不住甲方原有装修的，乙方应于补足。甲方屋内原有的主要家具设施等价值20，000元。”从该条款的表述可以理解为房屋原有的装修价值20，000元，即便该20，000元认定为***所理解的系中咨路捷公司承租前***附着在墙上的柜子被中咨路捷公司拆除后支付的赔偿费用，那***原有装修的价值在合同中无法体现，中咨路捷公司应补偿的款项就缺乏认定的基础。综上，***的诉求无事实及法律依据，故对***主张对拆除及修复的诉求不予支持。因对其拆除及修复的费用不予支持，由此产生的鉴定费及公证费亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判下：驳回***的诉讼请求。案件受理费4826元，减半收取计2413元，由***负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、***的诉讼请求是否有事实及法律依据；二、一审是否程序违法。 关于争议焦点一。***主张中咨路捷公司支付其搬走遗留的企业招牌标示字块产生的费用1134.73元。对此诉请，本院认为，根据***庭审**，案涉企业招牌标示字块其已经送给他人，而***主张的1134.73元搬运费系其委托建行造价咨询中心测定的金额，并非实际支出的费用，故一审法院对***该诉求未予支持并无不当。 ***主张中咨路捷公司应向其双倍支付逾期交还租赁房屋违约造成的六个半月的租金130，000元。对此诉请，本院认为案涉《房屋租赁合同》第十二条第三款约定：租赁期满，中咨路捷公司应如期交还该房屋。中咨路捷公司每逾期一天归还应向***支付日租金2倍的租金。***上诉主张双方签订交接单才能算完成交接，经本院审查案涉合同，双方对于交还租赁房屋并无必须签订交接单的约定，故移交房屋钥匙应当视为交付完成，因在合同租赁期届满前中咨路捷公司与***就案涉出租房屋已经进行了交接，***亦收回房屋钥匙，故应当认定租赁房屋已交房完成，***主张中咨路捷公司承担逾期交房的违约责任无事实及法律依据，一审法院未予支持该主张并无不当。 ***主张中咨路捷公司应承担未经其同意在其屋顶安装、放置大型企业招牌给其造成的损失30，727.13元。因中咨路捷公司拆卸在承租房的楼顶安装广告牌，导致***屋顶受损系客观事实，一审法院参照***提交证据主张的拆除女儿墙及恢复6422.38元、原广告牌安装和放置位置屋面防水拆除及恢复3423.34元，并结合租赁房屋自然损耗等综合因素，认定中咨路捷公司交纳的押金10，000元不再退还，折抵给***屋顶造成的损失，该认定符合客观实际，本院予以确认。***主张的其他拆除、**等费用。根据《房屋租赁合同》约定***如认为不需要保留的装修，中咨路捷公司应当拆除，但***未提交证据证明双方交接房屋时其提出了拆除请求，系中咨路捷公司不予拆除，现***将房屋出租他人后向中咨路捷公司主张金钱给付，不符合合同约定。***主张对其保留的装修部分有破损的及房屋原有设施损坏的部分中咨路捷公司均应进行修复。对此诉请本院认为，经一审法院现场勘验及询问双方当事人案涉房屋承重结构并未损坏，而***主张的马桶、门锁、墙面等破损均系承租人使用租赁物的自然损耗，且对于***屋内原有的主要家具设施等，中咨路捷公司已经根据双方约定的价值赔偿了20，000元，故***再主张赔偿拆除、**费用没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。一审法院系适用简易程序审理本案，中咨路捷公司在答辩时提起反诉，一审法院于2021年6月8日向***的一审委托诉讼代理人**送达了反诉状，故一审法院不存在***上诉主张的程序违法情形。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4827元，由***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　芦　　梦　　璇 审 判 员　    张瑀歆 审 判 员　    *** 二〇二二年一月二十日 法官助理　    *** 书 记 员　    ***