某某、安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司等民事一审民事判决书

安徽省宿松县人民法院 民事判决书 （2023）皖0826民初2006号 原告（合并审理被告）：***，男，1992年7月29日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：***，安徽松圣律师事务所律师。 被告（合并审理原告）：安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇松滋北路。 代表人：***，该公司负责人。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，安徽八里江律师事务所律师。 被告：安徽建工和顺地产集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市大学园龙湖春天内。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告***与被告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司（以下简称和顺地产宿松分公司）、安徽建工和顺地产集团有限公司（以下简称和顺地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年4月17日立案后，和顺地产宿松分公司于同日以***为被告亦提起房屋租赁合同纠纷之诉，本院编立（2023）皖0826民初2024号案件。经***申请，本院于2023年5月12日作出（2023）皖0826民初2024号民事裁定书，将（2023）皖0826民初2024号案件并入本案审理，并依法适用简易程序，于2023年5月16日、9月12日公开开庭进行了审理。原告（合并审理被告）***及其委托诉讼代理人***，被告（合并审理原告）和顺地产宿松分公司的委托诉讼代理人***、***，和顺地产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、依法判决和顺地产公司支付违约金300,000元；2、依法和顺地产宿松分公司返还保证金10,000元；3、依法判决被告承担诉讼费。（2023年9月12日庭审中***将诉讼请求变更为：1、要求二被告赔偿损失189,359元，并支付鉴定费10,000元；2、要求返还保证金10,000元；3、违约金放弃。）事实和理由：2021年1月11日，原、被告（原告为乙方、被告为甲方）签订《房屋租赁合同》，确定原告承租龙溪山庄小区S12-108号房屋面积为133.36平方米商业用房，租赁期为5年，从2021年1月11日至2025年12月30日止，第一个租赁周期自2021年1月11日至2021年12月31日止，计入经营免租期，免租金；第二个租赁周期自2022年1月1日至2022年12月31日止，租金为27,205元；第三个租赁周期自2023年1月1日至2023年12月31日止，租金为28,806元；第四个租赁周期自2023年1月1日至2023年12月31日止，租金为35,207元；第五个租赁周期自2025年1月1日至2025年12月30日止，租金为36,807元；租金按先支付后使用。本合同签订后乙方须在第二个周期起始日30日前支付第二个租赁周期的租金，以后乙方必须在每一租赁周期起始日30日前全额付清该支付期租金；乙方须向甲方缴纳保证金10,000元；甲方非依合同约定提前解除本合同或因甲方违约行为导致合同解除的，甲方应向乙方无息返还保证金外，并支付人民币10万元给乙方作为违约金。原告租赁房屋用以经营墙布、窗帘、装饰画，2021年1月11日接收房屋后投入202,167元对房屋进行装修。2021年3月2日原告看见外面下雨时房屋四周漏水，导致店内墙体装饰损坏，物品淋湿损坏，严重影响营业，原告一直寻求被告解决，其中向***经理反映4次，向姓胡的主管反映8次，向管理物业的曹经理反映14次，向钱经理，庞总反映多次，公司一直没有解决房屋漏水。屋内长期漏水导致墙布发霉，墙体起鼓，脱落，相关物品损坏。房屋内散发霉臭味，致使原告无法营业，基于上述实际情况，***经理多次承诺解决漏水后再计付租金。2022年4月，原告收到《关于立即结清所欠租金告知函》，询问为何与承诺不一致，陈经理解释公司只是走个形式，漏水问题解决之前免交房租。2022年12月，公司副总庞总，胡主管，物业曹经理一起到店铺查看，房屋依旧在漏水，原告一直处于停业状态。