徐州信源电气有限公司与某某、徐州市三杰房地产开发有限公司确认合同无效纠纷执行裁定书

江苏省丰县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0321执异92号 异议人（案外人）：徐州信源电气有限公司，住所地徐州市。 法定代表人：**建，该公司总经理。 申请执行人：**，女，1971年8月26日生，汉族，住丰县。 被执行人：徐州市三杰房地产开发有限公司，住所地丰县经济开发区。 法定代表人：***，该公司经理。 本院在执行**与徐州市三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）确认合同无效纠纷一案中，徐州信源电气有限公司（以下简称信源公司）向本院提出书面异议，请求撤销对丰县***乐小区11-2-302、22-1-1001室两套房产的查封，撤销（2020）苏0321执1546号执行裁定对上述房产的拍卖。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明：本院受理**与三杰公司确认合同无效纠纷一案后，于2020年1月7日作出（2019）苏0321民初6428号民事调解书，调解协议的主要内容为:“1.三杰公司于2020年2月28日前退还**车位款7万元。2.自签订本协议之日起，**不再使用丰县新城花园小区地下168号车位。3.***公司未按上述约定足额退还款项，则**有权按照7.5万元申请执行。4.案件受理费838元（**已预交），由**负担。”该民事调解书生效后，本院根据**的申请于2020年4月28日立案执行，案号为（2020）苏0321执1546号。同年6月3日，本院作出（2020）苏0321执1546号执行裁定，冻结、扣划三杰公司银行存款8万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。同年6月15日，本院发出（2020）苏0321执1546号公告，主要内容为：“1.责令三杰公司及实际占有人在2020年6月30日前迁出并腾空丰县***乐小区22-1-1001室房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。2.承租人、共有人以及其他享有优先购买权的主体应在2020年6月30日前向本院提出优先购买请求，并提供相关材料。逾期视为放弃优先购买权。” 案外人信源公司提出执行异议称：信源公司于2010年承***公司的丰县农民***乐小区二期室外供电工程，该工程完工后，经审计工程造价为8085250.76元。三杰公司已向信源公司支付工程款5250000元，尚欠2885250.76元。因三杰公司资金困难，不能按照合同约定向信源公司支付工程款，2014年1月23日，双方签订了“以房抵债”协议。用以抵债的六套房屋分别为：3-1-902、3-2-302、11-2-302、11-2-1102、21-2-1102、22-1-1001室，预估合计价款为2943785元。信源公司已取得该六套房屋的住宅质量保证书、钥匙、房款收据，并已实际占有，因该六套房屋的实际购买人无法凑齐，才造成无法统一办理过户登记手续。综上，请求撤销对信源公司所有小区××、××室两套房屋的查封，撤销（2020）苏0321执1546号执行裁定对上述房屋的拍卖。 另查明：信源公司向本院提供了以下证据材料（复印件）：1.供电工程施工承包合同、工程审计意见书，用以证明信源公司承包了三杰公司的丰县农民***乐小区二期室外供电工程，因三杰公司欠信源公司工程款，双方才协商以房抵债。2.新城花园业主手册封面、住宅质量保证书、三杰公司法定代表人***的银行存折、交款人为王坤的收据（21-2-1102室房款）、交款人为***的收据（11-2-302室房款），用以证明信源公司以“以物抵债”的方式取得了三杰公司的六套房屋。 还查明：本院查封的丰县***乐小区22-1-1001室房产，登记在三杰公司名下，并未过户登记在信源公司或其他人名下。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”该规定第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且交剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条规定，案外人如果以“以房抵债”的方式主张已支付全部房款，从而排除法院执行，则应当提供其与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订的书面以房抵债协议。该条还规定，案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由未在合理时间内办理过户登记手续的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。本案中，本院对丰县***乐小区11-2-302室房屋未采取查封、拍卖措施，对于信源公司就该房屋所提出的异议请求，本院不予审查。本院查封的丰县***乐小区22-1-1001室房屋，登记在三杰公司名下，根据上述规定，应当认定三杰公司享有所有权。信源公司认为其通过“以房抵债”的方式取得了该房屋的所有权，但未提供其与三杰公司在该房屋被查封前已经签订的书面以房抵债协议，且未提供未办理过户登记手续并非其自身原因的相关证据，仅称“六处房屋所有者因个人原因无法凑齐，无法统一办理过户登记手续。”信源公司提供的关于王坤和***的收据，所涉及的房屋（分别为21-2-1102、11-2-302室）与本院查封的22-1-1001室房屋也没有关联性。 综上，信源公司排除执行涉案房产的证据不足，其异议请求不能成立，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回徐州信源电气有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　王　苹 二〇二〇年九月一日 书记员　　能　晗