2022年12月12日上午10：56分，胡主管微信告知：公司开会决定免交房租，公司不赔偿原告损失，等房屋漏水解决后，开始算房租，原告予以认可。2023年3月6日原告再次收到《关于立即结清所欠租金告知函》，3月7号早上原告到庞总办公室询问原委，她告知总公司不同意免交租金，房屋漏水无法解决，公司决定收回房屋，要求原告交还钥匙。被告对原告合理请求置若罔闻，为此双方发生纠纷，松滋派出所、宿松县房产局出面协调解决未果，其中房产局询问被告，原告反映公司承诺漏雨未解决之前免交租金的情况是否属实，被告予以认可，被告于3月8日强行将出租房屋钥匙收回，被告被迫交还出租房。综上所述，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告故意隐瞒房屋含有隐患且无法使用情况，出租后没有履行维修义务，导致原告无法正常使用，且造成装修装饰物及屋内物品损坏；同时被告不兑现漏雨未解决之前免交租金的承诺，以原告没有交付租金为由违法解除租赁合同，导致原告投入二十万元装修付诸东流，且无法使用出租屋获得收益，约定的十万元违约金明显低于原告的实际损失，根据《民法典》第585条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；《民法典》第74条规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担；《公司法》第14条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，因此安徽建工和顺地产集团有限公司应当承担违约责任，为此依法提起诉讼。 和顺地产宿松分公司、和顺地产公司辩称，关于和顺地产公司的主体资格，根据民诉法第48条及民诉法司法解释第52条，本案合同是***与和顺地产宿松分公司签订的，和顺地产宿松分公司是合同的相对方，和顺地产公司只对执行和顺地产宿松分公司财产不足的部分承担责任，只在执行程序中而非在诉讼程序中；双方房屋租赁合同属实，根据双方合同的约定***应该在第二租赁期限前30日，也就是2021年11月1日将房屋租金支付到指定账户，但***至今没有支付，而其实际承租已有两年以上，由于支付租金是合同的主要义务因此本案中的***存在违约行为而非和顺地产宿松分公司存在违约行为；***诉称涉案房屋四周漏水并不属实，房屋左右两边都有房屋，不靠边，不存在四周漏水的情况，涉案房屋经综合验收是合格的，并经***进场确认，我方认为其漏水的情况应当属于***自身装修的情况所致，和顺地产宿松分公司依法不承担维修责任，更何况在本案中和顺地产宿松分公司安排过人员进行维修，维修并不是***拒付租金的正当理由；关于***诉称的损失问题，和顺地产宿松分公司不认可，和顺地产宿松分公司对***的损失没有过错，且损失数额不明，相关的物品并没有全损，即使原告有损失，应有防止损失扩大的义务，对于上述事实***应负举证责任；涉案的履约保证金10,000元，根据合同约定，履约保证金用于支付物业费水电费，并非必须退还的，同时根据合同11.3条等规定，由于***存在未支付租金的违约行为，该10,000元不予退还。综上，***的相关诉求缺乏事实法律依据应当予以驳回。 和顺地产宿松分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告就宿松县××小区商业Ｓ12-108房屋，在2021年1月11日签订的《房屋租赁合同》于起诉之日解除；2、请求依法判决被告立即将上述房屋恢复原状并返还给原告；3、请求依法判决被告向原告支付拖欠的租金56011元以及逾期损失，以27205元为基数自2022年1月1日开始计算，以28806元为基数自2023年1月1日开始计算，按照日千分之3计算损失，直至款项结清止（暂计至2023年4月16日，分别为38369.05元、9073.89元，暂计47432.94元）；4、请求依法判决被告向原告支付违约金100000元，并补缴2021年1月11日至2021年12月31日期间的租金27205.44元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年1月11日，原、被生订《房屋租赁合同》，双方约定和顺地产宿松分公司将位于宿松县××小区商业Ｓ12-108号租赁场地出租给乙方使用，房屋建筑面积共133.36平方米。房屋用途商业用房，经营装修建材，租赁期限为5年，从2021年1月11日开始至2025年12月30日止。租赁周期及租金明细如下：第一个租赁周期，自2021年1月11日至2021年12月31日止，计入经营免租期，免租金；第二个租赁周期，自2022年1月1日至2022年12月31日止，租金27205元；第三个租赁周期，自2023年1月1日至2023年12月31日止租金28806元；第四个租赁周期，自2024年1月1日至2024年12月31日止，租金35207元：第五个租赁周期，自2025年1月1日至2025年12月30日止．租金36807元。双方约定租金按先支付后使用，被告应在合同签订后第二个租赁周期起始日30日前支付第二个租赁周期的租金27205元，以后每一租赁周期起始日30日前全额付清该支付期租金，并确认了收取租金的指定账号，同时还约定，如被告未按协议约定交纳房屋租金和相关费用的，逾期7日以上将每日按应付账款的3‰向原告支付违约金，原告有权解除合同，并依据合同第11.1条、11.3条追究违约责任。第11.1条约定，违约方应赔偿给对方造成的损失，并承担违约责任；第11.3条约定，“乙方非依合同约定提前解除本合同或因乙方违约行为导致合同解除的，乙方应根据实际使用天数缴纳租金等相关费用，并支付人民币壹拾万元整给甲方，保证金不退还，乙方享有经营免租期、费用减免优惠的，应补缴免租期租金和减免的费用，免租期租金标准按照17元／月计算。”合同签订后，双方于2021年1月11日办理房屋进场交接手续，被告使用租赁房屋至今，但一直不履行支付租金的义务，经原告催讨亦未兑现。原告认为，双方签订房屋租赁合同并针对租金等进行约定，系双方真实意思表示，依法应当受到法律保护；原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告应当按照约定支付租金，现其逾期不支付的行为，已严重损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。故，为了维护原告权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 ***辩称，请求法院驳回原告的请求。该合同公司已经强制解除，今年3月7日左右，公司秦总及其他领导口头告知***解除租赁合同要求***将钥匙交给公司，为了不激化矛盾，***不情愿地将钥匙交给公司，因此解除合同是公司的单方行为；***不应缴纳租金，***接手房屋后进行装修，实行过程中发现房屋漏水，严重影响房屋的正常使用，***几十次要求公司予以解决，公司一直没有解决房屋漏水问题，因此公司承诺在房屋修缮之前免除缴纳租金的义务，等房屋修好后再缴纳租金，公司在松滋派出所以及县房产局的领导面前承诺双方达成以上协议，从上述事实可以反映公司承认房屋存在漏水且影响***正常经营，况且修缮房屋是公司的法定义务，根据民法典第713条规定，维修租赁物影响使用的承租人应当减少租金或延长租期，***在租赁期间因房屋存在隐患不能正常使用房屋，公司要求支付租金没有事实法律依据。 本院经审理认定事实如下：和顺地产宿松分公司曾用名安建房地产开发有限公司宿松分公司，系和顺地产公司设立的分公司。***拟租赁该房屋经营墙布、地毯销售业务。2021年1月11日，和顺地产宿松分公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》，确定***承租龙溪山庄小区S12-108号房屋面积为133.36平方米商业用房，租赁期为5年，从2021年1月11日至2025年12月30日止，第一个租赁周期自2021年1月11日至2021年12月31日止，计入经营免租期，免租金；第二个租赁周期自2022年1月1日至2022年12月31日止，租金为27,205元；第三个租赁周期自2023年1月1日至2023年12月31日止，租金为28,806元；第四个租赁周期自2023年1月1日至2023年12月31日止，租金为35,207元；第五个租赁周期自2025年1月1日至2025年12月30日止，租金为36,807元；租金按先支付后使用。本合同签订后乙方须在第二个周期起始日30日前支付第二个租赁周期的租金，以后乙方必须在每一租赁周期起始日30日前全额付清该支付期租金；乙方须向甲方缴纳保证金10,000元；甲方非依合同约定提前解除本合同或因甲方违约行为导致合同解除的，甲方除向乙方无息返还保证金外，并支付人民币10万元给乙方作为违约金…。合同还约定了租赁双方其他权利义务。 2021年1月11日***接收房屋并根据经营需要对房屋进行装修。装修期间***发现下雨时房屋渗水遂向和顺地产宿松分公司***反映，并于2021年3月2日催促***趁天气好木工尚未封顶尽快维修，公司及小区物业派人维修。维修之后过一段时间房屋又开始渗水，***又多次向公司及物业反映，物业亦几次派员维修，但房屋渗水问题一直未能解决。***也一直未交纳房租。公司管理人员曾口头承诺，房屋渗水问题什么时候解决什么时候开始计算房租，另一方面，公司也书面通知***立即结清所欠的租金。2023年3月6日***再次收到《关于立即结清所欠租金告知函》，第二天***到公司询问管理人员庞经理和胡主管，管理人员告知之前确实存在互不相欠的方案，但房屋修不好，现在不想修，总公司不同意免交租金，决定收回房屋；因***赔偿损失的请求未得到落实，双方发生纠纷，派出所曾出警协调。2023年3月9日，***到公司找钱总未果，将房屋钥匙交给公司庞总。***不断要求公司给个说法，2023年3月14日宿松县房产局出面对双方进行协调，要求公司钱总出面或授权在一个星期内将事情处理好，协商不好就走司法程序，同时要求***妻子不要在网上发帖。之后，***与和顺地产宿松分公司先后涉诉来院，要求判如所请。诉讼中，经***申请，本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对租赁门面的装饰装修费用进行评估，其鉴定结论为：采用成本评估法，截至评估基准日，价格评估标的在价格评估基准日2021年1月11日的价格为189,359元。本次评估范围包含现场未损坏和可移动物品价值，最终的赔偿范围以法院裁决为准，若缩小本报告评估标的的范围，则可根据明细表内容相应减少﹝注：价格评估报告价值一览明细表记载2F木柜（估价1,384元）未固定，壁画及双叠壁画（估价1,600元）未损坏﹞；2021年1月11日至2023年3月8日期间不能经营的损失未纳入本次评估范围。***花鉴定费10,000元。 上述事实，有***提交的当事人身份证复印件及营业执照、房屋租赁合同、微信聊天记录、视频、2023年3月7日与庞总、胡主管谈话录音、2023年3月9日与胡主管谈话录音、2023年3月14日房产局与原被告谈话录音、估价报告书，和顺地产宿松分公司提交的工程质量竣工验收记录、竣工验收备案表、进场确认书、物业中心维修记录表、涉案房屋现场照片以及当事人陈述在卷佐证，本院经审查予以采信。 本院认为，本案的争议焦点是***及和顺地产宿松分公司的诉讼请求有无事实和法律依据，能否给予支持。 关于和顺地产宿松分公司解除合同的请求。顺地产宿松分公司提出由于***逾期支付租金达一年以上，致使其出租房屋的根本目的不能实现，要求解除合同，***也因房屋渗水问题一直未能解决，严重影响其经营，不愿继续租赁该房屋，故该房屋租赁合同应依法予以解除。根据民法典第565条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。***虽于2023年3月9日将房屋钥匙交给公司，但未举证证明其已通知对方解除合同。故合同解除的时间本院依法按和顺地产宿松分公司主张的起诉之日（2023年4月17日）确定。 关于***的赔偿损失请求。首先，经***申请，本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对租赁门面的装饰装修费用进行评估，其鉴定结论为价格评估标的在价格评估基准日2021年1月11日的价格为189,359元，扣除现场未损坏和可移动物品价值2,984元（相关物品***可以取回），应认定装饰装修费用损失为186,375元；顺地产宿松分公司提出价格评估报告书中不可移动可重复利用部分合计5,394元以及可移动可重复利用部分合计80,015元属应由***承担损失，该抗辩依据不足，本院不予采纳。第二，上述损失与房屋渗水有因果关系。理由是：***装修房屋时即发现房屋渗水，公司及小区物业派人维修，维修之后过一段时间房屋又开始渗水；公司管理人员及物业承认案涉房屋多点渗水并多次维修；物业中心维修记录表显示小区其他房屋渗水的情况较为普遍，只是***经营墙布、地毯业务更容易遭受渗水危害；本庭到现场察看，发现有多处渗水且损坏严重。和顺地产宿松分公司虽提出***未及时防止损失扩大应就扩大的损失自行承担责任，但未举证予以证明，本院不予采纳。第三，和顺地产宿松分公司与***签订《房屋租赁合同》约定租赁期限5年（少10天），至2023年4月17日《房屋租赁合同》解除，***实际使用826天，未使用989天，装饰装修费用损失186,375元，应由***自负84,819.26元（186,375元×45.51%），和顺地产宿松分公司负担101,555.74元（186,375元×54.49%）；鉴定费损失10,000元，由***负担4,500元，和顺地产宿松分公司负担5,500元。 关于和顺地产宿松分公司请求支付租金的请求。尽管公司管理人员曾承诺在渗水问题未解决前免收租金，但其所附条件是合同继续履行，“两不相欠”，现租赁合同解除且***要求赔偿损失，和顺地产宿松分公司则有权要求支付租金，故和顺地产宿松分公司要求支付2022年1月1日至2022年12月31日租金27,205元以及2023年1月1日至2023年4月16日租金8,368.14元（106天÷365天×28,806元），合计35,573.14元，本院予以支持。由于***迟延给付租金事出有因，和顺地产宿松分公司请求***支付拖欠租金的违约损失，本院不予支持；由于《房屋租赁合同》约定2021年1月11日至2021年12月31日免租金且不能认定***有违约行为，和顺地产宿松分公司请求补缴租金27,205.44元，本院不予支持。 关于***主张返还保证金10,000元的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》第5.2条第4项约定，“因合同期满，甲方对房屋进行验收，在乙方交清全部租金等费用后，若无其他需要偿还的费用且无其他违约行为时，自乙方撤场之日起60日内，甲方将履行保证金无息返还乙方。”本案***未交纳租金是因为房屋渗水影响***经营，公司管理人员同意渗水问题解决前租金不交纳，不应认定***有违约行为；和顺地产宿松分公司主张应扣除物业费没有明确的合同依据。故***要求返还保证金10,000元，本院予以支持。 关于和顺地产宿松分公司的恢复原状返还房屋的请求。由于和顺地产宿松分公司未有充分证据证明其交付给***的商铺原状的具体情况，且许多设备、设施已附合于租赁房，故对恢复原状的请求，本院不予支持。2023年3月9日，***已将房屋钥匙交给公司，应视为房屋已交还公司。故本院对该项诉请不作处理。 关于和顺地产公司的民事责任。根据民法典第七十四条规定，和顺地产宿松分公司作为和顺地产公司的分支机构，其民事责任由和顺地产公司承担，也可以先以和顺地产宿松分公司管理的财产承担，不足以承担的，由和顺地产公司承担。 ***与和顺地产宿松分公司的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下： （2023）皖0826民初2006号案件 一、被告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司于本判决生效之日起五日内向原告***赔偿装饰装修费用损失101,028.4元，并支付鉴定费5,500元。 二、被告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司于本判决生效之日起五日内向原告***返还履约保证金10,000元。 三、被告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司管理的资产不足以承担上述给付义务的，由被告安徽建工和顺地产集团有限公司承担。 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 （2023）皖0826民初2024号案件（合并审理案件） 一、原告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司与被告***签订的《房屋租赁合同》于2023年4月17日解除。 二、被告***于本判决生效之日起五日内向原告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司支付租金35,573.14元。 三、驳回原告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2023）皖0826民初2006号案件受理费减半收取2,975元，由原告***负担1,339元，被告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司负担1,636元；（2023）皖0826民初2024号案件（合并审理案件）受理费减半收取2,380元，由原告安徽建工和顺地产集团有限公司宿松分公司负担2,000元，被告***负担380元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年九月二十五日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。